Verwalterzustimmung

Nutzen, Gründe und Kosten
Sie besitzen eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und möchten diese verkaufen? Dann müssen Sie sich unter Umständen darauf einstellen, dass Sie den Käufer nicht allein aussuchen dürfen. Denn in manchen Fällen braucht es die sogenannte Verwalterzustimmung.

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Diese Zustimmung dient dazu, dass Miteigentümer ein Wort mitreden dürfen, wer zukünftig ihr Nachbar sein wird. In den meisten Fällen ist für diese Entscheidung ein Verwalter bestellt. Doch auch die Eigentümerversammlung kann die Verwalterzustimmung erteilen. Dabei wird sie von vielen Immobilienexperten längst als unzeitgemäß angesehen.

Die folgenden Zeilen erklären, was hinter der Verwalterzustimmung steckt, welche Schritte für den Verkäufer notwendig sind, wer welche Kosten trägt und was Sie tun können, wenn die Zustimmung nicht gegeben wird.

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung: Zweck und Gründe der Verwalterzustimmung

Wer eine Eigentumswohnung in einer Wohngemeinschaft besitzt, unterliegt anders als bei einem Haus auf eigenem Grundstück auch Bestimmungen der Gemeinschaft. Dies betrifft nicht nur den Kauf der Wohnung oder das Leben darin und Teilen von gemeinschaftlichen Räumen, sondern auch den Verkauf. Um Miteigentümer in der Immobilie zu schützen, hat der Gesetzgeber die Verwalterzustimmung im Wohnungseigentumsrecht verankert.

Das ist eine Verwalterzustimmung

Besitzer einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben sich schon beim Kauf mit der Teilungserklärung auseinandersetzen müssen. Diese spielt nun auch beim gewünschten Verkauf wieder eine wichtige Rolle. Denn in der Teilungserklärung ist die Verwalterzustimmung verankert, die sich auf das Wohnungseigentümergesetz begründet. Das bedeutet: Der Verwalter muss seine Zustimmung zum Verkauf der Wohnung schriftlich erklären – und zwar, bevor der Notar den Eigentümerübergang regelt.

Mit der Verwalterzustimmung soll vor Schaden bewahrt werden

Hinter dieser Klausel steckt seitens des Gesetzgebers der Wunsch, eine Eigentümergemeinschaft vor einem unseriösen und zahlungsunfähigen Käufer zu schützen. Der Verwalter sollte daher bei der Auswahl des Käufers und zukünftigen Mitglied der Eigentümergesellschaft mitreden können. Denn: Kann ein Eigentümer seine Zahlungspflichten nicht erfüllen, geht das zulasten der Eigentümergemeinschaft.

Dazu gehören beispielsweise Wohngelder, aber auch die Vernachlässigung des Sondereigentums. Gerade in kleinen Gemeinschaften, kann dies zu erheblichen Belastungen führen. Daher dürfen Eigentümergemeinschaften den Verkauf an einen unzuverlässigen Käufer blockieren.

Verwalterbestellung: Ablauf und Zuständigkeiten

Hat denn jede WEG einen Verwalter? Ja und Nein. Neben der Wohnungseigentümerversammlung ist die Verwaltung das zweite Organ einer WEG für Rechtsgeschäfte. Die Verwalterbestellung wird mit einem einfachen Beschluss durch die Versammlung realisiert. Dies ist notwendig und möglich, wenn auch nur ein Eigentümer in der Gemeinschaft dies verlangt. In den WEGs, in denen kein Verwalter bestellt ist, wird die Verwaltung über die Eigentümer und deren Gemeinschaftsvertretern realisiert.

Beim Wohnungswechsel innerhalb der Gemeinschaft hat der Verwalter verschiedene Aufgaben. Zu den Verwaltereigenschaften bei der angestrebten Veräußerung einer Wohnung gehören unter anderem:

Prüfung der Bonität des Käufers durch Anfrage bei einer Auskunftei
Erteilung der Zustimmung zum Eigentümerwechsel
Regelung des Eigentumsübergangs mittels entsprechender Unterlagen (z. B. Wirtschaftsplan)
Information der anderen Eigentümer über den Wechsel
Erstellung zeitanteiliger Abrechnung des Hausgelds zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs

Schritte rund um die Verwalterzustimmung

Wer seine Wohnung verkaufen möchte, sollte folgende Abläufe einhalten, um dies rechtens zu realisieren:

Prüfung der Notwendigkeit einer Verwaltungszustimmung
Einholung der Verwalterzustimmung
Förderung der Verwalterzustimmung
Rechtliche Schritte nach einer Ablehnung

Der erste Schritt für Wohnungseigentümer, die verkaufen wollen

Wer sein Eigentum in einer WEG verkaufen will, sollte daher im ersten Schritt die Teilungserklärung oder den Teilungsvertrag durchlesen. Auch das Bestandsverzeichnis Ihres Grundbuchs ist eine Informationsquelle. Hier können unterschiedliche Regelungen festgehalten sein:

keine Veräußerungsbeschränkung
Veräußerungsbeschränkung nach der Erstveräußerung
generelle Veräußerungsbeschränkung

Steht in der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag nichts, so müssen Käufer auch keine Zustimmung einholen. Dann sind Sie in der Wahl Ihres Käufers für die Wohnung vollkommen frei und entscheiden eigenständig, an wen Sie Ihre Immobilie verkaufen.

