Hier lauern unnötige Kosten beim Kauf eines Altbaus

Hier lauern unnötige Kosten beim Kauf eines Altbaus

Unabhängig davon, ob Sie an einer neuen Immobilie oder einem Altbau interessiert sind, bedarf es einiger Prüfungen und Besichtigungen vorab. Gerade Altbauten, häufig von Privat verkauft, offenbaren im Nachhinein notwendig werdende Renovierungen, die den Kostenrahmen sehr schnell übersteigen. Grundsätzliches zum Hauskauf, und eine Vertiefung auf das Thema Altbau.

Bauen oder Kaufen, beides birgt Risiken

Es gibt einiges, worauf zu achten ist. Unabhängig, ob dies nur der schmucke Neubau oder der schöne Altbau ist, der so scheinbar günstig in den gängigen Portalen angeboten wird. Unliebsamen Problemen können Sie im Ansatz schon aus dem Weg gehen, wenn Sie in Ihrer Planung der Immobilie selbst Punkte beachten, wie etwa Beweggründe für eben jenes Objekt. Viele Argumente und Fakten, die zweifelsohne für eine Immobilie sprechen, erleichtern uns nachweislich die Planung. So werden nicht wenige Käufe nur deshalb getätigt, weil das Objekt aufgrund individueller Komponenten gefällt, oder aber aufgrund des niedrigen Preises. Kein großes Thema, dennoch gibt es Regeln zu beachten, denn Sie investieren hier häufig einen Großteil Ihres Geldes, oder bei Finanzierungen zusätzlich noch eine immense Verbindlichkeit und regelmäßige Belastung, sodass Fehler häufig mehrfach, und dann in voller Wucht auf die gestraften Immobilienbesitzer niederprasseln.

Für eine Grundsatzentscheidung, ob Sie kaufen oder nicht, sollten Sie daher alle Bereiche des Hauses kennen. Wie sich hinterher immer herausstellt, ist dieser einer der gravierendsten Fehler, die nicht häufig das ganze Projekt scheitern lassen. Bei knapp kalkulieren Finanzierungen reicht deshalb schon eine Zusatzbelastung, und der Kredit steht kurz vor der Kündigung, da Zahlungen nicht mehr eingehalten werden. Schließlich können Sie sich nicht wahlweise Zeit lassen, um Fehler zu beheben – Schäden an der Struktur beziehungsweise der Bausubstanz wandern langsam aber bestimmt auf andere Bereiche über, die auch die Statik betreffen können.

In der Praxis sieht das dann so aus, dass mehr Altbauten gekauft als Immobilien neu gebaut werden. Verständlich, so ist dies im ersten Moment doch meistens günstiger, als zugleich ein vergleichbares Objekt durch geeignete Fachleute hochziehen zu lassen. Beachten Sie aber, dass Altimmobilien Instand gehalten werden müssen. Um den Wert stabil zu halten, oder bei besonderen Objekten kontinuierlich zu steigern, bedarf es deshalb regelmäßiger Instandhaltungs-, Modernisierungs- sowie auch Sanierungsarbeiten. Das sind häufig keine kleinen Kostenpunkte, denn einfach austauschen ist gerade hier nicht möglich.

Worauf zu achten ist

Verdeutlichen Sie sich zunächst, dass eine Immobilie kein beliebiger Gegenstand ist, der wahlweise getauscht oder aber zum identischen Preis weiterverkauft werden kann. Es ist daher immer ein längerfristiges Unterfangen, und bei großen Finanzierungen noch dazu eine Zeit von Entbehrungen und Kraftanstrengung – wenn Sie da eines nicht gebrauchen können, dann sind es unvorhergesehene Kosten und Schäden, die so vorher nicht sichtbar waren. Unter Druck sollten Sie deshalb nicht stehen, auch in der derzeit überaus günstigen Zinsphase.

Auch wenn Sie der Meinung sind, handwerklich geschickt zu agieren, sind Sie unmöglich in der privilegierten Situation, eine Immobilie im Ansatz ganzheitlich zu bewerten und zu beurteilen. Hier kommt dem Gutachter beziehungsweise einem Sachverständigen zurecht eine übergeordnete Rolle zu, da die Aufwendungen hierfür im Vergleich zu späteren Überraschungen überaus überschaubar sind, und damit gut angelegt. Für eine erste, oberflächliche Einschätzung, beachten Sie deshalb folgende Punkte und notieren Sie Bemerkungen und Einsichten, um Verkäufer gezielt darauf ansprechen zu können.

