GRZ Berechnung einfach erklärt

Grundlagen: Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?

Begriffserklärung und Zweck der GRZ

Die Grundflächenzahl, kurz GRZ, ist ein Dezimalwert im Bebauungsplan, der festlegt, wie viel deiner Grundstücksfläche maximal überbaut oder versiegelt werden darf. Hast du beispielsweise eine GRZ von 0,4, dürfen 40 Prozent deines Grundstücks als Grundfläche baulicher Anlagen in Anspruch genommen werden. Das ist bewusst nüchtern gehalten: Es geht nicht um Geschosse, nicht um Wohnfläche, sondern ausschließlich um den Fußabdruck von Anlagen auf dem Boden.

Hinter der GRZ stehen zwei Ziele: städtebauliche Ordnung und Bodenhaushalt/Umwelt. Städtebaulich steuert die GRZ, wie dicht ein Gebiet bebaut wird – damit Straßen, Gärten und Abstände funktionieren. Umweltfachlich begrenzt sie die Versiegelung, damit Regenwasser versickern kann, Bäume Platz haben und die Überhitzung in Quartieren reduziert wird. Du bewegst dich mit der GRZ also immer in einem Spannungsfeld aus persönlichem Bauwunsch und öffentlichem Interesse.

Für dich heißt das: Je früher du die zulässige Grundfläche kennst, desto besser kannst du Grundrisse, Garagen, Terrassen und Wege so planen, dass alles zusammenpasst. Die GRZ ist nicht nur für Neubauten wichtig, sondern auch bei Anbauten, Wintergärten und Umbauten, die die Grundfläche verändern. Eine gute Planung verhindert spätere Genehmigungsprobleme und spart Zeit.

Rechtliche Grundlage (§19 BauNVO)

Die GRZ ist in § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Dieser Paragraf definiert, welche Flächen anzurechnen sind, welche Ausnahmen es gibt und wie mögliche Überschreitungen gehandhabt werden. Er unterscheidet zwischen der Grundfläche der Hauptanlage (klassische Gebäude) und Flächen zusätzlicher Anlagen wie Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze und Wege. Wichtig: Viele Bebauungspläne konkretisieren § 19 BauNVO, indem sie die GRZ festsetzen (z. B. GRZ 0,3 in einem Wohngebiet) und gegebenenfalls Hinweise zur Überschreitung geben.

In der Praxis greift § 19 BauNVO immer zusammen mit dem Bebauungsplan (B-Plan) und oft auch mit örtlichen Gestaltungssatzungen. Der B-Plan ist das entscheidende Dokument, das du zuerst prüfst. Fehlt ein B-Plan, hilft der Bauamt-Auskunft und die Einordnung nach § 34 BauGB („Innenbereich im Zusammenhang bebauter Ortsteile“) weiter. Für dich ist wichtig: Die BauNVO liefert den Rahmen, der B-Plan setzt die konkrete Zahl und örtlichen Feinheiten.

GRZ I und GRZ II erklärt

Hauptanlagen vs Nebenanlagen

Im Alltag unterscheiden Planer und Bauämter zwischen GRZ I und GRZ II, auch wenn diese Begriffe so nicht wortgleich in § 19 BauNVO stehen. Gemeint ist Folgendes: Die GRZ I umfasst die Grundfläche der Hauptanlage – also in der Regel das Hauptgebäude einschließlich aller überdachten und vom Erdreich umschlossenen Gebäudeteile, gemessen in der Projektion der Außenkontur. Zur GRZ I zählen damit der Kern des Hauses, Anbauten, Stützenflächen sowie eingeschossige Erweiterungen, die konstruktiv zum Gebäude gehören.

