Eigentumswohnung kaufen – wichtige Tipps für Einsteiger

Eigentumswohnung kaufen – wichtige Tipps für Einsteiger

In der heutigen Zeit kann der Kauf von Wohneigentum eine sehr lohnenswerte Investition darstellen. Viele Menschen träumen davon, in ihren eigenen vier Wänden zu wohnen und erfüllen sich diesen Wunsch derzeit aufgrund der niedrigen Zinsen. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist jedoch mit ein paar Fallstricken verbunden, die Sie lieber vorher kennen sollten. So können Sie vermeiden, dass der Wohnungskauf am Ende zu einer teuren und enttäuschenden Angelegenheit wird.

Neue Wohnung versus Bestandswohnung

Zunächst müssen Sie entscheiden, ob es eine Bestands- oder eine neue Wohnung sein soll. Bei einer Wohnung, die bereits gebraucht ist, haben Sie natürlich den Vorteil, dass vor dem Kauf eine Besichtigung des Objekts inklusive aller Räumlichkeiten möglich ist. Bei Neubauwohnungen ist das anders: Sie existieren zum Zeitpunkt des Kaufs meist noch nicht, weil sie erst noch fertiggestellt werden müssen. Der Kauf einer solchen Wohnung ist daher mit vielen unabsehbaren Wendungen verbunden – genauso wie der Hausbau.

Die Besichtigung ist von hoher Bedeutung

Falls es eine Bestandswohnung sein soll, spielt die Besichtigung eine äußerst wichtige Rolle.

Im Allgemeinen gilt dabei der Grundsatz „Gekauft wie gesehen“. Das heißt, dass Sie etwaige Mängel, die Sie bei der Besichtigung übersehen haben, später auf eigene Kosten beheben müssen.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie folgende Aspekte genau unter die Lupe nehmen:

  • Zustand der Heizung
  • Zustand der Elektro-Installationen
  • Zustand der Sanitäranlagen

Sollten Sie selbst nicht über das notwendige Fachwissen verfügen, so ist es ratsam, sich von einem Bausachverständigen unterstützen zu lassen. Er ist auch in der Lage, den Energieausweis zu bewerten, der vom Verkäufer vorgelegt werden muss, sowie zu überprüfen, ob das Mehrfamilienhaus über eine gute Wärmedämmung verfügt.

Vor dem Kauf an Umbaumaßnahmen denken

Durch den Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie zwar zum alleinigen Wohnungseigentümer, allerdings gleichzeitig immer zum Miteigentümer eines mehrgeschossigen Objekts. Darüber sollten Sie sich vorher bewusst sein.

Das Dach, das Fundament, das Treppenhaus, sämtliche tragenden Wände, die Außenwände und die konstruktiven Balkonteile gehören zum Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend haben die übrigen Miteigentümer auch umfangreiche Einspruch- und Mitspracherechte.

Aus diesem Grund sind Eigentümer einer Wohnung nicht so frei bei der Gestaltung ihrer eigenen vier Wände, wie sie das vorab oftmals erhoffen. Wer umfangreiche Umbaumaßnahmen plant, sollte vor dem Kauf klären, ob diese in der Wohnung überhaupt durchgeführt werden dürfen. So dürfen die Wohnungstür und die Fenster beispielsweise ohne Genehmigung nicht von außen gestrichen oder ausgetauscht werden. Auch der Grundriss der Wohnung darf in der Regel nur verändert werden, wenn die anderen Eigentümer dem zustimmen.

Darüber hinaus sind einige Veränderungsmaßnahmen für Wohnungseigentümer sogar Pflicht: So gibt es zum Beispiel in vielen Bundesländern eine Rauchmelderpflicht, sodass Sie als Wohnungseigentümer verantwortlich für den Einbau und die Wartung der Rauchmelder sind. Bedenken Sie dabei, dass es unterschiedliche Arten von Rauchmeldern gibt, die unterschiedlich schnell Alarm auslösen, denn Sie haben auch für eventuelle Fehlfunktionen die Verantwortung zu tragen – zum Beispiel, wenn der Rauchmelder durch E-Zigaretten ausgelöst wird.

