Die 20 häufigsten Baumängel & Fragen und Antworten dazu

„Schaffe, schaffe, Häusle baue!“ Viele Menschen erfüllen sich den Traum vom eigenen Haus und etliche von ihnen lassen sich ihr Haus neu bauen. Das Wunschhaus nach eigenen Vorstellungen, so geplant und gebaut, wie sie es sich wünschen. Alles wird berücksichtig und umgesetzt, eben das wahre Traumhaus. Jede Einzelheit wird vom Architekten übernommen und in die Baupläne eingearbeitet. Alle am Haus tätigen Handwerker übernehmen diese Aufgaben und setzen Ihre Wünsche und Vorstellungen 1 zu 1 in die Tat um, Ihr Traumhaus nimmt reale Gestalt an.

Inhaltsverzeichnis aufklappen

Am Tag der Bauabnahme, also der Abnahme des Hausbaus, betreten Sie ihr Traumhaus und alles ist genauso geworden, wie Sie es sich vorgestellt und geplant hatten. Jedes Gewerk und jeder Auftragnehmer hat pünktlich und zur vollen Zufriedenheit seine Arbeit abgeliefert und das Haus steht in voller Pracht fertig vor Ihnen. Sie können mit Ihrer Familie einziehen und ein glückliches und zufriedenes Leben führen.

So könnte ein Hausbau in einer perfekten Welt ablaufen, aber wir leben nicht in einer perfekten Welt und die Realität sieht meist ganz anders aus! Häufig kommt es zu Problemen und zu Baumängeln. Selbst wenn Sie Ihr Haus von einer renommierten Hausbaufirma bauen lassen und Sie zusätzlich noch einen erfahrenen Bauleiter engagieren, der die einzelnen Bauphasen überwacht, sind Sie vor bösen Überraschungen nicht gefeit.

Verzögerungen beim Hausbau

Bestenfalls kommt es „nur“ zu Verzögerungen und Planänderungen, weil Teile nicht rechtzeitig oder gar nicht geliefert werden können, weil einzelne Handwerker die geplanten Fristen nicht einhalten können, und somit andere Handwerker mit ihrer Arbeit und dem Baubeginn noch nicht beginnen können und so weiter. Solche Planänderungen sind ärgerlich, doch häufig kommt es noch viel schlimmer.

Wenn einzelne Gewerke ihre Arbeit falsch erledigen und Fehler machen, diese dann jedoch meist vertuschen und überdecken. Dann kann es zu schwerwiegenden Baumängeln kommen, die Sie rechtzeitig entdecken und eine Nacharbeit durchsetzen müssen.

Meist weiß der unerfahrene Bauherr und Auftraggeber gar nicht, wo und wie er nach Mängeln und Baufehlern suchen muss, welche Fehler einen echten Mangel ausmachen oder was noch im Bereich der Toleranz liegt. Wie Sie Baumängel anzeigen müssen und wie Sie die Beseitigung der Mängel zu fordern haben.

Ein Hausbau ist keineswegs eine einfache und immer angenehme Angelegenheit, hier gibt es viele Fallstricke und Sie als Bauherr können viele Fehler machen. Ein Sprichwort besagt: „Ab dem dritten Hausbau wird es einfacher!“. Da jedoch der normale Bauherr sich nur einmal im Leben ein neues Haus bauen lässt, können Sie nicht aus eigenen Erfahrungen schöpfen, sondern Sie müssen sich so viele Informationen wie möglich besorgen und sich gut auf das Projekt Hausbau vorbereiten.

Was ist eigentlich ein Baumangel?

Wann spricht man von einem Baumangel und was genau ist ein Baumangel? Um diese Frage zu klären, werfen wir einmal einen Blick in das Gesetzbuch, dort steht in § 13 B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen:

Zitat: „§ 13 VOB/B – Mängelansprüche (1)

(1) 1. Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln zu verschaffen. 2. Die Leistung ist zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und den anerkannten Regeln der Technik entspricht. 3. Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, so ist die Leistung zur Zeit der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Auftraggeber nach der Art der Leistung erwarten kann.

