Grundsteuermessbetrag einfach erklärt

Kurzüberblick: Was ist ein Messbetrag?

Definition und Rolle im Berechnungsdreiklang

Wenn Du erstmals einen Grundsteuermessbescheid in der Post hast, stolperst Du sofort über einen neuen Begriff: den Grundsteuermessbetrag. Er ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Rechengröße, die das Finanzamt aus Deinen Objektdaten ermittelt. In der neuen Welt der Grundsteuer ab 2025 bilden drei Stufen den sogenannten Berechnungsdreiklang: zuerst der Grundsteuerwert (oder in einigen Ländern flächenbasierte Äquivalenzwerte), daraus errechnet das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag, und erst auf dieser Basis setzt Deine Kommune mit dem Hebesatz die endgültige Grundsteuer fest. Der Messbetrag ist also die Verbindung zwischen Landesrecht und kommunalem Hebesatz – ohne ihn kann Deine Gemeinde keinen Grundsteuerbescheid erstellen.

Im Alltag heißt das: Du musst den Messbetrag nicht „bezahlen“. Er ist der mittlere Schritt der Berechnung, der aus dem steuerlichen Wert Deines Grundstücks einen neutralen, deutschlandweit vergleichbaren „Messwert“ macht. Dieser Messbetrag wandert anschließend an Deine Kommune. Dort sorgt der Hebesatz – ein Prozentwert – dafür, dass die tatsächliche Jahresgrundsteuer passend zum lokalen Finanzbedarf festgelegt wird. Die Reform 2025 hat den Messbetrag neu aufgestellt: Steuermesszahlen wurden gesenkt, Berechnungslogiken modernisiert und in vier Ländern sogar ganz eigene Modelle eingeführt.

Wie wird der Grundsteuermessbetrag berechnet?

Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl

Im Bundesmodell (gilt in der Mehrzahl der Bundesländer) ist die Formel klar: Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus Deinen Objektdaten (z. B. Grundstücksfläche, Gebäudefläche, Baujahr, Bodenrichtwert, Nettokaltmiete nach Typisierung). Die Steuermesszahl ist ein vom Gesetz vorgegebener, sehr kleiner Prozentsatz, der je nach Nutzungsart variiert (Wohnnutzung anders als Nichtwohnnutzung). Du findest sie nicht als Zahl im Gesetzestext wälzen musst: Die Steuermesszahl steht (indirekt) in Deinem Messbescheid; das Finanzamt rechnet sie automatisch ein.

Ein Beispiel macht es anschaulich: Angenommen, Dein Grundsteuerwert beträgt 450.000 Euro und die anzuwendende Steuermesszahl liegt – rein als Beispiel – bei 0,031 Prozent (dieser Wert ist im Bundesmodell für Wohnnutzung typisch). Dann ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 139,50 Euro. Erst jetzt kommt die Kommune ins Spiel: Multipliziert sie den Messbetrag mit einem Hebesatz von 450 Prozent, erhältst Du 627,75 Euro als Jahresgrundsteuer. Wichtig ist: Die Steuermesszahl ist klein, der Hebesatz groß. Deshalb wirkt der Hebesatz „verstärkend“, der Messbetrag „skalierend“.

Unterschiede Bundesmodell vs. Ländermodelle

Nicht überall gilt das Bundesmodell. Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Berechnungslogiken eingeführt. Gemeinsam ist allen Ansätzen: Der Messbetrag bleibt die Brücke zur Kommune. Unterschiede gibt es aber bei dem, was in den Messbetrag einfließt.

