Wie der Hausbau nicht zum Albtraum wird

Wie der Hausbau nicht zum Albtraum wird

Sicherheit, Altersvorsorge, volle Kontrolle – es gibt zahlreiche Gründe, warum sich Familien den Traum vom Eigenheim erfüllen. Ohne einen soliden Vertrag kann das Projekt allerdings schnell zum Albtraum mutieren.

Die meisten Menschen, die sich für den Neubau ihres Hauses entscheiden, wohnen aktuell in einer Mietwohnung. Sie müssen oftmals viele Monate im Voraus den Mietvertrag der Wohnung und alle damit verbundenen Verträge kündigen. Wenn der geplante Umzug in das neue Haus aufgrund von Verzögerungen nicht stattfinden kann, dann wird es brenzlig.

Grund für solche Verzögerungen sind in der Regel Probleme im Vertrag, die die Bauherren übersehen haben: Jeder Bauvertrag sollte eine eindeutige Regelung besitzen, die besagt, wann der Bauunternehmer das Haus bezugsfertig übergeben muss. Ohne diese Regelung ist Streit vorprogrammiert. Denn die Bauherren müssen darüber streiten, wann das Bauunternehmen mit den Arbeiten nach den allgemeinen Erfahrungswerten hätte beginnen müssen und wann diese vollendet werden müssten. Um diesem Problem nicht zu begegnen, muss im Vertrag ein fixer Endtermin festgelegt und dieser mit einer Vertragsstrafe verknüpft werden, um im Ernstfall einen finanziellen Druck auf den Auftragnehmer auszuüben.

Streit

Vor Kurzem wurden 100 Bauverträge zwischen privaten Bauherren und Generalunternehmen vom Bauherren-Schutzbund untersucht. Das Ergebnis: Bei 56 Prozent aller untersuchten Kontrakte waren Fertigstellungstermine und Bauzeit nicht an verbindliche Fristen geregelt. In 89 Prozent aller Fälle fehlte sogar ein Bauzeitenplan. Lediglich bei 37 Prozent wurde ein Festpreis zur Fertigstellung vereinbart. 46 Prozent der Verträge waren von unkonkreten oder unvollständigen Bau- und Leistungsbeschreibungen gezeichnet. Leider opfern Bauherren viel Zeit für die Objektsuche, werden dann aber beim Bauvertrag unvorsichtig. Dabei kann sich jeder Bauherr viel Ärger und Zeit sparen, wenn der Vertrag individuell ausgearbeitet und anschließend fachkundig geprüft wird.

Private Häuslebauer oft im Nachteil

Bauherren, die einen Experten konsultieren, stellen nicht nur sicher, dass alle wichtigen Vereinbarungen im Vertrag niedergeschrieben sind. Die Profis erkennen zusätzlich, wo Fallstricken lauern, die die Baukunden benachteiligen können. Wie eine Analyse des BSB ergeben hat, sind unausgewogene Verträge zwischen Bauunternehmen und Bauherren an der Tagesordnung. Die Unternehmen halten sich in den Verträgen selbst viele Hintertüren offen, während die privaten Häuslebauer das Nachsehen haben. Zudem versuchen viele Baufirmen ihre Bauleistung früh zu vermarkten und verlangen Teilzahlungen für frühzeitige Bauabschnitte, die oftmals noch nicht abgeschlossen sind.

Bau- und Leistungsbeschreibung

Die wichtigsten Bauverträge

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten ein Bauvorhaben zu realisieren. Entscheidend ist, ob die angehenden Eigenheimbesitzer die Arbeit von verschiedenen Dienstleistern ausführen lassen oder sie aktiv mit planen wollen. Die wichtigsten Varianten werden anschließend vorgestellt.

Der klassische Bauvertrag

In diesem Fall erwerben Bauherren ein Grundstück, auf dem sie ihr Haus errichten wollen. Für das Bauvorhaben schließen sie entweder mit einzelnen Handwerksbetrieben oder mit einem Generalunternehmen Bauverträge über die zu erbringenden Leistungen ab. Die Parteien können die Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuches oder die VOB/B vereinbaren.

Das Architektenhaus

Bauherren, die für die Betreuung ihres Hausbaus einen Architekten beauftragen, müssen neben dem Werkvertragsrecht auch die preislichen Regelungen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beachten. Es gibt hier einen entscheidenden Vorteil: Bei Pfusch am Bau steht der Architekt häufig als Anspruchsgegner zur Verfügung. Zudem haftet seine Berufshaftpflichtversicherung für solche Probleme.