In manchen Fällen ist geregelt, dass eine Genehmigung bei der Erstveräußerung durch einen alleinigen Wohnungsbesitzer entfällt, der das Eigentum zunächst auf mehrere Wohneinheiten aufteilt.

Bei werdenden Gemeinschaften, die gerade erst im Entstehen und somit noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, kann die Notwendigkeit des Einverständnisses der zukünftigen Mitglieder notwendig sein. Auch zukünftige Miteigentümer können ein Interesse an der richtigen Miteigentümerwahl haben, so der Bundesgerichtshof.

Im Regelfall ist eine Veräußerungsbeschränkung normiert. Das bedeutet, dass der Verkauf der Eigentumswohnung und der Anteile am Gemeinschaftseigentum nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder des bestellten WEG-Verwalters geschehen darf.

Ob eine Verwalterzustimmung notwendig ist, überprüft auch der Notar, wenn der Kaufvertrag erstellt wird. Ein Notar koppelt die Fälligkeit des Kaufpreises an die Verwalterzustimmung und kümmert sich bei der Verkaufsabwicklung, die Verwalterzustimmung in notarieller Form zu bekommen.

Das können Wohnungseigentümer für eine Zustimmung tun

Braucht es die Verwalterzustimmung, muss diese vorm Verkauf eingeholt werden. Verkaufswillige können einiges unternehmen, um eine Zustimmung für die Veräußerung des Eigentums zu erhalten. Informationen über den Käufer zu recherchieren, ist nicht unmittelbar die Aufgabe des Verwalters – sondern des Verkäufers.

Daher sollte schon rechtzeitig mit dem Käufer besprochen werden, dass ausreichende Auskünfte über dessen wirtschaftliche und persönliche Verhältnisse vorliegen: Positive Bonitätsauskunft einer Auskunftei und Selbstauskunft sind hier hilfreich.

Je mehr Informationen dem Verwalter vorgelegt werden, desto besser kann er entscheiden. Es gibt keine gesetzliche Frist, bis wann die Entscheidung seitens der Verwaltung gefallen sein muss. In der Regel braucht ein Verwalter etwa eine Woche.

Verweigerung oder Zustimmung: Mögliche Gründe

Eine Ablehnung der Verwalterzustimmung zum Verkauf von Wohneigentum darf nicht willkürlich geschehen (gesetzlich ist die Eigentumsgarantie im Artikel 14 des Grundgesetzes festgelegt). Eine Meinungsverschiedenheit reicht daher nicht aus, um den Kauf einer Wohnung in einer Gemeinschaft zu verneinen.

Doch es gibt Gründe, die eine Verneinung rechtfertigen – wenn beispielsweise die Befürchtung besteht, dass der zukünftige Eigentümer seine Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung nicht erfüllen wird. Das könnte einerseits eine Zahlungsunfähigkeit sein. Auch wenn der potenzielle Käufer ein bisheriger Mieter ist und permanent gegen die Gemeinschaftsordnung verstieße, kann das ein legitimer Grund für die Verweigerung der Zustimmung sein. Wichtige Gründe sind auch Umstände, die es unzumutbar machen, dass sich die WEG auf einen Käufer einlässt – hier sind die Einzelfälle jedoch oft unterschiedlich.

Die persönliche Zuverlässigkeit eines Käufers kann auch eine wichtige Begründung sein. Wer als stadtbekannter Krimineller gilt oder Befürchtungen sich auftun, dass beispielsweise ein Bordellbetrieb oder ein Büro mit viel Laufkundschaft errichtet werden soll – der kann ebenfalls abgelehnt werden. Hierzu braucht es jedoch objektive Anhaltspunkte. Subjektive Ängste oder Zweifel reichen nicht aus, um die Zustimmung zu versagen.

Zweifelt ein Immobilienverwalter bezüglich der Zustimmung zu einem Verkauf, kann er eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und die anderen Eigentümer entscheiden lassen. Hier braucht es einen einfachen Mehrheitsbeschluss in der Versammlung.

Widerruf einer erteilten Verwalterzustimmung

Eine lange Zeit war es nach gültiger Rechtsprechung auch möglich, dass ein Verwalter seine einst erteilte Zustimmung widerrufen konnte. Es galt die Rechtsauffassung, dass ein Widerruf solange möglich sei, bis der Antrag auf die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingegangen ist. Erst dann wird die Übertragung bindend (§ 873 Abs. 2 BGB). Dies hat beispielsweise das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Urteil von 2017 bestätigt.

Dem hat jedoch der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 2018 einen Riegel vorgeschoben. Seither kann die Zustimmung des Verwalters zu einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung nicht widerrufen werden, wenn der Vertrag wirksam geworden ist. Von Vertragsabschluss mittels der Unterschriften bis zum Eigentümerübergang im Grundbuch sei eine lange Zeit gegeben, die ein Verwalter nicht als Überlegungsfrist nutzen dürfe. Eine nachträgliche Zurücknahme der Verwalterzustimmung ist damit unwirksam und nahezu ausgeschlossen.

