Erbbauzins

Die Gebühr für fremden Boden
Der Erbbauzins ist Bestandteil des Erbbaurechts und wird umgangssprachlich auch Erbpachtzins bezeichnet. Dabei handelt es sich um eine jährliche Gebühr, welche ein Erbbauberechtigter während der Laufzeit des Erbbaurechts für die Nutzung eines Grundstücks an den Grundstückseigentümer abgibt.

Er ist im Erbbaurechtsgesetz geregelt und wird in einem sogenannten Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Was das Erbbaurecht überhaupt ist und wie der Erbbauzins berechnet wird, soll im Folgenden geklärt werden.

Das Erbbaurecht und seine Besonderheiten

Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht auch Erbpacht genannt. Es ist in Deutschland einzigartig, wird in Paragraph 1 Absatz 1 des Erbbauchrechtsgesetzes festgelegt und zählt zu den sogenannten grundstücksgleichen Rechten. Dadurch kann es vererbt und veräußert werden. Einfach gesagt beinhaltet es das Recht, auf fremden Boden zu bauen. Daran beteiligt sind immer der Grundstückseigentümer sowie der Erbbauberechtigte.

In der Praxis bedeutet dies, dass der Eigentümer eines Erbbaugrundstücks einer anderen Person das Recht erteilt, das Erbpachtgrundstück zu bebauen. Dadurch belastet der Eigentümer sein Grundstück und der Erbbaurechtsnehmer schuldet ihm ein Erbbauzins als Ausgleich für die Belastung und Überlassung des Grundstücks. Dieser wird in der Regel monatlich bezahlt. In seltenen Fällen wird auch eine hohe Einmalzahlung vereinbart oder die Summe entfällt komplett.

Der Erbbauberechtigte hat somit das Nutzungsrecht und die Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, ohne das zugehörige Grundstück erwerben zu müssen. Die Laufzeit eines Erbbauvertrages beträgt dabei in der Regel 50 bis 99 Jahre. Wird die Immobilie innerhalb der Laufzeit verkauft, übernimmt der neue Käufer den Erbbauvertrag für die Restlaufzeit. Somit besteht die Möglichkeit, zu kaufen oder zu bauen, auch wenn das Geld für ein Haus inklusive Grundstück nicht ausreicht.

Zusätzlich zum geltenden Grundbuch gibt es als Substitut ein Erbbaugrundbuch. In diesem werden alle Informationen zum Erbbaurecht aufgenommen und beispielsweise Grundpfandrechte eingetragen. Um die Grunderwerbssteuer kommt man allerdings auch als Erbbauberechtigter nicht herum. Sie wird jedoch in diesem Fall anders berechnet.

Nach § 94 BGB gilt ein Bauwerk als wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes. Durch das Erbbaurecht wird allerdings die Trennung zwischen Grundstück und Immobilie wirksam und stellt somit die Ausnahme der Regelung dar.

Das wird im Erbbauvertrag geregelt

Damit in Sachen Erbbau alles seine Richtigkeit hat, werden zahlreiche vertragliche Inhalte zwischen Pächter und Grundstückseigentümer im Vorfeld geregelt und festgehalten. Darunter fällt beispielsweise:

• Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks
• Versicherung und möglicher Wiederaufbau bei Zerstörung der Immobilie
• Vereinbarungen über das Tragen von öffentlichen und privatrechtlichen Abgaben
• Erbbauzins
• Heimfallregelung
• Vorrecht des Berechtigten, das Erbbaurecht nach dessen Ablauf zu verlängern
• Höhe der Entschädigung für den Pächter, falls das Bauwerk im Falle eines Heimfalls oder bei Erlöschen des Erbbaurechts an den Eigentümer übergeht

Das ErbbauRG definiert Heimfall als eine „Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen“. Die Heimfallregelung klärt somit, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine Rückübertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer stattfindet sowie die Zahlung von Vertragsstrafen in einigen Fällen.

