Preis-Leistungs-Verhältnis: Stimmen Immobilienpreis und –wert überein?

Preis-Leistungs-Verhältnis: Stimmen Immobilienpreis und –wert überein?

Beim Kauf einer Immobilie sind viele Faktoren wichtig, die man als Laie nur bedingt einordnen kann. Bauträger versuchen diese möglichst einfach und überschaubar zu präsentieren, und doch ist jedes Objekt verschieden und sollte so auch bewertet werden. Vielerorts gibt es eine Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Immobilienwert und dem Preis, der letztlich gezahlt werden muss. In Großstädten wie München, Hamburg oder Frankfurt am Main hat allein der Faktor „Lage“ einen immensen Stellenwert. Die freien Bauflächen sind rar, die Nachfrage besonders nach Ein- und Zwei-Personen-Haushalten groß. Und je kleiner die Wohnfläche ist, desto höher (relativ) ist der entsprechende Quadratmeterpreis. Der lässt sich natürlich nicht 1:1 auf andere Gegenden und Wohnformen abbilden und so entsteht schnell Verwirrung darüber, welchen „Wert“ die Immobilie eigentlich hat.

Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Kauf?

Aktuell ist der deutsche Immobilienmarkt von einer stetigen Nachfrage geprägt, die Metropolen und größeren Städte weisen teilweise zweistellige Wachstumsraten auf. Und da die anhaltende Niedrigzinsphase dazu führt, dass sehr viel Geld auf dem Markt ist, werden auch für einfache Objekte hohe Abschläge gezahlt. Was zählt ist allein die Tatsache, dabei zu sein und von zukünftigen Wertzuwächsen zu profitieren. Der richtige Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie ist also dann gewählt, wenn Sie wenig Kaufdruck haben und in Ruhe die Angebote vergleichen können. Das ist in ländlichen Gebieten oder den Randlagen vieler Städte möglich, wo es nur in Ausnahmefällen größere Kapriolen nach oben oder unten gibt. Versuchen Sie, sich auf eine Gegend oder ein Viertel festzulegen und beobachten Sie die Angebote über einen gewissen Zeitraum.

Hier sollten Sie nicht nur auf Internetportalen Ausschau halten, sondern auch Annoncen in der Tageszeitung oder bei örtlichen Maklerbüros beachten. Damit bekommen Sie auch einen Eindruck davon, wie schnell ein Objekt tatsächlich den Besitzer wechselt und welche Immobilientypen verstärkt nachgefragt werden. Es ist also leichter nachzuvollziehen, ob Aufschläge aufgrund der Lage, der Ausstattung oder der Architektur gerechtfertigt sind oder nicht.

Alle Kaufpreise, die Sie in diesem Zuge erfahren, sind zunächst einmal Angebotspreise. In der Realität werden diese verhandelt und sie stellen nicht den tatsächlichen Objektwert dar. Abschläge von zehn oder mehr Prozent sind gerade in ländlichen Gebieten nicht unüblich. Andererseits können mehrere Interessenten gefragter Objekte in den Metropolen auch über ein Bieterverfahren verkauft werden. In dem Fall sind ebenso Aufschläge möglich.

Was zeichnet eine gute Lage aus?

Die Lage spielt gerade bei Immobilienkäufen zur Kapitalanlage eine Rolle, nicht zwangsläufig bei einer Eigennutzung. Aber auch hier soll das Objekt ja schließlich einen gewissen Wert darstellen, der eben nicht so sehr über die Ausstattung geht, sondern durch die Lage beeinflusst wird. Wichtige Faktoren sind die Nahverkehrsanbindung, das Angebot an Ruhe- und Erholungsflächen und die Vielfalt nach Nahversorgung und Bildungseinrichtungen. Die Gemeinden geben jeweils Bodenrichtwertkarten aus, die Sie gegen Gebühr beziehen können. Hier können Sie leicht feststellen, welche Unterschiede es zwischen den einzelnen Stadtteilen gibt. Und beispielsweise, wo sich Gelegenheiten bieten, flächenintensive Bauformen wie einen Bungalow zu errichten.

Die direkte Nachbarschaft ist hierbei ein Kernkriterium, denn schließlich lassen sich von deren Verkaufswerten auch Rückschlüsse auf den Wert des eigenen Grundstückes und der Immobilie selbst ziehen.

Je stärker durchmischt ein Viertel ist und je mehr Transaktionen stattfinden, desto eher lassen sich diese Werte auf die eigene Immobilie abbilden. Wird nur selten etwas verkauft, kann der dabei erzielte Wert schnell irreführend sein. Bei vergleichbaren Objekten müssen Sie unbedingt den Erhaltungszustand und mögliche Modernisierungen mit einbeziehen.

Mit dem Objektwert lässt sich arbeiten

Selbst das beste Grundstück kann eine vernachlässigte, baufällige Immobilie nicht entsprechend aufwerten. Und bei vielen Objekten zeigt sich erst auf dem zweiten oder dritten Blick, wie hoch der Substanzwert eigentlich ist. So gibt es viele von Überflutungen bedrohte Gegenden, in denen viele Schutzmaßnahmen nötig sind und die damit den Wert des Hauses beeinflussen. Andererseits können auch latente Feuchtigkeitsschäden das Mauerwerk angreifen, wenn sich das Haus in einem Gebiet mit hohem Grundwasserspiegel befindet. Seitens des Staates gibt es dann meist auch Auflagen.

Informieren Sie sich bei den amtlichen Stellen, wie viel Einfluss Sie selbst auf die Bauart und Architektur des Hauses nehmen können. Teilweise gibt es Einschränkungen, Anbauten oder Modernisierungen sind dann nicht wie gewünscht möglich. Und so etwas mindert dann möglicherweise den Wert und damit den Kaufpreis, den ein Interessent zu zahlen bereit ist. Ähnliches gilt beim Kauf einer Eigentumswohnung, denn damit werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Mitunter haben Sie nur geringen Einfluss darauf, was in den Gemeinschaftsflächen gestaltet werden darf. Trotzdem müssen Sie anteilig die Kosten hierfür tragen. Fordern Sie daher alle relevanten Unterlagen vom Vorbesitzer an und lassen Sie nötigenfalls von einem versierten Rechtsanwalt überprüfen.

Zusammenfassung

Der bestimmte Faktor für den Wert einer Immobilie ist zunächst die Lage. Wie gut ist die Nahverkehrsanbindung, welche öffentlichen Einrichtungen gibt es und was bietet der Ort an Nahversorgung? Besonders bei älteren Bauwerken gibt es massive Unterschiede im Erhaltungszustand, Modernisierungen können den Wert massiv beeinflussen. Außerdem gilt es beim Kauf einer Eigentumswohnung die jeweiligen Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu beachten.

Artikelbild: © pogonici / Shutterstock

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