Auflassungsvormerkung
Angaben über die Eigentumsverhältnisse von Immobilien sind im Grundbuch festgehalten und müssen bei einem Verkauf erst angepasst werden. Mit einer Auflassungsvormerkung schützt der Käufer bereits nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags seinen Eigentumsanspruch und schränkt die Rechte des Verkäufers bei der Verfügung über das Objekt ein.
Welche Vorteile die Eintragung beim Grundbuch für Immobilienkäufer hat und was Sie dabei beachten sollten, stellen wir im Folgenden näher vor.
Was versteht man unter einer Auflassungsvormerkung?
Bei einer Auflassungsvormerkung handelt es sich um einen Eintrag im Grundbuch, der einen Eigentumsanspruch des Käufers nachweist. Damit wird die Verfügung des Verkäufers über die Immobilie bereits eingeschränkt, auch wenn der Eigentümerwechsel noch nicht abgeschlossen ist.
Beim Immobilienverkauf erhält der Käufer durch die Vormerkung eine dingliche Absicherung aus einem schuldrechtlichen Anspruch und geht sicher, dass keine fremde Belastung des Grundstücks mehr möglich ist. Anschließend wird der Kaufpreis beglichen und vom Notar wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch beantragt, der die Auflassungsvormerkung ersetzt. Die rechtlichen Grundlagen der Vormerkung sind in § 883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verzeichnet.
Eine Grundbuchsperre entsteht durch die Auflassungsvormerkung nicht, sondern es handelt sich um eine relative Verfügungsbeschränkung. Die Rechte des aktuellen Eigentümers werden lediglich eingeschränkt, aber nicht komplett ausgeschlossen.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Eine Auflassung beim Immobilienerwerb beschreibt eine dingliche Einigung, bei der sich der Verkäufer verpflichtet, das Eigentum zu übergeben und der Käufer versichert, den vereinbarten Preis zu zahlen. Grundlage dafür ist die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar.
Damit der Käufer vor der Zahlung des Kaufpreises besser abgesichert ist, wird die Vormerkung der Auflassung beim Grundbuchamt beantragt, sodass ein Verkauf oder Beleihen des Grundstücks nicht mehr möglich ist. Die Auflassung selbst, die Eigentumsübertragung, wird erst nach Erfüllung aller Pflichten der Parteien und auf Antrag des Notars im Grundbuch eingetragen.
Welche Vorteile hat die Vormerkung für Käufer einer Immobilie?
Schnelle Erfassung im Grundbuch
Die Auflassungsvormerkung dient als Vorgriff für die spätere Auflassung, der dinglichen Einigung über die Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch. Vorteil der Vormerkung ist, dass die durchschnittliche Dauer bis zur Eintragung sehr kurz ist, während für den Eigentumsübergang beim Grundbuchamt mehrere Monate vergehen können. In der Zwischenzeit bis zur Bewilligung der Auflassung ist der Käufer durch die Vormerkung bereits geschützt.
Kein Weiterverkauf oder Beleihen
Der Schutz für den Immobilienkäufer bei der Vormerkung besteht darin, dass eine Eigentumsübertragung an einen Dritten oder das Aufnehmen einer Grundschuld nicht mehr möglich ist.
Durch die Auflassungsvormerkung ist der Eigentumsanspruch im Grundbuch begründet und ein Zugriff auf Immobilie oder Grundstück für Dritte wird verhindert. Durch die Vormerkung muss der Käufer ein Grundpfandrecht nicht gelten lassen. Das Beleihen des Grundstücks mit einer Hypothek ist nicht möglich.
Schutz vor Insolvenz des Verkäufers
Eine Auflassungsvormerkung sichert den Käufer ebenfalls ab, wenn ein Insolvenzverfahren gegen den Verkäufer eröffnet wird und der Eigentümerwechsel im Grundbuch noch nicht vollzogen ist. Damit ist vorgemerkt, dass der Immobilienerwerb abgeschlossen ist und eine Zwangsvollstreckung über das Grundstück durch Gläubiger nicht infrage kommt. Auch bei einer Insolvenz des Verkäufers geht die Immobilie weiterhin an den Verkäufer über.
Besonders bei einem Vertrag mit einem Bauträger sollte eine Auflassungsvormerkung immer eingetragen werden. Ansonsten stehen Sie bei einer Insolvenz des Unternehmens hinter anderen Gläubigern.
Wann erfolgt die Auflassungsvormerkung?
Voraussetzung für die Vormerkung ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag für ein Grundstück, in dem die Konditionen für den Erwerb bereits festgelegt sind. Der Immobilienkäufer hat sich also verpflichtet, den vereinbarten Preis zu bezahlen und Eigentümer zu werden. Eine Einigung zwischen den Parteien wurde erreicht und alle Details ausgehandelt.
Nun kann durch den Notar die Beantragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt durchgeführt werden. Nach der Vormerkung erfolgt die Kaufpreiszahlung des Interessenten, die im Immobilienkaufvertrag vereinbart wurde und am Ende wird der Eigentumswechsel durch die Auflassung vollzogen.
Wo wird die Vormerkung eingetragen?
Als Sicherungsmittel wird die Auflassungsvormerkung mittels eines Grundbucheintrags festgelegt. Dadurch ist im Grundbuch vorgemerkt, dass Immobilie oder Grundstück später auf den Käufer übergehen sollen. Die Eintragung wird in Abteilung II des Grundbuchs, das sich auf Lasten und Beschränkungen konzentriert, verzeichnet.
Muss ich für die Auflassungsvormerkung zum Notar?
Die Auflassungsvormerkung wird nach § 13 Grundbuchordnung (GBO) nur durch Antrag durchgeführt. Die Beantragung erfolgt in der Regel durch den Notar, nachdem eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer erzielt wurde. Voraussetzung ist, dass ein Kaufvertrag für die Immobilie von beiden Parteien unterzeichnet wurde. Ein Notar ist für den Eigentumserwerb unerlässlich, denn der Übergang des Eigentums im Grundbuch kann nicht ohne notarielle Beurkundung erfolgen.
Was passiert nach der Auflassungsvormerkung?
Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch werden über den Notar die Pflichten des Kaufvertrags für die Immobilie durchgeführt. Dabei kommt zum Begleichen des Kaufpreises und einem Antrag des Notars auf den Übergang des Eigentums im Grundbuch. Die Reservierung des Eigentums am Grundstück durch die Vormerkung wird gelöscht, sobald die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch vollzogen ist.
Was kostet eine Auflassungsvormerkung?
Die Kosten für eine Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Wert der gekauften Immobilie und der Gebührentabelle für Notare. Dafür wird ein Gebührensatz von 0,5 angenommen, der 50 % der Kosten für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch entspricht. Tragen muss die Kosten der Käufer und für die Auflassungsvormerkung in vollem Umfang aufkommen.
Falls Sie die Immobilie später mit Gewinn verkaufen und Spekulationssteuern anfallen, können Sie die Kosten für die Auflassungsvormerkung als Teil der Anschaffungsnebenkosten in der Steuererklärung angeben. Dadurch senken Sie den zu versteuernden Gewinn und müssen weniger Steuern zahlen.
Zusammenfassung
Mit einer Auflassungsvormerkung nach § 883 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wird im Grundbuch ein Eigentumsanspruch des Käufers einer Immobilie vor dem Abschluss der Eigentümerübertragung begründet. Dadurch darf der Verkäufer das Objekt nicht erneut verkaufen oder mit einer Hypothek beleihen. Mit Abschluss der Eigentumsumschreibung wird die Vormerkung aus dem Grundbuch gelöscht.