• Bayern nutzt ein reines Flächenmodell: Gebäudeflächen und Grundstücksflächen werden mit sogenannten Äquivalenzzahlen bewertet. Es spielt weniger die Lage in Euro eine Rolle, sondern die Größe. Einfache Korrekturen (z. B. für Wohnnutzung) sind vorgesehen. Daraus wird ein Wertersatz abgeleitet, der durch eine landesspezifische Messzahl zum Messbetrag führt.
• Hamburg verwendet ein Wohnlagenmodell: Neben Flächen zählt ein Lagefaktor, der die Wohnlage (z. B. „einfach“ vs. „gut“) abbildet. Dadurch wird der Wert „feiner“ auf die örtliche Attraktivität eingestellt, ohne die vollständige Wertmethode des Bundes zu übernehmen.
• Hessen führt ein Flächen-Faktor-Verfahren: Flächen bilden die Grundlage, ein Lagefaktor passt das Ergebnis an die örtliche Bodenwertsituation an. So verbindet Hessen die Verständlichkeit der Flächenmethode mit einer Standortgerechtigkeit über den Faktor.
• Niedersachsen setzt ebenfalls auf ein Flächen-Lage-Modell: Flächenangaben werden mit einem Lagefaktor verknüpft, der sich an Bodenwerten orientiert. Ziel ist, große Wertunterschiede zwischen Regionen fairer abzubilden als bei einer reinen Flächenrechnung.

Für Dich bedeutet das: Prüfe, welches Modell in Deinem Bundesland gilt. Im Bundesmodell ist der Bodenrichtwert zentral. In den vier Länder-Modellen stehen Flächen und Lagefaktoren im Fokus. Der Messbetrag ist aber in allen Fällen das Ergebnis aus Landesberechnung × Messzahl und der Startpunkt für den Hebesatz der Kommune.

Der Hebesatz: So beeinflusst die Kommune Ihre Steuer

Beispielrechnung mit Hebesatz

Der Hebesatz entscheidet, wie hoch Deine jährliche Grundsteuer tatsächlich ausfällt. Er wird von der Gemeinde festgesetzt und kann sich von Ort zu Ort massiv unterscheiden. Während der Messbetrag durch das Finanzamt „neutral“ ermittelt wird, ist der Hebesatz die kommunale Stellschraube. Viele Gemeinden haben zum Start 2025 ihre Hebesätze angepasst, damit das Aufkommen insgesamt stabil bleibt. In Einzelstraßen und für einzelne Objekte kann es dennoch deutliche Verschiebungen geben – je nachdem, wie Dein Grundstück im neuen System bewertet wurde.

Ein kurzes Rechenbeispiel verdeutlicht die Wirkung. Stell Dir vor, Dein Messbetrag beträgt 200 Euro. Gemeinde A erhebt 350 Prozent Hebesatz, Gemeinde B 550 Prozent. In A zahlst Du 700 Euro, in B 1.100 Euro pro Jahr. Der Unterschied von 400 Euro entsteht allein aus dem Hebesatzniveau – nicht aus dem Messbetrag. Genau deshalb lohnt es sich, den Hebesatz Deiner Gemeinde zu beobachten. Zudem gibt es die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe) und die Grundsteuer B (für bebaute und unbebaute Grundstücke des Betriebs- und Privatvermögens). Manche Kommunen können zusätzlich eine Grundsteuer C mit erhöhtem Hebesatz für baureife unbebaute Grundstücke erheben, um Bauland mobilisieren zu helfen. Falls Du ein solches Grundstück besitzt, prüfe, ob Deine Kommune die Grundsteuer C eingeführt hat – das kann den Hebesatz merklich erhöhen.

Regionale Besonderheiten (Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen)

Abweichende Modelle und was das für Sie bedeutet

Die vier Länder mit eigenem Modell haben eines gemeinsam: Sie wollten einfachere Erklärungen und eine stärkere Bindung an lokale Realitäten. Für Dich als Eigentümer hat das mehrere praktische Konsequenzen. Erstens: Deine Angabepflichten in der Erklärung unterscheiden sich. Im Bundesmodell sind Bodenrichtwert und statistische Nettokaltmiete zentrale Bausteine. In Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg stehen Gebäude- und Grundstücksflächen, Nutzungskategorien und die lagebezogene Einstufung im Vordergrund. Zweitens: Fehlerquellen verschieben sich. Im Bundesmodell ist der Bodenrichtwert die häufigste Quelle für Abweichungen; in den Länder-Modellen sind es häufig falsche Flächen oder falsch zugeordnete Lagefaktoren.

