Immobilienverkauf

Immobilienverkauf

Viele Bürger in Deutschland sind heute stolze Eigentümer einer Immobilie oder sogar mehrerer Immobilien und in der glücklichen Lage, diese zu verkaufen. Glücklich ist diese Lage deshalb, weil ein Haus oder eine Wohnung ein begehrtes Gut darstellt, das von vielen schon liebevoll als „Betongold“ bezeichnet wird. Doch ein Hausverkauf ist in der Praxis durchaus keine einfache Sache – trotz des knappen Angebots, das die Angebotspreise steigert, und der hohen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Zum Immobilienverkauf gehört eine gute Verkaufsstrategie, die weit über das Erstellen eines persönlichen Wunschpreises hinaus geht. Wichtig ist, dass der Verkäufer der Immobilie sich im Voraus über alle relevanten Aspekte beim Verkaufsprozess im Klaren ist, wie Verkaufszeitpunkt, Markt, Objektzustand, Energieausweis, Grundbuch, Kaufvertrag, Interessenten und vieles mehr.

Die Vielfalt von Aspekten rund um den käuflichen Wohnraum kann den privaten Hausverkäufer verwirren, denn sie stellt sich als sehr komplex und manchmal direkt als ein Hindernis für Verkaufsverhandlungen dar.

  • Was müssen Sie als Immobilienverkäufer wissen, um einen guten Verkaufserlös zu erzielen?
  • Wann lohnt sich hier die Beauftragung eines Maklers?

Im Folgenden sehen sie eine Übersicht über die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Immobilienverkauf, mehrere Checklisten und Information über alle relevanten Fakten.

Zentrale Aspekte beim Immobilienverkauf

Beim Immobilienverkauf gilt es, wie bei jedem anderen Verkauf, auf zentrale Aspekte zu achten: diese betreffen das Objekt, den Markt, den Preis und die Relation von Angebot und Nachfrage. In Bezug auf Immobilien – ob Häuser, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen – besteht in Deutschland seit Jahren ein sogenannter Nachfrageüberhang, also eine gesteigerte Nachfrage angesichts einer gesunkenen Angebotslage. Das macht hohe Preise beim Immobilienverkauf möglich.

Doch nicht jeder Preis ist bei jeder Immobilie überall zu erzielen, und spätestens bei der gerechten Preiskalkulation fällt vielen Eigentümern auf, die ihr Haus von privat verkaufen wollen, dass es am nötigen Sachwissen mangelt, welches die Experten haben. Denn ohne die nötige Kenntnis des lokalen Markts und des realen Verkaufswerts einer Immobilie kann der Verkäufer sein Objekt nicht verkaufen, während Kaufinteressenten abgeschreckt sind durch die zu hohen Angebotspreise oder durch Verkaufsverhandlungen, die nicht professionell verlaufen. Andererseits ist es absolut verständlich und nachvollziehbar, wenn ein stolzer Eigentümer eine Gegenleistung in bar erhalten will für sein gepflegtes Einfamilienhaus oder die Wohnung in gesuchter Lage.

Die erste Frage vieler Immobilienbesitzer ist die: Wie viel ist mein Haus, meine Wohnung eigentlich wert? Ein Online-Preis-Check kann hier helfen, den Wert der eigenen Immobilie zu bestimmen.

Der Ausweg aus dem Dilemma ist oft, einen Experten /Immobilienmakler zu konsultieren, der den Verkaufsprozess übersichtlich und rational gestaltet und jederzeit für Rückfragen zur Verfügung steht. Grundsätzlich gibt es nämlich viele Aspekte, die der Hausverkäufer dringend beachten sollte – von der Einschätzung der Immobilie über die Besichtigung und Interessenten-Führung bis zum hoffentlich erfolgreichen Notartermin.

Welchen Immobilientyp möchten Sie verkaufen?

Grundsätzlich sind auf dem aktuellen Immobilienmarkt in Deutschland alle Arten von Häusern und Eigentumswohnungen gefragt, denn die Nachfrage überschreitet – sogar typunabhängig – das Angebot. Das bedeutet jedoch nicht, dass es nicht Favoriten unter den Haustypen gibt. Generell ist der Verkauf von Gewerbeimmobilien etwas zurückgegangen, was von vielen Experten aus der Immobilienbranche als Reaktion auf Corona und das damit verbundene Homeoffice angesehen wird. Ob der Trend bei Gewerbeimmobilien 2021 stabil bleibt und die einst teuren Angebotspreise weiter stagnieren, ist noch nicht zu sagen.