Erbbaurecht – Die Vor- und Nachteile

Sowohl auf Seiten des Berechtigten als auch auf Seiten des Grundstückseigentümers finden sich einige Vor- sowie Nachteile. Zusammengefasst sehen diese wie folgt aus:

Vorteile des Erbbauberechtigten

Im Gegensatz zu einem klassischen Immobilienkauf werden die Häuser im Rahmen der Erbpacht zu günstigen Konditionen vergeben. Somit kann man als Käufer kostengünstig zum Immobilieneigentümer werden. Kirchen, Kommunen oder Stiftungen fördern damit beispielsweise junge Familien. Eine Erstvergabe von Erbbaurechten ist jedoch sehr selten. In der Regel wird die Immobilie vom aktuellen Erbbaurechtsnehmer übernommen.

Nachteile des Erbbauchberechtigten

• Oftmals zeitlich begrenztes Erbbaurecht.
• Erbbauzins ist neben der Darlehensrate eine zusätzliche finanzielle Belastung und kann unter gewissen Voraussetzungen alle drei Jahre erhöht werden.
• Bauliche Veränderungen, die eine Baugenehmigung erfordern, bedürfen auch einer Zustimmung des Grundstückseigentümers.
• Komplexe Thematik von Erbpacht kann Kaufinteressenten abschrecken, zusätzlich hat Grundstückseigentümer beim Verkauf ein Mitspracherecht.
• Tilgung des Darlehens muss häufig schon Jahre vor dem Ablauf des Erbpachtvertrages abgeschlossen sein.
• Höhe der Grundschulden, mit welcher die Erbpachtimmobilie belastet werden darf, ist häufig limitiert, sodass mehr Eigenkapital erforderlich ist als bei einer Immobilie ohne Erbbaurecht.

Vorteile des Grundstückseigentümers

• Regelmäßige Einnahmen über den Erbbauzins
• Grundstück bleibt im Besitz

Nachteile des Grundstückseigentümers

Der Veräußerungserlös fällt deutlich niedriger aus als beim Immobilienverkauf mit Verkauf des Grundstücks.

Wird der Vertrag beim Notar beschlossen, sollte der Pächter auf einige Dinge achten. Dazu gehört beispielsweise die Vereinbarung einer möglichst langen Vertragslaufzeit von mindestens 75 Jahren. Außerdem das Einräumen eines Vorkaufsrechts, welches den Käufer bevorzugt, falls das Grundstück verkauft wird.

Erbbauzins – Rechtliches und Wichtiges

Die Höhe des jährlichen Erbbauzinses ist frei verhandelbar und unterliegt keinen gesetzlichen Vorschriften. Geläufig ist beispielsweise zu Beginn des Vertrages ein Prozentsatz, der den aktuellen Bodenwert bemisst. Zumeist sind es drei bis fünf Prozent des Grundstückswertes pro Jahr, der in der Regel monatlich bezahlt wird.

Dadurch sinkt der zu zahlende Kaufvertrag für den Erbbauberechtigten und in diesem Zusammenhang auch die Kosten für die Baufinanziert. Bei einem Grundstückswert von 100.000 Euro lege er also zwischen 3.000 und 5.000 jährlich. In seltenen Fällen wird statt der monatlichen Leistung eine hohe Einmalzahlung vereinbart oder aber er entfällt komplett.

In der Regel setzt sich der Wert des Erbbauzinses aus zwei Teilen zusammen:

• dem Bodenwertanteil und
• dem Gebäudewertanteil.

Vertraglich wird festgelegt, in welchen Abschnitten der Erbbauzins an die allgemeine Preisentwicklung oder Inflation angepasst wird. Dafür wird in der Regel der Verbraucherindex herangezogen, der jährlich vom Statistischen Bundesamt errechnet wird. Die Änderung ist nur alle drei Jahre möglich, in den meisten Fällen erfolgt die Anpassung alle fünf Jahre.

In den neuen Bundesländern gilt eine Ausnahme bei der Festsetzung des Erbbauzinses. Nach § 43 Abs. 2 Sachen RBerG sind die Erbbauzinssätze unter bestimmten Voraussetzungen bereits vorgegeben.

Erbbauzins – Steuerliche Aspekte

Sowohl auf Seiten von Erbbauberechtigten als auch auf Seiten des Grundstückseigentümers ergeben sich einige steuerliche Besonderheiten.

