Eigenkapital, monatliche Belastung und Tilgung: Drei wichtige Punkte bei der Baufinanzierung

Eigenkapital, monatliche Belastung und Tilgung: Drei wichtige Punkte bei der Baufinanzierung

Oberberg – Wer in Oberberg und Umgebung ein Eigenheim bauen oder kaufen möchte, benötigt in der Regel eine gute Baufinanzierung. Das eigene Haus ist für die meisten Menschen die wohl größte Ausgabe des Lebens. Deshalb ist es so wichtig, diese Investition gut durchzuplanen. Die Baufinanzierung wird oft über Jahrzehnte hinweg abgeschlossen und bleibt daher über einen langen Zeitraum ein fester Ausgabeposten. Doch wie viel Eigenkapital ist überhaupt notwendig? Und worauf muss bei den Zinsen und der Tilgung geachtet werden? Ein realistischer Finanzierungsplan hilft dabei, diese Frage zu beantworten und herauszufinden, ob man sich den Hauskauf oder Hausbau überhaupt leisten kann.

Ein Finanzierungsplan ist das A und O

Bevor eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen wird, sollte immer ein Finanzierungsplan angefertigt werden. Dabei wird der Kaufpreis der Immobilie mit dem Eigenkapital verglichen. Die Differenz aus Kaufpreis und Eigenkapital muss durch eine Baufinanzierung erzielt werden. Allerdings ist es mit dem alleinigen Kaufpreis nicht getan, denn man sollte die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie nicht unterschätzen. Dazu gehören:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Gerichtskosten
  • Maklerprovision
  • Eventuelle Ausgaben für Renovierungsarbeiten

Fast alle Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer in den letzten Jahren angehoben, weshalb auch in Oberberg die Nebenkosten beim Hauskauf gestiegen sind.

Wie viel Eigenkapital wird benötigt?

Bei der Frage, wie viel Eigenkapital für den Hauskauf oder Hausbau benötigt wird, gehen die Meinungen der Experten auseinander. Ideal ist es, wenn das Eigenkapital die Nebenkosten komplett und wenigstens 20 Prozent des Kaufpreises abdecken kann. Allerdings steht diese Summe in der Praxis nur sehr selten zur Verfügung. Nichtsdestotrotz muss das Eigenkapital unbedingt die vollständigen Nebenkosten abdecken.

Zudem sollte von Fall zu Fall entschieden werden, ob ein hohes Eigenkapital erforderlich ist: So haben Immobilienkäufer, die ein regelmäßiges und hohes Einkommen sowie einen sicheren Job haben, bessere Chancen als Selbstständige, die gerade dabei sind, ihre Existenz zu gründen. Der Grund: Hauskäufer mit einem festen Job können eine höhere monatliche Belastung tragen. Grundsätzlich abzuraten ist von einer Baufinanzierung völlig ohne Eigenkapital: Unter Umständen stimmen die Banken einem solchen Kredit zwar zu, allerdings ist damit ein größeres Risiko für die Banken verbunden, das sie meistens durch hohe zusätzliche Zinsen ausgleichen.

Monatliche Belastung sinnvoll planen

Nicht nur das zur Verfügung stehende Eigenkapital ist wichtig für die Baufinanzierung, sondern auch die monatliche Belastung, die ein Immobilienkäufer langfristig tragen muss. Experten empfehlen, nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens für das Wohnen auszugeben. Mit diesen 40 Prozent sollten aber nicht nur die monatlichen Raten an die Bank bezahlt werden, sondern auch die Nebenkosten. Mit 2,50 Euro je Quadratmeter können Hausbesitzer dabei im Durchschnitt rechnen.

Die optimale Tilgung

Die Rate, die monatlich an die Bank gezahlt werden muss, umfasst neben den Zinsen natürlich auch die Tilgung. Sie sorgt dafür, dass das Darlehen in kleinen Schritten zurückgezahlt werden kann. Über einen langen Zeitraum hinweg war es üblich, eine Tilgung von einem Prozent der gesamten Darlehenssumme zu vereinbaren. Aufgrund des aktuellen Zinstiefs ist es aber möglich, höhere Tilgungssätze zu leisten, weil weniger Geld für Zinsen aufgebracht werden muss. Eine höhere Tilgung hat den Vorteil, dass die Schulden schneller bezahlt sind und die Zinsbelastung insgesamt sinkt.

Zum Vergleich: Nimmt ein Immobilienkäufer ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro bei einem Sollzinssatz von zwei Prozent auf und legt eine Tilgungsrate von einem Prozent fest, so zahlt er pro Monat 250 Euro. Er wird aber erst nach rund 55 Jahren schuldenfrei sein und 65.000 Euro Zinsen zahlen. Wählt er hingegen eine Tilgung von drei Prozent, muss er monatlich zwar eine Rate von über 400 Euro bezahlen, kann aber schon nach rund 25 Jahren behaupten, in seinen eigenen vier Wänden zu leben. Auch die Zinskosten sind dann mit lediglich 28.000 Euro deutlich geringer. Ein Tilgungsrechner kann bei der Ermittlung der optimalen Tilgung eine wertvolle Hilfe sein.

Baufinanzierung mit variabler Tilgung, Sondertilgungen und Kombidarlehen

Es gibt auch die Möglichkeit, Baufinanzierungen mit einer variablen Tilgung oder Kombidarlehen abzuschließen. Der Tilgungssatz darf dann im Rahmen der Zinsbindungsfrist mehrere Male geändert werden. Die BKM erläutert hierzu: „Bei dem teilflexiblen Darlehen gibt es einen Teil, der fest verzinst wird und einen Teil der sich flexibel nach der Entwicklung der Hypothekenzinsen auf dem Kapitalmarkt richtet. Dieser Darlehensanteil kann jederzeit mit einer Sonderzahlung ganz oder teilweise getilgt werden. So profitiert der Darlehensnehmer, wenn die Hypothekenzinsen sinken sollten. Steigen sie, hat er die Möglichkeit der Sondertilgung.“ Variable und Sondertilgungen sind auch praktisch, wenn beispielsweise einer der Hauptverdiener plötzlich den Job verliert oder eine Babypause ansteht. Sondertilgungen sind ebenfalls möglich, um den Kredit schneller abzubezahlen. Sie können zum Beispiel nach einer Erbschaft geleistet werden. Allerdings sind Baufinanzierungen, die eine Sondertilgungsmöglichkeit einräumen, teurer als normale Festzinskredite. Sie lohnen sich nur, wenn wirklich Aussicht auf eine Sondertilgung besteht.

Welche Bank ist die richtige für eine Baufinanzierung?

Ein wichtiger Punkt bei der Auswahl der Baufinanzierung besteht darin, sich für das richtige Kreditinstitut zu entscheiden. Gut ist man meist bei einer Bausparkasse beraten, die ihren Schwerpunkt auf Baufinanzierungen gelegt hat. Das trifft beispielsweise auf die Bausparkasse Mainz (erreichbar unter der Adresse www.bkm.de) zu. Sie bietet individuelle Baufinanzierungen mit fairen Konditionen und festen Zinsen, die auf die persönliche Lebensplanung abgestimmt werden können.

Artikelbild: © kazoka / Shutterstock

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