Sicher ist jedoch, dass bereits vor der Pandemie das Segment „Wohnimmobilien“ in Deutschland, also die Eigentumswohnung, das beidseitig angebaute Reihenhaus, das Herrenhaus, das freistehende Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus zu den Favoriten auf dem Immobilienmarkt gehörte. So hat sich zum Beispiel das Mehrfamilienhaus oder das Mehrgenerationenhaus in vielen Regionen als ein Verkaufsrenner herausgestellt, weil es Wohnen für die ganze Familie unter einem Dach – und oft auch Einsparungen ermöglicht.

Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt ist stark regional abhängig.

Mehrfamilienhäuser scheinen offenbar ein Plus aus der Quadratmeterzahl herauszuholen und zugleich eine Antwort auf begrenztes Bauland darzustellen, also eine Win-Win-Situation auf vielen Ebenen, mehr noch als Reihenhäuser. Allerdings ist der Zusatz „in manchen Regionen“ wichtig, denn hier gibt es in den einzelnen Bundesländern erhebliche Unterschiede, welcher Immobilientyp gerade gefragt ist auf dem regionalen oder lokalen Markt.

In Metropolregionen wie Berlin, Bremen, Stuttgart, Hamburg, Frankfurt am Main und München sind zum Beispiel Stadtwohnungen, Singlewohnungen, kleine Eigentumswohnungen oder ausgebaute Penthouse-Apartments begehrt, wenn auch selten vorkommend, was wiederum die Nachfrage erhöhen kann. Hier können die Angebotspreise aktuell, nachfragebedingt, sehr hohe sechsstellige und in Großstädten sogar siebenstellige Beträge erreichen. Auch das traditionelle Herrenhaus mit seinem nostalgischen Charme ist vielerorts wieder gefragt, wenn es um exklusives Wohnen für Besserverdiener geht, die gern Abstand zum Nachbarn wahren wollen.

Von Bundesland zu Bundesland kann sich die Vermarktung einer Immobilie als unterschiedlich schwer für den Verkäufer erweisen. Ein Grund dafür ist die unterschiedliche Marktlage, die Nachfrage, sowie auch die Differenz der durchschnittlichen Kaufkraft der Bürger in den einzelnen Bundesländern. Eine gute Verkaufsstrategie ist es daher, das mittlere Einkommen im jeweiligen Bundesland in die Berechnung vom Angebotspreis einfließen zu lassen.

Was ist beim Verkauf einer Wohnung oder einer anderen Immobilie zu beachten?

Beim Verkauf einer Wohnung oder einer anderen Immobilie ist generell der Zustand des Objekts, der Markt und die eigene Preisvorstellung relevant, zuzüglich weitere Fakten wie etwa rechtliche Aspekte oder der Verkaufszeitpunkt, der ebenso eine Rolle spielen kann wie die Auswahl geeigneter Interessenten. Der Haustyp spielt nicht nur bei der konkreten Berechnung des Angebotspreises eine Rolle, sondern auch bei den praktischen Aspekten der Verkaufsstrategie und des Verkaufsprozesses, wie etwa der Führung von Kaufinteressenten durch die Wohnung.

Wenn ein käufliches Objekt mehrere Wohnungen hat, muss der Mieter nach deutschem Recht um Erlaubnis gefragt werden, wenn Interessenten die Wohnung besichtigen wollen. In vielen Fällen ist dem Mieter auch ein Vorkaufsrecht einzuräumen – das bedeutet, dass der Mieter zuerst gefragt wird, ob er die bewohnte Immobilie selbst erwerben will, bevor ein Kaufinteressent zum Zuge kommt. Versäumt ein Vermieter und Verkäufer diese rechtliche Pflicht, kann es zu rechtlichen Komplikationen kommen und ein Kaufvertrag mit einem Interessenten kann wieder rückgängig gemacht werden, weil der Mieter übergangen wurde.

Zudem gilt der alte rechtliche Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Wenn in Deutschland eine Wohnung vor dem Immobilienverkauf vermietet war, darf der Mieter im Regelfall wohnen bleiben. Lediglich unvermietete Wohnungen bieten dem Privatverkäufer oder Makler eine große Flexibilität in Bezug auf die Terminierung von Besichtigungsterminen und Kaufverträgen. Außerdem braucht ein Verkäufer einer Wohnung, die Teil einer größeren Immobilie ist, der also rechtlich ein Miteigentümer ist, eine Teilungserklärung.

