Das Grundpfandrecht und was man dazu wissen sollte

Das Grundpfandrecht und was man dazu wissen sollte

Beim Grundpfandrecht handelt es sich um ein Hilfsmittel bei der Besicherung von Krediten. Als Pfand dient entweder eine Immobilie unmittelbar oder ein an einer Immobilie eingeräumtes Recht. In der neueren Rechtsauffassung werden als Immobilien nicht nur bebaute und unbebaute Grundstücke behandelt, sondern ein ähnliches Pfandrecht an einer Immobilie gibt es auch zum Beispiel bei Schiffen. Anstatt ins Grundbuch werden die Pfandrechte an Schiffen im Schiffsregister eingetragen, wobei die Vorgehensweise und die sich daraus ableitenden Rechte mit dem Grundpfandrecht an einem Grundstück mit oder ohne Bebauung identisch sind.

Die gesetzlichen Unterscheidungen beim Grundpfandrecht

Das deutsche Recht kennt beim Grundpfandrecht drei verschiedene Varianten. Dazu zählt die Hypothek, zu der sich die rechtliche Basis ab dem Paragrafen 1113 BGB findet. Auch die Grundschuld ist eine mögliche Variante. Sie ist im BGB ab dem Paragrafen 1191 geregelt. Die Regelungen zur Rentenschuld als dritte Form können ab dem Paragrafen 1199 BGB nachgelesen werden.

Allen drei Formen ist gemeinsam, dass sich aus diesem Grundpfandrecht ein Recht zur Verwertung auf Seiten des Gläubigers ableitet. Kommt ein Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen aus einem Kreditvertrag nicht nach, darf der Geldgeber nach erfolglosem Mahnlauf eine Zwangsversteigerung zur Befriedigung seiner berechtigten Forderungen in die Wege leiten. Basis sind die Eintragungen, die nach einer notariellen Beglaubigung im Grundbuch bzw. im Schiffsregister vorgenommen werden.

Die Besonderheiten der Hypothek als Grundpfandrecht

Die Hypothek kann im Grundbuch nur in Verbindung mit einer konkreten Forderung eingetragen werden. Deshalb wird das dazugehörige Darlehen auch als Hypothekendarlehen bzw. Hypothekenkredit bezeichnet. Wie hoch eine einzutragende Hypothek sein kann, hängt vom Verkehrswert einer Immobilie ab. Hier werden die Daten zugrunde gelegt, die bei den Gutachterausschüssen anhand von realen Verkäufen gleichartiger Objekte ermittelt werden. Davon nehmen die Banken einen Abschlag vor, um den Beleihungswert zu errechnen. In der Regel liegt der von den Banken akzeptierte Beleihungswert für einen mit einem Grundpfandrecht verbundenen Kredit bei bis zu 80 Prozent des ermittelten Verkehrswerts.

Eine Besonderheit bei der Hypothek liegt darin, dass der Eintrag im Grundbuch erst nach der Zustimmung des Geldgebers gelöscht werden kann. Dazu ist eine sogenannte Löschungsbewilligung erforderlich. Mit der Vorlage der Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt ist auch eine Umwandlung einer eingetragenen Hypothek in eine Eigentümergrundschuld möglich.

Was kennzeichnet die Grundschuld?

Eine Grundschuld kann in Deutschland sowohl mit als auch ohne Bezug zu einer konkreten Forderung eines Dritten eingetragen werden. Sie sichert dem Bezugsberechtigten ebenfalls das Recht auf eine Verwertung beim Ausfall der Zahlungen zu. Die Eintragung erfolgt in der Abteilung II des Grundbuchs. Der Grundstückseigentümer gibt damit eine Zusage ab, bei einem Ausfall seiner Zahlungen eine Verwertung über eine Zwangsvollstreckung zu dulden. Dieses Grundpfandrecht ist sowohl als Buchgrundschuld als auch als Briefgrundschuld in Deutschland zulässig.

Eine spezielle Form der Grundschuld als Grundpfandrecht ist die Eigentümergrundschuld. Hier wird der Eigentümer einer Immobilie als „Gläubiger“ eingetragen. Dritte sind an dieser Eintragung nicht beteiligt. Der Wert einer Eigentümergrundschuld kann Summen bis zum Verkehrswert umfassen. Die Eintragung einer Eigentümergrundschuld als Grundpfandrecht wird gern als „Platzhalter“ gewählt, wenn zum Beispiel ein kleinerer Kredit vor einer größeren Finanzierung abgeschlossen werden muss. Der Grund für diese Vorgehensweise ist, dass es bei der Reihenfolge der Befriedigung der Forderungen auf die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch ankommt. Für das umfangreichste Darlehen sollte deshalb immer der erste Rangplatz gesichert werden, weil das von den Banken mit günstigeren Zinsen belohnt wird. Die Umwandlung einer Eigentümergrundschuld in eine Hypothek ist jederzeit möglich.

Die Rentenschuld als besonderes Grundpfandrecht

Von einer Rentenschuld als Grundpfandrecht wird dann gesprochen, wenn einem Dritten das Recht auf regelmäßig wiederkehrende Zahlungen eingeräumt wird. Das muss nicht in Verbindung mit einem Kredit geschehen. Möglich ist diese Vorgehensweise auch bei Erbengemeinschaften, bei denen eine Weiternutzung der Immobilie nur durch einen Erben möglich ist. Kann der Nutzer die Miterben dann nicht sofort auszahlen, wäre ein Ausgleich über eine Rentenschuld zu ihren Gunsten eine gangbare Alternative.

Eine Besonderheit beim Grundpfandrecht in Form der Rentenschuld besteht darin, dass sich der Grundstückseigentümer mit einer einmaligen Zahlung von weiteren Verpflichtungen „freikaufen“ kann. Dabei ist allerdings eine Kündigungsfrist einzuhalten, die im Vertrag individuell geregelt ist. In den meisten Fällen umfasst sie einen Zeitraum von sechs Monaten. Möchte sich der Gläubiger gegen die Auslösung mit einer Einmalzahlung absichern, kann ergänzend zur Rentenschuld im Grundbuch eine Reallast als Grundpfandrecht eingetragen werden. Die gesetzlichen Regelungen zu dieser Eintragung sind im BGB in der Abteilung Sachenrecht ab dem Paragrafen 1105 zu finden.

Artikelbild: © Alexander Raths / Shutterstock

1 Kommentar

  1. Nina 31.08.2018 07:34 Uhr

    Danke für den informativen Artikel! Mein Bruder sucht ein Haus in der Nähe von Hamburg und fragte mich neulich, ob ich etwas über Grundschuld wüsste. Jetzt kann ich Ja sagen und ihm hoffentlich helfen, eine passende günstige Immobilie zu kaufen.

    direkt antworten

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.