Die GRZ II beschreibt die zusätzlich zulässigen Flächen für Nebenanlagen sowie für Garagen, Stellplätze und Zufahrten. Diese Flächen dürfen – je nach Rechtslage – die GRZ I in einem bestimmten Verhältnis überschreiten. Praktisch bedeutet das: Auf einer Parzelle mit GRZ 0,4 kann die Gesamtüberbauung durch Nebenanlagen innerhalb der zulässigen Grenzen zum Beispiel auf 0,6 steigen, sofern der B-Plan oder § 19 BauNVO die Übersteigerung zulässt. So entstehen Spielräume für Alltagsbedarf wie Stellplätze und Wege, ohne das Grundkonzept der Dichte zu sprengen.

Abgrenzungspraxis

Entscheidend ist die Abgrenzung, was Hauptanlage ist und was als Nebenanlage gilt. Hauptanlage ist alles, was funktional und konstruktiv dem Hauptzweck des Gebäudes dient. Dazu zählt auch ein Wintergarten, wenn er fest mit dem Haus verbunden ist. Nebenanlagen sind bauliche Anlagen auf dem Grundstück, die dem Gebäude dienen, aber nicht dessen Hauptzweck erfüllen: Gartenhäuser, Müllhäuschen, Carports, offene Terrassenüberdachungen, Wege und Stellplätze. Kommunen haben hierzu Verwaltungsvorschriften oder Anwendungshinweise, die dir das Einordnen erleichtern.

Besonderheiten gibt es bei Bestandteilen wie Balkonen: freischwebend und ohne Stützen sind sie regelmäßig keine Grundfläche im Sinne der GRZ, während aufgeständerte Balkone als bauliche Anlage am Boden zählen können. Tiefgaragen gelten als unterirdische Anlagen und werden unter bestimmten Voraussetzungen nicht auf die GRZ angerechnet. Die Abgrenzungspraxis ist damit materiell-rechtlich klar, aber im Einzelfall wird die örtliche Auslegung entscheiden – ein kurzer Vorabcheck im Bauamt spart dir Planänderungen.

Welche Flächen zählen zur GRZ?

Balkone, Terrassen, Garagen, Stellplätze, Wege, Tiefgaragen

Die GRZ bezieht sich auf die Grundfläche der baulichen Anlagen. Das sind insbesondere die Außenmaße der Gebäude und der am Boden wirksamen Anlagen. Klassisch zählen die Maueraußenkanten plus Vorsprünge zur Grundfläche, wenn sie den Grundriss abbilden und den Boden berühren oder überdachen. Freikragende Fassadenelemente ohne Stützen werden in der Regel nicht mitgerechnet, solange sie die Grundfläche nicht vergrößern.

• Balkone: Freitragende Balkone ohne Stützen werden meist nicht auf die GRZ angerechnet, weil sie keine zusätzliche „Grundfläche“ beanspruchen. Aufgeständerte Balkone oder Loggien mit Stützen können hingegen zählen, da sie als bauliche Anlage am Boden wirken. In Grenzfällen ist die Konstruktion ausschlaggebend.
• Terrassen: Eine massiv ausgeführte, versiegelte Terrasse mit Fundament oder Bodenplatte kann als bauliche Anlage gelten und die GRZ II ausnutzen. Wasserdurchlässige Beläge auf Splittbett oder Holzdecks auf Stelzlagern werden regional teils nicht voll angerechnet – es bleibt aber Ermessenssache.
• Garagen und Stellplätze: Garagen zählen als bauliche Anlagen und Stellplätze als Nebenanlagen, die im Rahmen der GRZ II zu einer zulässigen Überschreitung führen können. Zufahrten und Wege gehören ebenfalls dazu und sind in der Praxis oft der GRZ-Treiber, der unterschätzt wird.
• Tiefgaragen: Unterirdische Anlagen, deren Decke nicht mehr als ca. 1,50 m über das umgebende Gelände herausragt und die Oberfläche begrünt oder als Garten nutzbar ist, werden vielfach nicht auf die GRZ angerechnet. Die Kommune muss das bestätigen, denn die Anrechnungsfreiheit hat Voraussetzungen.

Die konkrete Anrechnung ist kein Automatismus, sondern folgt § 19 BauNVO und dem B-Plan. Gerade bei Terrassen, Carports, Pools und Technikflächen (Wärmepumpenplatten, Trafostationen) lohnt eine Vorabstimmung. So erfährst du, ob Flächen komplett, anteilig oder gar nicht auf die GRZ angerechnet werden.