Bauherren müssen kleinlich sein

Egal, für welchen Vertrag sich Bauherren entscheiden – sie sollten einige Punkte genau beachten und möglichst konkret regeln. Was schriftlich festgelegt wurde, sollte auch unbedingt befolgt werden – ohne Wenn und Aber. Der beste Vertrag nützt nichts, wenn der Bauherr im Ernstfall nicht von ihnen Gebrauch macht.

Kein Geld ohne Leistung

Viele Bauherren schließen Verträge ab, die nachteilige Zahlungspläne enthalten. Besonders riskant wird es, wenn hohe Teilsummen im Voraus gezahlt werden. Geht die Baufirma während dieser Zeit pleite, ist das Geld ebenfalls verloren. Die Makler- und Bauträgerverordnung bietet einen ausgewogenen Zahlungsplan. Wichtig ist es, dass die Abschlagszahlungen erst dann fällig werden, wenn die jeweiligen Baufortschritte tatsächlich erreicht wurden.

Zahlungsplan

Besteht der Vertragspartner dennoch auf Vorleistungen, sollte der Bauherr das entweder ablehnen oder eine Besicherung verlangen. Diese könnte in Form einer Bürgschaft des Auftragnehmers geschehen.

Achtung: Bitten Subunternehmer des Vertragpartners um einen Abschlag, weil er vom Bauträger längere Zeit kein Geld gesehen habe, sollten Bauherren freundlich abwinken. Zukünftige Eigenheimbesitzer haben keine vertragliche Beziehungen mit solchen Subunternehmen. Es gibt aber auch eine Ausnahme: Wurde die VOB/B vereinbart, kann der Auftraggeber an die unterbeauftragten Handwerker zahlen, sollte der Bauunternehmer mit seinen Honoraren im Verzug sein (§ 16 Abs. 6 VOB/B).

Anspruch auf Leistungen

In der Baubeschreibung wird definiert, welche Leistungen das Bauunternehmen ausführen muss, welche Materialien verwendet werden und wie hoch das Budget ist. Sie ist aber gleichzeitig auch der Auslöser vieler Streitigkeiten zwischen Bauunternehmen und Bauherr. Der Grund: Die Vertragspartner beschreiben die Leistungen, Materialien und Sonderwünsche nicht konkret genug. Wichtig ist es, dass der Unternehmer nur zu den Leistungen verpflichtet ist, die in dem Vertrag auch aufgelistet sind. Alles andere muss vom Auftraggeber gebaut oder installiert werden. Das gilt selbst für Leistungen, die noch so selbstverständlich erscheinen – etwa der Einbau von Bodenbelägen oder Türen.

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Artikelbild: © racorn / Shutterstock

15 Kommentare

  1. Nadine 28.03.2018 07:00 Uhr

    Danke für den Beitrag.

    Mein Mann und planen derzeit unser neues Eigenheim. Wir haben konkrete Vorstellungen. Das Grundstück ist mit Blick auf die Alpen. Ein Traum! Da darf der Balkon natürlich nicht fehlen.

    LG
    Nadine

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  2. Bernd 24.05.2018 07:58 Uhr

    Ein Freund hat bei sich im Haus die Elektrotechnik selbst übernommen. Ihm war besonders wichtig zu wissen, wo die Kabel verlaufen. Mit den Handwerkern hatte er bisher keine Probleme. Er weiß, dass so manches länger dauert, anderes schneller erledigt ist. Der Mensch ist keine Maschine.

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  3. Andi 04.06.2018 05:22 Uhr

    Danke für die guten Tipps zum Hausbau. Bekannte haben ihr Eigenheim erst einmal am PC geplant. So konnten sie einige Designfehler im Vorfeld vermeiden.

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  4. Johannes 22.08.2018 09:23 Uhr

    Ein guter Freund will im nächsten Jahr sein Traumhaus auf dem Land bauen. Er hat in Köln, wo er jetzt wohnt, ein Bauunternehmen empfohlen bekommen. Oder sollte er lieber einen Baumeister im direkten Umfeld suchen?

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  5. Hildegard 29.08.2018 09:58 Uhr

    Wir haben eine alte Immobilie gekauft und saniert. Jedes Gewerk haben wir selbst ausgeducht. Von unseren Baumeistern gab es wenige, die keine Fehler gemacht haben. Mit Hilfe eines Gutachters sind wir dann aber auch zu unserem Recht gekommen. Konsequenz hilft auf jeden Fall immer, wenn Mängel auftreten.