(2) 1. Bei Leistungen nach Probe gelten die Eigenschaften der Probe als vereinbarte Beschaffenheit, soweit nicht Abweichungen nach der Verkehrssitte als bedeutungslos anzusehen sind. 2. Dies gilt auch für Proben, die erst nach Vertragsabschluss als solche anerkannt sind.

(3) Ist ein Mangel zurückzuführen auf die Leistungsbeschreibung oder auf Anordnungen des Auftraggebers, auf die von diesem gelieferten oder vorgeschriebenen Stoffe oder Bauteile oder die Beschaffenheit der Vorleistung eines anderen Unternehmers, haftet der Auftragnehmer, es sei denn, er hat die ihm nach § 4 Absatz 3 obliegende Mitteilung gemacht… „

Je genauer Sie als Bauherr, die einzelnen Aufgaben und Arbeiten der einzelnen Gewerke in den Verträgen, dem Bauvertrag, festhalten, desto einfacher können Sie hinterher die Einhaltung dieser vertraglich vereinbarten Leistungserbringung auch einfordern und Mängel benennen, deren Beseitigung Sie verlangen können.

Wenn Sie in dieser Leistungsbeschreibung einen Fehler machen und der Baumangel dann auf diesen Fehler zurückzuführen ist, dann können Sie den Handwerker nicht dafür verantwortlich machen. Dann tragen Sie selbst die Verantwortung und haben keine Gewährleistungsansprüche gegen den Auftragnehmer!

Die wichtigsten Fragen und Antworten zu Baumängeln

Was ist ein Baumangel?

Ein Baumangel liegt vor, wenn die Ausführung der Arbeit nicht den Vorgaben aus dem Auftrag/Vertrag entspricht. Oder wenn die Arbeit nicht so ausgeführt wurde, wie es üblich ist und zu erwarten wäre. Die genaue Definition finden Sie oben in dem Zitat des Gesetzestextes und weiter haben wir die 20 häufigsten Baumängel aufgeführt und beschrieben, wie Sie diese erkennen können.

Wie sind Baumängel zu rügen/anzuzeigen?

Baumängel sind möglichst schnell nach der Erkenntnis gegenüber dem Handwerker anzuzeigen und eine Nacharbeit/Beseitigung zu verlangen. Die Mängelanzeige sollte schriftlich ausgeführt werden.

Was ist zu tun, wenn der Handwerker die Mängelanzeige nicht anerkennt?

In diesem Fall kann das Einschalten eines Gutachters helfen, der die Baumängel in einem Gutachten bestätigt.

Gibt es Fristen und eine Verjährung bei der Anzeige von Baumängeln?

Ja, die gibt es. Nach dem Baurecht gilt grundsätzlich eine Verjährungsfrist von 5 Jahren, ab der Bauabnahme. Diese Frist kann gehemmt werden oder neu beginnen, wenn zum Beispiel Gerichtsentscheidungen ausstehen oder Mahnbescheide zugestellt werden müssen.

Sie als Bauherr und Auftraggeber sollten die Auftragnehmer und Baufirmen niemals im Vorhinein per Vorkasse voll bezahlen. Vereinbaren Sie immer Teilzahlungen in Abhängigkeit von Baufortschritt und behalten Sie einen Teil des Geldes als Sicherheitseinbehalt zurück.

Die 20 häufigsten Baumängel

Die Bauforschung beschäftigt sich mit vielen Fehlern, Mängeln und Pfusch, die auf Ihrer Baustelle entstehen können. Die 20 am häufigsten auftretenden schweren Baumängel haben wir hier aufgeführt, diese Gewerke und Arbeiten sollten Sie sich ganz genau ansehen. Und das nicht erst nach dem Ende der Bauarbeiten, zur Bauabnahme. Nein, Sie sollten regelmäßig alle einzelnen Arbeiten aller Firmen in Augenschein nehmen und Fehler und Mängel bereits sehr früh benennen und deren Beseitigung verlangen. Eine gute Planung und regelmäßige Überwachung Ihres Bauvorhabens ist zwingend notwendig.

