Einliegerwohnung im eigenen Haus: empfehlenswert oder nicht?

Spielen Sie bei der individuellen Planung des eigenen Hauses mit dem Gedanken, eine Einliegerwohnung zu integrieren? Oder haben Sie ein fertiges Haus inklusive Einliegerwohnung zum Kaufen in Aussicht, sind aber unsicher, ob Sie eine solche benötigen oder nicht? Damit sind Sie nicht allein. Viele Leute zweifeln bezüglich der Einliegerwohnung im eigenen Haus, ob hierbei die Vorteile oder Nachteile überwiegen. In diesem Ratgeber von Heimhelden.de erfahren Sie mehr darüber, was genau eine Einliegerwohnung ist, welche Besonderheiten sie mitbringen sollte und worauf Sie achten sollten, wenn Sie die Wohneinheit vermieten möchten.

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Was ist eine Einliegerwohnung?

Viele Menschen wissen heute gar nicht mehr genau, was eine Einliegerwohnung ist und haben erst einmal Fragezeichen im Kopf, wenn sie auf ein Immobilienangebot stoßen, das eine Einliegerwohnung beinhaltet. Es handelt sich dabei um eine im Haus integrierte Wohnung, die über einen separaten Eingang verfügt.

Ihre Ursprünge hat die Einliegerwohnung in einer Zeit, in der es üblich war, für die Landarbeiter – also die „Einlieger“ – auf Bauernhöfen eine eigene Unterkunft bereitzuhalten.

Nach Ende des Zweiten Weltkrieges war es in Deutschland sogar vorgeschrieben, Einliegerwohnungen in Häuser einzubauen. So sollte der Mangel an Wohnraum minimiert werden. Die Unterschiede zwischen einem Haus mit Einliegerwohnung und einem normalen Zweifamilienhaus gestalten sich dabei wie folgt:

Einliegerwohnung:

Besteht aus einer größeren und einer kleineren Einheit
Die kleinere Wohneinheit ist die Einliegerwohnung
Beide Einheiten benötigen einen eigenen Eingang, damit eine unabhängige Haushaltsführung möglich ist
Die Einliegerwohnung kann in derselben Etage liegen wie die Hauptwohnung
Wird wirtschaftlich und rechtlich als ein Objekt betrachtet

Zweifamilienhaus:

Umfasst zwei etwa gleich große Wohneinheiten
Meist besitzt jede Etage eine Wohneinheit
Es handelt sich wirtschaftlich und rechtlich um zwei eigene Objekte

Wer lebt in der Einliegerwohnung?

Ideal ist ein Haus mit Einliegerwohnung natürlich für große Familien oder mehrere Generationen. Gerne werden in der Einliegerwohnung beispielsweise die Großeltern oder ältere Kinder untergebracht. Aber auch Geschwister können die Einliegerwohnung nutzen. So besteht die Möglichkeit, mit engem Kontakt zueinander zu leben, ohne dabei auf die eigene Privatsphäre und ein selbstbestimmtes Leben verzichten zu müssen.

Darüber hinaus sind Einliegerwohnungen auch für Au-pairs und Pflegepersonal beliebt.

Selbstverständlich kommt die abgetrennte Wohneinheit auch für engere Freunde in Frage.

Einliegerwohnung vermieten – auf diese Punkte kommt es an

Wer keine Familienmitglieder, Freunde oder Bekannte hat, die in der Einliegerwohnung leben können oder möchten, kann die Wohnung natürlich auch an Fremde vermieten. Wenn Sie sich für diesen Weg entscheiden, gibt es ein paar Dinge, die Sie beachten sollten.

Den perfekten Mieter für die Einliegerwohnung finden

Um möglichst viele Menschen anzusprechen, sollten Sie die Einliegerwohnung in einer Anzeige in Immobilienportalen im Internet und in der lokalen Tageszeitung vorstellen. Achten Sie darauf, die Wohnung möglichst genau zu beschreiben und mit attraktiven Fotos zu ergänzen. Bei der Auswahl eines Mieters sollten Sie ebenfalls genau hinschauen, um eine unkomplizierte, möglichst ruhige und zahlungsfähige Person auszuwählen.