Bayern setzt besonders auf Transparenz über Flächen. Wer seine Wohn- und Nutzflächen sauber dokumentiert, vermeidet Auseinandersetzungen. Hamburgs Wohnlagenfaktor verlangt, dass Du die Lagekategorie korrekt nachvollziehst, wie die Stadtverwaltung sie vorgibt. Hessen und Niedersachsen koppeln Flächen mit einem Lagefaktor, der häufig über geodatenbasierte Karten oder Bodenrichtwertportale nachvollziehbar ist. Ein Tipp aus der Praxis: Nutze offizielle Bodenrichtwert- und Geodatenportale (z. B. BORIS-Landeseiten) sowie kommunale Kartenserver. Vergleiche die im Bescheid verwendete Lageeinstufung mit den Online-Daten. Widersprüche – insbesondere bei Grenzlagen zweier Zonen – sind ein häufiger Grund für Korrekturen.

Achte auch darauf, ob Dein Objekt Mischnutzungen aufweist (z. B. Laden im EG, Wohnen oben). Je nach Land kann die Aufteilung in Wohn- und Nichtwohnnutzung die Messzahl oder die Äquivalenzwerte beeinflussen. Halte Grundrisse, Flächenaufstellungen und Modernisierungsnachweise bereit. Und last but not least: In allen Modellen bleibt der Einfluss der Kommune über den Hebesatz groß – auch wenn sich der Weg dorthin unterscheidet.

Bescheide, Fristen und Einspruch

Grundsteuerwertbescheid vs. Grundsteuermessbescheid vs. Grundsteuerbescheid

Es kursiert viel Verwirrung, weil in kurzer Folge mehrere Schreiben eintreffen können. Wichtig ist die Reihenfolge: Zuerst kommt der Grundsteuerwertbescheid (oder in Landesmodellen die entsprechende Wert-/Flächenfeststellung). Er legt den steuerlichen Wert Deines Grundstücks fest. Darauf aufbauend erhältst Du den Grundsteuermessbescheid. Darin steht der Messbetrag – also das Produkt aus Wert (bzw. Äquivalenzwert) und Steuermesszahl. Erst mit zeitlichem Abstand folgt der Grundsteuerbescheid Deiner Kommune; er zeigt die tatsächliche Jahressteuer und die Fälligkeitstermine. Die ersten beiden Bescheide stammen vom Finanzamt (Landesbehörde), der letzte von Deiner Gemeinde.

Warum ist das wichtig? Einsprüche gegen den Grundsteuerwert bzw. gegen den Messbetrag musst Du jeweils beim Finanzamt einlegen – und zwar innerhalb der Einspruchsfrist. Ein späterer Widerspruch gegen den kommunalen Grundsteuerbescheid hilft Dir nicht mehr, wenn du bereits beim Messbetrag Fehler hättest rügen müssen. Praktisch: Lege Dir eine kleine Bescheid-Chronologie an, damit Du Fristen nicht verwechselst.

Fristen, Einspruchsgründe und Belege prüfen

Die Frist beträgt in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe. Prüfe das Datum auf dem Umschlag oder den Zustellvermerk. Typische Einspruchsgründe sind falsche Flächenangaben, eine unzutreffende Nutzungsklassifizierung, ein fehlerhafter Bodenrichtwert oder die Nichtberücksichtigung von Gebäudemerkmalen (z. B. Denkmalschutz, besondere Bauweise). In Länder-Modellen kommen Lagefaktoren hinzu, die in Grenzbereichen gelegentlich falsch zugeordnet werden. Lege Deinem Einspruch Belege bei: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnungen, Fotos oder Bauunterlagen, Bodenrichtwertauszug aus dem BORIS-Portal, Auszug aus dem kommunalen Geoportal. Je besser Du belegst, desto schneller kann das Finanzamt korrigieren.