1. Das Dach

Ein besonders sensibler Teil des Bauwerks, bei dem es sehr häufig zu Mängeln kommt. Häufigste Mängel am Dach sind auf Feuchtigkeit und damit verbundener Schimmelbildung zurückzuführen. Fehler bei der Dämmung des Dachs und die Verwendung von feuchtem Holz können ebenfalls zu Schimmelbildung führen. Fehler bei der Holzwahl, der Beschaffenheit der Bauteile oder der Verschraubung können auch die Tragfähigkeit des gesamten Daches beeinträchtigen.

2. Decken und Fußböden

Häufige Fehler im Bereich der Decken und Fußböden sind falscher Putz, falsche Beläge oder falsche Anstriche. So kann bei fehlerhaftem Putz oder eine falsche Grundierung dazu führen, dass der Putz von der Decke bröselt. Ein Klassiker ist auch das Verlegen eines normalen Parkettbodens über einer Fußbodenheizung, durch aufsteigende Wärme können so Risse und Fugenausdehnungen im Parkett entstehen.

3. Der Estrich

Bei der Verlegung von Estrich kommt es auch immer wieder zu gravierenden Fehlern. So wird der Estrich häufig nicht in der richtigen Stärke verlegt, es werden nicht immer alle Unebenheiten im flüssigen Estrich beseitigt oder es werden keine oder zu wenige Dehnungsfugen eingearbeitet, wodurch Risse und Aufplatzungen entstehen können. Eine zu dünne Estrich Schicht kann ebenfalls aufplatzen oder brechen. Auch die richtige Zeit zum Austrocknen muss bei der Estrichlegung beachtet werden. In dieser Bauphase sollten Sie täglich die Baustelle kontrollieren.

4. Die Wände, innen und außen

Häufig auftretende Mängel an den Wänden und dem Mauerwerk sind Risse, die meistens durch eine falsche Wahl der Baumaterialien verursacht werden. Wenn zum Beispiel der Putz nicht zu den verbauten Steinen passt oder wenn die bei der Wärmedämmung verwendeten Verbundsysteme auf nicht kompatible Untergründe aufgebracht wurden.

Es können Risse entstehen, durch die Wasser eindringen kann, der Putz kann von der Wand abblättern und die Wärmedämmung kann fehlschlagen, weil die Wärmedämmsysteme sich von den Wänden lösen. Einige diese Fehler sind leider nicht immer auf den ersten Blick zu sehen, die Auswirkungen werden erst später erkennbar.

5. Die Haustechnik

In die Hausneubauten wird immer mehr Technik eingebaut, von noch gängigen elektrischen Jalousien und Markisen, über Trinkwasseraufbereitungsanlagen, elektrische Türschlösser, Alarmanlagen bis zur Fotovoltaikanlage auf dem Dach. Und jede Installation birgt die Gefahr von Fehlern und mangelhaftem Einbau. Dies reicht von falschem Einbau oder Aufbau, über fehlerhafter Isolation bis zum falschen Anschuss.

Dies kann zu Fehlfunktionen, Defekten an den Geräten oder lebensgefährlichen Stromschlägen führen. Dies ist nicht nur ärgerlich, sondern kann auch sehr teuer und gefährlich werden.

6. Die Lüftungsanlage

Die heutzutage gesetzlich vorgeschriebene energetische Dämmung der Neubauten ist so stark, dass eine Lüftungsanlage im Haus eingebaut werden muss, um eine Luftzirkulation zu ermöglichen und somit Staunässe und Schimmelbildung zu vermeiden. Diese Lüftungsanlagen müssen richtig und absolut dicht eingebaut werden, damit keine Feuchtigkeit eintreten kann und die Luftzirkulation gewährleistet ist.

