Studie: Schadenhöhe an Neubauten hat sich stark erhöht

Die Risiken als Bauherr, die Sie nicht gänzlich durch Versicherungen oder Delegieren vermindern können, haben es in sich. Zwar sind die Baustandards seit Mitte der 1990er stetig gestiegen, allein die daraus resultierenden Probleme in Bezug auf Bauschäden sind identisch geblieben. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Fallzahlen dadurch auf demselben Niveau bleiben. Im Gegenteil, im Jahr 2013 lag die Zahl der dokumentierten Schadenfälle bei etwa dem Vierfachen gegenüber 2002. Auch die daraus resultierende Schadenhöhe, die durchschnittlich bei 67.000 EUR liegt, deutet auf schwerwiegende Probleme hin. Sie ist damit mehr als doppelt so hoch wie noch im Jahr 2002.

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Der Bereich, in welchem nach Auskunft des Bauherren-Schutzbundes die meisten Fehler passieren, ist der Bereich der Bauausführung. Die Studie aus dem Jahr 2015 wurde zusammen mit der AIA AG und dem Institut für Bauforschung e.V. erstellt.

Mangelhafte Bauplanung und –ausführung

Zu Beginn führt die Studie aus, die den Vollnamen „Analyse der Entwicklung der Bauschäden und der Bauschadenkosten“ trägt, dass mangelhafte Bauausführung insbesondere durch die Verquickung verschiedenster Akteure am Bau zugenommen hat. Dieser Punkt stellt zunächst klar, wie schwierig es für Bauherren ist, sachkundige Auftragnehmer für die Ausführung zu finden. Denn immer neue Anforderungen, vor allem im Bereich der energetischen Sanierung (Stichwort: Wärmedämmung), halten nicht zwangsläufig mit dem Qualifikationsniveau der Beteiligten Schritt.

Grundlage für die vorherige Untersuchung aus dem Jahr 2012 bilden insgesamt 800 Baustellenkontrollen, die 100 Neubauvorhaben im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser dokumentieren. Der Erfassungszeitraum liegt zwischen 20009 und 2011, wobei insgesamt 1.829 Mängel dokumentiert wurden. Im Klartext bedeutet das durchschnittlich 18 Baumängel pro Bauvorhaben, was insofern die Thematik in ein anderes Licht rückt. Schwerwiegender ist jedoch der Umstand, dass selbst bei Bauabnahme noch durchschnittlich 14 Baumängel vorliegen. Es handelt sich dabei sowohl um bereits monierte Baumängel als auch neu postulierte Abweichungen.

Die hohe Anzahl an Baumängeln hat deutliche Auswirkungen auf die langfristige Bausubstanz und deren Erhaltungszustand. Erfahrungswerte zeigen, dass spätere Beseitigungskosten im Regelfall ein Vielfaches der ursprünglich nötigen Korrekturkosten ausmachen. Früh erkannt, früh gebannt.

Wo zeigen sich die häufigsten Mängel?

Basierend auf 4.837 Berufshaftpflichtschäden, die zwischen 2002 und 2013 analysiert wurden, kann die Thematik genauer gefasst werden. Etwa 1/3 dieser Schäden sind bereits korrigiert worden. Während es 2002 noch insgesamt 177 Schadenfälle gab, lag dieser Wert fünf Jahre später bereits bei 547 Schadenfällen. Hochrechnungen für 2013 gehen von 975 Schadenfällen aus, was etwa dem Fünffachen des Werts aus 2002 entsprechen würde. Die Autoren der Studien führen dies in großen Teilen auf die enormen Ansprüche und Anstrengungen im Bereich der Wärmedämmung zurück.

Deutlich wird, dass Bauschäden, die auf einen Pflichtverstoß zurückzuführen sind, zum überwiegenden Teil innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist entdeckt und moniert wurden. Dennoch werden etwa zehn Prozent aller Baumängel erst danach entdeckt, was die Regulierung und Inanspruchnahme des Verursachers enorm erschwert. In etwa jedem fünften Fall waren mehrere Bauteile involviert.

Die meisten Schäden wurden im Bereich des Fundaments und des Kellers beziehungsweise des Baugrunds festgestellt. Es folgen die Wände, das Dach, die Decken und Fußböden sowie Elemente der Wärmedämmung. Vor allem bei Letzterem ist davon auszugehen, dass dieser Anteil in Zukunft steigen wird. Denn hier handelt es sich um neuartige, stetig in Entwicklung befindliche Technologien, die ein ständige Fortbildung und ein hohes Qualifikationsniveau erfordern.

Deutliche höhere Schadenzahlen in Bezug auf Wärmedämmung

Die Studie verdeutlicht, dass vor allem die Schäden an der Wärmedämmung zum Problem werden könnten. Während ihr Anteil bei den abgeschlossenen Schäden sehr gering ist, nimmt dieser bei den in Bearbeitung befindlichen Schäden bereits eine der Top-Positionen ein. Seit 2005/2006 mehren sich die gemeldeten Schadenfälle deutlich. Dies wird mit fortlaufenden Novellierungen der EnEV in Verbindung gebracht, die wesentlich höhere Anforderungen an die jeweiligen Wärmedämmsysteme stellen.

Ähnlich zeigt sich das Datenbild im Bereich der Haustechnik, wenn auch der prozentuale Anteil geringer ausfällt. Erklärungsansätze beziehen sich auf die größere Durchdringung von Anlagentechnik innerhalb des letzten Jahrzehnts, zudem wird ein Zusammenhang mit den EnEV-Novellierungen hergestellt.

Fazit und abschließende Bemerkungen

Die Studie verdeutlicht, wie vielfältig die Art der Schäden auf der einen Seite sind. Auf der anderen Seite lassen sich Schadenbilder zusammenfassen, die in ihren Auswirkungen und Erscheinungsformen ein einheitlicheres Bild zulassen. Jeweils 1/8 der Schadenbilder sind auf Feuchtigkeit oder eine nicht vorschriftsmäßige Bauausführung zurückzuführen. Lediglich die Kombination aus mehreren Mängeln nimmt mit etwa 1/6 aller Schadenbilder einen größeren Stellenwert ein.

Sie als Bauherr werden dadurch mit Haftungsfragen konfrontiert, die eine Absicherung schwieriger machen. Das gilt vor allem für jene Bereiche, wo Schäden auf Beteiligte zurückzuführen sind, die in gar keinem vertraglichen Verhältnis zu Ihnen persönlich stehen. Etwa 1/3 der bereits abgeschlossenen Schadenfälle konnten nur durch Einbeziehung der Gerichte reguliert werden. Aufgrund dessen erscheint es sinnvoll, Absicherungen wie eine Wohngebäude- oder Bauherren-Haftpflichtversicherung in Betracht zu ziehen.

Zusammenfassung

Mit einer immer komplexeren Gebäudetechnik, gerade im Bereich der Wärmedämmung, steigt das Risiko für Baumängel. Bauherren können Regulierungen häufig nur über den Rechtsweg herbeiführen.