Das Zinsumfeld für Immobilienfinanzierungen ist derzeit so günstig wie noch nie, sodass mit einem ordentlichen Anteil an Eigenkapital selbst hochwertige Altbauten finanziert werden können, die vor einigen Jahren noch aufgrund der Zinsbelastung wenig rentabel waren.
Mit dem Kauf und der Erledigung der damit zusammenhängenden Formalitäten ist es jedoch regelmäßig nicht getan, denn eine Immobilie verliert bei Auslassen notwendiger Arbeiten fortlaufend an Substanzwert.
Wichtig ist es in diesem Zusammenhang, bereits frühzeitig für alle Eventualitäten zu planen, um später sich ergebende Möglichkeiten zu nutzen und mehrere Teilbereiche des Hauses in einem Rutsch anzugehen.
Wir geben Ihnen deshalb eine Art Fahrplan an die Hand, um passend gerüstet zu sein.
Ein realistisches Bild schaffen
Nichts ist für die Ewigkeit geschaffen, auch keine noch so hochwertige Immobilie, sodass man sich der Folgebelastung durch Sanierung und Renovierung vor dem Kauf bewusst sein sollte. Man geht davon aus, dass mit jedem Jahr ein Betrag von etwa acht Euro pro Quadratmeter zurückgelegt werden muss, um die anstehenden Ausgaben entsprechend bewerkstelligen zu können. Zunächst aber sollten Sie durch einen unabhängigen Gutachter, hier gibt es übrigens auch Fachstellen zur Überprüfung für energetische Standards und Sanierungen, die in den kommenden fünf Jahren anfallenden Arbeiten auflisten und anhand von Kostenrahmen mit einkalkulieren.
Diesen Betrag hat man zudem als Teil der Verhandlungsbasis im Ärmel, etwa wenn derlei Arbeiten nicht durchgeführt oder nur sporadisch erledigt wurden, womit der Kaufpreis gesenkt werden kann. Anhand der Höhe dieses Betrages erkennen Sie auf Anhieb, ob die Immobilie stattdessen anzumieten ist oder doch kaufen eine Möglichkeit darstellt, sofern der finanzielle Rahmen dies hergibt.
Bedenken Sie bei Ihrer Kalkulation nicht ausschließlich die baulichen Maßnahmen im Rahmen der Instandsetzung, wie beispielsweise eine Erneuerung der Heizungsanlage, sondern auch die Renovierungen im Hausinnern. Dazu zählen die sanitären Anlagen ebenso wie die Küche, aber auch Fußbodenheizungen oder Kamininstallationen im Wohnzimmer, die beim Kauf teilweise verändert und erneuert werden müssen.
Außerdem können Ihnen Fachleute sagen, ob beispielsweise durch einen Wasserschaden oder Beschädigungen an der Elektrik ein größerer Aufwand notwendig ist, welcher sich so auf Anhieb nicht erkennen lässt.
Drängen Sie den Verkäufer oder Makler dazu, alle wichtigen Details mit in den Kaufvertrag einzubringen und Arbeiten aufzulisten, die zur Beseitigung dieser Schäden geführt haben.
Kosten einsparen
Für einen Überblick über den groben Umfang notwendig erscheinender Arbeiten empfiehlt sich der Gebrauch von im Internet verfügbaren Rechnern, die anhand fester Werte die üblichen Sätze für Montage, Mitarbeiter und Material zusammenrechnen und eine gute Ausgangsbasis darstellen.
Mit einem gezielten Suchen können Sie außerdem Besonderheiten spezifischer Baujahrgänge ausfindig machen, also Informationen zu typischerweise verbauten Materialien und dergleichen bekommen, um zielgerichtete Lösungsansätze zu nutzen.
Sofern möglich, kann für einen sich lohnenswerten Betrag ein Handwerker zur Besichtigung mitgebracht werden, der bei Fällen ohne die Konsultation eines Sachverständigen mit einigen Stichproben erkennen kann, welche Leistungen notwendig sind und wie viel Zeit dafür tatsächlich veranschlagt wird.
Danach gehen Sie her und prüfen, welche Arbeiten Sie selbst durchführen oder von Freunden und Bekannten erledigt werden können, die über entsprechende Fachkenntnisse und Fertigkeiten verfügen. Hiermit steigern Sie das Eigenkapital, senken den Kreditbedarf und die Zinsbelastung gleichermaßen und können eigenverantwortlich am Haus arbeiten.
Anstatt eines festen Lohns zeigen Sie sich mit Essensrationen, Ausflügen und dergleichen erkenntlich und sparen einen nicht unerheblichen Teil der Kosten ein, Ratsam ist jedoch eine genaue Planung, insbesondere konservativ gedacht und mit Problemen einkalkuliert, um sich nicht zu viel Arbeit aufzubürden. Erfahrungsgemäß dauern Arbeiten von Laien die doppelte oder dreifache Zeit, außerdem erfordern manche Teilbereiche eine Bearbeitung in einem Rutsch, sodass feste Zeiten am Wochenende einzuhalten sind.
Manche Bereiche sollten aber den Profis überlassen werden, um Garantieansprüche oder eine Gewährleistung nicht zu gefährden, wenn Sie unsachgemäß zu Werke gehen und sich später ein Defekt darauf zurückführen lässt.
Steuerlich absetzbar bei vermieteten Objekten
Privatleute haben beispielsweise durch eine Reihe von Förderprogrammen der staatseigenen KfW-Bankengruppe die Möglichkeit, Investitionen durch zinsgünstige Darlehen zu finanzieren und weitere Förderungen mitzunehmen. Bei gewerblich genutzten Immobilien jedoch ist ein anderer Aspekt weitaus wichtiger, nämlich die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungsarbeiten. Dazu zählen auch Instandhaltungsarbeiten, die unverzüglich absetzbar sind, sowie Teile der Renovierung.
Erfüllt ein Mieter die laut Vertrag ihm aufgebürdeten Maßnahmen zur Renovierung nicht, übernimmt der Vermieter also diesen Bereich, so sind diese Kosten auch vollständig anrechenbar. Werden hingegen aus freien Stücken Maßnahmen eingeleitet, die durch einen Mieterwechsel bedingt sind, lassen sich ausschließlich die entstandenen Materialkosten steuerlich geltend machen.
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