Handelt es sich hier um ein Fachwerkhaus, Massivhaus oder aber Fertighaus? Je nach Art und Struktur der Immobilie bestimmt sich die technisch mögliche Restnutzungsdauer. Wie lange Sie also im Hinblick auf die Bauweise, die Substanz und die technischen Anlagen in dieser Immobilie wohnen können. Auswirkungen hat das auch auf die Ermittlung des Beleihungswertes, da die Banken sehr genau wissen möchten, mit welchen außerplanmäßigen Belastungen zu rechnen ist. Häufig genug ein Ausschlusskriterium bei knapp gehaltenen Finanzierungen, und daher ist es ratsam, das Objekt im Details zu besichtigen. Nehmen Sie sich, sofern finanziell vertretbar, hier auch einen Sachverständigen zur Hand. Zusätzlich besorgen Sie die Bauakte, die Auskunft über alles wesentliche gibt.

Wie viel, an welchen Stellen und zu welchem Zeitpunkt wurde seitens des Verkäufers in Stand gesetzt, und welche größeren Modernisierungsarbeiten stehen an? Die Pflege des Objektes ist wichtig, denn hier entsteht sonst ein Fass ohne Boden. Vergleichbar mit einem Gebrauchtwagenkauf, wo derjenige auch bessere Chancen auf einen Verkauf hat, der ein Scheckbuch gepflegt und alle nötigen Fakten offenlegen kann. Sie müssen der Bank gegebenenfalls in geeigneter Form dokumentieren, wie es um den Erhaltungszustand bestellt ist. Ein wichtiger Punkt bei der Ermittlung des Objektwertes, denn gerade hier zahlt sich die Inanspruchnahme von externen Dritten in der Regel aus. Beschaffen Sie dazu Protokolle einer Eigentümergemeinschaft (bei MFH), und sammeln Sie Rechnungen sowie Belege (in Bildform) für erledigte Arbeiten. Besonders bei Eigentumswohnungen kann das Gespräch mit Bewohnern des Hauses Aufschluss geben, denn diese sollten ja wissen, welche Kosten entstanden sind.

Sind Arbeiten am Dach oder der Fassade notwendig, wie wirkt sich die Sanierung auf die Statik des Hauses aus oder welche Baumängel sind vorhanden? Gerade Arbeiten am Dach sind teure Maßnahmen, die bei EWH oftmals auch ohne Ihre Zustimmung erfolgen. Die Rücklage sollte deshalb einen angemessenen Betrag ausmachen, denn wie bei einer Finanzierung auch sind unvorhersehbare Ereignisse wie Arbeitslosigkeit, oder konkreter Sturmschäden und dergleichen, unangenehme Dinge. In der Regel wirken Makler auf die Verkäufer dahingehend hin, dass eine ordentliche Dokumentation geliefert wird. Anderenfalls sollten Sie solche Punkte konkret in den Kaufvertrag aufnehmen, um später in Regress gehen zu können.

Kalkulieren Sie konservativ, um eventuelle Mehrkosten zur Beseitigung von Schäden zu tragen. Beachten Sie die Bauakte, in der Dinge wie das Dach, ein Keller oder aber Anbauten dokumentiert und genehmigt werden müssen. Verstöße dagegen können unangenehme Folgen haben, für deren Erledigung in erster Linie Sie verantwortlich sind.

Wurden gesetzliche Vorschriften beachtet, hinsichtlich der Wohnräume und wie sieht die Dämmung des Hauses aus? Energiekosten stellen heute einen Großteil der regelmäßigen Belastungen dar, und sind deshalb Ansatzpunkt genug, um Investitionen gezielt hier zu tätigen.

Erlaubt der Zuschnitt der Immobilie eine passende Möblierung, und sind Rohre zu verlegt, dass sanitäre Anlagen problemlos ausgetauscht werden können? Individuellen Geschmäckern sollten Sie hier keinen Platz einräumen, denn die Versorgung der einzelnen Räume durch Rohre und Stromleitungen ist essentiell für die Nutzbarkeit der Immobilie selbst.

Achten Sie auf Prüfungsprotokolle der Heizungsanlage, um deren Zustand und mögliche Reparaturen zu lokalisieren, und kalkulatorisch einzuplanen. Regelmäßige Wartungen sowie Nachweise darüber sind ein gutes Indiz, um Betriebskosten auch in Zukunft im Rahmen zu halten.

Schlussfolgerungen

Nehmen Sie aus den genannten Gründen Beratungsangebote in Anspruch, die bei Fachverbänden oder aber auch bei Immobilienvereinen stattfinden, die örtliche Bestimmungen und vergleichbare Objekte kennen. Ein Sachverständiger zahlt sich in jedem Fall aus, da Sie in dem Fall auch abgesichert sind, sollten offensichtliche Sachen falsch beziehungsweise nicht dokumentiert worden sein. Im Übrigen machen immer mehr Banken Gutachten darüber zum Entscheidungskriterium, ob eine Finanzierung angeboten wird oder nicht.

Nur wenn Sie den Wert der Immobilie korrekt und gewissenhaft einschätzen, und sich den Aufwendungen für Nebenarbeiten bewusst werden, lohnt sich eine Kalkulation erst.

Artikelbild: © Leszek Glasner / Shutterstock

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