Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung

Das Thema um den mangelnden Wohnraum in den Städten ist nicht neu. Gerade aufgrund dieses Problems kann bei Vermietern der Bedarf an einer eigenen Nutzung vermieteter Wohnungen entstehen. Insbesondere für zuverlässige Mieter scheint eine Eigenbedarfskündigung im ersten Moment als unfair. Damit die Eigenbedarfskündigung auch rechtskräftig ist, muss auf Einiges geachtet werden.

Die Rechtslage und Formalitäten, die eingehalten werden müssen, sind nicht unbedingt allen Betroffenen bekannt.

Im Folgenden sehen Sie eine Übersicht mit einer Aufklärung über das Thema Eigenbedarf, einer Checkliste, ob ihre Eigenbedarfskündigung rechtens ist und einige Tipps für Mieter sowie Vermieter, um einen Rechtsstreit zu umgehen.

Was ist Eigenbedarf?

Einer der häufigsten Kündigungsgründe des Mietverhältnisses ist die Kündigung wegen Eigenbedarf.

Eigenbedarf bedeutet, der Vermieter stellt in einem Kündigungsschreiben den Anspruch, Ihre ganze Mietswohnung für den eigenen Bedarf zu benötigen. Das kann für sich selbst oder für eine Bedarfsperson zum Beispiel für einen Angehörigen der Fall sein. Auch Haushaltsangehörige wie das zum Hausstand gehörende Pflegepersonal können in dieser Regelung der Eigenbedarfskündigung mit inbegriffen sein.

Es handelt sich bei einer Eigenbedarfskündigung um eine berechtigte Begründung einer Beendigung des Mietvertrages.

Eigenbedarfskündigung bei einem Mietverhältnis

Insbesondere für Mieter, die ihre Miete fristgerecht bezahlen und nicht störend auffallen, ist eine Kündigung erst einmal fragwürdig. Damit ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen kann, müssen einige Formalien geklärt werden. Klare Grenzen für die Kündigung auf Eigenbedarf werden im Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB, im §573 gesetzt.

Was ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten?

Wegen Eigenbedarf darf gekündigt werden, wenn ein Vermieter die Wohnung für sich oder bestimmte Familienangehörige benötigt.

Das können betroffene Familienmitglied sein:

  • Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern
  • Geschwister
  • Stiefkinder

Andere nahestehende Personen wie beispielsweise die Lebensgefährtin oder Patenkinder, die in keiner familiären Beziehung zum Vermieter stehen, werden in Einzelfällen vor einem Gericht behandelt.

Das können nachvollziehbare Gründe sein:

  • Arbeitsplatzwechsel
  • Trennung vom Ehepartner beziehungsweise Lebensgefährten
  • Pflege eines Familienmitglieds

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Eigennutzung auch zeitnah angestrebt wird und eine konkrete Absicht eines Umzuges im Raum steht. Auch ein offener Termin in der Zukunft ist als Kündigungsgrund unwirksam. Eine sogenannte ,,Vorratskündigung“ ist nicht gestattet.

Der Bundesgerichtshof, abgekürzt BGH, hat strengere Maßstäbe bestimmt, wenn Vermieter die Wohnung als Büro nutzen wollen. Es muss vorgelegt werden, welche Nachteile entstehen würden, wenn die Wohnung nicht genutzt kann.

Wann ist eine Kündigung rechtswidrig?

Folgende Checkliste kann dabei helfen, zu entscheiden, ob es sich um eine ordentliche und rechtskräftige oder unwirksame Kündigung handelt:

    • Ist der Vermieter ist eine juristische Person, Aktiengesellschaft, Kommanditgesellschaft oder GmbH? Diesen Vermietern ist es nicht gestattet, wegen Eigenbedarf zu kündigen.
    • Um welches Familienmitglied handelt es sich? Zu den Familienangehörigen des Vermieters, die in der Regelung des Eigenbedarfs mit inbegriffen sind, zählen in der Regel keine entfernten Angehörigen wie beispielsweise der Schwager.
    • Benötigt der Vermieter die Wohnung tatsächlich? Allein der Wunsch diese Wohnung benutzen zu wollen, reicht nicht Zudem muss im Kündigungsschreiben ganz konkret und vernünftig dargelegt werden, warum der Vermieter speziell Ihre Wohnung und nicht eine Alternativwohnung braucht. Das wird im zweiten Absatz des §573 im BGB festgehalten.
    • Ist die Kündigung schriftlich per Post erfolgt? Per Mail oder Fax ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam.
    • Ist Ihre Wohnung für die Bedarfsperson angemessen? Handelt es sich um einen erhöhten Wohnbedarf, eine Zweckverfehlung oder nicht passende Eigenschaften der Wohnung für die Bedarfsperson, kann die Kündigung missbräuchlich sein.

Ausschlaggebend für die Berechtigung anderer Angehöriger ist weniger der Grad der Verwandtschaft, sondern viel mehr die jeweilige persönliche Beziehung zum Wohnungseigentümer. So kann in besonderen Fällen und unter bestimmten Umständen auch für den Schwager oder die Lebensgefährtin ein Anrecht auf Eigenbedarf bestehen.

Zudem kann eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtsmissbräuchlich sein, wenn es sich um einen temporären Grund der Eigenbedarfsnutzung handelt oder dieser schon vor Einzug bekannt war.

