Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes 2016 – Ausblick und Tendenzen

Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes 2016 – Ausblick und Tendenzen

Immobilien gehören nicht zwangsläufig zum Standardrepertoire der Deutschen, vor allem nicht in Bezug auf eine dahingehende Altersvorsorge. Europäische Länder, insbesondere solche in Südeuropa, weisen deutlich höhere Eigentumsquoten auf. Wohnen zur Miete betrifft hier nur einen überschaubaren Teil der Bevölkerung. Betrachtet man Deutschland, so zeichnet sich ein kleiner, aber bestimmter Aufschwung ab. Die Immobilienpreise sind allerorten bereits mehr oder minder kräftig angezogen, immer mehr Randgebiete werden zum „Speckgürtel“ einer Stadt hinzugerechnet. Ebenso haben demographische Entwicklungen einen Einfluss auf die Marktsituation für Immobilien – in den folgenden Absätzen werden wir die wichtigsten Faktoren dieser Marktsituation benennen.

Veränderte Haushaltsstrukturen und ihr Einfluss auf die Immobiliennachfrage

Glaubt man den jüngsten Studien und Erhebungen, die von unabhängigen Forschungsgruppen und Immobilienunternehmen stammen, so führen demographische Veränderungen bis 2030 zu deutlichen Anpassungen des bundesdeutschen Immobilienmarktes. Zum einen steigt die Lebenserwartung, zum anderen beschleunigen sich Zu- und Abwanderung in einzelnen Regionen. Solche Ballungsgebiete, die schon seit Längerem stark nachgefragt werden, darunter Rhein-Main, der Großraum München sowie die Randgebiete Berlins, profitieren nochmals – hier fokussiert sich daher auch die rege Neubautätigkeit, von welcher in den Medien häufig die Rede ist. Familien werden immer kleiner, der Anteil der Ein- beziehungsweise Zwei-Personen-Haushalte steigt kontinuierlich.

Dabei differieren die Ausgaben, die man regional für Wohnen aufbringen muss, teils deutlich. Deutliche Unterschiede gibt es beispielsweise im Vergleich zwischen Hessen und Sachsen – die Menschen in Hessen geben, absolut betrachtet, durchschnittlich 40 Prozent mehr für Wohnen aus. Es spielt also gerade dort eine Rolle, wo Einkommen deutlich vom Durchschnitt abweichen, wie differenziert der zugrundeliegende Immobilienmarkt aufgestellt ist. In den Regionen, wo überdurchschnittlich viele Arbeitsplätze gegeben sind und es daher vor allem junge Familien hinzieht, sind schon heute Engpässe und deutliche Preissteigerungen sichtbar.

Neue Wohnkonzepte in städtischen Ballungsgebieten

Die viel beschworene Urbanisierung ist keineswegs ein nicht greifbarer Begriff, sondern in vielen Teilen des Landes gelebte Praxis. Wanderungstendenzen gehen deutlich zugunsten der Städte und Metropolen, woraufhin sich Platzmangel manifestiert. Vielerorts hat man versucht, durch Nahverdichtungen entsprechend Wohnraum zu schaffen. Doch auch die hierdurch in Betracht gezogenen Erweiterungen des Wohnungsmarktes sind begrenzt – zudem gibt es teilweise Protest, wenn Grün- oder gar Brachflächen zugunsten neuen Wohnraumes entwickelt werden sollen. Konzepte, wie die Städte mit diesen Wanderungstendenzen umgehen wollen, gibt es viele.

Gerade in den Universitätsstädten zeigt sich ein Trend hin zu Hochhäusern und Kleinstwohnungen, die moderne Lebenskonzepte verbinden und dabei die Eigenheit der Region bewahren. Auf diese Weise wird kein neues Bauland ausgewiesen, wodurch große Kostenpositionen in Bezug auf die Erschließung eines Grundstückes entfallen – derartige Kosten bilden aufgrund der gesetzlichen Vorgaben einen ohnehin stetig größer werdenden Anteil an den Gesamtkosten einer Haus- oder Wohnungsfinanzierung.

„Mikroapartments“ von immer höherer Relevanz

Die oben bereits angesprochenen Kleinstwohnungen, die zumeist ohne zusätzliches Bauland auskommen, sind keineswegs eine Zukunftsvision von Bauentwicklern. Gewiss, derzeit nehmen derartige Wohnungen noch eine Randstellung in Bezug auf den Gesamtwohnungsmarkt. Allerdings weist dieses Segment seit Jahren ein deutliches Wachstum auf, die Preise hierfür entwickeln sich analog. Sie finden sich vornehmlich im Umfeld größerer, von einem Unternehmen bewirtschafteten Anlagen mit konfektionierten Wohnungsgrößen. Üblich sind möblierte oder teilmöblierte Wohneinheiten, selten mit Wohnungsflächen über 30 Quadratmeter. In diese Berechnung sind bereits Nutzflächen für Bad und Küche mit eingerechnet.

