Wie der Hausbau nicht zum Albtraum wird

Wie der Hausbau nicht zum Albtraum wird

Sicherheit, Altersvorsorge, volle Kontrolle – es gibt zahlreiche Gründe, warum sich Familien den Traum vom Eigenheim erfüllen. Ohne einen soliden Vertrag kann das Projekt allerdings schnell zum Albtraum mutieren.

Die meisten Menschen, die sich für den Neubau ihres Hauses entscheiden, wohnen aktuell in einer Mietwohnung. Sie müssen oftmals viele Monate im Voraus den Mietvertrag der Wohnung und alle damit verbundenen Verträge kündigen. Wenn der geplante Umzug in das neue Haus aufgrund von Verzögerungen nicht stattfinden kann, dann wird es brenzlig.

Grund für solche Verzögerungen sind in der Regel Probleme im Vertrag, die die Bauherren übersehen haben: Jeder Bauvertrag sollte eine eindeutige Regelung besitzen, die besagt, wann der Bauunternehmer das Haus bezugsfertig übergeben muss. Ohne diese Regelung ist Streit vorprogrammiert. Denn die Bauherren müssen darüber streiten, wann das Bauunternehmen mit den Arbeiten nach den allgemeinen Erfahrungswerten hätte beginnen müssen und wann diese vollendet werden müssten. Um diesem Problem nicht zu begegnen, muss im Vertrag ein fixer Endtermin festgelegt und dieser mit einer Vertragsstrafe verknüpft werden, um im Ernstfall einen finanziellen Druck auf den Auftragnehmer auszuüben.

Streit

Vor Kurzem wurden 100 Bauverträge zwischen privaten Bauherren und Generalunternehmen vom Bauherren-Schutzbund untersucht. Das Ergebnis: Bei 56 Prozent aller untersuchten Kontrakte waren Fertigstellungstermine und Bauzeit nicht an verbindliche Fristen geregelt. In 89 Prozent aller Fälle fehlte sogar ein Bauzeitenplan. Lediglich bei 37 Prozent wurde ein Festpreis zur Fertigstellung vereinbart. 46 Prozent der Verträge waren von unkonkreten oder unvollständigen Bau- und Leistungsbeschreibungen gezeichnet. Leider opfern Bauherren viel Zeit für die Objektsuche, werden dann aber beim Bauvertrag unvorsichtig. Dabei kann sich jeder Bauherr viel Ärger und Zeit sparen, wenn der Vertrag individuell ausgearbeitet und anschließend fachkundig geprüft wird.

Private Häuslebauer oft im Nachteil

Bauherren, die einen Experten konsultieren, stellen nicht nur sicher, dass alle wichtigen Vereinbarungen im Vertrag niedergeschrieben sind. Die Profis erkennen zusätzlich, wo Fallstricken lauern, die die Baukunden benachteiligen können. Wie eine Analyse des BSB ergeben hat, sind unausgewogene Verträge zwischen Bauunternehmen und Bauherren an der Tagesordnung. Die Unternehmen halten sich in den Verträgen selbst viele Hintertüren offen, während die privaten Häuslebauer das Nachsehen haben. Zudem versuchen viele Baufirmen ihre Bauleistung früh zu vermarkten und verlangen Teilzahlungen für frühzeitige Bauabschnitte, die oftmals noch nicht abgeschlossen sind.

Bau- und Leistungsbeschreibung

Die wichtigsten Bauverträge

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten ein Bauvorhaben zu realisieren. Entscheidend ist, ob die angehenden Eigenheimbesitzer die Arbeit von verschiedenen Dienstleistern ausführen lassen oder sie aktiv mit planen wollen. Die wichtigsten Varianten werden anschließend vorgestellt.

Der klassische Bauvertrag

In diesem Fall erwerben Bauherren ein Grundstück, auf dem sie ihr Haus errichten wollen. Für das Bauvorhaben schließen sie entweder mit einzelnen Handwerksbetrieben oder mit einem Generalunternehmen Bauverträge über die zu erbringenden Leistungen ab. Die Parteien können die Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuches oder die VOB/B vereinbaren.

Das Architektenhaus

Bauherren, die für die Betreuung ihres Hausbaus einen Architekten beauftragen, müssen neben dem Werkvertragsrecht auch die preislichen Regelungen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beachten. Es gibt hier einen entscheidenden Vorteil: Bei Pfusch am Bau steht der Architekt häufig als Anspruchsgegner zur Verfügung. Zudem haftet seine Berufshaftpflichtversicherung für solche Probleme.

Bauherren müssen kleinlich sein

Egal, für welchen Vertrag sich Bauherren entscheiden – sie sollten einige Punkte genau beachten und möglichst konkret regeln. Was schriftlich festgelegt wurde, sollte auch unbedingt befolgt werden – ohne Wenn und Aber. Der beste Vertrag nützt nichts, wenn der Bauherr im Ernstfall nicht von ihnen Gebrauch macht.

Kein Geld ohne Leistung

Viele Bauherren schließen Verträge ab, die nachteilige Zahlungspläne enthalten. Besonders riskant wird es, wenn hohe Teilsummen im Voraus gezahlt werden. Geht die Baufirma während dieser Zeit pleite, ist das Geld ebenfalls verloren. Die Makler- und Bauträgerverordnung bietet einen ausgewogenen Zahlungsplan. Wichtig ist es, dass die Abschlagszahlungen erst dann fällig werden, wenn die jeweiligen Baufortschritte tatsächlich erreicht wurden.

Zahlungsplan

Besteht der Vertragspartner dennoch auf Vorleistungen, sollte der Bauherr das entweder ablehnen oder eine Besicherung verlangen. Diese könnte in Form einer Bürgschaft des Auftragnehmers geschehen.

Achtung: Bitten Subunternehmer des Vertragpartners um einen Abschlag, weil er vom Bauträger längere Zeit kein Geld gesehen habe, sollten Bauherren freundlich abwinken. Zukünftige Eigenheimbesitzer haben keine vertragliche Beziehungen mit solchen Subunternehmen. Es gibt aber auch eine Ausnahme: Wurde die VOB/B vereinbart, kann der Auftraggeber an die unterbeauftragten Handwerker zahlen, sollte der Bauunternehmer mit seinen Honoraren im Verzug sein (§ 16 Abs. 6 VOB/B).

Anspruch auf Leistungen

In der Baubeschreibung wird definiert, welche Leistungen das Bauunternehmen ausführen muss, welche Materialien verwendet werden und wie hoch das Budget ist. Sie ist aber gleichzeitig auch der Auslöser vieler Streitigkeiten zwischen Bauunternehmen und Bauherr. Der Grund: Die Vertragspartner beschreiben die Leistungen, Materialien und Sonderwünsche nicht konkret genug. Wichtig ist es, dass der Unternehmer nur zu den Leistungen verpflichtet ist, die in dem Vertrag auch aufgelistet sind. Alles andere muss vom Auftraggeber gebaut oder installiert werden. Das gilt selbst für Leistungen, die noch so selbstverständlich erscheinen – etwa der Einbau von Bodenbelägen oder Türen.

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Artikelbild: © racorn / Shutterstock

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