7. Die Heizungsanlage

Moderne Heizungsanlagen sind heute computergesteuert und sehr leistungsfähig, so kann mit geringem Energieaufwand eine hohe Heizleistung ermöglicht werden. Aber diese Anlagen sind auch sehr komplex und müssen ganz genau eingestellt und programmiert werden, was von Laien nicht mehr selbst gemacht werden kann. Eine fehlerhafte Programmierung und Einstellung kann zu unnötig hohem Energieverbrauch oder gar zum Ausfall der Heizungsanlage führen.

Besonders aufwendig und kompliziert ist die Kombination von Wärmepumpe, Fotovoltaik und Fußbodenheizung. Nicht jeder Heizungsbauer oder Elektriker ist in der Lage, eine solche Anlage zu planen, einzubauen und richtig in Betrieb zu nehmen. Achten Sie da bereits bei der Auftragsvergabe auf die nachgewiesene Expertise der Firmen.

8. Fenster und Türen

Fenster und Türen einbauen ist doch kinderleicht, das kann jeder, könnte man meinen. Doch das ist nicht der Fall, Fenster und Türen sind nicht nur Löcher in den Wänden, in denen die Fensterelemente und Türzargen eingebaut werden. Gerade die Türen und Fenster in den Außenwänden müssen exakt und passgenau eingebaut werden, sonst kann es zu Undichtigkeiten kommen, über die Feuchtigkeit eintreten und Wärme austreten kann.

Und nicht passgenau oder unordentlich eingebaute Fenster- und Türrahmen können die Funktion beeinträchtigen, Fenster und Türen könnten eventuell nicht richtig schließen. Die Dichtigkeit von Fenster und Türen kann mit einer Wärmebildkamera überprüft werden.

9. Der Keller, die Bodenplatte und das Fundament

Mit dem richtigen Bau von Keller oder der Bodenplatte, steht und fällt der gesamte Hausbau. Fehler in der Abdichtung oder dem Aufbau der Keller-Wanne oder der Bodenplatte können später nur sehr aufwendig und unter Einsatz von viel Geld wieder behoben werden. Wenn der Keller oder die Bodenplatte nicht ordentlich abgedichtet sind, dann tritt Feuchtigkeit in die Wände und ins gesamte Haus ein. Die Folge sind Schimmelbildung und Feuchtigkeitsschäden.

Und wenn gar das Fundament nachgibt, dann können Risse und Brüche im Boden, den Wänden und der Bodenplatte auftreten. Dies führt zu eindringender Feuchtigkeit und kann im schlimmsten Fall die Stabilität des gesamten Hauses gefährden. Ein gut gearbeitetes Fundament und sauber abgedichtete Keller und Bodenplatten mit Schutzbund sind elementar wichtig, auch bei diesen Arbeiten sollten Sie genau hinsehen und alles gut überprüfen.

10. Die Fassade

Bei weitem nicht nur eine Frage der Optik und der äußeren Erscheinung, die Fassade ist häufig auch wichtiger Bestandteil der energetischen Dämmung des Hauses. Fehler in der Verarbeitung und beim Bau der Fassade können die gesamte Dämmung beeinträchtigen, Feuchtigkeit eintreten lassen, es kann zu unschönen Verfärbungen oder Rissbildung kommen, zum Beispiel wenn falsche Materialien in Kombination verwendet wurden oder fehlerhaft gearbeitet wurde.

Auch hier treten etliche Baumängel erst mit der Zeit zutage. Daher die Arbeiten sorgfältig überwachen und auch die verwendeten Materialien auf Kompatibilität hin prüfen. Informationen darüber finden Sie im Internet oder Sie fragen im Baufachhandel nach.

11. Die Garage

Die Garage, besonders wenn sich diese im Haus oder direkt am Haus angebaut befindet, kann nahezu die gleichen Baumängel wie das eigentliche Haus aufweisen. Angefangen von mangelhaftem Fundament oder Bodenplatte, über Probleme mit dem Estrich, den Wänden, der Isolation, dem Dach, den Türen und dem Garagentor bis zur Fassade. Darüber hinaus gibt es oft Probleme, mit zu steilen Auffahrten oder schlecht verlegtem Pflaster.