Ausnahmen (Dachüberstände, unbefestigte Flächen)

Typische Ausnahmen: Geringe Dachüberstände werden nicht mitgerechnet, solange sie nicht als eigenständige bauliche Anlage gelten. Reine Grünflächen, Pflanzbeete, Wiesen und unbefestigte Bereiche zählen nicht zur GRZ, da sie keine bauliche Grundfläche bilden. Wasserdurchlässige Beläge können – je nach Verwaltungspraxis – die GRZ-Last reduzieren, rechtlich fix ist das aber nicht. Du solltest daher nachweisen, warum eine Fläche nicht als bauliche Anlage anzusehen ist (z. B. Konstruktion, Material, Versickerungsfähigkeit).

Nicht angerechnet werden rhythmisch wechselnde Gestaltungen wie Schotterrasen nicht per se, denn Schotterdecken gelten vielerorts als versiegelt. Auch „ökologische“ Bauweisen entbinden nicht automatisch von der GRZ-Logik – sie verbessern aber die Chancen auf eine Befreiung oder auf die Anerkennung als Nebenanlage mit geringerer Wertung. Das A und O ist eine saubere Dokumentation mit Zeichnung, Schnitt und Materialbeschreibung.

Maßgebliche Grundstücksfläche: Bauland, Straßenbegrenzungslinie

Für die Berechnung entscheidend ist die maßgebliche Grundstücksfläche. Das ist die Fläche deines Baugrundstücks, die planungsrechtlich dem Baugebiet zugeordnet ist und tatsächlich zur Verfügung steht. Liegt eine Straßenbegrenzungslinie im Bebauungsplan und soll ein Teil deines Flurstücks künftig als öffentliche Verkehrsfläche genutzt werden, zählt dieser Teil nicht zur maßgeblichen Berechnungsfläche. Gleiches gilt für Flächen, die als Abtretungsflächen gesichert sind oder außerhalb des Baugebiets liegen.

Praktisch ermittelst du die maßgebliche Fläche anhand des Liegenschaftskatasters, der B-Plan-Zeichnung und einer Grenzvermessung, wenn Grenzverläufe unscharf sind. Achte darauf, dass auch Grunddienstbarkeiten ohne Flächenabgabe (z. B. Leitungsrechte) die Grundstücksfläche nicht mindern – maßgeblich bleibt die katastermäßige Fläche. Weichen Planunterlagen und aktueller Bestand voneinander ab, klärt das Bauamt, welche Fläche temporär oder dauerhaft als Grundlage zu verwenden ist.

Berechnungsformel und Beispiele

Formel: Grundstücksfläche × GRZ = zulässige Grundfläche

Die GRZ-Rechnung ist einfach: zulässige Grundfläche = Grundstücksfläche × GRZ. Mit dieser Formel bestimmst du die Basis, die du mit der GRZ I belegen darfst. In einem zweiten Schritt prüfst du, ob und in welchem Rahmen du Nebenanlagen nach GRZ II ergänzen darfst. Häufig steht im B-Plan: „GRZ 0,4; zulässige Überschreitung durch Nebenanlagen nach § 19 BauNVO bis zu 50 %.“ Dann kannst du die resultierende Gesamt-Grundfläche im Rahmen und unter Beachtung der Kappungsgrenze planen.

Merke: Die Formel liefert einen Höchstwert, keine Pflicht zum Ausreizen. Bedenke Abstandsflächen, Baugrenzen und Gestaltungsvorgaben, die unabhängig von der GRZ weitere Grenzen setzen. Ein GRZ-konformes Projekt kann trotzdem unzulässig sein, wenn es die Baugrenze überschreitet oder die Abstandsflächen unterläuft. Umgekehrt kann ein Projekt mit kleiner Grundfläche an einer falschen Stelle bauplanungsrechtlich scheitern.