Denken Sie daran, dass Sie mit dem Mieter praktisch Tür an Tür leben und sich oft begegnen werden. Daher ist es bei der Vermietung besonders wichtig, dass die Chemie auch zwischenmenschlich stimmt.

Ein rechtskonformer Mietvertrag ist unbedingt erforderlich. Sie können im Internet entsprechende Vorlagen herunterladen.

Auf Nummer sicher gehen Sie mit einem Makler

Haben Sie keine Lust, sich selbst um die Vermietung zu kümmern? Dann können Sie auch einen Makler beauftragen, um Ihre Einliegerwohnung zu vermitteln. Damit gehen Sie auf Nummer sicher, dass alle Formalitäten korrekt ablaufen und finden zudem in kürzester Zeit passende Mieter. Zum Thema, welche Aufgaben ein Immobilienmakler bei der Vermietung einer Einliegerwohnung übernimmt, hat Ihnen STYN Immobilien, Makler für Immobilien Brandenburg, hier genauere Informationen zusammengefasst. Zu den wichtigsten Punkten gehören:

Erstellung eines hochwertigen Exposees
Bonitätsprüfung der Mieter
Verhandlung der Mietvertragskonditionen
Objektaufbereitung für die Besichtigung durch Interessenten

Falls Sie einen Makler für die Vermietung der Einliegerwohnung beauftragen, übernehmen Sie die Maklerkosten. Allerdings macht sich diese Investition oftmals bezahlt, weil Sie mit einem Profi an der Hand auch bessere Konditionen für den Mietvertrag aushandeln können.

Vorteile und Nachteile der Einliegerwohnung

Ein Haus mit Einliegerwohnung bietet für Sie viele Pluspunkte, aber auch ein paar Nachteile.

Vorteile

Wenn Sie sich für ein Haus mit Einliegerwohnung entscheiden, genießen Sie vor allem wirtschaftliche Vorteile. Die Mehrkosten für die Einliegerwohnung sind sowohl beim Bau als auch beim Kauf eines fertigen Hauses vergleichsweise gering. Dafür erhalten Sie durch die Mieteinnahmen einen attraktiven Zusatzverdienst, die einen Teil der Rate für den Hauskredit abdecken.

Darüber hinaus kann das abgegrenzte Wohnobjekt steuerlich abgesetzt werden. Dafür ziehen Sie die Nutzfläche der Einliegerwohnung von der Nutzfläche der Haupteinheit ab und versteuern sie danach. Einzige Voraussetzung dafür: Die Fläche der Einliegerwohnung muss kleiner sein als die Quadratmeterzahl der Hauptwohnung.

Wird die Einliegerwohnung für Familienmitglieder oder Freunde genutzt, genießen Sie zusätzlich den Vorteil einer engen Gemeinschaft, ohne dass Sie Ihre Privatsphäre dafür aufgeben müssen.

Nachteile

Allerdings hat das Modell der Einliegerwohnung auch Nachteile. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie fremde Personen als Mieter wählen. Sollte es trotz sorgfältiger Auswahl der Mieter zu Konflikten kommen, kann schnell der Haussegen schief hängen, weil Sie einander trotz der getrennten Wohneinheiten sehr nahe sind.

Selbst, wenn Familienmitglieder oder Freunde in der Einliegerwohnung wohnen, kann es zu Problemen kommen, mit denen Sie vorab nicht gerechnet haben. Dann ist es schwierig, sich aus dem Weg zu gehen, da Sie beispielsweise den Garten und das Treppenhaus gemeinsam nutzen. Zwar haben Sie als Vermieter in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht, allerdings ist es gar nicht so einfach, Familienmitglieder oder enge Freunde einfach so aus der Wohnung zu werfen. Das sind Faktoren, die Sie vor dem Kauf oder dem Bau eines Hauses mit Einliegerwohnung auf jeden Fall berücksichtigen sollten.

Zusammenfassung

Ein Haus mit Einliegerwohnung ist vor allem für größere Familien attraktiv, da die abgetrennte Wohneinheit beispielsweise von den Großeltern oder später von den Kindern genutzt werden kann. Alternativ ist eine Vermietung an Fremde möglich, die jedoch gut geplant und unter Berücksichtigung vieler Faktoren durchgeführt werden sollte.