So kann bei Rauchmeldern mit optischem Alarm der Dampf einer E-Zigarette bereits ausreichen. Beim Einrichten der Wohnung sind Eigentümer hingegen vergleichsweise frei: Sie dürfen die Wände nach Belieben streichen und tapezieren und die Küche und das Bad nach ihrem eigenen Geschmack einrichten. Grenzen werden jedoch schon wieder bei der Gestaltung des Balkons gesetzt: Um das einheitliche Gesamtbild der Wohnanlage zu wahren, gibt es hierfür oft strenge Vorgaben. Schon die Anbringung einer Markise oder eines Katzennetzes kann zu Problemen führen.

Monatliche Kosten der Eigentumswohnung realistisch abschätzen

Ein wichtiger Aspekt besteht auch darin, die monatlichen Kosten der Eigentumswohnung realistisch abzuschätzen. Oftmals zahlen Eigentümer für ihre Wohnung im Monat 200 bis 300 Euro mehr als für ihre Mietwohnung. Denken Sie daran, dass die laufenden Kosten auch in Zukunft noch nach oben klettern können. Möglich ist das beispielsweise, wenn die Eigentümergemeinschaft die Instandhaltungsrücklage erhöht.

Bei einer Wohnung mit einer Grundfläche von 100 Quadratmetern macht es einen Unterschied von 100 Euro aus, ob Sie monatlich einen Euro oder zwei Euro pro Quadratmeter in die Rücklage einzahlen müssen. Erstellen Sie vor dem Kauf der Wohnung einen Haushaltsplan. Dort listen Sie alle Kosten und Einnahmen auf, die Sie monatlich haben. Berücksichtigen Sie dabei auch, wie viel Geld Sie für folgende Posten ausgeben:

  • Ernährung
  • Auto
  • Versicherungen
  • Körperpflege
  • Urlaub
  • Altersvorsorge

Mit einem Haushaltsplan ist es leichter, den eigenen finanziellen Spielraum zu ermitteln. Im Idealfall sollten Sie außerdem wenigstens 20 Prozent des Wohnungspreises zuzüglich der Kaufnebenkosten an Eigenkapital aufbringen können. Das sichert Ihnen gute Voraussetzungen für einen günstigen Kredit. Denken Sie bei den Nebenkosten auch an die Grunderwerbssteuer und die Notargebühren.

Die Protokolle der Eigentümerversammlung sollten genau überprüft werden

Folgekosten können auch durch geplante Investitionen und Umbaumaßnahmen am Gebäude entstehen. Deshalb sollten Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen aushändigen lassen. Sehen Sie diese Unterlagen für mindestens die vergangenen fünf Jahre durch. Auf diese Weise können Sie sich auch gut darauf einstellen, wie die Eigentümergemeinschaft zusammenarbeitet und welche Probleme sich aufgestaut haben.

Bei Neubauwohnungen kommt es auf Zahlungsplan und Baubeschreibung an

Beim Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung kommt es häufig zu typischen Problemen. Wichtig ist, vorab die Baubeschreibung gründlich zu prüfen. Sie enthält Angaben darüber, welche Leistungen der Bauträger im Detail erbringen muss. Das betrifft zum Beispiel die Sanitärausstattung, das energetische Konzept und den Schallschutz. Dabei gilt: Was nicht in der Baubeschreibung festgehalten ist, muss der Bauträger auch nicht leisten. Zudem spielt der Zahlungsplan eine bedeutende Rolle. Er informiert darüber, in welchen Raten der Neubau gezahlt wird. Ein guter  Zahlungsplan gewährleistet die Ratenzahlung nach Baufortschritt mit transparenten, angemessenen Abschlagszahlungen.

Eine Schlussrate von wenigstens fünf Prozent der Bausumme ist empfehlenswert. Dann haben Sie ein Druckmittel, um bei etwaigen Baumängeln eine zügige Nachbesserung zu erzwingen.

Am besten sollten sachverständige Fachleute vor dem Kauf die Baubeschreibung, den Kaufvertrag und den Zahlungsplan überprüfen.

Zusammenfassung

Aufgrund der aktuell niedrigen Zinslage kann es eine sinnvolle Investition sein, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Allerdings sollte der Kauf mit Bedacht erfolgen, damit man am Ende nicht enttäuscht ist. Grundsätzlich gilt, dass man in einer Eigentumswohnung nie dieselben Freiheiten genießen wird wie in einem eigenen Haus.

Artikelbild: giggsy25 / Bigstock.com

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