Einfamilienhaus Betriebskosten: Damit müssen Sie rechnen!

Einfamilienhaus Betriebskosten: Damit müssen Sie rechnen!

Endlich in die eigenen vier Wände? Keine Miete mehr zahlen? Das ist der Traum vieler Deutscher. Was die meisten Bauherren jedoch dabei vergessen – statt Miete kommen zahlreiche Betriebskosten im Einfamilienhaus auf Sie zu. Schornsteinfeger, Heizkosten und Müllabfuhr wollen auch im Eigenheim bezahlt werden.

Wer hier davon ausgeht, dass die Nebenkosten einer Mietwohnung der Höhe der Betriebskosten im Einfamilienhaus entsprechen – der gerät schnell in die Kostenfalle. Daher sollten Bauherren sich vorher genau informieren. Welche Nebenkosten im Haus tatsächlich anfallen, wovon sie abhängen und wie hoch sie pro Haus liegen, das erklären die folgenden Zeilen.

Warum die Betriebskosten schon vor dem Hausbau wichtig sind

Wer sich erst mit den Betriebskosten beschäftigt, während schon die Umzugskartons gepackt werden, der kann ein böses Ende erleben. Denn in vielen Fällen wird die Höhe der Kosten nach jahrelangem Mieterdasein völlig unterschätzt. Dabei stellen die Nebenkosten im Einfamilienhaus eine Belastung dar, die nicht gering ist und vor allem monatlich anfällt.

Daher sollten die Betriebskosten schon vor dem Bauen oder Kaufen ins Auge gefasst werden. Denn sie gehören in die Finanzierungsrechnung hinein, da sie nach Abschluss des Vertrages das Einkommen jeden Monat reduzieren.

Wer ein Haus mit Finanzierung baut oder kauft, sollte zu den monatlichen Raten unbedingt auch die Betriebskosten rechnen, um sicherzustellen, dass das vorhandene Einkommen letztendlich für beides ausreicht. Zudem hilft eine Kostenaufstellung im Vorfeld, Sanierungsmaßnahmen effizienter zu planen, kostensparende Aktivitäten in Bau und Kauf zu integrieren oder sogar sich letztendlich gegen ein Haus zu entscheiden.

Grund- und Versorgungskosten: Diese Betriebskosten fallen im Haus an

Die Betriebskosten in einem Einfamilienhaus werden in zwei Kategorien unterteilt. Zum einen gibt es die Grundkosten und zum anderen gehören die Versorgungskosten. Die Grundkosten setzen sich aus folgenden Positionen zusammen:

  • Grundsteuer
  • Kosten für Straßenreinigung
  • Kosten für Müllbeseitigung
  • Kosten für Schornsteinfeger
  • Versicherungskosten
  • Rücklagen für Instandhaltung und Reparaturen
  • Grundkosten für Telefon und Internet
  • anteilige Gebühr zum Straßenausbau

Besonderheiten der Grundkosten

All diese Grundkosten sind Positionen, mit denen ein Mieter bisher kaum Berührungspunkte hatte. Daher sollte gerade diese Kosten genauer betrachtet werden, um sie zu verinnerlichen. Die Grundsteuer beispielsweise ist ein Posten, der von der Gemeinde erhoben wird. Diese Steuer müssen Hauseigentümer monatlich zahlen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit Garten fallen rund 50 bis 100 Euro pro Monat an. Auch die Kosten für die Müllabfuhr werden von der Gemeinde festgelegt. Der Schornsteinfeger besucht jedes Jahr oder alle zwei Jahre die Gemeinde. Er misst die Abgaswerte der Heizungsanlage. Auch dessen Kosten müssen Hausbesitzer übernehmen.

Was beim Wohnen in der Mietwohnung der Vermieter übernommen hat, muss nach dem Umzug der Hausbesitzer gewährleisten – die Reinigung des Bürgersteigs. Im Winter Schneeschippen und den Gehweg streuen gehört ebenso dazu wie die Schmutzbefreiung. Wer das nicht selbst erledigen kann, muss eine Firma beauftragen.

Während Mieter meist nur eine Hausratversicherung abschließen, brauchen Hausbesitzer deutlich mehr Absicherungen. Dazu gehören Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung und eine Police für Brandschäden. Wer weitere Elementarschäden wie eine Überschwemmung fürchten muss, sollte sich auch für diese Fälle absichern.