So formulierst Du Deinen Einspruch knapp und wirksam. Nutze dieses Muster und passe es an:

„Sehr geehrte Damen und Herren, gegen den Grundsteuermessbescheid vom [Datum], Aktenzeichen [AZ], lege ich hiermit fristgerecht Einspruch ein. Der Bescheid beruht auf fehlerhaften Grundlagen. Konkret sind die berücksichtigten Wohnflächen um [x] m² zu hoch und der Lagefaktor entspricht nicht der Zone gemäß [Quelle, z. B. BORIS-Auszug vom …]. Bitte ändern Sie den Grundsteuerwert bzw. den Messbetrag entsprechend der beigefügten Nachweise (Grundriss, Flächenberechnung, Geoportal-Auszug). Ich bitte um schriftliche Bestätigung des Eingangs und um Mitteilung, ob Ruhen des Verfahrens in Betracht kommt. Mit freundlichen Grüßen, [Name, Anschrift]“

Praktischer Hinweis: Wenn der Grundsteuerwertbescheid bereits bestandskräftig ist, kannst Du im Einspruch gegen den Messbescheid nur noch die Themen angreifen, die dort selbstständig fehlerhaft sind. Eine Korrekturkette ist dennoch möglich, wenn Du neu aufgetauchte Tatsachen belegen kannst. Im Zweifel: rechtzeitig Einspruch einlegen, „zur Fristwahrung“ knapp begründen und die ausführliche Begründung nachreichen.

Praktische Rechenbeispiele für Eigentümer und Käufer

Einfamilienhaus, Mietwohngrundstück, unbebautes Grundstück

Beispiel 1 – Einfamilienhaus im Bundesmodell: Angenommen, Dein Einfamilienhaus (Wohnnutzung) hat einen Grundsteuerwert von 480.000 Euro. Die Steuermesszahl beträgt – beispielhaft – 0,031 Prozent. Daraus ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 148,80 Euro. Deine Gemeinde arbeitet mit einem Hebesatz von 420 Prozent. Jahresgrundsteuer: 148,80 × 4,20 = 624,96 Euro. In der Nachbargemeinde mit 550 Prozent Hebesatz würdest Du 818,40 Euro zahlen – bei identischem Messbetrag.

Beispiel 2 – Mietwohngrundstück (Mehrfamilienhaus): Du besitzt ein Mietobjekt mit Grundsteuerwert 2.000.000 Euro (Wohnnutzung dominiert). Messzahl (Beispiel): 0,031 Prozent. Messbetrag: 620 Euro. Kommune A mit 380 Prozent Hebesatz: 2.356 Euro pro Jahr. Kommune B mit 600 Prozent: 3.720 Euro. Für Vermieter entscheidend: Bei vielen Mietverträgen ist die Grundsteuer als Betriebskosten umlagefähig. Eine Steigerung trifft Mieter – allerdings mit Nebeneffekten bei der Bruttomiete, Wettbewerbsfähigkeit und Modernisierungsplanung. Prüfe, ob sich durch Sanierungen oder Nutzungsänderungen in der nächsten Hauptfeststellung (voraussichtlich in sieben Jahren) der Grundsteuerwert stabilisiert oder erhöht.

Beispiel 3 – Unbebautes, baureifes Grundstück (mögliche Grundsteuer C): Ein Grundstück hat einen Grundsteuerwert von 220.000 Euro. Messzahl (Beispiel): 0,034 Prozent. Messbetrag: 74,80 Euro. Hebesatz Grundsteuer B: 450 Prozent => 336,60 Euro. Falls Deine Kommune zusätzlich eine Grundsteuer C mit 900 Prozent ansetzt, kann sich die Steuer auf 673,20 Euro verdoppeln – trotz identischem Messbetrag. Das zeigt, wie stark der kommunale Hebesatz die endgültige Belastung beeinflusst.