Was gilt es für Fristen einzuhalten?

Damit die Eigenbedarfskündigung rechtens ist, muss die Kündigungsfrist eingehalten werden. Diese richtet sich je nach Mietdauer:

MietdauerKündigungsfrist
Weniger als 5 Jahre3 Monate
Zwischen 5 und 8 Jahren6 Monate
Mehr als 8 Jahre9 Monate

Neben einer Kündigung kann der Vermieter auch das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf befristen. Das heißt, der Mietvertrag läuft, wie die Frist im Vertrag besagt, aus und eine Kündigung wird überflüssig.

Bei einer Eigentumswohnung gilt es eine Sperrfrist zu beachten. Das ist bei einer Umwandlung von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung der Fall. Die Kündigungssperrfrist beträgt in der Regel 3 Jahre. Solange diese andauert, kann die Wohnung vom neuen Besitzer nicht gekündigt werden und erst danach als Eigenbedarf genutzt werden. Demnach kommt eine Kündigung des Mietverhältnisses erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist infrage.

Die Dauer der Sperrfrist ist ortsabhängig. Bei der Stadt Ihres Bundeslandes oder dem Mieterverein lassen sich genauere Informationen finden.

Das sind Möglichkeiten der Mieter

Bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf des Vermieters haben Sie ein Recht auf Schadenersatz. Jedoch wird es auch bei klaren Fällen schwierig, dies vor Gericht zu beweisen.

Selbstverständlich besteht die Möglichkeit, dass das Thema einer Eigenbedarfskündigung mit dem Vermieter bei der Aufsetzung des Vertrages besprochen wird. Sie können einen derartigen Kündigungsschutz schriftlich in dem Vertrag festhalten lassen. Wenn der Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung Teil Ihres Mietvertrages ist, können Sie auf diese Weise als Mieter an Sicherheit gewinnen.

Von dem Widerspruchsrecht Gebrauch machen

Sie haben zudem die Möglichkeit, bis zu zwei Monaten vor dem Auszug Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen. Im BGB § 574 wird das Widerspruchsrecht in dessen Regelung festgelegt. Insbesondere wenn die Kündigung rechtswidrig ist, haben Mieter gute Chancen.

Das kann zum Beispiel auch vorkommen, wenn es sich um einen Härtefall handelt. Wann liegt der vor? Härtegründe sind zum Beispiel ein hohes Alter und starke Verwurzelung in der näheren Umgebung auch eine Krankheit kann einen Härtefall darstellen. Ein gewöhnliches Attest reicht vor Gericht jedoch nicht aus. Es muss von Amts wegen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, welches über die Erkrankung und alle möglichen weiteren Folgen eines Auszuges aufklärt.

Verweigern Sie den Auszug trotz Eigenbedarfskündigung, muss der Vermieter vor dem Gericht eine Räumungsklage einreichen. Die Eigenbedarfsnutzung muss dann ordentlich begründet werden und wird gründlich geprüft. Fällt das Urteil zugunsten des Vermieters aus, steht nicht nur der Umzug an, sondern auch die Kosten des Verfahrens werden Ihnen in Rechnung gestellt.

Um einen teuren und aufwendigen Rechtsstreit vor Gericht mit spezialisiertem Anwalt und dem Mieterverein zu umgehen, sollten Sie zunächst versuchen mit Ihrem Vermieter in einem Gespräch eine Einigung zu erzielen. Vorschlag: Eine Abfindung oder die Beteiligung an den Umzugskosten.

Tipps für Mieter

  1. Mietrecht: Informieren Sie sich rechtzeitig über Möglichkeiten und Mietrechte.
  2. Unterstützung: Der Mieterverein oder ein passender Anwalt werden sicher eine gute Beratung
  3. Gespräch statt Gerichtsverfahren: Suchen Sie gegebenenfalls das Gespräch mit dem Vermieter, bevor es auf einen Rechtsstreit hinauslaufen wird, den Sie am Ende womöglich noch bezahlen müssen. Ein Mietaufhebungsvertrag bietet die Option eine Abfindung zu erlangen.

Tipps für Vermieter

  1. Eine Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung eines Mietvertrages. Wenn Sie plausible Gründe für eine eigene benötigte Nutzung der Wohnung haben und diese vorgelegt werden können, sollten für keine Probleme
  2. Beachten Sie die vorausgesetzten Formalien Das betrifft zum Beispiel auch die Kündigungsfristen beziehungsweise Sperrfristen.
  3. Ist der Grund der Eigenbedarfskündigung nicht mehr aktuell bevor die Kündigungsfrist des Mieters abläuft, gilt es diesen zu informieren und womöglich die Kündigung des Mietverhältnisses aufzuheben. Andernfalls kann der Mieter Schadensersatz verlangen.

Zusammenfassung

Eine Eigenbedarfskündigung ist mit der häufigsten Kündigungen, die Mieter erhalten können. Sie ist wirksam, wenn der Eigentümer der Wohnung diese für den eigenen Gebrauch oder für nahestehende Angehörige benötigt. Weitere nicht verwandte Familienmitglieder wie die Schwiegereltern oder Lebenspartner werden in Einzelfällen vor Gericht behandelt. Es müssen festgelegte Formalien eingehalten werden, damit die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist und das Mietrecht nicht verletzt wird.

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