Rechenbeispiel mit Zahlen

Beispiel 1: Grundstücksfläche 500 m², GRZ 0,4. Zulässige Grundfläche GRZ I: 500 × 0,4 = 200 m². Der B-Plan erlaubt eine Überschreitung durch Nebenanlagen um 50 % der GRZ I. Damit sind zusätzlich 100 m² (50 % von 200) für Nebenanlagen möglich. Theoretisch ergibt das 200 + 100 = 300 m². Greift eine Kappungsgrenze von 0,8, liegt die absolute Obergrenze bei 500 × 0,8 = 400 m². Du bleibst mit 300 m² deutlich darunter – die Überschreitung ist grundsätzlich möglich.

Beispiel 2: Grundstücksfläche 600 m², GRZ 0,6. GRZ I = 360 m². 50 % Überschreitung wären 180 m², zusammen 540 m². Mit Kappungsgrenze 0,8 beträgt die absolute Obergrenze 600 × 0,8 = 480 m². Hier greift die absolute Kappung: Du darfst nicht auf 540 m² gehen, sondern maximal auf 480 m². Daraus folgt, dass nicht die vollen 50 % ausgeschöpft werden können. Das ist der Kern der Kappungslogik.

Beispiel 3: Grundstücksfläche 300 m², GRZ 0,6. GRZ I = 180 m². Du planst ein Hauptgebäude mit 170 m² Grundfläche, dazu eine Garage (25 m²), einen Stellplatz (12,5 m²), einen Weg (10 m²) und eine überdachte Terrasse auf Stützen (15 m²). Nebenanlagen in Summe: 62,5 m². 50 % von 180 m² sind 90 m² – deine Nebenanlagen liegen darunter, die Kappungsgrenze 0,8 ergibt 300 × 0,8 = 240 m². Gesamt 170 + 62,5 = 232,5 m² – zulässig, wenn weitere planungsrechtliche Vorgaben eingehalten werden.

Beispiel 4 (Tiefgarage): Grundstück 800 m², GRZ 0,3. GRZ I = 240 m². Du planst zusätzlich eine unterirdische Tiefgarage mit Deckbegrünung, deren Decke maximal 1,50 m über Gelände liegt. Diese kann nach örtlicher Praxis von der GRZ ausgenommen werden. Nebenanlagen (Wege, Müllhäuschen) summieren sich auf 70 m². 50 % von 240 m² ergeben 120 m². Du liegst mit 70 m² darunter, absolute Kappung 0,8 wären 640 m² – faktisch irrelevant. Wichtig ist hier der Nachweis, dass die Tiefgarage die Voraussetzungen der Anrechnungsfreiheit erfüllt.

Überschreitungen, Kappungsgrenze und Ausnahmen

Relative vs absolute Kappung

Unter „relativer Kappung“ versteht man die 50 %-Regel: Nebenanlagen dürfen die GRZ I um bis zu 50 Prozent überschreiten, sofern der B-Plan nichts anderes bestimmt und die Verwaltungspraxis das vorsieht. Das ist ein proportionaler Zuschlag, der sich an der ursprünglich festgesetzten GRZ I orientiert. In manchen Kommunen sind auch niedrigere oder anderweitig definierte Zuschläge festgesetzt; lies deshalb genau die Planfestsetzung.

Die „absolute Kappung“ ist die oberste Grenze für die gesamte Überbauung, die in vielen Gemeinden bei GRZ 0,8 liegt. Diese Obergrenze begrenzt die Summe aus GRZ I und zulässiger Überschreitung. Wenn die 50 %-Regel über die absolute Kappung hinausführen würde, tritt die absolute Grenze an ihre Stelle. Manchmal ist die absolute Kappungsgrenze im B-Plan ausdrücklich genannt, manchmal wird sie aus § 19 BauNVO bzw. aus ministeriellen Auslegungshinweisen abgeleitet. In jedem Fall ist sie das Sicherungsnetz gegen zu starke Bodenversiegelung.