Bei Miteigentum erhöht sich der Verwaltungsaufwand sowie die Anzahl der Papiere und Urkunden, die vor dem Notartermin zu sammeln sind, denn die Teilungserklärung, der Grundbuchauszug, die Schriftsätze der WEG wie Protokolle von Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen, Mieten und ihre Aufstellung übers Jahr gerechnet, Versicherungen und vieles mehr interessieren den neuen Eigentümer stark, bevor es zu einer Übergabe der Wohnung kommen kann.

Besichtigungstermine sollten der Vermarktung dienen und Kaufinteressenten vom Wert der Immobilie überzeugen. Klären Sie bei vermieteten Wohnungen mit den Mietern ab, welche Termine zeitlich passen, und stellen Sie dabei mehrere Besichtigungstermine zur Auswahl. Bei unvermieteten Wohnungen sind Besichtigungstermine frei zwischen Interessenten und Verkäufer verhandelbar.

Streifrage Finanzamt: Wie viele Steuern fallen an beim Hausverkauf?

Steuern gehören zu den Selbstverständlichkeiten des Lebens – auch beim Thema Hausverkauf möchte der Fiskus mitsprechen. Doch nicht immer fallen Steuern an und nicht in jedem individuellen Fall, wenn ein Haus oder eine Wohnung den Besitzer wechselt.

Der Verkaufszeitpunkt der Immobilie ist hierbei ebenso entscheidend wie die Frage, ob das Objekt vermietet, teilvermietet oder selbstgenutzt war, oder (wie bei vielen Mehrfamilienhäusern) ob eine gemischte Nutzung vorlag, bei der etwa der Eigentümer selbst eine Wohnung bewohnte und andere Wohnungen vermietet wurden.

Je nach aktueller Situation zum Verkaufszeitpunkt und in den bis zu zehn Jahren zuvor können Steuern auf den Verkaufsgewinn beim Verkaufserlös anfallen oder auch nicht. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hat hierbei zahlreiche Paragrafen zum Thema Hausverkauf und Kaufvertrag erstellt, wobei auch rechtliche Aspekte wie Spekulationssteuer und Grunderwerbssteuer genannt werden. Wem die Situation zu verwirrend erscheint, kann aber gern einen professionellen Makler beauftragen, der dabei hilft, den optimalen Angebotspreis zu errechnen, die geeigneten Interessenten zu finden und eine qualifizierte Beratung durchzuführen, welcher Verkaufszeitpunkt etwa bei mehrfach genutzten Objekten strategisch am geeignetsten ist.

Wenn ein Eigentümer die selbst genutzte Immobilie verkaufen will, fallen auf den Veräußerungsgewinn grundsätzlich keine Steuern an. War die Immobilie jedoch zur Vermietung genutzt (Renditeobjekt), müssen zwecks Steuerfreiheit zwischen Kauf- und Verkaufsdatum mindestens zehn Jahre liegen. Bei einer teilweise vermieteten Immobilie entfällt die Besteuerung, wenn der Eigentümer sie im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren selbst bewohnt hat.

Wann rentiert sich der Hausverkauf finanziell?

Ein Eigentümer würde generell immer sagen, dass sich der Immobilienverkauf lohnt, wenn er wesentlich mehr an Angebotspreis erhält, als es seine eigene Investition in die Immobilie gewesen ist. Doch diese Rechnung ist naiv und geht in vielen Lagen in Deutschland und mit vielen marktüblichen Haustypen nicht auf, insbesondere nicht, wenn ein Sanierungsbedarf besteht oder es objektive Mängel durch Abnutzung oder eine schlechte Lage gibt.

Auch angesichts der generell gestiegenen Angebotspreise insbesondere für Häuser und Eigentumswohnungen in stark nachgefragten Gegenden ist nicht überall eine hohe Preissteigerung realistisch. Auf Immobilienportalen können Sie schon eine gewisse Tendenz erkennen, wenn Sie die Preise vergleichbarer Häuser und Wohnungen in Relation zu Lage, Objektzustand, Quadratmeterzahl und Ausstattung betrachten.

