Fallen im Mietvertrag – was ist erlaubt?

Das Verhältnis zwischen Mietern und Eigentümern ist in Deutschland etwas differenzierter, hier leben mehr Menschen zur Miete als im europäischen Vergleich. Naturgemäß führt dies dazu, dass die politische Lobby für Mieter eine größere Relevanz geltend machen kann – sieht man die Veränderungen der letzten Jahre, insbesondere im Bereich des Kündigungsschutzes, so sind viele vertraglichen Regelungen in ihrem Rahmen durch Gesetze, Verordnungen und derlei fixiert. Im Umkehrschluss bedeutet all das aber leider nicht, dass man als Mieter vollkommen naiv und unbekümmert die Sache angehen sollte. Die Fallzahlen an deutschen Amtsgerichten zeigen, wie viel Diskussionsbedarf und Streitpunkte es trotz vermeintlich einheitlicher Grundlagen noch gibt.

Für den Mieter nachteilige Passagen im Mietvertrag werden zudem nicht schnell genug beziehungsweise rechtzeitig entdeckt, was einen reibungslosen Umzug mitunter schwer macht. Rechte und Pflichten beziehen sich in diesem Konstrukt aber gleichermaßen auf Mieter und Vermieter.

Eindeutige Regelungen sind grundsätzlich zu bevorzugen

Der Markt für Mietwohnungen ist angespannt, immer mehr Altbauten weichen sogenannten Luxussanierungen, womit das mittlere Preissegment vor allem betroffen ist. Es ist für Bauherren scheinbar lukrativer, Wohnungen in Eigentum umzuwandeln – gerade in Großstädten und Ballungsregionen steigen die Mieten rasant, wenngleich die Qualität der Wohnung hierbei nicht Schritthalten kann. Um in dieser Art von Wettbewerb dennoch den Blick fürs Wesentliche zu behalten, ist systematisches Vorgehen praktisch unabdingbar.

• Konfliktpotential birgt der Mietvertrag dann, wenn mehrere Personen gleich welcher Beziehung zueinander (verheiratet, befreundet, Wohngemeinschaft) einziehen möchten. Klar geregelt ist bei Ehepaaren, dass die Unterschrift eines Partners reicht. Hier sollte der zweite Partner unbedingt auch Erwähnung finden, anderenfalls sind Durchsetzungen gegenüber dem Vermieter oder im Falle der Trennung gegenüber dem Partner recht schwierig einzuleiten. Bei Wohngemeinschaften ist es umgekehrt eher sinnvoll, denn lediglich der oder die im Mietvertrag aufgeführten Personen sind auch berechtigt, rechtsverbindlich zum Beispiel eine Kündigung auszusprechen. Gleichwohl muss diese die Unterschrift sämtlicher Mieter tragen. Man sollte sich gerade in Universitätsstädten nicht dazu drängen lassen.
• Problematisch ist auch die Konstellation, wenn man selbst in eine Wohngemeinschaft eintritt und die Nutzung von Bad und Küche als Gemeinschaftsnutzung deklariert ist. Es gab und gibt regelmäßig jene Fälle, wo der Nutzerkreis nicht eindeutig benannt wurde und sich Vermieter mit einem Ersatzschlüssel regelmäßig Zugang zu Gemeinschaftsräumen der Wohngemeinschaft verschafften. Dass dieser Ersatzschlüssel gleichwohl im Mietvertrag aufgeführt sein muss, steht hier allerdings auf einem ganz anderen Blatt.

Das leidige Thema Mietkaution

Die Mietkaution ist in §551 BGB gesetzlich geregelt und dient dem Vermieter als erste greifbare Sicherheit im Falle von Vertragsverletzungen des Mieters oder etwaigen Schäden. Sie ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt und kann vom Vermieter nicht ohne weiteres beansprucht werden. Per Gesetz wird er dazu verpflichtet, diese verzinslich anzulegen – der Zinsgewinn steht dem Mieter in diesem Falle zu. Relevanz hat das Thema in den letzten Jahren schon dadurch bekommen, weil Vermieter von Wohnungen mit hoher Wertsteigerung und dementsprechend angepassten Mieten versuchten, die ursprünglich gezahlte Kaution auf dieses Niveau anzuheben und Nachschüsse forderten. Hierfür gibt es keine gesetzlich oder anderweitig legitimierte Grundlage, dieses Ansinnen ist demnach rechtswidrig und unwirksam.

Auch sollte die Regelung zur Mietkaution ganz explizit darauf verwiesen, dass sie lediglich als Absicherung von Ansprüchen gilt, die im Zusammenhang mit Schäden an der Wohnung erhoben wird. Kommunal geförderter Wohnraum, gemeinhin als Sozialer Wohnungsbau bezeichnet, weist oftmals eine Mietpreisbindung auf und kann dadurch noch im Rahmen der Kaution als Sicherheit auf unterlassene Schönheitsreparaturen erweitert werden.

