Spekulationssteuer – wie werden private Veräußerungsgeschäfte steuerlich behandelt?

Auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften für Grundstücke, Immobilie, Kryptowährungen oder Gold ist im Regelfall die Spekulationssteuer an das Finanzamt zu zahlen. Bei Ablauf der jeweiligen Spekulationsfrist bleiben die Wertgewinne hingegen steuerfrei. Wir schauen uns an, wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt und welche Ausnahmen es für die Steuerpflicht gibt.

Wann ist eine Spekulationssteuer zu zahlen?

Spekulationssteuer ist zu zahlen, wenn bei einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) innerhalb einer bestimmten Frist Gewinne erzielt werden. Ist die Spekulationsfrist hingegen ablaufen oder trifft eine der im Gesetz genannten Ausnahmen zu, sind Veräußerungsgewinne nicht zu besteuern. Auch bei einer Schenkung oder einer Vererbung durch den Erblasser ist die Spekulationsfrist zu beachten. Hierbei gilt nicht der Zeitpunkt der Schenkung oder des Erbes für die Zehnjahresfrist, sondern das Datum des ursprünglichen Kaufs. Bei Immobilien oder Grundstücken wird dazu der notarielle Kaufvertrag bei Erwerb des Schenkers bzw. Erblassers herangezogen.

Keine Spekulationssteuer ist auf Gegenstände des täglichen Gebrauchs zu zahlen, die vom Gesetzgeber ausgenommen sind. Der Verkauf von Büchern, Kinderkleidung oder anderen nicht mehr genutzten Haushaltsgegenständen ist für das Finanzamt nicht relevant. Allerdings trifft dies nur so lange zu, wie sich die Veräußerungen in einem nicht-gewerblichen Umfang bewegen. Werden auf Ebay Haushaltsgegenstände in dreistelliger Zahl verkauft, handelt es sich nicht mehr um einen privaten Handel. In diesem Fall können neben Einkommensteuer auch Forderungen für Umsatz- oder Gewerbesteuer auf Sie zukommen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird nach dem persönlichen Steuersatz für die Einkommensteuer vom Finanzamt berechnet. Für die Besteuerung sind deshalb neben den Spekulationsgewinnen weitere Einkünfte zu beachten. Der maximale Steuersatz für Einkommen beträgt 45 Prozent nach § 32a EStG, wenn Ihre zu versteuernden Einnahmen für 2022 bei einer Summe von mindestens 277.826 Euro liegen. Bei einem Immobilienverkauf ist diese Grenze schnell erreichbar und es muss ein hoher Betrag an das Finanzamt gezahlt werden. Durch das progressive Steuersystem gilt der Spitzensteuersatz allerdings nur für Einkünfte ab dieser Grenze.

Wie lange ist die Spekulationsfrist?

Bei der Spekulationsfrist unterscheidet § 23 EStG zwischen Grundstücken/Gebäuden/Außenanlagen und anderen Wirtschaftsgütern. Für Immobilien beläuft sich die Frist auf 10 Jahre, die abzuwarten ist, bevor Spekulationsgewinne steuerfrei sind. Deutlich kürzer ist die Haltefrist laut dem Gesetzgeber bei anderen Wirtschaftsgütern wie Kryptowährungen oder Gold, die bereits nach 12 Monaten steuerfrei sind.

Wann beginnt die Spekulationsfrist?

Zur Spekulationsfrist wird vom Finanzamt das Datum der Anschaffung herangezogen. Ab diesem Tag beginnt die Frist und Gewinne sind nach Ablauf von 12 Monaten bei anderen Wirtschaftsgütern bzw. 10 Jahren bei Grundstück/Immobilien steuerfrei. Bei Immobilien wird für die Berechnung der Spekulationsfrist das Datum des notariellen Kaufvertrags übernommen, während Sie bei anderen Wirtschaftsgütern Rechnungen und Belege einreichen können. Fehlende Nachweise zum Zeitpunkt des Kaufs werden vom Fiskus womöglich zu Ihrem Nachteil ausgelegt.

