Grundschuld

Eine Grundschuld wird als Sicherheit für eine Hypothek eingetragen, sodass der Kreditgeber Grundstück oder Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit ohne Gerichtsverfahren versteigern darf. Damit schützt sich das Finanzinstitut vor einem Zahlungsausfall und die Grundschuld ist Voraussetzung für fast alle Baufinanzierungen. Was Sie mit der Grundschuldbestellung genau unterschreiben und was mit der Grundschuld nach der Tilgung des Darlehens passiert, stellen wir Ihnen hier näher vor.

Wann wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen?

Eine Grundschuld dient als Sicherheit für die Baufinanzierung und wird für die Hypothek im Grundbuch eingetragen. Durch die Grundschuldbestellung stellt die Bank sicher, dass bei einem Verkauf von Grundstück oder Immobilie zuerst ein offenes Darlehen bedient wird. Kann der Darlehensnehmer vereinbarte Zahlungen nicht leisten, darf der Gläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten. Eingetragen wird die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs, das alle wichtigen Informationen zu Immobilien und Grundstücken enthält. Durch die Grundschuld kann der Kreditgeber seine Rechte gegenüber dem Grundstückseigentümer geltend machen.

Bei der Grundschuldbestellung wird ein Sicherungsvertrag von Schuldner und Gläubiger unterschrieben. In der Zweckerklärung stimmt der Eigentümer der Immobilie und Sicherungsgeber zu, dass eine Zwangsvollstreckung bei Zahlungsunfähigkeit ohne Gerichtsverfahren durch den Sicherungsnehmer, das Finanzinstitut, eingeleitet werden darf. Die Sicherungsgrundschuld ist Grundlage für die Vollstreckung und muss durch eine notarielle Beurkundung bestätigt werden.

Bei Eintragung einer Gesamtgrundschuld, bei der mehrere Grundstücke als Sicherheit dienen, haftet jedes Grundstück für den gesamten Betrag der Grundschuld. Zur Befriedigung der Gesamtgrundschuld darf der Kreditgeber alle Grundstücke beanspruchen.

Wie unterscheiden sich Briefgrundschuld und Buchgrundschuld?

Briefgrundschuld

Nach § 1116 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist die Briefgrundschuld die bevorzugte Variante des Gesetzgebers für die Eintragung einer Grundschuld. Hierbei erhält der Gläubiger einen Grundschuldbrief, der als Beurkundung des Grundpfandrechts und Absicherung eines Immobilienkredits dient. Der Brief für die Grundschuld verbleibt bei dem Grundschuldgläubiger, bis die Hypothek vollständig getilgt wurde. Ein Nachteil ist, dass eine Löschung der Grundschuld die Vorlage des Briefes erfordert. Wurde die Urkunde verloren, muss ein Aufgebotsverfahren eingeleitet werden.

Buchgrundschuld

Im Gegensatz zur Briefgrundschuld erlaubt das Bürgerliche Gesetzbuch nach § 1116 Abs. 2 BGB auch die Buchgrundschuld, bei der kein Grundschuldbrief an den Kreditgeber erteilt wird. Die Informationen zum Darlehen, zum Beispiel der Name des Finanzinstituts, werden direkt im Grundbuch eingetragen. Vorteile der brieflosen Grundschuld sind eine schnellere Eintragung im Grundbuch oder niedrigere Gebühren durch den Verzicht auf die Ausstellung des Briefs.

Ein Nachteil ergibt sich dadurch, dass der Grundbuchauszug aus berechtigtem Interesse auch für Dritte einsehbar ist und die Details zur Grundschuld gegenüber der Ausstellung eines Grundschuldbriefs schlechter geschützt sind. Zudem müssen Änderungen an der Grundschuld jeweils beim Grundbuchamt vorgetragen werden, wofür bei jeder Anpassung Gebühren anfallen.

Was muss ich für die Eintragung der Grundschuld beachten?

Für die Grundschuldbestellung ist eine notarielle Beurkundung erforderlich, weshalb ein Notar mit dem Antrag an das Grundbuchamt beauftragt werden muss. Für die Erstellung der Grundschuldbestellungsurkunde muss der Darlehensnehmer sowie die Eigentümer des Grundstücks persönlich vor dem Notar erscheinen. Auf Basis der Urkunde und einem geschlossenen Kreditvertrag mit dem Finanzinstitut wird anschließend die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragt.

Welche Kosten fallen für Notar und Grundbuch an?

Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld müssen vom Darlehensnehmer getragen werden. Die Summen für Grundbuchamt- und Notarkosten betragen etwa 0,5 % der Grundschuld, können aber in bestimmten Fällen auf bis zu 2 % steigen. Die Aufteilung erfolgt jeweils zur Hälfte zwischen Grundbuchamt und Notar. Kosten können Sie unter Umständen sparen, wenn Sie sich für die Buchgrundschuld ohne Ausstellung eines Grundschuldbriefs entscheiden.

Wie lange dauert die Eintragung der Grundschuld?

Bis zum vollständigen Grundbucheintrag müssen Sie eine Wartezeit von 4 bis 6 Wochen einplanen. Deshalb sollten Sie sich frühzeitig mit Ihrer Bank und dem Notar beraten, um den Antrag für die Grundschuld umgehend einzureichen. Je nach Auslastung des Grundbuchamts sind längere Wartezeiten möglich. Beschleunigen lässt sich dieser Prozess nicht, denn die entsprechenden Dokumente für das Festhalten des Grundpfandrechts im Grundbuch müssen von den Beamten genau überprüft werden.

Eine Auszahlung des Darlehens durch den Kreditgeber erfolgt in der Regel erst nach der abgeschlossenen Eintragung der Grundschuld. In manchen Fällen kann eine Notarbestätigung, die vor dem eigentlichen Eintrag in das Grundbuch ausgestellt wird, für eine Auszahlung des Kredits genügen.

Wann kommt es zu einer Zwangsvollstreckung?

Der Sicherungsvertrag mit der Grundschuld erlaubt dem Grundschuldgläubiger zwar eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung ohne Gerichtsverfahren, aber es müssen die Vorgaben des Gesetzgebers eingehalten werden. So muss eine fällige Zahlung versäumt werden, bevor eine Zwangsversteigerung infrage kommt. Für die Differenz zwischen Verkaufspreis und verbleibendem Darlehen kann der Kreditgeber weitere Ansprüche gegen den Schuldner geltend machen.

Allerdings kann die Bank nach dem Zahlungsverzug nicht sofort tätig werden, sondern muss nach dem Risikobegrenzungsgesetz die Grundschuld mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Bis zum Ablauf der 6 Monate bleibt dem Schuldner noch Zeit, Raten zu begleichen und sich mit der Bank zu einigen. Bei einem fälschlich festgestellten Zahlungsverzug kann sich der Eigentümer zudem mit einer Vollstreckungsgegenklage gegen die Versteigerung von Immobilie oder Grundstück als Sicherungszweck wehren.

Falls die Raten nicht beglichen werden können, kann sich eine Einigung mit der Bank auf einen freien Verkauf statt einer Zwangsversteigerung immer noch finanziell lohnen. Auf dem freien Markt sind in der Regel höhere Preise erzielbar, sodass ein größerer Erlös für die Immobilie erzielt werden kann.

Wann muss ich Grundschuldzinsen zahlen?

Bei der Grundschuld wird vom Gläubiger ein Grundschuldzinssatz eingetragen, der unabhängig vom Zinssatz für das vereinbarte Darlehen ist. Die Grundschuldzinsen müssen Sie zusätzlich zur Summe des Kredits zahlen, wenn es zur Zahlungsunfähigkeit und einer anschließenden Zwangsvollstreckung von Immobilie oder Grundstück kommt. Erfolgt die Rückzahlung nach dem vereinbarten Vertrag, müssen die Zinsen nicht an die Bank gezahlt werden. Die Zinsen für die Grundschuld liegen im Vergleich zu den Zinsen für das Darlehen deutlich höher, um das Risiko des Kreditinstituts bei einem Zahlungsausfall zu senken.

Wann kann ich eine Grundschuld löschen?

Abbezahlung der Hypothek und Löschungsbewilligung erforderlich

Das Löschen der Grundschuld ist möglich, sobald das Darlehen vollständig abbezahlt ist und die vereinbarten Konditionen erfüllt wurden. Daraufhin erhalten Sie vom Kreditgeber eine Löschungsbewilligung, mit der die Tilgung der Hypothek bestätigt wird. Für die Löschungsbewilligung darf das Finanzinstitut keine Gebühren verlangen, sondern muss das Dokument kostenlos erstellen (Bundesgerichtshof 08.05.2012, XI ZR 61/11). Bei einer Briefgrundschuld wird außerdem der Grundschuldbrief an den früheren Schuldner ausgehändigt.

Durch eine notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung können Sie nun mithilfe eines Notars den Antrag beim Grundbuchamt auf Löschung der Grundschuld einreichen. Bei der Briefgrundschuld müssen Sie zudem den Grundschuldbrief vorlegen oder ein Aufgebotsverfahren einleiten. Mit der Eintragung des Löschungsvermerks wird die Grundschuld der Bank aus dem Grundbuch gelöscht.