Oft erzeugt bereits dieser marktübliche Vergleich eine gute eigene Einschätzung in Bezug auf den Verkaufswert des Hauses und die mögliche Verkaufsstrategie, und nicht immer werden hier Eigentümer-Träume vom großen Geld durch den Hausverkauf wahr. Wenn Sie sich ganz unschlüssig sind und der Besuch von Immobilienportalen vielleicht mehr Unklarheit als Klarheit ausgelöst hat, kann ein professioneller Gutachter helfen, den Objektwert richtig zu bestimmen.

Der Vorteil ist, dass ein gutachterlich eingestufter Hauspreis nicht nur dem Hausverkäufer eine Sicherheit gibt, sondern auch ein gutes Argument bei Verkaufsverhandlungen darstellt und zuletzt auch vor Gericht als gültig angesehen wird. Ein Gutachter oder Makler – mancher Makler hat auch eine Zertifizierung als Immobiliengutachter – kann auch dann beraten, wenn ein Hausverkauf zum Tilgen von Schulden dienen soll. Denn sehr oft war eine Baufinanzierung nötig, um das begehrte Objekt überhaupt erstellen zu können, und zum Verkaufszeitpunkt ist noch eine Grundschuld eingetragen, was eine neue Dynamik auslöst, wenn das Haus oder die Eigentumswohnung verkauft wird.

Erkundigen Sie sich besser im Vorfeld bei Ihrem Makler oder auch direkt bei Ihrer Bank, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anstünde und wie viel sie betragen würde, wenn Sie den Verkaufserlös etwa zum vorzeitigen Auflösen eines Kreditvertrags nutzen wollen – sonst bleibt vielleicht nach der Abzahlung weniger übrig.

Die sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ in Deutschland stellt einen Sonderfall im Kreditwesen dar: wer einen Kredit vorzeitig auflöst, zum Beispiel bei einer Hausfinanzierung, muss oft der finanzierenden Bank einen Betrag zahlen, die Vorfälligkeitsentschädigung. Für Immobilienverkäufer wird diese Klausel wirksam, wenn sie durch einen Hausverkauf eine Hypothek ablösen.

Wie berechnen Sie den Immobilienwert?

Um einen gewollt hohen Verkaufserlös zu erzielen, was die Absicht der meisten Immobilienbesitzer darstellt, ist es notwendig, einen realistischen Verkaufspreis der Immobilie zu erstellen. Nicht immer hat aber der stolze Hausherr und die ehrgeizige Hausherrin das richtige Gefühl bei der Einschätzung der Immobilie, weil es emotionale Faktoren gibt, die einer nüchternen Berechnung in kalten Zahlen zuwiderlaufen. So überschätzt zum Beispiel mancher Privatverkäufer den Wert seines Eigenheims massiv – die Folge ist, er stellt es zu einem überteuerten Preis auf Immobilienportalen ein und wundert sich, weshalb kaufkräftige Interessenten ausbleiben.

Eine andere reale Gefahr ist im Gegenteil die systematische Unterschätzung des Werts der eigenen Eigentumswohnung oder des Hauses, denn gerade Privatverkäufer machen hier oft auch Fehler zu den eigenen Ungunsten, weil sie den Markt nicht kennen und keine Vorstellung haben, was sie an Preisen „herausholen“ können. Beide Extreme sind zu vermeiden, wenn Sie eine gute Verkaufsstrategie entwickeln wollen, die dann zu einem reibungslosen Verkaufsprozess führt.

Oft hilft hier ein Gutachter, weil das Verfahren zur Ermittlung des Verkaufswerts relativ kompliziert ist und gutgemeinten Schätzungen von Privatverkäufer, Verwandten und Freunden oft deutlich widerspricht. Auch ein Makler kann durch seine Einschätzung helfen, den adäquaten Preis der Immobilie zu bestimmen, welcher mit dem aktuellen Immobilienmarkt vor Ort korrespondiert und mit hoher Sicherheit einen solventen Käufer finden lässt.

Es gibt rechtlich mehrere anerkannte Verfahren zur Berechnung des Immobilienwerts, die eine genaue Einschätzung zum Angebotspreis der Vermarktung ermöglichen: das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Alle diese Verfahren errechnen den Verkehrswert der Immobilie.