Ist für Grundstücke oder Immobilien Spekulationssteuer zu zahlen?

Zehnjahresfrist gilt für Immobilien

Auf Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie müssen Sie im Regelfall Spekulationssteuer zahlen, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren seit dem Kauf noch nicht abgelaufen ist. Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und sollte auf den Tag genau berücksichtigt werden. Sind die 10 Jahre abgelaufen, bleiben Gewinne aus der Veräußerung generell steuerfrei. Ob die Immobilie im vergangenen Jahrzehnt leer stand, vermietet war, anteilig genutzt oder vollständig selbst bewohnt wurde, spielt für den Gesetzgeber nach Ablauf der Zehnjahresfrist keine Rolle. Besitzen Sie ein Grundstück, Haus oder Wohnung bereits seit mehr als 10 Jahren, müssen Sie sich also um die Spekulationssteuer auch bei hohen Verkaufspreisen keine Sorgen machen.

Bei einer Trennung oder Scheidung kann durch Gütertrennung und Eigentumsübertragung die Spekulationsfrist erneut von vorne beginnen. Ziehen Sie in diesem Fall die Hilfe eines erfahrenen Steuerberaters in Betracht.

Ausnahmen für die Spekulationssteuer bei Immobilien

Veräußerungsgewinn unter 600 Euro

Nicht zu versteuern sind Gewinne aus dem Wohnungs- oder Hausverkauf, wenn Sie den Freibetrag von 600 Euro nicht erreichen. Liegen die Einkünfte aus der Veräußerung nicht mehr als 599 Euro über den gesamten Anschaffungskosten, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei. Angesichts der Preissteigerungen bei Immobilien in den letzten Jahren ist es zwar unwahrscheinlich, dass der Freibetrag nicht überschritten wird, aber unter Umständen können Sie so die Spekulationssteuer vermeiden.

Für den Freibetrag von unter 600 Euro sind Gewinne aus allen Veräußerungsgeschäften einzubeziehen. Bei der Grenze sind sowohl Spekulationsgewinne aus Immobilien als auch aus Gold oder Kryptowährungen zu beachten.

Eigennutzung seit Fertigstellung oder Anschaffung

Die einfachste Möglichkeit zur Umgehung der Spekulationssteuer bietet § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 1 EStG, wonach Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken […] genutzt wurden nicht für private Veräußerungsgeschäfte herangezogen werden. Dies bedeutet, wenn Sie direkt nach dem Kauf oder dem Bau einer Immobilie zur Eigennutzung einziehen und dort bis zum Verkauf wohnen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.

Damit wird für Privathaushalte ein einfacher Umzug oder die Realisierung von Wertsteigerungen möglich, ohne dass Gewinne gegenüber dem Finanzamt versteuert werden müssen. Allerdings muss die Immobilie für den gesamten Zeitraum zwischen Kauf/Neubau bis hin zur Veräußerung selbst bewohnt werden. Ansonsten können Sie von der Ausnahme bei der Spekulationssteuer nicht profitieren.

Eine Eigennutzung zur Umgehung der Spekulationssteuer ist bei unbebauten Grundstücken nicht möglich. In diesem Fall muss bei Überschreitung des Freibetrags die Zehnjahresfrist abgewartet werden, damit Veräußerungsgewinne steuerfrei bleiben.

Eigennutzung für drei zusammenhängende Kalenderjahre

Alternativ zur Eigennutzung seit Anschaffung/Fertigstellung bietet § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2 EStG die Ausnahme bei Wirtschaftsgütern, die […] im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Diese Option kommt in Betracht, wenn Sie eine Immobilie nach der Fertigstellung zunächst vermieten, aber später selbst in Haus oder Wohnung einziehen. Dann müssen Sie keine Spekulationssteuer auf Gewinne aus dem Immobilienverkauf zahlen, falls Haus oder Wohnung zuletzt für drei zusammenhängende Kalenderjahre zu Wohnzwecken selbst genutzt wurden. Durch die Eigennutzung profitieren Sie von der Steuerfreiheit und müssen nicht die Zehnjahresfrist abwarten.