Schritte nach einer Verweigerung der Verwalterzustimmung

Wer von einer verweigerten Verwalterzustimmung betroffen ist, kann den Rechtsweg einschlagen. Beim Wohnungseigentumsgericht kann auf Zustimmung geklagt werden. Hier prüfen die Richter, ob die Zustimmung aus wichtigen Grund verweigert wurde.

Bei einer willkürlichen Verneinung, kann die Verwaltung zu Regress gezogen werden. Das bedeutet, dass finanzieller Schaden, der durch die Nichterteilung entstanden, nach einen entsprechenden Urteil mit Schadenersatz ausgeglichen werden muss. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der potenzielle Kauf wegen zeitlichen Verzögerung vom Kauf wieder Abstand nimmt. Auch eine schuldhafte Verzögerung seitens des Verwalters kann zu Schadenersatz führen.

Veräußerung einer Wohnung ohne Zustimmung

Wer seine Eigentumswohnung ohne Verwalterzustimmung verkauft, obwohl diese in der Teilungserklärung vorgeschrieben ist – der riskiert einen unwirksamen Kaufvertrag. Dieser kann nach gültiger Rechtsprechung nicht abgewickelt werden. In diesem Fall geht das Eigentum nicht über.

Der Verkäufer muss jedoch nicht befürchten, dass er dann zu Schadensersatz verpflichtet ist. Denn der Vertrag ist nicht zustande gekommen. Der Notar weist darauf hin, dass der Vertrag erst mit der Verwalterzustimmung wirksam wird. Wird diese anschließend nicht erteilt, ist dies nicht die Schuld des Verkäufers.

Kosten der Verwalterzustimmung zahlt die Gemeinschaft

Die Zustimmungserklärung unterliegt formellen Bedingungen – sie kann nicht einfach mündlich oder in einem formlosen Schreiben erteilt werden. Hier braucht es laut der Grundbuchordnung (GBO) eine notarielle Beglaubigung, die dem Grundbuchamt nachgewiesen werden muss. Dabei entstehen Notarkosten – allgemeine Verwaltungskosten. Diese zahlt die Eigentümergemeinschaft. Weder Käufer noch Verkäufer müssen hier belangt werden.

Jedoch kann es abweichende Regeln geben, in denen die Kosten auf den Verkäufer übertragen werden können. Auch stellen einige Verwalter für die Bearbeitung Sondervergütungen in Rechnung. Diese muss ebenfalls meist der Verkäufer begleichen.

Das Zustimmungserfordernis kann auch aufgehoben werden

Ist in der Teilungserklärung oder im Teilungsvertrag eine Veräußerungsbeschränkung verankert, muss diese jedoch nicht bis in alle Ewigkeit gelten. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 kann eine WEG durch einen Eigentümerbeschluss die Notwendigkeit einer Verwalterzustimmung auch daraus entfernen.

Hier reicht die einfache Mehrheit der Eigentümergemeinschaft, um dies zu beschließen. Danach können Eigentümer ihre Wohnung an den Käufer veräußern, den sie auswählen und brauchen keine Erlaubnis mehr.

Zeitmäßigkeit der Verwalterzustimmung wird heiß diskutiert

Trotz der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Verwalterzustimmung immer noch in zahlreichen Wohnungseigentümergemeinschaften zu finden. Doch Immobilienexperten argumentieren, dass diese längst nicht mehr zeitgemäß ist.

Sie ermögliche zwar dem Verwalter, einen Käufer im Vorfeld genauestens zu prüfen – doch in der Praxis würde dies in der Regel nicht stattfinden. Zudem ist zu bedenken, dass Immobilienkäufer vor dem Kauf sicher keine Anhaltspunkte für Zweifel preisgeben – dass sie sich nicht an Regeln halten wollen oder das Hausgeld nicht zahlen würden.

Doch dennoch verursacht die Verwalterzustimmung Notarkosten, da es nach der GBO die Beurkundung braucht. Diese müssen die Gemeinschaften tragen. Zudem verzögert sich der Wohnungsverkauf durch diesen juristischen Akt, weswegen Käufer abspringen können und auch hohe Schadensersatzforderungen auf den Verwalter zukommen könnten. Zahlreiche Immobilienexperten sind daher der Auffassung, dass die Verwalterzustimmung nicht mehr als zeitgemäß angesehen werden kann.

In der Praxis hat diese Auffassung bereits dazu geführt, dass in vielen neuen Teilungserklärungen die Zustimmung nicht mehr aufgenommen wird.

Zusammenfassung

Die Veräußerung einer Wohnung in einer Miteigentümergemeinschaft ist nicht allein möglich. Ist in der Teilungserklärung oder den Teilungsvertrag festgelegt, dass eine Zustimmung seitens des Verwalters benötigt wird, braucht es diese in beglaubigter Form. Verwalter können nur bei wichtigen Gründen eine Zustimmung verweigern. Die Kosten für die Beurkundung trägt die Wohnungsgemeinschaft.