Ein Verkehrswert ist laut BauGB § 194 der realistische Wert einer Immobilie angesichts aller determinierenden Umstände und Faktoren zu Sache und Markt:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Um diesen Wert geht es, wenn ein Haus oder eine Wohnung den Besitzer wechselt. Doch wie werden die drei Verfahren nun angewandt, die zur Errechnung des Verkehrswerts führen?

Das Ertragswertverfahren ist besonders interessant für vermietete oder unvermietete Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Mehrparteienhäuser oder Mietwohnungen. Das Ertragswertverfahren vergleicht die zu erwartenden Mieten (Mieteinnahmen der Immobilie pro Jahr, pro Partei und insgesamt aller Parteien im Objekt) mit dem Rohertrag, den jährlichen Bewirtschaftungskosten sowie zu den Erwerbskosten, also dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten wie Notar und Grundbucheintrag und gegebenenfalls Maklerprovision und Kosten für Sachverständige/Gutachter.

Das Sachwertverfahren stellt eine Addition des Werts vom Grundstück plus des Werts des Hauses dar und beschreibt dadurch die realen Kosten auch für eine Neuerstellung, falls der Erwerber die Immobilie abreißen und neu bauen lassen würde. Die Summe von Grundstück und Haus ergibt dann den Sachwert zum aktuellen Verkaufszeitpunkt.

Das Vergleichswertverfahren ist ein häufig angewandtes Verfahren im Baurecht und Maklerrecht, welches baugleiche Immobilien am Ort miteinander vergleicht und einen Mittelwert errechnet, um so den Verkehrswert zu bestimmen. Dieses Verfahren wird oft unabhängig vom Haustyp angewendet, da es auf Wohnungen wie auf Häuser anwendbar ist, ohne dass die Präzision der Berechnung schwankt.

Der Nachteil ist, dass Angebotspreise auf dem Markt stark variieren können je nach Zeitpunkt, Angebot (bei Neubauvorhaben in der Gegend spekulativ) und Nachfrage. Das bedeutet in der Praxis, ein Verkehrswert, der nach dem Vergleichswertverfahren zum Zeitpunkt X errechnet wurde, kann schon zwei Jahre später ganz anders ausfallen. Auch deshalb verlassen sich viele Privatverkäufer lieber auf einen professionellen Makler, wenn es um die Berechnung des Hauspreises geht.

Eine Checkliste für den Immobilienverkauf umfasst Flurkarte, Grundriss, Grundbuch, Energieausweis, Gebäudeversicherung, Teilungserklärung bei Immobilien mit mehreren Parteien, bei vermieteten Wohnungen zusätzlich auch Hausgeldabrechnungen, Mietenaufstellungen, Nebenkosten, Hausgeld, Protokolle von Eigentümerversammlungen. Auch sollte die Frage geklärt sein, ob es ein Instandhaltungskosten, Rücklagen und ein Vorkaufsrecht gibt.

Wie bereiten Sie Ihre Immobilie zum Verkauf vor?

Die ersten Schritte zum Privatverkauf sind klar: das Haus oder die Eigentumswohnung muss gestaubsaugt und gereinigt werden, der Garten gefegt und sauber gestaltet, Hecken gestutzt und Wege von Laub befreit, und im Innern der Immobilie müssen kleine Reparaturen ausgeführt werden, bis das Gesamtergebnis zufriedenstellend ist. Bedenken Sie, dass eine Investition in ein Eigenheim für die meisten Menschen – also auch Ihre Interessenten – die größte Anschaffung im Leben darstellt, und dass Kaufwillige alle anfallenden Kosten überblicken möchten um zu erfahren, ob es sich lohnt, zu investieren.

Hierbei können neben den offensichtlichen Kosten wie Betriebskosten, Grundsteuer und sonstige Erwerbsnebenkosten wie Courtage auch architektonische Details wie Fenster und Dachrinnen, sowie natürlich auch größere Kostenfallen wie fehlende Rücklagen, Sanierungsstau und dadurch anfallende Investitionen zwecks Sanierungsbedarf eine große Rolle bei der Vermarktung spielen.

Wenn Sie als Privatverkäufer einen Makler beauftragen, wird er Ihnen sicherlich gute Tipps oder sogar eine Checkliste geben, was vor dem Hausverkauf noch zu erledigen ist, damit die professionelle Vermarktung schnell an Fahrt aufnimmt. Zusätzlich gibt es, unabhängig ob Sie als Immobilienbesitzer selbst vermarkten oder einen Profi beauftragen, einige rechtliche Aspekte zu beachten. Sie brauchen nach aktueller deutscher Rechtsprechung auch einen Energieausweis für Ihr Haus, wenn Sie es verkaufen wollen.