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  6. Thomas Mendel 06.09.2018 08:52 Uhr

    Vielen Dank für Ihre Informationen auf dieser Seite! Es ist so vieles beim Hausbau zu beachten. Da muss man also ziemlich hinterher sein und ständig dran bleiben, um alles zu kontrollieren. Ein Bauunternehmen haben wir gefunden. Nun hoffen wir, dass alles gut verlaufen wird. Falls nicht, werde ich auch hier noch mal nachlesen. Habe das Lesezeichen gesetzt.

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  7. Jo 21.09.2018 09:03 Uhr

    Danke für die Infos zum Thema Hausbau. Meine Eltern haben gerade den Hausabriss ihres alten Ferienhauses hinter sich. Die Fertigstellung des Neubaus, in dem sie dann wohnen wollen, ist für Mai geplant. Den Tipp, im Bauvertrag diesbezüglich eine eindeutige Regelung festzuschreiben, werde ich ihnen mal ans Herz legen.

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  8. Laura Heimisch 04.10.2018 08:26 Uhr

    Das stimmt. Bauverträge können oft für Häuslebauer nachteilig sein. Deswegen kann manchmal auch in Ingenieurbüros passieren, dass einige Fallstricke übersehen werden. Mein Mann ist Ingenieur und muss jetzt mit einem frühzeitigen und dringenden Fertigstellungstermin rechnen.

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  9. Mia 23.10.2018 08:47 Uhr

    Manch einer beauftragt ja auch gleich den Gutachter wenn er ein Bauunternehmen beauftragt. In der Familie wurde das so gemacht. Jedoch überwacht der Gutachter nur Teilbereiche. Am besten ist es öfters auf der Baustelle vorbei zu schauen und zu sich ein eigens Bild über den Fortschritt zu machen.

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  10. Emmi 31.10.2018 10:22 Uhr

    Freunde haben sich für eine Hausbetreuung entschieden. Ziel war es, das neu gebaute Haus nicht leer stehen zu lassen, wenn sie in den Urlaub fahren. Ich fand die Idee super und habe es auch ausprobiert. Sie haben damals bei ihrem Hausbau alles ins kleinste Detail geplant.

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  11. helga 12.11.2018 18:07 Uhr

    Tolle Tipps! Mein Freund hat sich ein Passivhaus bauen lassen. Der WEg vom Projekt bis zum Errichten wurde ziemlich schnell dank den fachlichen Arbeiten belegt. Schön, wenn man sich auf fachleche Hände verlassen kann:) Danke!

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  12. Franzi Heine 28.11.2018 12:13 Uhr

    Danke für die Tipps, wie der Hausbau nicht zu einem Desaster wird. Mein Bruder baut gerade ein Haus und hat jetzt mit dem Notar den Bauvertrag abgeschlossen. In seinem Fall wurden alle Probleme vorher beseitigt, die der Bauherr nicht vorhersehen konnte.

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  13. Lena 29.11.2018 15:08 Uhr

    Hallo und danke für diese Tipps zum Thema Hausbau! Ich hätte nicht gedacht, dass man als privater Hausbauer Nachteile im Bau haben kann. Dann macht es wahrscheinlich schon Sinn, das ganze durch einen Profi abwickeln zu lassen. Mein Onkel beginnt nächstes Frühjahr mit seinem Hausbau und sucht noch nach Inspiration für die Details des Baus, da wird ihm dieser Beitrag sicher weiterhelfen.

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  14. Manfred 29.11.2018 15:24 Uhr

    Jetzt sind auch wir dabei, unseren Hausbau zu planen, der dann im nächsten Frühjahr starten soll. Die Tipps hier können wir gut gebrauchen! Ich hätte zum Beispiel nicht gedacht, dass bei Architektenhäusern der Architekt bei Problemen beim Hausbau mit seiner beruflichen Versicherung dafür aufkommt. Man ist wahrscheinlich gut beraten, ein Ingenieursbüro zu Rate zu ziehen, um mehrere Meinungen für den Bau zu erhalten.

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  15. Johannes 04.12.2018 08:32 Uhr

    Es ist auch unsere größte Angst, dass wir durch Bauverzögerungen nicht wie geplant in unseren Neubau einziehen können. Der Mietvertrag ist gekündigt und in drei Monaten müssen wir aus der Wohnung raus. Ihren Hinweis zum Bauvertrag hätten wir früher beherzigen müssen – nun bleibt nur Hoffen und Bangen!

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