12. Baumängel am Innenausbau

Auch der Innenausbau des Hauses gibt leider oft genug Anlass zur Bemängelung. Dies können schief oder schlecht verlegte Fußbodenbeläge, Parkett, Bodenfliesen, Wandkacheln oder Tapeten sein. Oder ein Wandanstrich in der falschen Farbe oder mit Flecken und Streifen oder Tapeten, die sich nach kurzer Zeit wieder von den Wänden lösen.

13. Mängel bei der Wärme- und Schalldämmung

Es ist nicht nur peinlich oder störend, wenn durch falsche Installation unerwünschte Schallbrücken im Haus entstehen und Sie zum Beispiel in der Wohnstube jedes kleinste Geräusch aus dem Klo hören. Baumängel in der Schallisolierung können das gesamte Wohnklima im neuen Haus zerstören.

Und Probleme bei der Wärmedämmung sind nicht nur unnötig teuer, durch erhöhten Energieverbrauch. So können auch erhebliche Folgeschäden verursacht werden, wenn durch mangelnde Luftzirkulation und Undichtigkeiten Feuchtigkeit ins Mauerwerk eindringen kann. Die Folge ist Schimmelbildung.

14. Sanitäranlagen sind hygienisch bedenklich

Eine der größten gesundheitlichen Gefahren bei der Installation von Sanitäranlagen ist die Entstehung von Legionellen. Diese können entstehen und sich vermehren, wenn Trinkwasser in Leitungen längere Zeit steht. Solche sogenannten Stagnationsleitungen können zum Beispiel entstehen, wenn Leitungen im Garten über den gesamten Winter nicht genutzt werden. Erfolgt dann ein Rücklauf des stehenden Wassers in die „normale“ Wasserleitung, kann das Trinkwasser mit Legionellen verunreinigt werden.

Entleerungsventile an der tiefsten Stelle der betroffenen Leitung schaffen hier leichte Abhilfe. Im Winter immer das Wasser aus der ungenutzten Leitung ablassen und bei Wiederaktivierung reichlich Wasser durch die Leitung laufen lassen und diese somit spülen. Ordentlich arbeitende Installateure denken an so etwas, aber sicherheitshalber sollten Sie dies überprüfen. Solche Absperrhähne und Entleerungsventile lassen wich zwar auch hinterher noch einbauen, aber besser und preiswerter ist es, wenn alles gleich mit eingebaut wird.

15. Treppen

Eine falsch geplante oder unsachgemäß eingebaute Treppe kann durch störende knarrende Geräusche auffallen, was bei einem Neubau sehr ärgerlich ist. Gefährlich wird es, wenn die Statik der Treppe nicht passt und diese bei Belastung einstürzen kann. Dies könnte sogar lebensgefährlich werden. Daher die Treppe lieber vom Fachbetrieb planen und einbauen lassen, und auch diese Arbeiten kontrollieren.

16. Schadstoffe verbaut

Das Austreten von giftigen Schadstoffen bei einem Hausneubau ist heute sehr selten, da es kaum noch Baustoffe gibt, die giftige Schadstoffe enthalten. Zumindest wenn die beteiligten Firmen ihre Baustoffe und Materialien aus deutscher oder europäischer Produktion verwenden. Sollten jedoch Elemente und Baustoffe aus fernen „Billigländern“ Verwendung finden, dann ist Vorsicht angesagt.

Daher immer auch auf die verwendeten Produkte achten und diese kontrollieren. Wenn erst einmal Ihr Haus durch Giftstoffe kontaminiert wurde, ist eine Beseitigung dieses Baumangels sehr schwer, manchmal bleibt nur noch der Abriss und Neubau als letzte Maßnahme übrig.