Dasselbe gilt für Eigentumswohnungen. Energieausweise gehören zum Standard und können nicht mehr, wie in früheren Jahren üblich, durch allgemeine Aussagen des Verkäufers zum Verbrauch ersetzt werden. Der Energieausweis ist auch eine wichtige Requisite, wenn Sie einen Makler beauftragen, und gehört dringend zu den Papieren, die sie vor dem Hausverkauf vorbereiten sollten. Bei dem Verkauf von Gewerbeimmobilien ist ferner zu beachten, ob es Altlasten oder Gebäudelasten gibt, wie Verunreinigungen durch Abwasser, Öl oder andere Elemente.

Hausverkäufer von Luxusimmobilien in Top-Lagen verzichten ungern auf die Dienste eines sogenannten Homestagers. Was macht dieser Homestager? Er richtet die Immobilien professionell her, verbessert die Innenausstattung und manchmal sogar den Garten, saniert und dekoriert gekonnt, bis das Haus „picture-perfect“ wirkt und aussagekräftige Fotios für Immobilienportale zwecks besserer Vermarktung möglich werden.

Welche rechtlichen Aspekte gibt es beim Hausverkauf?

Ein rechtskräftiger Kaufvertrag wird beim Notar unterzeichnet – das gilt auch für den Privatverkauf. Der Notar kann den mitgebrachten Kaufvertragsentwurf prüfen, den der Verkäufer vielleicht schon mit dem Interessenten bei der Besichtigung formuliert hat, und Ihnen mitteilen, ob er allen rechtlichen Erfordernissen entspricht; erst danach wird der endgültige Kaufvertrag erstellt, den Verkäufer und Käufer im Beisein des Notars und mit dessen Beglaubigung unterzeichnen. Wenn ein Makler eingeschaltet wurde, erhält der Makler zudem die gesetzliche Maklerprovision und Courtage als seine Aufwandsentschädigung.

Der Notartermin ist die Feuerprobe beim Hausverkauf: jetzt wird der Kaufvertrag rechtskräftig und der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der Käufer muss zudem Grunderwerbssteuer zahlen sowie anteilig Maklerprovision und Courtage. Als Erwerbsnebenkosten können je nach Bundesland über zehn Prozent des Angebotspreises gelten, die noch zum Hauspreis hinzukommen, so dass die Erwerbsnebenkosten einen stattlichen Kostenpunkt darstellen.

Benötigen Sie überhaupt einen Makler?

Grundsätzlich können Verkäufer ihr Haus auf Immobilienportalen wie Immowelt selbst einstellen. Dennoch ist es in vielen, wenn nicht in den meisten Fällen ratsam, einen Makler zu beauftragen. Nicht, dass nicht der Privatanbieter auch Fotos und ein Exposé vom Objekt erstellen könnte – es fehlt ihm einfach die Expertise, die ein erfahrener Fachmann oder eine Fachfrau in Sachen Hausverkauf mitbringt, und die die Suche nach Kaufinteressenten und die Preisverhandlungen einfacher gestaltet als eine private Initiative.

Viele Immobilienbesitzer schwören auf die Expertise eines Maklers, um Zeit und effektiv sogar Kosten zu sparen. Denn das Vorurteil, eine Maklerprovision sei teuer, ist in vielen Fällen nicht angemessen, denn die fachmännische Erfahrung und Routine, die schlussendlich zu erfolgreichen Verkaufsverhandlungen führt, gleicht die Honorare durchaus aus. Gerade Privatverkäufer können Unsicherheiten bei der Immobilienbewertung und den Besichtigungsterminen mit Kaufinteressenten, sowie knifflige rechtliche Fragen etwa bei vermieteten Wohnungen, mit Hilfe eines Maklers optimal kompensieren.

Denn es ist die Aufgabe des Immobilienfachmanns oder der Immobilienfachfrau, Ihnen als Privatverkäufer die Schwierigkeit abzunehmen, alle diese rechtlichen und sachlichen Aspekte eigenständig nachzurecherchieren, sowie die mühsame Suche nach solventen Interessenten zu lösen. Kurz, Immobilienmakler verkürzen die Zeit bis zum Notartermin, bereiten Unterlagen zum Verkauf professionell auf, beraten in rechtlichen Fragen und sichern Privatverkäufer vor möglichen Fallen beim Hausverkauf ab – und das ist in vielen Fällen Gold wert.