Diese sind:

• Erbbauberechtigte, welche die Immobilie auf Erbpachtgrund gebaut haben und vermieten, können die Erbbauzinsen steuerlich als Werbungskosten absetzen.
• Wird die Erbpacht in einem Komplettbetrag im Voraus bezahlt, können Zinsen ebenfalls als Werbungskosten abgesetzt werden. Der Gesamtbetrag muss jedoch anteilig auf die gesamte Laufzeit verteilt werden.
• Wird die einmalige Erbbauzahlung finanziert, lassen sich die Zinsen der Finanzierung von den Einnahmen aus Vermietung absetzen.
• Grundstückseigentümer müssen die Einnahme aus der Erbpacht entsprechend versteuern.

Erbbauzinsanpassung

Wie bereits erwähnt, kann der Grundstückseigentümer den Erbbauzins an die Preisentwicklung und Inflation anpassen, wenn sich eine entsprechende Anpassungsklausel im Erbbaurechtsvertrag befindet. Als Grundlage dient der Verbraucherpreisindex.  Außerdem müssen einige Daten vorliegen, damit der Zins erhöht werden darf.

Dazu zählt beispielsweise der Bodenwert zum Zeitpunkt der letzten sowie der gewünschten Anpassung. Nicht erlaubt ist hingegen die Erhöhung des Erbbauzinses aufgrund der Entwicklung der Bodenpreise. Wenn sich der Index seit der letzten Erhöhung stark verändert hat, ist eine Änderung des Erbbauzinses maximal alle drei Jahre möglich. Neben dem Verbraucherpreisindex können auch die folgenden Punkte bei der Erhöhung des Erbbauzinses eine Rolle spielen:

• Die Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes gemessen an einem 4-Personen-Haushalt von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen.
• Die Veränderung der Indizes der durchschnittlichen Bruttowochenverdienste der Angestellten im produzierenden Gewerbe.

Was sich durch Erbbau sparen lässt

Auf den ersten Blick scheint es so, als könne durch Erbpacht eine große Summe gespart werden, da die Grundstücksanschaffungskosten wegfallen. Ob dies jedoch in der Praxis wirklich ein so großes Sparpotential ausmacht, kann nicht so einfach überschlagen werden. Es hängt von mehreren Faktoren ab. Die wichtigsten sind der Grundstückspreis sowie der Unterschied zwischen den aktuellen Bau- und Erbpachtzinsen.

Ein Beispiel soll dies veranschaulichen. In diesem sollen zwei vergleichbare Objekte 350.000 Euro kosten. Im ersten Fall kommen die Grundstückskosten von 200.000 Euro hinzu, im zweiten Fall wird die Immobilie mit Erbbaurecht gekauft, der Erbbauzins liegt dabei bei 3 Prozent. Für die Baufinanzierung wird eine Laufzeit von 15 Jahren mit einer Tilgung in Höhe von 3 Prozent gewählt. Der Sollzins beträgt 1,5 Prozent. Eigenkapital steht in Höhe von 100.000 Euro zur Verfügung. Daraus ergeben sich die folgenden Daten:

In diesem Fall liegt die monatliche Belastung beim Objekt mit Erbpacht 250 Euro unter der Varianten, bei welcher das Grundstück mitfinanziert wird. Allerdings kann der Erbbauzins in der Praxis auch deutlich höher liegen. Steht er bei 5 Prozent, liegen die monatlichen Kosten bei 833 Euro, sodass die Gesamtbelastung in diesem Fall monatlich 1.770,50 beträgt. Des Weiteren fällt der Erbbauzins für das Grundstück weiter an, auch wenn das Haus längst abbezahlt wurde.

Zusammenfassung

Erbbauzinsen entstehen im Rahmen von Erbbau und stellt eine Gebühr dar, die in der Regel monatlich bezahlt wird und auf das Jahr gerechnet zumeist zwischen 3 und 5 Prozent des Grundstückswertes liegt. Das Erbbaurecht ist in Deutschland einmalig. Dadurch erlangt der Berechtigte das Recht, auf fremden Boden zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen.

Artikelbild: snowing / Bigstock.com