Immobilienkauf: Mit einem Baudenkmal steuern Sparen

Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien ist eine der wenigen Steuersparmodelle, die sich für Anleger zu diesem Zeitpunkt noch lohnt. Angesichts verschreckter Verbraucher, die sich noch immer vor Wirtschaftskrisen und anderem Unheil fürchten, sucht jeder nach der perfekten Geldanlage. Es sollen meist keine Fonds oder Aktien, sondern etwas Solides sein. Gleichzeitig wollen sich Verbraucher mit der erhaltenen Miete ihre Altersvorsorge verbessern. Das Geschäft mit dem Baudenkmal sieht lukrativ aus, jedoch gibt es für Interessierte einiges zu beachten.

Warum denkmalgeschützte Immobilien als Anlageobjekt?

Ein Baudenkmal bietet grundsätzlich einen kulturellen oder historischen Mehrwert, der vom Staat (finanziell) unterstützt wird. Jede Denkmalimmobilie wird nach dem Denkmal-Schutz-Gesetz (DSchG) in einer Denkmalliste erfasst. Das Amt für Denkmalschutz übernimmt die Erfassung und Einstufung der Immobilien. Besitzer dieser Gebäude können diverse Förderung erst dann in Anspruch nehmen, wenn ihre Immobilie den Status erhalten hat. Grundsätzlich gibt es zwei mögliche Förderarten:

1. Förderungen in Form von Zuschüssen: In diesem Fall zahlen die Länder für Sanierungen,
2. sowie Steuervergünstigungen.

Besitzer von unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden können ihre Sanierungskosten abschreiben. Diese Kosten sind allerdings erst im Jahr der Fertigstellung zu berücksichtigen. Das Denkmal muss zudem vor den Sanierungsarbeiten erworben worden sein, ansonsten werden die Sanierungskosten nur zum Teil berücksichtigt. Wie hoch die Steuervergünstigung ausfällt, hängt von zwei Dingen ab:

1. Art der Nutzung
2. Zeitpunkt der Anschaffung

Selbstnutzer dürfen Sanierungskosten auf zehn Jahre verteilen und maximal bis 90 Prozent von der Steuer absetzen. Für Kapitalanleger gelten andere Regeln. Sie können ihre Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren steuermindernd ansetzen. In den ersten acht Jahren gilt eine Berücksichtigung von neun Prozent, in den restlichen Jahren von sieben Prozent.

Ein Baudenkmal ist statistisch gesehen eine sichere Kapitalanlage

Immobilien haben sich in den vergangenen Jahren seit der Wirtschaftskrise von 2008/2009 als äußerst beliebte Anlageobjekte entpuppt. Obwohl die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland rückläufig ist, sinkt der Bedarf nach Wohnraum derzeit nicht. Der Grund dafür liegt in der steigenden Anzahl von kleinen Haushalten. Denkmalgeschützte Immobilien sind besonders bei finanzstarken Verbrauchern gefragt. Für Kapitalanleger bedeutet dies eine vergleichsweise hohe Rendite.

Einer Untersuchung des Hamburger Gewos-Instituts zufolge erzielten Wohnimmobilien im Zeitraum 1970 bis 2004 eine jährliche Rendite von 7,4 Prozent. Bei der Berechnung wurde sowohl die jährliche Nettomiete als auch der Kaufpreis beachtet. Nachfolgend ein Rechenbeispiel, bei dem der Kaufpreis bei 165.000 Euro und die Jahresnettomiete bei 12.000 Euro liegen.

Die Rendite wird aus dem Multiplikator und dem Quotienten von 100 berechnet. Ersterer ist die Anzahl der Jahre, in der die Nettomiete den Kaufpreis amortisieren konnte. In diesem Beispiel ist dies nach 13,75 Jahren. Daraus ergibt sich eine Rendite von etwa 7,27 Prozent pro Jahr. In Deutschland betrug die jährliche Mietpreissteigerung in den letzten 30 Jahren im Schnitt 2,5 Prozent. Die tatsächliche Rendite ist somit ab dem zweiten Jahr höher.

Wird zudem die Spekulationsfrist von zehn Jahren für denkmalgeschützte Immobilien eingehalten, sind die Gebäude steuerfrei. Zudem fällt keine Abgeltungssteuer für Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf an.

Denkmalgeschützte Gebäude lohnen sich für Spitzenverdiener

Die wichtigste Regel beim Kauf von denkmalgeschützten Immobilien ist, dass sie sich nur für gut verdienende Anleger lohnt. Das Single-Jahreseinkommen sollte bei 150.000 Euro liegen, denn erst dann wird die Abschreibung dank dem Spitzensteuersatz lukrativ. Ein weiterer Knackpunkt ist der Verkaufspreis. Viele dieser begehrten Gebäude stehen in einer sehr guten, zentralen Lage, wodurch der Preis automatisch höher ist. Hinzu kommt aber auch die Tatsache, dass die Steuerersparnis auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Gemessen an den Mieterträgen wären diese Immobilien somit überteuert. Realistisch sind Preise, die das 14- bis 18-Fache der Jahresnettokaltmiete kosten.

Ein weiterer Punkt, den viele Anleger vergessen, sind die Modernisierungsarbeiten. Ohne einen Experten lässt sich vorab nicht einschätzen, welche Kosten auf den Anleger zukommen. Damit diverse Förderungen auch noch ausgezahlt werden, müssen die Immobilienbesitzer zuvor jede Modernisierungsarbeit mit dem Denkmalschutzamt absprechen und absegen lassen. Daher macht es Sinn, sich vorab von einem Profi informieren zu lassen.

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