Von der ersten Einschätzung über die Preisverhandlungen bis zur Übergabe der Immobilie ist der professionelle Makler Ihr bester Partner beim Verkauf. Sie haben das Haus oder die Eigentumswohnung, er hat die Erfahrung – Sie besitzen den begehrten Wohnraum, er die Kenntnis in der Vermarktung. Zusammen ergeben Sie ein Team, das durch die Gewässer des Marktes sicher navigiert.

Was sind die Vorteile des Immobilienverkaufs über Makler?

Die Vorteile eines Immobilienverkaufs mit Makler sind bereits genannt worden:

  • Sicherheit
  • Schnelligkeit
  • Effizienz und
  • Beratung.

Der Makler kann aufgrund seiner Expertise vielen Hausverkäufern helfen, einen optimalen Verkaufserlös zu erzielen, in flexibler Anpassung an den Verkaufszeitpunkt, die Lage und den lokalen Markt für Immobilien. Er erstellt ein ansprechendes Exposé der Immobilie und findet Käufer mit guter Bonität, kann Rechtsfragen wie Haftpflichtversicherung und anderes abklären, ja, er führt eventuell sogar eine Bonitätsprüfung bei Kaufinteressenten durch, was den Privatverkäufer entlastet. Alle diese Dienstleistungen sind ein echter Gewinn für den Immobilienverkäufer, der dadurch Zeit, Geld und Nerven spart, und oft effektiv zu einer rascheren Übergabe der Wohnung oder des Hauses gelangt, als durch eigene Initiativen, die meist den längeren Weg zum Notartermin bedeuten.

Interessant ist ferner auch, dass der Makler, im Gegensatz zum Privatverkäufer, in vielen Fällen mehrere Verkaufsstrategien parallel nutzen kann und so die Vermarktung optimiert. Wer also den optimalen Service beim Hausverkauf sucht, kann sich guten Gewissens auf einen Profi verlassen, der viele Objekte verwaltet und vermarktet und mit seiner Expertise den Verkaufsprozess einfach und sorgenfrei gestaltet.

Eine Eigentümergemeinschaft ist schwieriger zu handhaben als ein Hausverkauf von einem Alleineigentümer, weswegen auch hier der Gang zum Makler lohnt. Der Makler kann neben Informationen zu Teilungserklärung und Grundbuch auch Interessenten über Rücklagen wie Instandhaltungsrücklagen informieren – ein Aspekt, der oft vergessen wird, aber relevant ist.

Zusammenfassung

Wenn es eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen gibt, gilt es für den Verkäufer, wichtige Aspekte zu beachten. Zwar ist ein hoher Verkaufserlös der Traum jedes Verkäufers, und gerade der Eigentümer, die eine lieb gewonnene Immobilie veräußern wollen, doch selbst bei gestiegener Nachfrage nach dem raren Gut einer Immobilie in Deutschland ist der Weg zum solventen Käufer nicht immer einfach. Denn die meisten Immobilienbesitzer in der Rolle als Privatverkäufer sind überfordert, wenn es um komplexe Fragen geht, die mit der sachlichen Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie geht, welche oft eine Einschätzung durch professionelle Gutachter sinnvoll macht.

Zusätzlich ist die Vermarktung der eigenen Immobilie erschwert, weil das Einstellen in gängige Immobilienportale wie Immowelt nicht ausreicht, wenn nicht ein gewisses Wissen über die richtige Preisgestaltung, adäquate Fotos oder ein professionelles Exposé vorhanden sind. Bei weiteren schwierigen Rechtsfragen wie Haftungsrecht, Vorkaufsrecht, Eintrag im Grundbuch, Vorfälligkeitsentschädigung und anderem empfiehlt sich die Hinzuziehung von Immobilienmaklern, die mit ihrer Expertise nicht nur den Verkaufsprozess professionell abwickeln, sondern bei jedem einzelnen Schritt beraten und dadurch die erforderlichen Sicherheiten geben können, dass bis zum Notartermin und darüber hinaus alles seine Richtigkeit hat.

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