Baueigentümer sollten die Bauabnahme äußerst ernst nehmen, sonst wird das Traumhaus schnell zu einer Bauruine inklusive Schuldenberg. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Neubau oder eine umfangreiche Modernisierung handelt: Beenden die Handwerker ihre Arbeit, muss der Auftraggeber die Arbeit abnehmen.
Bauherren sind nach § 640 Abs.1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur Abnahme verpflichtet. Denn damit bestätigen sie, dass die Arbeit dem Vertrag entspricht und frei von Mängel ist. Im Gegensatz vieler Behauptungen ist die Abnahme keine Formalität: Sie ist ein Rechtsakt mit weitreichenden Folgen, sowohl für Auftraggeber als auch Auftragnehmer.
Die Bauabnahme ist ein wichtiger Rechtsakt
Neben der Unterzeichnung des Vertrags kann die Bauabnahme zuden wichtigsten Rechtsakten beim Bauen bezeichnet werden. Nach der offiziellen Bauabnahme beginnt offiziell die Gewährleistungsfrist. Bauherren müssen ihrem Bauunternehmer alle eventuellen Mängel nachweisen. Alle Gefahren und Risiken gehen mit der Unterzeichnung der Bauabnahme an den Bauherren über. Das bedeutet, dass die Immobilie nun vom Besitzer gegen Brand, Wasser- und Sturmschäden versichert werden muss – Stichwort: Wohngebäudeversicherung.
Aus diesem Grund sollten Bauherren der Bauabnahme eine große Aufmerksamkeit widmen und sich niemals auf eine vorgefertigte Erklärung einlassen. Die Abnahme sollte immer an der Baustelle stattfinden. Vor der eigentlichen Bauabnahme sollten sich Bauherren mehrmals mit ihrem Bausachverständigen direkt auf der Baustelle treffen und eine sorgfältige Baukontrolle durchführen. Nur so können eventuelle Mängel identifiziert und finanzielle Folgekosten vermieden werden.
Wie zuvor erwähnt ist die Bauabnahme gesetzlich geregelt und somit keine reine Formalität. Bauunternehmen versuchen ihre Kunden oftmals genau davon zu überzeugen, nach der Übernahme kann die Firma für eventuelle Schäden nur noch schwer haftbar gemacht werden. Laut BGB sind unwesentliche Mängel kein Grund, die Abnahme zu verweigern. Welche Mängel gravierend und welche unwesentlich sind, führt häufig zu einem Streit zwischen beiden Parteien.
Wortspiel und Verfahren
Der Begriff „Abnahme“ bedeutet im Wesentlichen die vertragsgemäße Inbesitznahme und Billigung des Werkes. Im Alltag wird gerne ungenau umformuliert und als „Übergabe“ bezeichnet. Das ist allerdings etwas anderes: Denn als Übergabe wird die Aushändigung der Schlüssel bezeichnet.
In den vergangenen Jahren werden immer häufiger diverse Verfahrensweisen beobachtet, die nicht im Sinne der Bauherren sind. Einige Bauunternehmer drängen regelrecht zur Abnahme des Hauses, obwohl einige grundlegende Dinge noch fehlen. Dazu gehören: Die Befestigung der Wege, Außenanlagen, die Einfriedung des Grundstücks oder Vordächer und Treppengeländer, die noch nicht montiert wurden. Teilweise funktioniert die Heizung noch nicht oder andere Installationen fehlen, wodurch das Haus in einigen Jahreszeiten unbrauchbar wird. Solche unfertigen Immobilien müssen nicht abgenommen werden!
Es gibt allerdings ein Problem, das die Bauunternehmer kennen: Was gehört letztendlich zu einem fertigen Gebäude? Einheitliche Regelungen gibt es nicht, Bauherren sollten somit die Kriterien für die Abnahme im Bauvertrag regeln, damit der Hausbau nicht zum Albtraum wird. Wie wir in einem anderen Artikel erwähnt haben, verzichten auch bei diesem viele Deutsche auf eine ordentliche Erarbeitung. Oftmals fehlen sogar Außenanlagen im Vertrag, werden diese nicht erwähnt, muss der Bauunternehmer diese auch nicht ausführen. Solche unvollständigen Bauverträge können Bauherren vermeiden, in dem sie Vertragsentwürfe vor der Unterzeichnung des Bauvertrages von einem Bausachverständigen prüfen lassen.
Tipp: Ein unvollständiges Haus ist wie eine unfertige Hose: Schlichtweg nicht akzeptabel. Wenn alle Mängel beseitigt sind, dann kann der Bau abgenommen und bezahlt werden.
Die Zahlung der Schlussrechnung
Neben den oben aufgeführten Problemen können ungeduldige Bauherren über weitere Fallstricke stolpern, wie etwa die Bezahlung der Schlussrechnung. Wer diese akzeptiert und bezahlt, der akzeptiert automatisch offiziell den Bau und nimmt diesen auch ab. Wichtig ist es, auf einen offiziellen Bauabnahmetermin zu bestehen.
Ein Teil der offiziellen Bauabnahme ist das Abnahmeprotokoll. Darin werden alle Mängel aufgelistet, die bisher oder erst aktuell bekannt wurden. Auch Details, die von den Bauherren als nicht vertragsgemäß empfunden werden, gehören in das Protokoll. Hierbei muss es sich nicht immer um konkrete Schäden handeln, auch Zweifel an der korrekten Ausführung des Bauvorhabens werden akzeptiert.
Achtung: Wurde eine Vertragsstrafe, beispielsweise für eine verspätete Übergabe oder Fertigstellung des Baus festgelegt, muss diese im Abnahmeprotokoll erneut erwähnt werden, ansonsten geht der Anspruch auf die Strafe verloren.
Ein Bau wird selten auf Anhieb abgenommen. In der Regel treten zahlreiche Mängel erst bei der offiziellen Abnahme ans Tageslicht und werden dann im Protokoll niedergeschrieben. Das Bauunternehmen erhält anschließend die Möglichkeit, die Mängel auszubessern und es wird gleich ein weiterer Abnahmetermin festgelegt. Mit einem Sachverständigen können Bauherren bei diesem zweiten Termin prüfen, ob alle Schäden tatsächlich behoben wurden.
Checkliste für die Bauabnahme
- Der Bauvertrag sollte vor der Vertragsunterzeichnung von einem unabhängigen Bausachverständigen auf seine Vollständigkeit überprüft werden.
- Bausachverständiger sollte vor dem Bauabnahmetermin eine gründliche Baukontrolle durchführen.
- Auch zum offiziellen Abnahmetermin sollte der Bausachverständige nicht fehlen.
- Im Abnahmeprotokoll müssen alle bisher bekannten, unbekannten und nicht beseitigten Mängel aufgelistet werden.
- Bei gravierenden und mehreren kleinen Mängeln wird die Abnahme bis ihrer Beseitigung verweigert.
- Kommt es zur Beseitigung der Mängel, sollte im Abnahmeprotokoll direkt ein neuer Termin für die Abnahme festgelegt werden.
- Auch beim zweiten Abnahmetermin gilt es alle beseitigten Mängel vom Bausachverständigen prüfen zu lassen.
- Die Schlussrechnung wird nicht vor der offiziellen Bauabnahme gezahlt.
- Keine Trinkgelder vor der Bauabnahme überreichen.
- Keinesfalls in ein nicht abgenommenes Haus einziehen; der Einzug bedeutet die automatische Abnahme.
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