Umwandlung in Eigentümergrundschuld

Statt das Grundpfandrecht zu löschen, kann die bestehende Grundschuld ebenfalls in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt werden. Nach der Tilgung des Immobilienkredits belegt die Eigentümergrundschuld, dass keine weiteren Belastungen eingetragen sind. Im Vergleich zum Löschen der Grundschuld sparen Sie Kosten, wenn Sie Grundstück oder Immobilie in der Zukunft erneut als Kreditsicherheit nutzen möchten. Dann kann die Eigentümergrundschuld auf den Kreditgeber als Sicherheit abgeändert werden.

Auch eine abbezahlte Grundschuld, die eigentlich keine Belastung mehr ist, kann Immobilienkäufer abschrecken. In diesem Fall kann eine Eigentümergrundschuld den Wert der Immobilie unter Umständen mindern.

Kann ich eine Immobilie mit bestehender Grundschuld verkaufen?

Wenn für die Baufinanzierung eine Fremdgrundschuld beim Grundbuchamt eingetragen wurde, kann die Immobilie dennoch vom Kreditnehmer verkauft werden. Eine Möglichkeit dazu bietet die Übertragung der Grundschuld auf den Käufer. Ist das Darlehen noch nicht getilgt, kann der neue Eigentümer den verbleibenden Betrag abbezahlen oder zu den bestehenden Konditionen weiterführen. Für die Übernahme der Grundschuld ist die Zustimmung des Kreditgebers erforderlich. Ist für Grundstück oder Immobilie eine Eigentümergrundschuld ohne laufenden Kredit eingetragen, kann diese auf den Käufer übertragen und als Sicherheit für ein neues Darlehen genutzt werden.

Möchte der Immobilienkäufer die eingetragene Grundschuld nicht übernehmen, muss das Grundpfandrecht vor dem Verkauf aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dazu ist die Tilgung des bestehenden Darlehens nötig, bevor eine Löschungsbewilligung ausgestellt und ein notarieller Antrag beim Grundbuchamt gestellt wird. Die nötigen Gebühren für das Löschen der Grundschuld und die Summe für das Ablösen des Kredits müssen vom Verkäufer aufgebracht werden. Möglich ist die vorzeitige Ablösung eines Immobiliendarlehens nach § 490 Abs. 2 BGB aus berechtigtem Interesse, wozu der Verkauf der Immobilie zählt. Allerdings müssen die ausfallenden Zinsen für den Kreditgeber durch eine Vorfälligkeitsentschädigung kompensiert werden, wenn das Darlehen mit festem Zinssatz noch keine Laufzeit von 10 Jahren erreicht hat.

Auch der Wechsel zu einem anderen Finanzinstitut bei laufender Finanzierung ist problemlos möglich. Hierbei erfolgt die Abtretung der Grundschuld von der alten an die neue Bank.

Gibt es Alternativen zur Eintragung einer Grundschuld?

Möchten Sie für die Baufinanzierung einen Kredit aufnehmen, gibt es zur Eintragung einer Grundschuld kaum Alternativen. Die Grundschuldbestellung gibt der Bank als Grundschuldgläubiger umfangreiche Rechte, die die Hypothek absichern. Für kleinere Beträge erhalten Sie bei guter Bonität unter Umständen ein Blankodarlehen, für das keine Grundschuld eingetragen wird. Bei sechsstelligen Beträgen wird jedoch kaum ein Finanzinstitut das Risiko einer ungesicherten Hypothek eingehen.

Eine weitere Option bietet die Negativerklärung, bei der sich der Kreditnehmer verpflichtet, keine Belastungen für Grundstück oder Immobilie einzutragen. Auch die Negativklausel wird von Banken in der Regel nur für kleinere fünfstellige Beträge akzeptiert. Im Vergleich zur Grundschuld bei einer Hypothek ergeben sich für das Finanzinstitut deutliche Nachteile, wenn eine Zahlungsunfähigkeit eintritt. Für die Baufinanzierung mit hohen Summen gibt es deshalb zur Eintragung der Grundschuld keine echte Alternative, um ein Darlehen von der Bank zu erhalten.

Zusammenfassung

Eine Grundschuld dient als Absicherung für eine Hypothek auf Haus oder Grundstück. Im Grundbuch eingetragen, erlaubt das Grundpfandrecht dem Kreditgeber bei Zahlungsunfähigkeit die Zwangsversteigerung einzuleiten. Wurde das Darlehen vollständig durch den Schuldner getilgt, darf die Grundschuld gelöscht oder in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt werden.