Grundsteuer 2025: Modelle, Hebesatz, Bescheid
Was ist die Grundsteuer? (A, B und C kurz erklärt)
Die Grundsteuer ist die laufende Steuer auf Grund und Boden – sie landet bei deiner Gemeinde und finanziert Kitas, Straßen, Grünflächen. Du zahlst sie als Eigentümer, Vermieter dürfen sie als Betriebskosten auf Mieter umlegen. Die Reform greift ab 1. Januar 2025 und ersetzt die alten Einheitswerte.
Es gibt drei Varianten. Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe, also Flächen, Wald, Weinberge. Grundsteuer B umfasst bebaute und unbebaute Grundstücke des „normalen“ Immobilienmarkts: Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietshaus, Büro, Laden, Baugrund. Neu ist die Grundsteuer C: Kommunen können für baureife, unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen, um Bauland zu aktivieren. Sie ist optional, aber in manchen Städten bereits Realität.
Kurz gesagt: Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die ab 2025 nach neuen Bewertungsregeln erhoben wird. Welche Regeln gelten, hängt davon ab, in welchem Bundesland deine Immobilie liegt.
So funktioniert die Berechnung ab 2025
Ab 2025 rechnen Bund und Länder nach neuen Modellen. Der Ablauf ist überall ähnlich: Zuerst ermittelt das Finanzamt einen Wert oder Äquivalenzbetrag, daraus entsteht ein Steuermessbetrag, und am Ende wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an. Die Modelle unterscheiden sich vor allem in der Ermittlung des ersten Faktors.
Wenn du im Bundesmodell bist (die meisten Länder), fließen in der Regel Bodenrichtwert, Grundstücks- und Gebäudeflächen, Nutzungsart und bei Wohnen eine typisierte Nettokaltmiete ein. Bei Flächenmodellen (z. B. Bayern) zählt hauptsächlich die Fläche, ggf. mit Lage- oder Faktor-Korrektur.
Drei Faktoren: Wert/Äquivalenzbetrag × Steuermesszahl × Hebesatz
Die Formel ist immer dieselbe: Erstens ein Grundsteuerwert (wertorientiert) oder ein Äquivalenzbetrag (flächenbasiert), zweitens die Steuermesszahl (in Promille oder ‰, stark abgesenkt gegenüber früher), drittens der Hebesatz deiner Gemeinde (in Prozent).
Schritt 1: Finanzamt. Es ermittelt den Grundsteuerwert oder den Äquivalenzbetrag. Das ist die Basis. Beim Bundesmodell zählen etwa Bodenrichtwert und eine statistische Miete; bei den Ländermodellen kommen Lage- oder Flächenfaktoren ins Spiel. Ergebnis ist ein Bescheid über den Wert.
Schritt 2: Steuermesszahl. Der Wert wird mit einer gesetzlich festgelegten Messzahl multipliziert. Die Messzahl ist je nach Nutzungsart unterschiedlich (Wohnen niedriger als Gewerbe). Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag.
Schritt 3: Gemeinde. Der Messbetrag wird mit dem Hebesatz multipliziert. Der Hebesatz ist der große Hebel, den der Gemeinderat jährlich festlegt. Er kann die Steuerlast erheblich bewegen – auch bei gleicher Bewertung.
Wichtig: Die Reform sollte „aufkommensneutral“ starten, aber auf Einzelebene gibt es Gewinner und Verlierer. Lage, Nutzung und der Hebesatz deiner Kommune entscheiden.
Beispiele: Bundesmodell vs. Bayern/Hamburg/Hessen/Niedersachsen
Beispiel 1: Eigentumswohnung im Bundesmodell (z. B. NRW). Die Behörde setzt einen Grundsteuerwert fest, u. a. aus Bodenrichtwert, Wohnfläche, Lage und typisierter Miete. Daraus folgt ein Messbetrag (Wert × Messzahl). Die Gemeinde multipliziert mit dem Hebesatz, etwa 700 %. Am Ende ergibt sich deine Jahressteuer. Liegt die Wohnung in begehrter Lage, fällt der Wert typischerweise höher aus, aber der Hebesatz könnte als Ausgleich sinken.
Beispiel 2: Einfamilienhaus in Bayern (Flächenmodell). Du hast eine Grundstücksfläche von 500 m² und 150 m² Wohnfläche. Aus beiden Flächen werden Äquivalenzbeträge gebildet. Eine pauschale Wohn- vs. Nutzunterscheidung und geringe Zuschläge ersetzen komplexe Wertansätze. Gibt es Lagekategorien? In Bayern ist es bewusst flächenbasiert – Wertschwankungen spielen kaum eine Rolle. Der Hebesatz entscheidet stark über das Ergebnis.