Der Vorteil aus Sicht von Immobilienkäufern besteht bei diesen Mikroapartments darin, dass die Planungskosten relativ überschaubar sind. Durch den prozentualen Anteil an der Gesamtfläche der Anlage, ein Maßstab zur Berechnung des „Hausgeldes“, bewegen sich die regelmäßigen Fixkosten für den Unterhalt der Wohnung zugleich in einem überschaubaren Maße. Dies könnte derartige Wohnungen als Geldanlage interessant machen, mitunter kommt zudem eine Förderung in Betracht. Die staatseigene KfW-Bankengruppe hat eine Vielzahl von Förderprogrammen aufgelegt, darunter solche für altersgerechte Umbaumaßnahmen für selbstgenutztes Wohneigentum. Unter bestimmten Voraussetzungen könnten Interessenten von vergünstigten Krediten profitieren, wenn sie als Ersterwerber einer derart altersgerecht umgebauten Wohnraums auftreten – weitere Informationen finden sich dazu unter www.baufinanzierung-faq.de.

Nachgefragt werden derartige Wohnungen vor allem in und außerhalb größerer Universitätsstädte, auch solche Gebiete in Randlagen von Metropolen weisen entsprechende Neubautätigkeit in diesem Segment auf – vorausgesetzt, die verkehrstechnische und infrastrukturelle Anbindung lassen das Gebiet insgesamt für Singles und Paare „interessant“ werden.

Der Ursprung dieses Wohnkonzeptes, die deutlich ansteigenden Studentenzahlen, führte zugleich zu deutlich mehr bewirtschafteten Mikroapartments in privater Trägerschaft. Für derartige Projekte werden regelmäßig Beteiligungen ausgeschrieben, die auf diese Weise eine Investition erlauben.

Entwicklungen im Bereich der Gewerbeimmobilien

Der allgemeine wirtschaftliche Aufschwung, ausgedrückt in steigendem Bruttoinlandsprodukt, hat ebenso Auswirkungen auf die Entwicklung bei Gewerbeimmobilien. Dieses Segment stand zuletzt im Kontrast zum enormen Potential des E-Commerce, darauf deuten Analysen in Bezug auf den Einzelhandelsumsatz hin. Nimmt man aktuelle Zahlen zum Maßstab, so betrug der Anteil für den stationären Handel etwa 425 Milliarden Euro. Er befindet sich damit auf einem Niveau, das vergleichbar ist mit der Situation rund um die Jahrtausendwende. Im Klartext bedeutet das, dass sich verstärkt 1A-Lagen an Top-Standorten herauskristallisiert haben.

In diesem Bereich ist es auch heute noch so, dass die Herausforderungen gegenüber dem E-Commerce einen nur geringen Einfluss auf das Geschäft insgesamt nehmen. Allerdings gilt es hier zu differenzieren, denn es gibt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Handelsbereichen. Aus Sicht des Investors interessant, weil bezugnehmend auf das Mietpreisniveau für Gewerbeimmobilien in innerstädtischen Top-Lagen. Selbst Projektentwicklungen, die beispielsweise Quartiere aufgewertet haben oder existierende Flächen erweitern konnten, haben den Anstieg der Gewerbemietpreise nicht stoppen können.

Auch heute bietet sich Investoren im Segment der Gewerbeimmobilien ein Umfeld, zumindest in den gefragten Lagen der Innenstädte, das konstante Erträge garantiert. Zum einen trägt dazu das allgemeine Bevölkerungswachstum in den Städten bei, zum anderen nimmt Städtetourismus einen immer größeren Stellenwert ein. Städte positionieren sich im regionalen Maßstab als „Einkaufsstadt“, sie verbinden Erlebnisse wie Messe- oder Veranstaltungsbesuche und haben so ein größeres Einflussgebiet.

Fazit und abschließende Bemerkungen

Der Kauf von Immobilien wird immer stärker von gewerblichen Investoren bestimmt, wenn auch private Käufer einen anhaltend hohen Einfluss nehmen. Allerdings führte diese Verschiebung aufseiten des Käufers zu einer veränderten Ausrichtung, sichtbar im Schwerpunkt der Neubautätigkeit auf Single- und Paar-Haushalte. Ihr Anteil am Gesamtmarkt für Wohnungen steigt stetig, teilweise liegen urbane Gebiete deutlich über solchen im ländlichen Raum. Es findet dabei ein verstärkter Wettbewerb statt, denn kaum jemand ist dazu bereit, größere Wege als Pendler auf sich zu nehmen – ein Umstand, der in äußeren Speckgürteln der Großstädte teils zu Stagnation geführt hat.

Erst langsam richtet sich der Fokus wieder auf den „ländlichen Raum“, wobei hier gerade die Mittelstädte in direktem Umfeld der Großstädte profitieren. Auf absehbare Zeit erscheint es deshalb fraglich, ob die Neubautätigkeit wirklich zu einer Entspannung auf dem Immobilienmarkt führen wird – oder ob es nur dazu führt, dass sich die Nachfrage zugunsten einiger weniger „Wohnkonzepte“ verschiebt, was zu Preissprüngen führen dürfte.

Zusammenfassung

Die starken Wanderungstendenzen, raus aus dem ländlichen Raum und rein in die städtisch-urbanen Gebiete, nehmen zu. Vor allem die ohnehin gefragten Wohngebiete in den Großstädten stehen unter Druck. Neuartige Konzepte des Wohnens finden vermehrt Anklang bei Investoren.

Artikelbild: © dolgachov / Bigstock.com

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