17. Probleme mit der Dampfsperre/Dampfbremse

Die sogenannte Dampfsperre oder Dampfbremse ist eine stabile Kunststofffolie, die den Innenraum luftdicht gegen die Dämmung abschirmt. Wenn diese nicht fachgerecht angebracht ist, kann die feuchte und warme Raumluft in die Dämmung eindringen, wodurch es zu Schimmelbildung kommen kann. Diese Dampfsperre wird immer geklebt, nie mit Nägeln oder Klammern zusammengehalten.

18. Schimmelbefall auf dem Spitzboden

In früheren Zeiten dauerte ein Hausbau viele Monate und häufig blieb der Rohbau über den Winter ohne Fenster stehen, so konnte das Haus im Winter austrocknen und der größte Teil der Feuchtigkeit wurde entzogen. Heute werden sofort nach Fertigstellung des Rohbaus feste Fenster und Türen eingebaut und die in dem Estrich, Beton, Mörtel und Holz enthaltene Feuchtigkeit kann das Haus nicht verlassen. Oft staut sich diese Feuchtigkeit im Spitzboden und führt dort wieder zu Schimmelbildung. Dies kann nur durch regelmäßiges und ausgiebiges Lüften behoben werden.

19. Baumängel an Außenanlagen

Baumängel können sich nicht nur am Haus direkt zeigen, einige Mängel können auch den Garten und das Grundstück beeinträchtigen. Wie zum Beispiel, wenn eine mangelhafte Regenwasserableitung zu Überschwemmungen oder Unterspülungen vom Garten oder Terrassenflächen führt.

20. Das Schwimmbad im Haus

Zugegeben, dieser Baumangel tritt nur recht selten auf, weil nur sehr wenige Häuser über ein Schwimmbad verfügen. Aber gerade da liegt die Krux, denn die mangelnde Erfahrung mit Schwimmbädern bedingt dann doch leicht auftretende Mängel. Defekte oder undichte Schwimmbecken oder Probleme mit der Wasseraufbereitung können zu schwerwiegenden Problemen und Schäden am Haus führen. Schwimmbäder im Haus benötigen besonders gute Be- und Entlüftungssysteme und Baumaterialien, die mit der hohen Feuchtigkeit zurechtkommen.

Kurzanleitung

Wenn Sie die nachfolgenden Schritte und Empfehlungen einhalten und umsetzen, dann haben Sie gute Chancen, Ihren Traum vom eigenen neuen Haus, ohne viel Ärger in die Realität umzusetzen:

Genaue Planung des Hausbaus und genaue Beschreibung/Verträge für die Arbeit der einzelnen Handwerker.
Gute Auswahl der Handwerker, vergewissern Sie sich von der Kompetenz, hohlen Sie Erkundigungen und Referenzen ein.
Beauftragen Sie einen erfahrenen und unabhängigen Bauleiter, der alle Bautätigkeiten immer kontrolliert.
Kontrollieren Sie selbst ständig die Arbeiten am Haus und achten auf mögliche Baumängel, dazu ist die oben aufgeführte Auflistung hilfreich.
Bezahlen Sie nie die vollen Kosten der einzelnen Handwerker per Vorkasse, vereinbaren Sie Teilzahlungen gegen Fertigstellung von Arbeitsschritten und behalten Sie einen Teil des Geldes als Sicherheitseinbehalt.

Zusammenfassung

Wie sie an der Liste der 20 häufigsten Baumängel ersehen können, ist eines der größten Probleme die Schimmelbildung durch Feuchtigkeitseintritt, mangelnde Entlüftung oder schlechter Isolierung. Schimmel ist ärgerlich, gefährlich, schädlich für die Bausubstanz und auch gesundheitsschädlich. Wenn alle Arbeiten ordentlich und gewissenhaft umgesetzt werden, dann sollte es keine Probleme geben. Aber leider machen Menschen Fehler und diese können problematische Auswirkungen und Folgen haben. Ein schnelles Erkennen von Baumängeln und Baupfusch sowie dessen Anzeige bei dem ausführenden Unternehmen kann zu einer schnellen Mängelbeseitigung führen. Dies kann viel Zeit, Ärger und Kosten ersparen. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.