Beispiel 3: Reihenhaus in Hessen (Flächen-Faktor). Basis sind Grundstücks- und Gebäudeflächen. Ein Faktor passt an, ob der Bodenrichtwert deutlich vom Landesmedian abweicht. So sollen teure Lagen stärker und günstige Lagen schwächer belastet werden, ohne eine volle Wertbewertung.
Beispiel 4: Doppelhaushälfte in Niedersachsen (Flächen-Lage). Wie in Hessen zählen Flächen, ergänzt um einen Lagefaktor. Er dämpft extreme Wertunterschiede, bleibt aber simpler als das Bundesmodell.
Beispiel 5: Mehrfamilienhaus in Hamburg (Wohnlagenmodell). Ausgangspunkt sind Flächen. Ein Wohnlagenfaktor (anhand des Hamburger Wohnlagenverzeichnisses) erhöht oder senkt die Bemessung je nach Qualität der Lage. Anspruch: einfach wie Fläche, aber gerechter nach Lage.
Die Moral: Flächenmodelle wirken robuster gegen Marktpreis-Schwankungen, Wertmodelle sind feiner in der Verteilung. In beiden Welten spielt der Hebesatz die letzte Geige – und oft die lauteste.
Bundesmodell vs. Ländermodelle im Überblick
Neun plus Länder nutzen das Bundesmodell, andere haben Alternativen. Du kannst nur das Modell deines Bundeslandes „akzeptieren“ – ein Wechsel ist nicht möglich.
Bundesmodell (9+ Länder) inkl. Steuermesszahlen
Im Bundesmodell sind u. a. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen (Achtung, Sachsen und Saarland weichen teils bei Messzahlen ab). Bewertet wird wertorientiert: Bodenrichtwert, Nutzfläche, Nutzungsart, Alter und bei Wohnen eine typisierte Nettokaltmiete. Die Steuermesszahlen sind stark reduziert; für Wohnnutzung gilt eine besonders niedrige Messzahl, Nicht-Wohnen liegt höher. Ergebnis: Ein differenziertes Bild entlang von Lage und Objektart, das durch den Hebesatz moduliert wird.
Baden-Württemberg: Bodenwertmodell
Baden-Württemberg setzt ausschließlich auf den reinen Bodenwert. Maßgeblich sind Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Das Gebäude selbst bleibt außen vor. Vorteil: Einfachheit und klare Datenlage. Nachteil: In teuren Lagen kann die Steuer für kleine, aber wertvolle Grundstücke steigen, selbst wenn das Haus alt ist. Gemeinden können mit dem Hebesatz glätten.
Bayern: Flächenmodell (Äquivalenzbeträge)
Bayern nutzt Äquivalenzbeträge aus Grundstücks- und Gebäudefläche. Keine Mieterträge, keine detaillierte Lagebewertung. Das fördert Transparenz und Planbarkeit – die Messzahl ist konstant, die Fläche die Königin. Ergebnisunterschiede entstehen besonders über den Hebesatz und ggf. einfache Zuschläge. Eigentümer in Top-Lagen profitieren oft relativ, während in einfachen Lagen weniger Unterschiede entstehen.
Hamburg: Wohnlagenmodell
Hamburg startet mit Flächen und justiert über einen Wohnlagenfaktor (aus dem städtischen Wohnlagenverzeichnis). Das bringt Lagegerechtigkeit, ohne die komplexe Bundesbewertung. Gute Lagen zahlen tendenziell mehr, einfache Lagen weniger. Für Gewerbe gibt es Sonderregeln; am Ende zählt auch hier der kommunale Hebesatz.
Hessen: Flächen-Faktor
Hessen berechnet Äquivalenzbeträge aus Flächen und korrigiert mit einem Faktor, der den Bodenrichtwert zur landesweiten Verteilung ins Verhältnis setzt. So wird die relative Lage berücksichtigt. Die Methode bleibt simpler als das Bundesmodell, aber gerechter als ein reines Flächenmodell.
Niedersachsen: Flächen-Lage (Lagefaktor)
Niedersachsen arbeitet wie Hessen mit Flächen plus Lagefaktor. Abweichungen vom landesweiten Durchschnitt führen zu einem Zuschlag oder Abschlag. Das Ziel ist eine mäßige Umverteilung zugunsten einfacher Lagen, ohne die Datenerhebung zu überfrachten.
