Renovierung bei Auszug – was kann und was muss gemacht werden?

Renovierung bei Auszug – was kann und was muss gemacht werden?

Mehr als 21 Millionen Menschen leben in Deutschland als Mieter. Aus diversen Gründen müssen viele von ihnen ihre Wohnung früher oder später verlassen, dann stellen sie sich die alles entscheidende Frage: Muss ich jetzt renovieren?

Die Mieterwelt ist in zwei Parteien geteilt: diejenigen mit Mietverträgen vor 2008 und nach 2009. Bevor der BGH mit seinem Urteil zum Thema Schönheitsreparaturen deutsche Mieter entlastete, waren diese zu zahlreichen Renovierungen verpflichtet. In neuen Verträgen dürfen dubiose Klauseln nicht länger vorkommen, zumindest in der Theorie. In der Praxis gibt es weiterhin unverständliche, verwirrende und falsche Formulierungen, die diesen Teil des Mietvertrags ungültig machen. Einer Statistik vom Deutschen Mieterbund zufolge sind die Klauseln zu Schönheitsreparaturen zu 75 Prozent unwirksam. Das Problem: Viele Mieter kennen ihre Rechte nicht. Sie kaufen Werkzeug und beginnen mit den Renovierungsarbeiten, überzeugt davon, dass dies ihre Aufgabe sei. Wer mit den Renovierungsarbeiten bereits begonnen oder diese abgeschlossen hat, kann sie laut einem Urteil des BGH vom 27.05.2009 (Az.: VIII ZR 302/07) sein Geld zurückverlangen.

Definition Schönheitsreparatur

Laut BGB § 535, Abs. 1 ist es Aufgabe des Vermieters, sein Eigentum in Schuss zu halten. Er hat allerdings das Recht, Schönheitsreparaturen per Vertrag auf den Mieter zu übertragen. Zulässig sind Reparaturen oder Renovierungen, die durch das normale Wohnen des Mieters entstehen:

  • Wände streichen oder tapezieren
  • Erneuerung der Wände mit Gips
  • Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern

Diese Renovierungsarbeiten müssen Mieter ausschließlich innerhalb der Wohnung erledigen. Für andere Bereiche, zu denen zum Beispiel Balkon oder Keller gehören, ist der Vermieter verantwortlich.

Unwirksam sind Klauseln bezüglich Schönheitsreparaturen, die Mieter verpflichten, unabhängig von der Wohndauer Renovierungsarbeiten auszuführen:

Mieter sollten niemals Schönheitsreparaturen durchführen oder dafür zahlen, die sie selbst nicht „abgewohnt“ haben.

Wann fallen Renovierungen an?

Grundsätzlich dürfen Vermieter keine starren Fristen für Schönheitsreparaturen festlegen. Dennoch sind in vielen Mietverträgen Klauseln zu finden, die angeben, nach welcher Mietdauer diese Arbeiten durchgeführt werden müssen. Zu knapp bemessene oder starre Fristen sind unzulässig. Werden die Intervalle im Mietvertrag mit „mindestens“ oder „spätestens“ angegeben, ist die jeweilige Klausel unwirksam.

Typische unwirksame Formulierungen, die starre Fristen vorsehen:

Der Mieter ist verpflichtet, mindestens nach X Jahren Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen.

… in Bad, Toilette und Küche alle zwei Jahre, in den restlichen Räumen alle fünf Jahre.

Damit eine Formulierung gültig ist, muss sie einen Empfehlungscharakter besitzen:

Grundsätzlich sollten Mieter nach Auszug Renovierungsarbeiten innerhalb der Wohnung durchführen, wenn es der Zustand der Wohnung erfordert.

Die Klausel im letzten Beispiel schlägt gleich zwei Fliegen mit einer Klappe: Einerseits besitzt sie einen Empfehlungscharakter, andererseits verlangt der Vermieter nur dann eine Renovierung, wenn sie auch nötig ist. Und genau hier tappen die meisten Mieter in die Falle. Vermieter dürfen Renovierungen nämlich nur dann verlangen, wenn eine Wohnung renovierungsbedürftig ist, beziehungsweise deutliche Wohnspuren vorzufinden sind. Somit gibt es keine pauschale Verpflichtung – ein, eine Grundreinigung bei Mieterwechsel durchführen zu müssen.

Ausnahmen gelten für alle vor 2008 abgeschlossenen Mietverträge. Laut dem Bundesgerichtshof sind folgende Renovierungsintervalle angemessen:

  • alle drei Jahre für Küche, Bad und Duschräume
  • alle fünf Jahre für Flur, Diele, Wohn- und Schlafräume sowie Toilette
  • alle sieben Jahre für Nebenräume

Wann muss ich trotz Renovierungsklauseln nicht renovieren?

Mieter müssen weder renovieren noch für Renovierungsarbeiten zahlen, wenn sie vor Ablauf der Fristen ausziehen. Ausnahmen gelten, wenn in ihrem Mietvertrag eine wirksame Quoten- oder Abgeltungsklausel vereinbart wurde. In diesem Fall müssen Mieter Malerarbeiten zum Teil zahlen, je nachdem, wann er zuletzt renoviert hat. Beispiel:

  • Renovierungsarbeiten liegen ein Jahr zurück: Mieter zahlt 20 Prozent Anteil
  • Renovierungsarbeiten liegen zwei Jahre zurück: Mieter zahlt 40 Prozent Anteil
  • Renovierungsarbeiten liegen drei Jahre zurück: Mieter zahlt 60 Prozent Anteil
  • Renovierungsarbeiten liegen vier Jahre zurück: Mieter zahlt 80 Prozent Anteil

In der Praxis sorgt eine Abgeltungs- und Quotenklausel dafür, dass der betroffene Mieter die Renovierungsarbeiten aus Kostengründen doch selbst erledigen. Sollten bei der Abgeltungs- und Quotenklausel starre Fristen gelten, ist diese Klausel ebenfalls unwirksam und der Mieter muss nichts zahlen oder renovieren.

Artikelbild: © Andrey_Popov / Shutterstock

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.