Baut die Stadt vor der eigenen Haustür, hat sich der Mieter oft nur über den Lärm geärgert und anschließend über die neue Anbindung gefreut. Der Hausbesitzer kann bei solchen Maßnahmen ebenso zur Kasse gebeten werden. Außer in Baden-Württemberg sind Gemeinden dazu berechtigt. Straßenausbaubeiträge zu verlangen. Diese können schnell in die Tausende gehen, daher sollten hier Rücklagen und Informationen besonders sorgfältig gepflegt werden.

Besonderheiten der Versorgungskosten

Die Versorgungskosten sind vom Verbrauch abhängig. Zu ihnen gehören:

  • Kosten für Strom
  • Kosten für Heizung
  • eventuell Kosten für Gas
  • Kosten für Wasser und Abwasser.

Diese Kostenpositionen kennt auch der Vermieter, dennoch unterscheiden sie sich zwischen Haus und Wohnung – meist in der Höhe. Die Kosten für Strom und Heizung hängen unter anderem von dem gewählten Anbieter ab, aber auch die Größe und Zustand des Hauses sind hier ausschlaggebend. Die Kosten für Wasser und Abwasser werden von der Gemeinde festgesetzt und sind meist miteinander verbunden.

Übrigens: Die Kosten für die GEZ werden generell nicht zu den Betriebskosten in einem Einfamilienhaus gerechnet. Denn es gibt Fälle, in denen die Gebühr für das öffentliche Fernsehen nicht anfällt oder Nutzer sich befreien lassen. Berechnen Sie diese Nebenkosten in der monatlichen Rechnung gesondert, um sie nicht zu vergessen.

Vermieter von einem Einfamilienhaus müssen unter Umständen weitere Positionen tragen. Dazu gehören unter anderem die Kosten für Hausmeister, Hausverwalter, Gärtner oder Reinigungskräfte ebenso wie die Kosten für die Kontoführung. Tipps von erfahrenen Vermietern können hier helfen.

Davon hängen die Betriebskosten in einem Einfamilienhaus ab

Nebenkosten sind nicht gleich Nebenkosten. Jedes Haus hat unterschiedliche Betriebskosten, denn die Höhe der monatlichen Summe hängt von zahlreichen Faktoren ab. Wer diese schon vor dem Hauskauf oder dem Bauen im Blick hat, kann dabei für die Zukunft sparen. Folgende Faktoren beeinflussen die Betriebskosten:

  • Standort des Hauses
  • Einheitswert
  • Größe
  • Alter, Zustand und Ausstattung
  • Heizungsanlage
  • Anzahl der Bewohner

Lage des Hauses

Der Standort des Einfamilienhauses beeinflusst mehrere Faktoren. Wie bereits erwähnt wird beispielsweise die Grundsteuer von der Gemeinde erhoben. Der sogenannte Hebesatz zu dessen Berechnung unterscheidet sich von Ort zu Ort. In Ballungsgebieten liegt dieser häufig höher. So braucht es für ein Einfamilienhaus in Berlin deutlich mehr Grundsteuer als beispielsweise in einer kleinen bayrischen Gemeinde.

Aber auch Müllabfuhr, Kosten für die Straßenreinigung und Abwassergebühren sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Vor allem abgeschiedenere Objekte bedeuten beim Abwasser nicht selten, dass längere Leitungswege gewartet und instand gehalten werden müssen. Das kann die Nebenkosten in die Höhe treiben.

Einheitswert

Der Einheitswert wird benötigt, um die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus zu ermitteln. Dieser Wert wird mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert. Vereinfacht gesagt, wird mit dem Einheitswert der Wert des Hauses auf einen bestimmten Zeitpunkt heruntergebrochen. In den alten Bundesländern wird das Jahr 1964 zugrunde gelegt, in den neuen Bundesländern gilt 1935 als Maßstab, um die Unterschiede der DDR-Zeit auszugleichen.

Der Einheitswert ist seit Jahren umstritten, da die geplante Neufeststellung alle sechs Jahre nicht durchgesetzt werden konnte. Im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht sogar die Verfassungswidrigkeit der bisherigen Berechnung verkündet. Bis Ende 2019 soll der Gesetzgeber eine Neuregelung der Einheitswertermittlung realisieren.