Praxis-Punkt: In Länder-Modellen ersetzt die Flächen-/Faktorenlogik den Grundsteuerwert in Euro. Rechne dort so: Äquivalenzflächen × Landesmesszahl = Messbetrag, dann × Hebesatz. Für Vergleiche zwischen Gemeinden zählt am Ende wieder der Hebesatz, nicht die Modelllogik.

Auswirkungen für Vermieter und Mieter

Umlage, Mietverträge und Informationspflichten

Die Grundsteuer ist in der Regel auf Wohnraummietverhältnisse als Betriebskosten umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Du kannst also eine erhöhte Grundsteuer auf Deine Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag eine Betriebskostenumlage vorsieht. Trotzdem solltest Du transparent kommunizieren: Erläutere, dass die Erhöhung aus der Reform 2025 und der Hebesatzentwicklung folgt, nicht aus individuellen Maßnahmen. Bei Staffelmieten und Inklusivmieten (Warmmiete) kann die Weitergabe begrenzt oder ausgeschlossen sein; prüfe die vertragliche Kostenstruktur genau.

Bei Gewerbemietverhältnissen sind die Regeln weitgehend vertraglich gestaltet. Häufig werden Grundsteuern voll umgelegt. Prüfe hier, ob besondere Klauseln zu Sonderumlagen oder zu Grundsteuer C existieren. Wenn sich durch die Reform große Verschiebungen ergeben, lohnt sich eine Mietnebenkosten-Vorschau für die nächsten Jahre – vor allem, wenn Deine Gemeinde ihre Hebesätze strategisch anpasst. Informiere Mieter frühzeitig über neue Vorauszahlungen und lege den Bescheid als Beleg bei. Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gilt: Der Verwalter sollte die Bescheide sammeln, die Jahresabrechnung anpassen und Rückfragen der Eigentümer mit einem kurzen Rechenblatt beantworten.

Fehler finden und korrigieren: Checkliste

7-Punkte-Prüfung Ihres Messbescheids

• Prüfe die Stammdaten: Stimmt die Lagebezeichnung (Gemarkung, Flurstück), die Grundstücksart und die Objektadresse mit Grundbuch/Flurkarte überein?
• Gleiche Flächen ab: Passt die angegebene Grundstücksfläche zu Katasterdaten, und sind Wohn-/Nutzflächen nachvollziehbar (z. B. nach DIN 277 oder Wohnflächenverordnung)?
• Verifiziere die Nutzung: Ist Wohnnutzung korrekt zugeordnet, stimmen Mischverhältnisse (Wohnen/Gewerbe), sind Garagen/Abstellflächen angemessen erfasst?
• Kontrolliere den Bodenrichtwert bzw. Lagefaktor: Stimmen Zone, Stichtag und Richtwert aus dem BORIS-/Geoportal? Grenzlage? Wurden Besonderheiten (Lärm, Denkmalschutz, Erbbaurechte) berücksichtigt, soweit vorgesehen?
• Prüfe die Messzahl/Äquivalenzwerte: Wurde die richtige Steuermesszahl angewendet (Wohnnutzung vs. sonstige Nutzung), bzw. im Landesmodell die passenden Äquivalenzzahlen verwendet?
• Berechne den Messbetrag nach: Rechne Grundsteuerwert × Messzahl (bzw. Äquivalenzfläche × Landesmesszahl) und vergleiche mit dem Bescheid; runde korrekt auf zwei Nachkommastellen.
• Blick auf den Hebesatz (Vorschau): Nutze den aktuellen Hebesatz Deiner Gemeinde, rechne die voraussichtliche Jahressteuer aus und prüfe, ob die Belastung plausibel ist.