Hebesatz entscheidet: Was Gemeinden festlegen
Der Hebesatz bestimmt, wie hoch deine jährliche Grundsteuer tatsächlich ausfällt. Er multipliziert den Messbetrag – und kann damit die Bewertung verstärken oder dämpfen. Kommunen dürfen unterschiedliche Hebesätze für A, B und C festlegen; Grundsteuer C ist ein Hebesatzaufschlag für baureife, unbebaute Grundstücke.
Aufkommensneutralität vs. reale Veränderungen
Politisch war das Ziel, die Reform aufkommensneutral zu starten. Das meint: In Summe soll die Gemeinde nicht mehr einnehmen als vorher. In der Praxis verschieben sich aber Lasten: Lagen mit vorher unterbewerteten Einheitswerten zahlen oft mehr, andere weniger. Zusätzlich entscheiden Kommunen jährlich neu über den Hebesatz – in wirtschaftlich angespannten Zeiten kann es Anpassungen geben.
Wo finde ich den (fairen) Hebesatz?
Den verbindlichen Hebesatz findest du im Grundsteuerbescheid 2025. Vorab hilft ein Blick auf die Website deiner Gemeinde, Ratsbeschlüsse oder Veröffentlichungen im Amtsblatt. Einige Länder haben „faire Hebesatz“-Empfehlungen kommuniziert, die den Übergang abfedern sollen, doch bindend sind sie nicht. Wenn du vergleichen willst, nutze landesweite Transparenz- oder Haushaltsportale und Medienberichte über Hebesatzrunden.
Bescheide verstehen: Wert, Messbetrag, Grundsteuerbescheid
Nach der Erklärung 2022/2023 kommen 2024/2025 die Bescheide in Stufen. Wichtig ist, was drinsteht und welche Rechte du hast.
Reihenfolge und Inhalt der Bescheide
Zuerst kommt der Bescheid über den Grundsteuerwert (oder Äquivalenzbetrag). Danach folgt der Bescheid über den Steuermessbetrag. Diese beiden sind vom Finanzamt und bilden die Berechnungsbasis. Zum Schluss ergeht der Grundsteuerbescheid deiner Gemeinde mit Hebesatz und Zahlbetrag; er regelt die Fälligkeit.
Jeder Bescheid enthält Rechtsbehelfsbelehrungen. Beachte: Willst du die Bewertung angreifen, musst du beim früheren Bescheid (Wert/Messbetrag) tätig werden. Nur gegen den späteren Grundsteuerbescheid Einspruch einzulegen, ist oft zu spät für Bewertungsfragen.
Typische Fehlerquellen (Fläche, Nutzung, Lage)
Fehler passieren häufig bei Flächenangaben (Wohn-/Nutzfläche, Balkonanteile, Keller), bei Nutzungsarten (Wohnen, gemischt, Gewerbe) und bei Lagedaten (falscher Bodenrichtwert, falsches Flurstück). Prüfe Bauunterlagen, Grundbuch, Teilungserklärung, Baugenehmigungen. Bei Lagefaktoren lohnt ein Blick in BORIS-Viewer, Wohnlagenverzeichnisse oder Bodenrichtwertkarten. Schon kleine Korrekturen können den Messbetrag merklich ändern.
Fristen, Anzeige- und Zahlungspflichten
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer mit vierteljährlichen Teilbeträgen. Änderungen an deinem Objekt musst du melden, wenn sie die Steuer beeinflussen.
Maßgeblich ist oft der Stichtag 1. Januar. Wer an diesem Tag Eigentümer ist, gilt für das ganze Jahr als Steuerschuldner – interne Kaufpreisaufteilungen sind Privatsache. Die Zahlung erfolgt in der Regel vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November; mit einem Antrag kannst du auf Jahreszahlung umstellen, meist am 1. Juli. Prüfe die genauen Angaben im Bescheid.
Änderungsanzeige (z. B. Umbau, Teilung, Nutzung)
Bauliche Änderungen, An- oder Umbauten, Nutzungswechsel (Wohnen/Gewerbe), Teilungen oder Zusammenlegungen können den Wert oder Äquivalenzbetrag beeinflussen. Melde die Änderungen dem Finanzamt innerhalb der gesetzlichen Fristen (typisch: ein Monat nach Kenntnis). Bei Flächenmodellen ist die korrekte Flächenermittlung besonders wichtig; sichere dir Pläne, Aufmaße, Abnahmen.
Einspruch & Rechtsschutz: Wann lohnt es sich?