• Sofern mehr als drei Nettokaltmieten gezahlt wurden, ist dies unzulässig und der Mieter hat einen eindeutigen Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Vermieter.
• Dasselbe gilt, wenn die Warmmiete herangezogen wurde. Es dürfen lediglich Nettomieten angesetzt werden, Nebenkosten bleiben außen vor. Ist die Warmmiete allerdings nicht gesondert aufgeschlüsselt, dann ist nach dem Gesetz ein Kostenanteil zu schätzen und entsprechend herauszurechnen.
• Bei der Barkaution ist es entgegen anderslautender Meinungen eindeutig unproblematisch, wenn Sie selbst auf ein Treuhandkonto einzahlen. Der Vermieter muss dies nach herrschender Rechtsauffassung dulden. Die Kaution wird rechtlich ohnehin nicht seinem Vermögen zugerechnet.
• Wird ein Sparbuch oder ein Mietkautionskonto verpfändet, dann lautet dieses auf ihren Namen. Zum Selbstschutz und vor unberechtigten Zugriffen ist es ratsam, einen Sperrvermerk zu eigenen Gunsten zu setzen.
• Wird das Mietverhältnis gekündigt, kann der Vermieter grundsätzlich einen Zeitraum von drei Monaten zur Rückzahlung der Mietkaution nehmen. Nebenkostenabrechnungen, streitige Schönheitsreparaturen und dergleichen sind plausible und legitime Gründe. Aus diesem Grunde sollte das Wohnungsübergabeprotokoll genutzt werden, um zweifelsfrei den Zustand der Wohnung bei Übergabe zu dokumentieren.

Zur Höhe und Zusammensetzung der Miete

Vermieter sind grundsätzlich nicht daran gehindert, den nach ihnen angemessenen Mietzins zu verlangen. In Abhängigkeit zur Lage, Ausstattung, Größe und Alter werden hier Gemeinsamkeiten sichtbar, was den Vergleich erleichtert. Allerdings gibt es auch gesetzliche Regelungen, die hinsichtlich der Angemessenheit eines Mietzinses von Bedeutung sind. Im Mietrecht ist das in erster Linie die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der zuständigen Kommune oder Behörde für Objekte vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung in regelmäßigen Abständen erhoben wird. Es wird ein Mietspiegel pro Region oder Gemeinde ausgegeben, der vor allem bezüglich späterer Mietzinsanpassungen eine Relevanz besitzt.

• Als Betriebskosten gelten jene Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Grundstück, die für Anlagen, Einrichtungen und dergleichen entstehen. Als Mieter trägt man regelmäßig diese Kosten, die gemäß der Betriebskostenverordnung dokumentiert und aufgestellt werden müssen. Pauschalen sind grundsätzlich auch als solche wirksam, Vorauszahlungen hingegen immer mit dem Grundsatz des Vorbehaltes zu sehen – sie müssen einerseits nur in angemessener Höhe (Vergleichswerte der Vorjahre) vereinbart werden, andererseits sind Mieter auch Nachschusspflichtig.
• Wird die Betriebskostenabrechnung nicht spätestens bis Ablauf des zwölften Monats nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraumes erklärt, kann der Vermieter keine Nachforderungen hieraus mehr geltend machen. Im Gegenzug können Mieter auch keine Teilabrechnung verlangen. Andere Regelungen gelten dann, wenn der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Abweichungen nachteiliger Natur für den Mieter sind unwirksam.
• Sofern nicht anderweitig vereinbart, sind Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Hier sollte man als Mieter also grundsätzlich eigenhändig nachmessen und notfalls eine Korrektur verlangen. Änderungen dieses Maßstabes sind einseitig durch den Vermieter möglich, gelten aber nur für kommende Abrechnungsperioden. Sofern sie bis dato Teil der Gesamtmiete waren, muss diese parallel entsprechend herabgesetzt werden.
• Wurden Mängel seitens des Mieters festgestellt, die vom Vermieter nicht beseitigt wurden oder vom Vermieter beseitigt wurden, so kann nach § 536 BGB ein Schadenersatz verlangt beziehungsweise Ersatz der Aufwendungen gefordert werden. Als Mieter kann man, sofern dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der jeweiligen Zahlung in schriftlicher Form angezeigt wurde, die Forderung aufrechnen also respektive senken.
• Verlangt der Vermieter die Erhöhung bis zur jeweils geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete und wurde die Miete zu diesem Zeitpunkt mindestens 15 Monate nicht verändert, dann steht dies im Einklang mit dem Gesetz. Zusätzlich muss das letzte sogenannte „Mieterhöhungsverlangen“ mit Mietpreiserhöhung ein Jahr vergangen sein.

Diese Klauseln sollte man besonders beachten

• Vermieter nutzen sehr gerne Formularmietverträge, da diese ihrer Ansicht nach alles Wichtige enthalten und rechtswirksam sind. Allerdings entspricht dies nicht immer der Realität, was Mieter und Vermieter gleichermaßen nicht wissen. Ein Besichtigungsrecht ist nur dann wirksam, wenn es dafür einen konkreten Anlass gibt. Nimmt man aktuelle Rechtsprechung zu diesem Thema, so kann auch ohne Klausel ein Besichtigungsrecht im Abstand von zwei Jahren möglich sein. Wichtig ist jeweils eine ausreichende Vorankündigung, auch dürfen die berechtigten Belange und Interessen des Mieters nicht missachtet werden.
• Werden Kleinreparaturen festgehalten, so sind diese im Regelfall unwirksam, wenn keine Obergrenzen je Einzelreparatur beziehungsweise für die jährliche Gesamtbelastung vereinbart werden. Hier darf die Grenze von acht Prozent der Jahresnettokaltmiete nicht überschritten werden. Die Verpflichtung zur Beauftragung von Handwerkern oder gar zur persönlichen Reparatur ist ebenfalls unwirksam.
• Nach Auffassung des BGH sind Klauseln, die Tiere ganz verbieten oder die Zustimmung des Vermieters erforderlich machen, unwirksam. Tatsächlich können Kleintiere ohne gesonderte Zustimmung des Vermieters gehalten werden.

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