Alter des Hauses

Ältere Häuser sind auf dem Immobilienmarkt meist günstiger. Auch die Grundsteuer liegt hier oft niedrig. Jedoch können alte Häuser in anderen Bereichen hohe Nebenkosten bedeuten. Ein älteres Haus braucht mehr Investition in Instandhaltung, Reparatur und Pflege. Oft ist hier auch die Heizungsanlage nicht auf dem modernsten Stand – was höhere Energiekosten zur Folge hat.

Vor allem Häuser, die älter als 30 Jahre sind, haben meist einen hohen Sanierungsbedarf. Immobilien aus den siebziger und achtziger Jahren können dabei Nebenkosten von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises verursachen. Stammt das Haus aus den fünfziger und sechziger Jahren, sind auch bis zu 50 Prozent des Kaufpreises möglich. Wer hier nicht aufpasst und sich das Haus nur ungenau anschaut, kann schnell bei 1.000 Euro pro Monat Betriebskosten landen.

Heizungsanlage

Diese Kostenposition umfasst eine große Spanne. Ist die Heizung veraltet und die Dämmung des Hauses unzureichend, können schnell dreimal so viel Kosten für die Energie anfallen als in modernen Objekten. Das kann ein Unterschied von bis zu 1.700 Euro pro Jahr ausmachen.

Daher sollte der Heizungsanlage in einem Haus besonders viel Aufmerksamkeit gewidmet werden. Schon mit kleinen Investitionen können hohe Heizkosten verhindert werden. Das beginnt beim Austausch des Heizkessels und endet beim Fensteraustausch.

Nicht zu unterschätzen ist auch die Wartung der Heizung, die viele Hausbesitzer oft nicht einberechnen. Ein- bis zweimal pro Jahr sollte die Anlage gewartet werden. Ältere Modelle sind auch dabei kostenintensiver. Im Durchschnitt fallen rund 450 Euro pro Wartung an.

Stellt der Schornsteinfeger zu hohe Abgaswerte der Heizungsanlage fest, kann es schnell teuer werden. Daher empfiehlt es sich für Hausbesitzer, den Heizungskundendienst vor dem Schornsteinfeger zu holen. Ist die Heizung gut gewartet, spart das wiederum beim schwarzen Glücksbringer.

Anzahl der Personen im Haus

Leben mehr Personen im Einfamilienhaus, steigen automatisch die Verbrauchskosten von Strom, Wasser und Heizung. Doch das sind nicht alle Auswirkungen. Versicherungen verteuern sich mit höherer Personenzahl. Vielen Hausbesitzern entfällt zudem, dass auch die Kosten für die Müllabfuhr steigen. In Haushalten mit mehr Personen fällt eben mehr Müll an – daher nutzten viele Kommunen die Personenanzahl als Berechnungsgrundlage für die Müllabfuhr.

Wie hoch sind die Betriebskosten im Haus?

Die Betriebskosten eines Einfamilienhauses lassen sich also nicht pauschal festlegen. Sie müssen die Kosten individuell berechnen. Im Durchschnitt fallen jedoch mindestens 400 bis 600 Euro pro Monat an. Das bedeutet einen Mindestbetrag von rund 4.800 bis 7.200 Euro pro Jahr, der mit dem Einkommen verrechnet werden sollte.

Wohnen im Haus unterscheidet sich zudem vom Leben in der Wohnung. Bisherige Mieter sollten nicht von den gewohnten Betriebskosten ausgehen, da im Haus diese immer höher ausfallen, selbst wenn die Größe beider Objekte vergleichbar ist. Bei ungünstigen Faktoren können die Betriebskosten für ein Einfamilienhaus aber auch doppelt oder dreimal so hoch ausfallen als beim durchschnittlichen Mindestwert. Je genauer Sie Ihre Rechnung anstellen, desto besser sind Sie auf diese Kosten vorbereitet.