Genehmigung im Verwaltungsvollzug

Wie kommst du von der Berechnung zur Genehmigung? Innerhalb der GRZ I ist die Sache einfach: Entspricht dein Entwurf dem B-Plan, ist dieser Punkt abgehakt. Bei der GRZ II ist die Überschreitung nur unter Bedingungen zulässig: Sie muss durch Nebenanlagen verursacht sein, im Rahmen der relativen und absoluten Kappung bleiben und in die gebietsbezogene Planung passen. Die Zulassung erfolgt üblicherweise als Teil der Baugenehmigung, wobei du die Flächen in den Bauvorlagen exakt ausweist.

Willst du darüber hinaus – also über die Kappungsgrenze – gehen, brauchst du eine Befreiung nach § 31 BauGB. Dafür musst du nachweisen, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und nachbarliche Belange nicht beeinträchtigt sind. Unterstützende Argumente sind z. B. eine Versickerungsstrategie, Fassaden- und Dachbegrünung, geringere Höhe statt größerem Fußabdruck und Kompensation an anderer Stelle. Der Verwaltungsvollzug funktioniert am besten, wenn du früh mit dem Bauamt sprichst und eine Vorprüfung einholst.

Praxis: Messen, Rechner und Formulare

Für die Berechnung brauchst du exakte Außenmaße aller relevanten Anlagen. Die GRZ misst die „Projektion“ der baulichen Anlagen auf den Boden – also die Fläche, die die Anlage am Boden einnimmt. Plane dazu mit einem Lageplan im Maßstab 1:500 oder 1:200 und einem vermaßten Grundriss. Aus digitalen Plänen lässt sich die Grundfläche sauber ableiten; zur Kontrolle helfen Vermessungsdaten.

Um den Überblick zu behalten, arbeite mit einem einfachen Schema: Zuerst ermittelst du die maßgebliche Grundstücksfläche. Dann multiplizierst du mit der GRZ für die Grundfläche der Hauptanlage. Anschließend addierst du die Nebenanlagen und prüfst die relative und absolute Kappung. Zum Schluss trägst du alles in die Bauvorlagen ein (Flächennachweis). Ein kommunaler oder externer GRZ-Rechner hilft, die Plausibilität zu checken, ersetzt aber nicht die amtliche Auslegung.

• Checkliste Vorabgespräch mit der Bauaufsicht: aktuelle B-Plan-Unterlagen und Textteil; Kataster- und Lageplan mit Grundstücksgrenzen; Vermessungsnachweis/Abmarkungsplan; tabellarischer Flächennachweis (Hauptanlage/Nebenanlagen); Darstellung der Versickerung/Regenwasserbewirtschaftung; kurze Begründung, warum Nebenanlagen erforderlich sind; ggf. Fotos des Bestands; Skizze der Erschließung (Zufahrt/Stellplätze).

Schritt‑für‑Schritt zum Antrag

Schritt 1: Prüfe den Bebauungsplan. Besorge dir den B-Plan (Zeichnung und Textteil) und markiere die GRZ, Baugrenzen und Straßenbegrenzungslinien. Kläre, ob eine Kappungsgrenze genannt ist und wie Nebenanlagen bewertet werden. Frag beim Bauamt nach Hinweisen zur Auslegung, falls der Text unklar ist.

Schritt 2: Bestimme die maßgebliche Grundstücksfläche. Ziehe die Flächen ab, die innerhalb von Straßenbegrenzungslinien liegen oder als Abtretungsflächen festgesetzt sind. Nutze das Liegenschaftskataster und ggf. eine aktuelle Vermessung. Dokumentiere, wie du zur Flächensumme kommst.

Schritt 3: Vermesse oder berechne die Gebäudegrundfläche. Nimm die Außenmaße der Hauptanlage im Erdgeschoss auf, inklusive Anbauten und Stützen. Erstelle eine Zeichnung mit bemaßter Grundrisskontur. Die Summe ist deine GRZ I-Belegung.