Wurde die Immobilie teilweise zur Eigennutzung verwendet und ein Teil vermietet, muss die Spekulationssteuer nur anteilig auf den Verkaufspreis und den Wertgewinn bezahlt werden.

Beispielrechnung für die Spekulationssteuer bei Immobilien

Mit einer Beispielrechnung sehen Sie, wie sich der Wertgewinn durch einen Hausverkauf auf den Einkommensteuersatz auswirkt. Nehmen wir dafür ein Brutto-Haushaltseinkommen von 100.000 Euro für ein Ehepaar an, worauf im Normalfall ein Steuersatz von 23,63 Prozent bzw. 23.632 Euro an das Finanzamt zu zahlen ist. Durch Gewinne aus dem Immobilienverkauf steigen allerdings die Einkünfte und damit auch die Belastung gegenüber dem Fiskus.

Mit dem Verkauf eines Einfamilienhauses, das vor 8 Jahren erworben und zuletzt vermietet wurde, erzielt das Ehepaar einen Verkaufserlös von 500.000 Euro, wovon der ursprüngliche Kaufpreis von 375.000 Euro sowie Kaufneben- und Verkaufskosten in Höhe von 25.000 Euro abzuziehen sind. Bei den Veräußerungskosten dürfen unter anderem die Grunderwerbsteuer oder Maklerkosten abgesetzt werden. Für Anschaffungskosten von insgesamt 400.000 Euro ergibt sich ein Spekulationsgewinn von 100.000 Euro für das Ehepaar und die Einkünfte zur Berechnung der Einkommensteuer erhöhen sich auf 200.000 Euro.

Für das zu versteuernde Gesamteinkommen von 200.000 Euro müssen Steuern in Höhe von 68.918,93 Euro gezahlt werden und die Durchschnittsbelastung erhöht sich auf 34,46 Prozent. Durch das hohe Einkommen des Ehepaars wird bereits der gesamte Gewinn aus dem Veräußerungserlös der Immobilie mit 42 Prozent versteuert, aber durch das progressive Steuersystem beläuft sich die Durchschnittsbelastung der Gesamteinkünfte nur auf knapp 35 Prozent.

Welche Spekulationssteuer fällt für andere private Veräußerungsgeschäfte an?

Nicht nur auf Immobilienverkäufe, sondern auch auf Wertgewinne aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften muss Spekulationssteuer gezahlt werden. Grundlage dafür ist § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 EStG, wonach Spekulationsgewinne für andere Wirtschaftsgüter ebenfalls steuerpflichtig sind. Zu den versteuernden Spekulationsgeschäften zählt zum Beispiel der Verkauf von Gold, Briefmarken oder Kryptowährungen, wenn damit Gewinne erzielt wurden.

Ein großer Unterschied ergibt sich allerdings bei der Spekulationsfrist im Vergleich zu Immobilien und Grundstücken, denn Veräußerungsgewinne sind bereits nach 12 Monaten steuerfrei. Neben der Spekulationsfrist von 12 Monaten können Sie auch bei Veräußerungsgeschäften von anderen Wirtschaftsgütern die Freigrenze von weniger als 600 Euro jährlich nutzen. Dafür müssen aber alle Gewinne aus Verkäufen inklusive Immobilien berücksichtigt werden.

Muss man auf Aktien Spekulationssteuer zahlen?

Auch bei Spekulationsgeschäften mit Aktien musste in der Vergangenheit Spekulationssteuer für Gewinne abgeführt werden. Dies wurde jedoch vom Gesetzgeber 2009 geändert und seitdem ist nur die Abgeltungssteuer von 25 Prozent für Verkaufsgewinne oder Dividenden an das Finanzamt zu beachten. Die Spekulationssteuer ist für Geschäfte am Aktienmarkt deshalb nicht mehr relevant, sondern für Aktiengeschäfte ist nur die Abgeltungssteuer gegenüber dem Fiskus fällig.

Wie kann man die Spekulationssteuer umgehen oder senken?