Einspruch lohnt, wenn Daten falsch oder unsicher sind – und wenn du einen niedrigeren Wert substantiiert nachweisen kannst. Prüfe zunächst sachlich, dann reagiere fristgerecht.
Form, Fristen, Ruhen des Verfahrens, BFH-Option Nachweis niedrigerer Wert
Der Einspruch muss innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe schriftlich oder elektronisch beim zuständigen Amt eingehen. Begründe ihn mit konkreten Punkten: falsche Flächen, falscher Bodenrichtwert, falsche Nutzung, falscher Lagefaktor, Rechenfehler. Du kannst ein Ruhen beantragen, wenn in deinem Bundesland Grundsatzverfahren laufen. Nach aktueller BFH-Rechtsprechung (2024) besteht grundsätzlich die Option, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen, wenn die Typisierung im Einzelfall grob unzutreffend wirkt. Dafür brauchst du belastbare Belege (z. B. Gutachten, Kaufpreise, Vergleichsdaten). Tipp: Erst Datenfehler korrigieren, dann über ein Wertgutachten nachdenken – das spart Kosten.
Wer zahlt am Ende mehr oder weniger?
Ab 2025 verschieben sich Lasten. Nicht jede Erhöhung ist „falsch“ – manchmal ist es die gewollte Neuverteilung. Trotzdem lohnt der Check.
Tendenzen nach Modell und Objektart
Wertorientierte Modelle (Bundesmodell, BW-Bodenwert) begünstigen oft einfache Lagen und belasten Top-Lagen stärker. Flächenmodelle (Bayern) schonen hochwertige Lagen relativ, weil der Preis keine Rolle spielt. Große, flächenintensive Objekte spüren in Flächenmodellen eher mehr, während kompakte, aber teure Stadtlagen dort relativ weniger zahlen. Gewerbe hat wegen höherer Messzahl häufig höhere Lasten als Wohnen – abhängig vom Hebesatz.
Mieter: Umlage über Betriebskosten
Grundsteuer ist in der Regel umlagefähig. Mieter spüren Änderungen über die Betriebskostenabrechnung, wenn der Mietvertrag das vorsieht. In Häusern mit energetischen Sanierungen und höherem Gebäudewert kann die Grundsteuer trotzdem sinken, wenn der Hebesatz fällt. Kommunikation hilft: Ein kurzer Hinweis im Hausflur oder in der Abrechnung entschärft Rückfragen.
Befreiungen & Erlassmöglichkeiten
Nicht jede Immobilie ist voll grundsteuerpflichtig. Prüfe Befreiungen und Teilerlasse – besonders bei Leerstand, der nicht selbst verschuldet ist.
Gemeinnützig, kirchlich, hoheitlich
Befreit sind u. a. Grundstücke, die hoheitlichen oder gemeinnützigen Zwecken dienen: z. B. öffentliche Straßen, bestimmte Bildungs- oder Wohlfahrtseinrichtungen, kirchliche Liegenschaften in unmittelbarer Zweckbindung. Die Details sind eng gefasst – der Nachweis muss präzise sein. Private Stiftungen oder Vereine sind nicht automatisch befreit; entscheidend ist die konkrete Nutzung.
Teilerlass bei Ertragsminderung/Leerstand
Bei erheblichen, unverschuldeten Ertragsminderungen (z. B. struktureller Leerstand, Unbewohnbarkeit nach Wasserschaden) kann ein Teilerlass beantragt werden. Erfahrungsgemäß gilt: ab ca. 50 % Ertragsminderung kann ein 25%‑Erlass, bei noch stärkerer Minderung auch mehr in Betracht kommen. Fristen beachten, Einnahmeausfälle und Ursachen belegen (Mietverträge, Protokolle, Gutachten). Selbstverschuldeter Leerstand zählt nicht.
Extra-Tipp: Schnell-Check der eigenen Grundsteuer 2025
Schritt 1: Nimm deinen Bescheid über den Messbetrag zur Hand. Das ist die Zahl nach Anwendung der Messzahl.
Schritt 2: Prüfe den Hebesatz deiner Gemeinde (Website, Amtsblatt, Bescheidvorschau). Achte auf Grundsteuer B bzw. C.
Schritt 3: Rechne: Messbetrag × Hebesatz = voraussichtliche Jahressteuer. Teile durch 4 für die Quartalsbeträge. Ein kurzer Gegencheck mit dem Vorjahr zeigt die Differenz – und ob der Hebesatz „fair“ wirkt.
Wenn der Betrag unplausibel wirkt, gehe zurück zum Wert: Stimmen Flächen, Lage, Nutzung? Erst Daten, dann Debatte.