Schritt 4: Erfasse Nebenanlagen. Liste Garagen, Stellplätze, Wege, Müllhäuschen, Terrassen (insbesondere überdachte/aufgeständerte), Technikflächen und Carports mit Einzelflächen auf. Prüfe für jede Anlage, ob sie vollständig, teilweise oder gar nicht zur GRZ zählt. Nutze Skizzen mit Maßen.

Schritt 5: Rechne GRZ I und GRZ II. Multipliziere Grundstücksfläche × GRZ für die Hauptanlage. Addiere zulässige Nebenanlagen bis zur relativen Kappung (meist 50 %) und prüfe die absolute Kappung (z. B. 0,8). Nutze bei Bedarf einen GRZ-Rechner und dokumentiere die Rechenschritte.

Schritt 6: Erstelle den Flächennachweis. Führe eine Tabelle oder einen Textnachweis, der GRZ I, Nebenanlagen und Summen ausweist. Füge Pläne mit Markierungen der Anlagenflächen bei und verweise auf B-Plan-Textstellen, die die Anrechnung regeln.

Schritt 7: Vorabgespräch beim Bauamt. Lege den Flächennachweis vor und besprich strittige Einordnungen (z. B. Terrasse, Carport, Tiefgarage). Nutze das Gespräch, um offene Punkte zu klären und ggf. die Versickerungsstrategie als Argument für eine engere Flächenbewertung einzubringen.

Schritt 8: Antrag einreichen. Reiche den Bauantrag inkl. Flächennachweis ein. Brauchst du eine Überschreitung jenseits der Kappungsgrenze, stelle zusätzlich einen Befreiungsantrag nach § 31 BauGB mit Begründung (städtebauliche Vertretbarkeit, Kompensation, Nachbarverträglichkeit).

Musterschreiben Vorabgespräch/Befreiung:
Betreff: Vorabstimmung GRZ-Berechnung / Antrag auf Zulassung von Überschreitung nach § 19 BauNVO, ggf. Befreiung § 31 BauGB.
Sehr geehrte Damen und Herren,
für das Grundstück [Flurstück, Adresse] bitte ich um Vorabstimmung der GRZ-Berechnung. Beigefügt finden Sie Lageplan, Flächennachweis (GRZ I/II) sowie die Darstellung der Versickerung. Die Nebenanlagen (Garage, Stellplätze, Wege) überschreiten die GRZ I um [x] %, bleiben jedoch innerhalb der Kappungsgrenze von 0,8.
Sollte die Anrechnung einzelner Flächen abweichend erfolgen, bitte ich um entsprechende Hinweise. Für den Fall, dass eine Befreiung erforderlich ist, beantrage ich diese vorsorglich gemäß § 31 BauGB, mit folgender Begründung: städtebauliche Vertretbarkeit, kompensierende Maßnahmen (Dach-/Fassadenbegrünung, Rigole, nachhaltige Beläge), Wahrung nachbarlicher Belange.
Mit freundlichen Grüßen, [Name, Kontaktdaten]

Tipps für Bauherren und Gemeinden

Ökologische Lösungen und Wertwirkung

Für Bauherren zahlt es sich aus, die GRZ als Projektsteuerungsinstrument zu sehen. Plane zuerst die Hauptanlage kompakt, dann die Nebenanlagen so, dass Wege und Stellplätze effizient sind. Kurze Zuwegungen und platzsparende Stellplatzlösungen (z. B. Doppelparker in Garagen) helfen, die GRZ II nicht unnötig auszureizen. Statt einer großen, dauerhaft versiegelten Terrasse können modulare Holzdecks oder wassergebundene Decken die Flächenlast reduzieren und die Genehmigung erleichtern.

Ökologisch orientierte Lösungen wirken doppelt: Sie schaffen Argumente für Ausnahmen und verbessern die Aufenthaltsqualität. Gründächer, Fassadenbegrünung, Zisternen und Rigolen tragen zur Regenwasserbewirtschaftung bei und reduzieren Oberflächenabfluss. Auch ein Baumkonzept mit standortgerechten Arten kann als Kompensation dienen. Kommunen sollten diese Maßnahmen sichtbar honorieren, etwa durch Hinweise im B-Plan, Leitfäden und klare Anrechnungskataloge für Nebenanlagen.