Extra-Tipp: So prüfen Sie Ihren Messbescheid in 15 Minuten

Wenn die Zeit knapp ist, konzentriere Dich auf die Felder mit dem größten Einfluss. Mit dieser kompakten Vorgehensweise findest Du die häufigsten Fehler systematisch – ideal, wenn Du den Einspruchsmonat nicht verstreichen lassen willst.

Schritt 1: Bescheiddaten fotografieren oder scannen. So kannst Du Zahlen nebeneinander legen und bei Rückfragen sofort belegen, was im Dokument steht. Notiere Aktenzeichen, Datum und die Frist.

Schritt 2: Flächencheck. Vergleiche Grundstücksfläche mit dem Katasterauszug (falls vorhanden) oder dem letzten Kaufvertrag/Teilungserklärung. Für Wohnflächen ziehst Du die letzte Flächenberechnung heran (bei Einfamilienhäusern ggf. die Bauunterlagen). Bei Abweichungen über 3–5 Prozent lohnt sich ein Einspruch.

Schritt 3: Nutzungskategorie prüfen. Ist Dein Objekt zu 100 Prozent Wohnen, als „Mietwohngrundstück“ oder „Einfamilienhaus“ erfasst? Bei Mischnutzung (Laden, Praxis, Büro) muss der Anteil stimmen; sonst passt die Messzahl nicht.

Schritt 4: Bodenrichtwert/Lagefaktor verifizieren. Öffne das BORIS-Portal Deines Landes oder das kommunale Geoportal. Suche Dein Flurstück, notiere Zone, Stichtag und Richtwert. In Länder-Modellen prüfe die Lagekategorie bzw. den Lagefaktor. Weicht die im Bescheid angesetzte Zone ab (häufig bei Grenzbereichen), sichere Screenshots.

Schritt 5: Nachrechnen. Multipliziere Grundsteuerwert × Steuermesszahl (Bundesmodell) bzw. setze Flächen × Äquivalenzzahlen × Landesmesszahl (Länder-Modell) an. Du brauchst nur einen Taschenrechner. Achte auf Dezimalstellen: Steuermesszahlen sind sehr klein (Promillebereich bzw. Prozentbruchteile).

Schritt 6: Hebesatz hochrechnen. Hole Dir den aktuellen Hebesatz von der Gemeindeseite. Rechne Messbetrag × Hebesatz. So erkennst Du die voraussichtliche Jahressteuer und kannst unplausible Ausreißer sofort einschätzen.

Schritt 7: Entscheidung treffen. Alles plausibel? Dann abheften. Abweichungen gefunden? Fristwahrend Einspruch einlegen. Formuliere kurz (siehe Muster oben), füge die wichtigsten Belege an und kündige eine detaillierte Begründung an, falls Du noch Unterlagen besorgen musst.

Extra-Tooltipp: Nutze Bodenrichtwert-Apps und Kartenviewer der Länder (Stichwort „BORIS“ plus Bundesland). Viele bieten einen PDF-Export des Richtwerts oder Lagefaktors – perfekt als Anlage zum Einspruch.

Extra-Tipp: Hebesatz-Vergleich: So schätzen Sie Ihre Gemeinde ein

Der Hebesatz entscheidet maßgeblich über Deine Grundsteuerbelastung. Um das Risiko künftiger Erhöhungen einzuschätzen, lohnt sich ein kleines „Hebesatz-Benchmarking“. So gehst Du vor: Prüfe zunächst den aktuellen Hebesatz Deiner Gemeinde (Grundsteuer B, ggf. C) auf der Website oder im aktuellen Haushaltssatzungsbeschluss. Vergleiche ihn mit Nachbargemeinden ähnlicher Größe und Struktur. Liegt Dein Ort deutlich über dem Median, ist die Luft nach oben begrenzt – aber die Gesamtbelastung ist bereits hoch. Liegt er deutlich darunter, besteht ein Erhöhungsrisiko, besonders wenn die Kommune Investitionsdruck (Schulen, Verkehr, Klimaanpassung) signalisiert.