Extra-Tipp: Fehler vermeiden – 7-Punkte-Check vorm Einspruch
1) Flächen: Stimmen Wohn-/Nutzflächen, Balkonanteile, Keller?
2) Grundstück: Richtige Flurstücke, Teilflächen, Zufahrten?
3) Nutzung: Wohnen vs. Gewerbe korrekt? Gemischte Nutzung sauber getrennt?
4) Lage: Bodenrichtwert und Stichtag prüfen, Karte/Zone richtig?
5) Lage-/Wohnlagenfaktor: richtige Kategorie im Landesmodell?
6) Rechenweg: Messzahl korrekt, Befreiungen/Ermäßigungen berücksichtigt?
7) Belege: Bauunterlagen, Teilungserklärung, BORIS-Screenshots, Fotos, Verträge – alles griffbereit?
FAQ: Die 10 häufigsten Fragen zur Grundsteuer 2025
Was ist die Grundsteuer und wer zahlt sie?
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf Grundbesitz. Steuerschuldner ist der Eigentümer; Vermieter dürfen sie auf Mieter umlegen.
Ab wann gilt die neue Grundsteuer?
Die neue Grundsteuer gilt ab 1. Januar 2025. Bis Ende 2024 wurde noch nach altem Recht erhoben.
Wie wird die Grundsteuer 2025 berechnet?
Grundsteuerwert oder Äquivalenzbetrag × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde. Beim Flächenmodell zählen Flächen, beim Bundesmodell u. a. Bodenrichtwert und Miete.
Wo finde ich meinen Hebesatz?
Im Grundsteuerbescheid 2025 bzw. auf der Website Ihrer Gemeinde/Transparenzregister des Landes. Teils veröffentlichten Länder faire Hebesatzempfehlungen.
Was ist der Unterschied zwischen Bundes- und Ländermodellen?
Das Bundesmodell bewertet wertorientiert; Länder wie Bayern, Hessen, Niedersachsen oder Hamburg nutzen flächen-/lagebasierte Varianten.
Kann ich gegen meinen Bescheid Einspruch einlegen?
Ja, binnen eines Monats. Sinnvoll bei falschen Daten oder wenn ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden kann (BFH-Entscheidung 2024).
Trifft die Grundsteuer auch Mieter?
Ja, über die Betriebskostenabrechnung, sofern im Mietvertrag geregelt. Die Grundsteuer ist umlagefähig.
Was ist die Grundsteuer C?
Ein erhöhter Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke, den Kommunen optional erheben können, um Spekulation zu dämpfen.
Gibt es Befreiungen oder Erlass?
Ja, z. B. für hoheitliche, gemeinnützige Zwecke. Teilerlass bei unverschuldeten Ertragsminderungen/Leerstand auf Antrag möglich.
Was tun bei Eigentümerwechsel im laufenden Jahr?
Es gilt das Stichtagsprinzip: Steuerschuldner bleibt der Eigentümer am 1. Januar. Eine interne Kostenteilung kann vertraglich geregelt werden.
Mini-Fallstudie: Eigentumswohnung, 72 m², mittlere Lage, Bundesmodell. Das Finanzamt setzt den Grundsteuerwert fest, Messbetrag 85 Euro. Die Gemeinde legt 600 % Hebesatz fest. Jahressteuer: 85 × 6 = 510 Euro. Im Vorjahr waren es 480 Euro. Du prüfst Flächen (72 m² korrekt), Bodenrichtwert (Zone stimmt), keine Befreiungen. Keine Fehler? Dann ist der Anstieg wohl modell- und hebesatzbedingt – Einspruch bringt nur etwas, wenn du den Wert konkret senken kannst.
Mini-Fallstudie: EFH in Bayern, 160 m², 520 m² Grundstück, Äquivalenzbetrag führt zu Messbetrag 70 Euro. Gemeindehebesatz 400 %. Jahressteuer: 70 × 4 = 280 Euro. Früher 310 Euro. Erklärung: Flächenmodell + moderater Hebesatz. Du archivierst Unterlagen und schaust in zwei Jahren erneut – denn Hebesätze bleiben dynamisch.
Zum Schluss: Atme durch. Die neue Grundsteuer ist komplex, aber mit drei Zahlen – Wert/Messbetrag, Messzahl, Hebesatz – bekommst du schnell Klarheit. Und wenn doch etwas hakt: Frist notieren, Belege sammeln, freundlich beim Amt nachfragen. Hilft oft mehr als jedes Ausrufezeichen.