Ausnahmen des Gesetzgebers in Anspruch nehmen

Für Gewinne auf die Veräußerungserlöse aus Wirtschaftsgütern bzw. Haus- oder Wohnungsverkauf sind Sie steuerpflichtig, wenn die Spekulationsfrist nicht abgelaufen ist oder kein Ausnahmefall vorliegt. Treffen diese Punkte auf Ihr Veräußerungsgeschäft nicht zu, sind Spekulationsgewinne gegenüber dem Finanzamt zu versteuern. In den meisten Fällen kann durch die Vorgaben des Gesetzgebers die Spekulationssteuer jedoch leicht umgangen werden. Für Kryptowährungen oder Gold müssen Sie lediglich 12 Monate bis zum Verkauf warten und für Immobilienbesitzer gibt es gerade bei der Eigennutzung großzügige Ausnahmen. Schwierig wird es hingegen bei unbebauten Grundstücken, die nur den jährlichen Freibetrag von unter 600 Euro bieten, um steuerfrei zu bleiben.

Alle Kosten für den Kauf geltend machen

Um die Gewinne niedrig zu halten, sollten Sie darauf achten, dass für die Berechnung des Gewinns alle Anschaffungskosten berücksichtigt werden. Besonders wichtig ist dies für Grundstücke und Immobilien, bei denen neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten und die Verkaufskosten den Gewinn senken. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Vorfälligkeitsentschädigung, Notargebühren oder Maklerkosten, die Sie vom Verkaufserlös abziehen und den Veräußerungsgewinn schmälern können. Im Gegenzug müssen Abschreibungen, die Sie gegenüber dem Fiskus geltend gemacht haben, ebenfalls berücksichtigt werden.

Verluste aus Veräußerungsgeschäften verrechnen

Eine andere Möglichkeit, um die Spekulationssteuer zu umgehen, ist das Absetzen von Verlusten beim Verkauf von Kryptowährungen, Immobilien und Co. Dabei dürfen aber nur Gewinne und Verluste von privaten Veräußerungsgeschäften miteinander verrechnet werden. Ein Absetzen von Verlusten aus einem Verkauf von Kryptowährungen mit dem Einkommen aus Arbeit ist nicht möglich. Sollten die Verluste keinen Spekulationsgewinnen gegenüberstehen, ist ein Verlustvortrag für die Folgejahre bei der Steuererklärung möglich.

Wo sind Gewinne oder Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften anzugeben?

Bei der Steuererklärung sind Gewinne oder Verluste aus dem Immobilienverkauf oder der Veräußerung von Kryptowährungen in der Anlage SO für das jeweilige Kalenderjahr, in dem die Verkäufe fällig waren, anzugeben. Zusammen mit allen anderen Einkünften aus Arbeit, Landwirtschaft oder Vermietung entscheidet erst der Gesamtgewinn über den Einkommensteuersatz.

Die Angabe von Erträgen aus privaten Veräußerungsgeschäften können Sie entweder selbst im Online-Portal Elster zusammen mit Ihrer restlichen Einkommensteuererklärung durchführen oder einen Steuerberater beauftragen. Alternativ können Sie sich auch von einem Lohnsteuerhilfeverein beraten lassen, der allerdings nur bestimmten Personengruppen, unter anderem Angestellten, Beamten oder Rentnern, weiterhelfen darf. Die professionelle Hilfe bei der Steuererklärung kann sich durchaus lohnen, wenn Sie durch ein privates Veräußerungsgeschäft hohe Gewinne verzeichnen.

Zusammenfassung

Spekulationssteuer ist nach § 23 Einkommensteuergesetz auf private Veräußerungsgeschäfte mit Wirtschaftsgütern zu zahlen, wenn Wertgewinne realisiert werden. Nach Ablauf der Spekulationsfrist mit 10 Jahren für Immobilien und 12 Monaten für andere Wirtschaftsgüter sind Spekulationsgewinne steuerfrei. Ausnahmen, besonders bei der Eigennutzung durch Immobilienbesitzer, ermöglichen steuerfreie Verkäufe auch vor Ablauf der Fristen.