Verkehrswertermittlung: So wird der Wert von Immobilien ermittelt

Verkehrswertermittlung: So wird der Wert von Immobilien ermittelt

Beim Verkehrswert handelt es sich um einen grundlegenden Wert bei der Ermittlung von Verkaufs- oder Kaufpreis einer Immobilie (Grundstück, Haus, Wohnung). Die Verkehrswertermittlung ist außerdem auch bei der Beleihung von Objekten aufgrund von Finanzierungszwecken notwendig, denn Banken bestimmen den maximalen Beleihungswert in der Regel anhand des Verkehrswertes einer Immobilie. Die Verkehrswertermittlung erfolgt dabei durch einen Sachverständigen. Die Ermittlung des Verkehrswertes wird durch den Gesetzgeber einheitlich im Baugesetzbuch (BauGB, § 194) geregelt. Entsprechend dem Baugesetzbuch wird erfolgt die Verkehrswertermittlung anhand des Preises, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung beziehen soll, im Geschäftsverkehr entsprechend den rechtlichen Gegebenheiten erzielt werden könnte. Es wird dabei in der Regel auf ungewöhnliche Verhältnisse keine Rücksicht genommen, lediglich Beschaffenheit und Lage der Immobilie fließen in die Berechnung mit ein.

Prinzipiell kann man sagen: Der Immobilienwert ergibt sich aus dem Verkehrswert. Ein Sachverständiger benötigt für die Verkehrswertermittlung einige Unterlagen. Hierzu gehören unter anderem die Flurkarte, Auszüge aus dem Grundbuch, Flächenberechnungen, Bauzeichnungen, Mietverträge und noch einige andere Papiere. Nur wenn die benötigen Unterlagen vorliegen, kann das Wertgutachten auch erstellt werden.

Verfahren der Verkehrswertermittlung

Der materielle Wert einer Immobilie stellt die Basis für die Verkehrswertermittlung dar. Für die Verkehrswertermittlung können drei verschiedene Wertermittlungsverfahren angewandt werden. Es handelt sich dabei um das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren bei der Verkehrswertermittlung zur Anwendung kommt, richtet sich nach der Art der Immobilie.

Das Sachwertverfahren

Die Verkehrswertermittlung mittels Sachwertverfahren ist das gängigste, aber auch komplexeste Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Vor allem bei eigengenutzten Einfamilien- und Zweifamilienhäusern sowie bei Eigentumswohnungen kommt dieses Verfahren zur Verkehrswertermittlung zum Einsatz. Soll der Sachwert einer Immobilie ermittelt werden, dann werden Objekt- und Grundstückswert getrennt voneinander ermittelt. Die Ableitung des Verkehrswertes eines Gebäudes erfolgt hierbei aus den Baukosten, die bei der Herstellung tatsächlich angefallen sind. Es wird dabei angenommen, dass der Gebäudewert eines Neubaus immer den Herstellungskosten entsprechen dürfte. Schäden oder auch Sanierungsbedarf fließen nicht in die Verkehrswertermittlung ein. Anhand der so genannten Bodenrichtwerttabelle der entsprechenden Region wird außerdem der Grundstückswert ermittelt. Aus Gebäude- und Grundstückswert ergibt sich dann der Gesamtsachwert der Immobilie.

Das Ertragswertverfahren

Bei vermieteten oder auch gewerblich genutzten Immobilien wird zur Verkehrswertermittlung das so genannte Ertragswertverfahren angewendet. Bei derartigen Objekten dient der Ertragswert als Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes. Generell ist bei der Verkehrswertermittlung durch dieses Verfahren immer vom nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen, der sich generell aus den gesamten Mieteinnahmen im Jahr gemindert um die Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltungskosten) ergibt. Durch die Multiplikation des Reinertrags mit der restlichen Nutzungsdauer der Immobilie wird der Gebäudeertragswert errechnet.

Das Vergleichswertverfahren

Die Verkehrswertermittlung mit Hilfe des so genannten Vergleichswertverfahrens ist eine realitätsnahe Berechnung, welche vor allem bei der Ermittlung des Wertes von Grundstücken angewendet wird. Die Berechnung erfolgt auf Basis von vergleichbaren Grundstücken in einem ähnlichen Zustand sowie mit gleicher Lage. Die wichtigste Voraussetzung, damit vergleichbare Grundstücke als solche Basis herangezogen werden können ist, dass es sich dabei um eine ausreichende Anzahl an Objekten handelt. Bei Immobilienmaklern ist das Vergleichswertverfahren ein beliebtes Verfahren zur Verkehrswertermittlung. Mit ihm kann der Verkaufspreis ermittelt werden, denn das Vergleichswertverfahren gibt ein ziemlich genaues Abbild über den möglichen erzielbaren Preis einer Immobilie am Markt.

Der tatsächliche, endgültige Kaufpreis der Immobilie

Oft weicht der tatsächliche Kaufpreis einer Immobilie stark vom Sachwert und damit auch vom daraus abgeleiteten Verkehrswert ab. Diese Differenz zum eigentlichen Verkehrswert beruht darauf, dass alle Verkaufspreise bei Immobilien in der Regel auf Verhandlungsbasis angesetzt sind. Vor allem auch deshalb ist es wichtig, dass eine Verkehrswertermittlung erfolgt, die den genauen Zustand einer Immobilie widerspiegelt. In der Regel ist hierfür ein unabhängiger Sachverständiger zuständig, welcher die Verkehrswertermittlung vornimmt.

Artikelbild: © Jirsak / Shutterstock

3 Kommentare

  1. Peter 14.11.2016 16:37 Uhr

    Spannende Übersicht, vielen Dank. In diesem Zusammenhang dürfte dieser aktuelle Artikel zur Verkehrswertermittlung und dem Einfluss sinkender Kapitalmarktzinsen auf den Immobilienwert auch interessant sein: xxx

    direkt antworten
  2. Laura Heimisch 27.11.2018 10:01 Uhr

    Eine Freundin von mir beschäftigt sich zurzeit mir der Bewertung der Wohnung ihrer Oma und hat sich an Experten gewendet, um Beweissicherungen der Immobilie zu haben. Ich wusste nicht, dass für die Verkehrswertermittlung drei verschiedene Wertermittlungsverfahren angewandt werden können. Danke für den interessanten Artikel.

    direkt antworten
  3. Jim Winkler 09.01.2019 15:02 Uhr

    Guten Abend, bei dem Haus meiner Eltern stand neulich eine Sachwertermittlung an. Wie genau das von Statten ging und in was dabei heraus kam kann ich nicht sagen. Das das Grundstück so sehr mit einbezogen wird finde ich etwas schwierig bzw. Fragwürdig. Aber das ist nun ein mal so vorgegeben, also muss dann wohl auch so gemacht werden.

    direkt antworten

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.