Durchgerechnet: Kostenbeispiel eines kleinen Einfamilienhauses

Um die Betriebskosten eines Einfamilienhauses zu veranschaulichen, hilft ein Rechenbeispiel. Hier wird ein kleines Einfamilienhaus zugrunde gelegt, das die typische Ausstattung hat und sich in der ländlichen Lage einer Kleinstadt befindet. Das Haus ist vergleichsweise jung und energieeffizient gestaltet. Die monatliche Belastung der Betriebskosten setzten sich in diesem Beispielobjekt wie folgt zusammensetzen:

  • Grundsteuer: 63 Euro
  • Heizkosten: rund 87 Euro
  • Abwassergebühren: 47,50 Euro
  • Stromkosten: rund 82 Euro
  • Müllentsorgung: 22 Euro
  • Straßenreinigung: 28 Euro
  • Schornsteinfeger: rund 10 Euro
  • Telefon und Internet: 36 Euro
  • Hausratversicherung: rund 10 Euro
  • Wohngebäudeversicherung: 14,50 Euro
  • Elementarschadenversicherung: 19 Euro
  • Haftpflichtversicherung: rund 8 Euro
  • Rücklagen 150 Euro

In diesem Fall würde die monatliche Belastung bei 577 Euro liegen. Auf das Jahr gerechnet liegen die Betriebskosten für dieses Einfamilienhaus bei 6.924 Euro. Das gleiche Haus kann in einer anderen Lage deutlich mehr Betriebskosten bedeuten, wenn beispielsweise die Grundsteuer einer Großstadt teurer ist. Bei einem älteren Baujahr müssten die Rücklagen für Instandhaltung und Reparaturen höher angesetzt werden.

Durchgerechnet: Kosten auf den Quadratmeter bezogen

Anschaulicher werden die Betriebskosten zudem auch, wenn Sie die Positionen auf den Quadratmeter bezogen berechnen. Bei dem oben genannten Beispiel könnten die Kosten dabei wie folgt aussehen:

  • Grundsteuer: 0,20 € / m²
  • Heizkosten: 0,85 € / m²
  • Wasser/Abwasser: 0,45 € / m²
  • Warmwasser: 0,25 € / m²
  • Stromkosten: 0,5 € / m²
  • Müllbeseitigung und Straßenreinigung: 0,25 € / m²
  • Versicherungen: 0,15 € / m²
  • Sonstiges: 0,10 € / m²

In diesem Beispiel lägen die Betriebskosten für das Einfamilienhaus monatlich bei 2,75 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Haus mit 140 Quadratmeter Fläche läge die monatliche Belastung bei günstigen 385 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen jedoch noch die Kosten, die nicht mit dem Quadratmeter in Abhängigkeit gebracht werden können, wie beispielsweise der Schornsteinfeger, Rücklagen oder die Preise für Telefon und Internet.

Betriebskosten in Einfamilienhaus sparen

Auch bei den Betriebskosten im Haus gibt es Möglichkeiten, zu sparen. Allen voran stehen dabei die Heizkosten. Wer in eine effiziente Anlage oder eine gute Dämmung investiert, kann diese Kosten leicht für die Zukunft dämpfen. Die Investitionen rechnen sich oft schnell.

Aber auch ein wenig Aufmerksamkeit bei dem Verbrauch kann helfen. Hier existieren zahlreiche Tipps, wie der Stromverbrauch gesenkt werden kann. Stromsparende Utensilien lassen die Rechnung am Ende des Monats beispielsweise geringer ausfallen, der umsichtige Umgang mit Energie und Wasser ebenso. Intelligente Haustechnik ist hier oft ein guter Helfer – automatisch abschaltende System verhindern, dass Strom und Co verschwendet werden.

Bei vielen Positionen lohnt sich auch ein ausgiebiger Vergleich. Das können Hausbesitzer beispielsweise bei Versicherungen erleben, ebenso wie beim Stromanbieter. Wer sich hier Zeit nimmt, den richtigen Partner zu finden, kann eine lohnenswerte Ersparnis am Ende des Monats feststellen.

Zusammenfassung

Die Betriebskosten eines Einfamilienhauses sind ein nicht zu unterschätzender Faktor. Wer aus einem Mietverhältnis in das Eigenheim wechselt, sollte sich rechtzeitig vor dem Kaufen oder Bauen über die mögliche Höhe informieren, um die monatlichen Kosten entsprechend in Finanzierung und Co einplanen zu können. Die Kosten variieren dabei stark von Objekt zu Objekt, von Region zu Region sowie je nach Verbrauch.

Artikelbild: alexraths / Bigstock.com

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