Aus Wertperspektive steigert eine höhere GRZ in der Regel die Nutzbarkeit und damit den Grundstückswert. Aber: Ein cleverer Grundriss und eine gute Erschließung können den gleichen funktionalen Mehrwert schaffen, ohne die GRZ auszureizen. Gemeinden agieren als Moderator zwischen Nutzbarkeit und Klimaresilienz. Transparente Kappungsregeln (z. B. 0,8) und standardisierte Verfahren für Befreiungen reduzieren Rechtsunsicherheit und fördern qualitätsvolle Verdichtung.

Ein praxisnaher Ansatz ist die Einführung kommunaler GRZ-Rechner mit hinterlegter Auslegung (z. B. anteilige Anrechnung wasserdurchlässiger Beläge), kombiniert mit Beratungssprechstunden. So lassen sich Konflikte früh entschärfen. Für Bauherren empfiehlt sich ein kurzes Vorabgespräch mit zwei Visualisierungen: Variante A innerhalb GRZ, Variante B mit Befreiung plus Kompensation. Das zeigt Handlungsfähigkeit und Kooperationsbereitschaft.

Extra-Tipp: Drohnen-/Laserscan für exakte Messung

Wenn du präzise Außenmaße brauchst – etwa im Bestand oder bei komplexen Grundstücksgrenzen – helfen Drohnen- und Laserscan-Verfahren. Mit Photogrammetrie (UAS) erzeugst du aus Bildserien ein georeferenziertes Orthofoto und ein digitales Oberflächenmodell. LiDAR-Scanner liefern Punktwolken, aus denen sich Grundrisse, Abstände und Höhen millimetergenau ableiten lassen. Für die GRZ-Berechnung bedeutet das: exakte Projektionen der Anlagen, belastbare Nachweise und weniger Streit über „Zentimeter“.

So gehst du vor: Plane einen Drohnenflug mit Flugkorridor, rechtlicher Freigabe (LuftVO, EU-Drohnenverordnung) und Sichtflug. Lege Passpunkte an (GNSS), um die Genauigkeit zu sichern. Verarbeite die Daten in einer GIS-/CAD-Software, prüfe Lücken und exportiere den Lageplan mit vermaßten Konturen. Bei Laserscans im Nahbereich (z. B. Mobile Mapping oder terrestrisches Scannen) bekommst du besonders an Fassaden und Überständen belastbare Konturen – hilfreich, wenn Balkonstützen über die überbaubare Fläche ragen könnten.

Die Kosten sind inzwischen moderat: Für kleine Grundstücke reichen oft Bestandsdrohnenflüge im Bereich weniger hundert Euro, bei komplexen Projekten ist ein Vermessungsbüro mit Georeferenz sinnvoll. Wichtig ist, dass die Ergebnisse reproduzierbar sind und als Bestandteil deiner Bauvorlagen akzeptiert werden. Frage das Bauamt, welche Genauigkeit und Formate (DXF, SHP, PDF) gewünscht sind. Kombiniert mit einem GRZ-Rechner wird aus der Messung ein sauberer Flächennachweis.

Extra-Tipp: Versickerungsstrategie statt GRZ-Überschreitung

Eine durchdachte Regenwasserbewirtschaftung kann die Notwendigkeit einer GRZ-Überschreitung reduzieren – und deine Chancen auf Befreiung verbessern. Im Kern geht es darum, das Regenwasser vor Ort zu halten, zu versickern oder zu verdunsten, statt es vollständig in die Kanalisation zu leiten. Werkzeuge sind Rigolen, Mulden, Zisternen, Retentionsdächer und wasserdurchlässige Beläge. Sie ändern die rechtliche GRZ-Anrechnung nicht automatisch, schaffen aber Ausgleich und mindern die Umweltwirkung.