Schritt 1: Lade Dir die aktuelle Hebesatzliste Deines Kreises oder Bundeslands (oft als PDF verfügbar). Notiere drei bis fünf naheliegende Vergleichsorte.

Schritt 2: Erstelle eine schnelle Spanne: niedrigster, mittlerer und höchster Hebesatz. Setze Deinen Messbetrag jeweils ein. So erhältst Du eine Belastungsbandbreite für die nächsten Jahre. Käufer können damit kalkulieren, wie sich eine Standortwahl steuerlich auswirken könnte.

Schritt 3: Beobachte Haushaltstrends der Gemeinde. Plant die Verwaltung neue Pflichtaufgaben? Gibt es Haushaltslöcher oder Konsolidierungsprogramme? In solchen Phasen steigen Hebesätze überdurchschnittlich. Achte außerdem auf die Einführung oder Anpassung der Grundsteuer C, wenn Du unbebaute, baureife Grundstücke hältst.

Schritt 4: Tausche Dich mit dem lokalen Eigentümerverein oder dem Haus-&-Grund-Verein aus. Die kennen die Signalpolitik im Rathaus und warnen oft frühzeitig vor Erhöhungsszenarien.

Schritt 5: Für Vermieter: Plane Rücklagen oder Vorauszahlungsanpassungen im Mietverhältnis mit Vorlauf, um Liquiditätsspitzen zu vermeiden – gerade, wenn Deine Gemeinde deutlich über dem regionalen Durchschnitt liegt.

FAQ und weiterführende Links

Der Grundsteuermessbetrag ist die Größe, die das Finanzamt aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl berechnet, damit Deine Kommune die Grundsteuer festsetzen kann. Bezahlen musst Du ihn nicht; zahlungspflichtig wirst Du erst nach Multiplikation mit dem kommunalen Hebesatz im Grundsteuerbescheid. Seit 2025 gilt überwiegend die Formel Grundsteuerwert × Steuermesszahl (Bundesmodell), während Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen flächen- oder faktorbasierte Modelle nutzen. Du erhältst den Messbescheid in der Regel nach Auswertung Deiner Grundsteuererklärung, häufig vor dem eigentlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Der Messbetrag gilt meist sieben Jahre, bis zur nächsten Hauptfeststellung, kann aber bei wesentlichen Änderungen oder erfolgreichen Einsprüchen neu festgesetzt werden. Die grobe Jahresgrundsteuer berechnest Du so: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Messbetrag; Messbetrag × Hebesatz (z. B. 450 %) = Jahressteuer. Unterschied Bundesmodell/Länder: Einheitliche Messzahlen bzw. flächen-/ lagebasierte Äquivalenzen mit eigenen Landesmesszahlen; Details stehen in Deinem Bescheid. Einspruch ist in der Regel binnen eines Monats nach Zustellung möglich – prüfe sofort und fristwahrend.

Für die Bescheidprüfung brauchst Du Grundsteuererklärung, Flurstücksnummer, Flächen- und Nutzungsangaben, Bodenrichtwert (BORIS), Bauunterlagen/Modernisierung und ggf. Nachweise zu Denkmalschutz oder Erbbaurecht. Für Vermieter gilt: Die Grundsteuer ist regelmäßig umlagefähig; prüfe bestehende Mietverträge und informiere Mieter rechtzeitig über Anpassungen. Weiterführende Infos und Tools: Bundesfinanzministerium (bzw. Dein Landesfinanzministerium) mit Modellbeschreibungen, die BORIS-Länderportale zu Bodenrichtwerten (z. B. über boris.de oder die jeweilige Landes-BORIS-Seite), kommunale Geoportale zu Lagefaktoren und Zonen sowie Deine Gemeindeseite mit aktuellen Hebesätzen und Haushaltssatzungen. Diese Quellen helfen Dir bei der Plausibilitätsprüfung – und liefern die Belege, die im Zweifel Deinen Einspruch tragen.