So kannst du argumentieren: Eine modulare Terrasse auf Stelzlagern mit vegetationsoffener Fuge und darunter liegender Mulden-Rigolen-Kombination führt zu einem nahezu ausgeglichenen Wasserhaushalt; die Nebenanlagenfläche wird funktional kompensiert. Ergänze das Konzept um Dachbegrünung (extensiv) und eine Zisterne zur Gartenbewässerung. Füge Nachweise bei: Bemessungsregen, Speicher-/Abflusskurven, Substrataufbau, Sickertest (kf-Wert). Viele Bauämter honorieren die Gesamtwirkung, gerade wenn die geplante Überschreitung gering ist und die Nachbarschaft nicht belastet wird.

Für Gemeinden lohnt sich die Standardisierung: Ein Leitfaden mit Bemessungsregenspende, Nachweisverfahren und Anrechnungsbeispielen (z. B. anteilige Reduktion bei Belägen mit definiertem Wasserdurchlass) beschleunigt Verfahren und stärkt Klimaanpassung. Für Bauherren gilt: Dokumentation schlägt Behauptung. Je besser du dein Versickerungskonzept belegst, desto eher bekommst du die Zustimmung für eine randständige Überschreitung oder für eine wohlwollende Anrechnung einzelner Flächen.

Häufige Fragen (FAQ)

Die Grundflächenzahl ist ein Dezimalwert, der den zulässigen Anteil der Grundstücksfläche bestimmt, der überbaut oder versiegelt werden darf; du berechnest die zulässige Grundfläche mit der einfachen Formel „Grundstücksfläche × GRZ“. Beispiel: 300 m² × 0,6 = 180 m². Unterschieden wird zwischen GRZ I (Hauptanlage) und GRZ II (Nebenanlagen wie Garagen, Stellplätze, Wege, Pools), wobei GRZ II die GRZ I relativ um bis zu 50 Prozent überschreiten kann – aber meist mit der absoluten Kappungsgrenze 0,8 gedeckelt ist. Was zur GRZ zählt, richtet sich nach § 19 BauNVO und der örtlichen Auslegung: Hauptgebäude immer, Nebenanlagen in der Regel ja, unbefestigte Gartenflächen und kleine Dachüberstände eher nicht; freitragende Balkone ohne Stützen sind oft ausgenommen, aufgeständerte Terrassen dagegen regelmäßig anrechenbar. Tiefgaragen können unter Voraussetzungen (Decke ≤ 1,50 m über Gelände, Oberfläche begrünt) anrechnungsfrei sein. Maßgeblich sind stets die Außenmaße aller baulichen Anlagen (Bruttogrundriss); bei geneigten Wänden oder Vorsprüngen gilt die größte projektiere Grundfläche. Die für dein Grundstück geltende GRZ findest du im Bebauungsplan oder durch Auskunft beim Bauamt, das auch die Anwendung der Kappung, die Bewertung von Nebenanlagen und die Frage „Was zählt nicht?“ verbindlich erläutert.

Überschreitungen sind möglich, wenn die Nebenanlagen die GRZ I innerhalb der relativen (z. B. 50 %) und absoluten Kappung (häufig 0,8) nicht sprengen; darüber hinaus braucht es eine Befreiung nach § 31 BauGB. Praktische Hilfsmittel sind kommunale Formulare, Online-GRZ-Rechner und exakte Vermessung (ggf. Drohne/Laserscan). Eine gute Versickerungs- und Retentionsstrategie erhöht die Genehmigungschancen, ändert aber nicht automatisch die GRZ-Anrechnung. Die GRZ beeinflusst den Grundstückswert, weil mehr zulässige Grundfläche in der Regel mehr bauliches Nutzungspotenzial bedeutet. Wenn du sauber misst, die maßgebliche Grundstücksfläche (inkl. Straßenbegrenzungslinien) korrekt ansetzt und im Zweifel früh das Gespräch mit der Bauaufsicht suchst, ersparst du dir spätere Korrekturen – und kannst deine Planung rechtssicher und effizient voranbringen.