Erbpacht – Die Chancen und Risiken für Bauherren und Verpächter

Viele träumen vom Eigenheim, doch nicht bei jedem geht dieser Traum in Erfüllung. Denn Bauland ist rar und wird immer teurer. Wer sich kein Haus mit passendem Grundstück leisten, aber dennoch auf etwas Eigenes nicht verzichten möchte, für den könnte Erbpacht eine mögliche Alternative sein. Doch was genau ist unter dem Begriff zu verstehen und welche Chancen und Risiken tun sich mit der Alternative zum Grundstückskauf auf? Hier gibt es Antworten.

Was ist Erbpacht?

Das Erbbaurecht, geläufiger bekannt unter Erbpacht, ist eine Alternative zum Grundstückskauf. Der Begriff bezeichnet die Nutzung eines Grundstückes über einen festgelegten Zeitraum, der meist zwischen 50 und 99 Jahren liegt. Auf diesem gepachteten Grundstück kann der Pächter sein Eigenheim bauen. Somit gehört ihm die Immobilie, nicht aber das Land, auf dem diese steht. Das Konstrukt bietet auch einkommensschwächeren Familien die Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim zu ermöglichen. Allerdings sind mit dem Erbbaurecht nicht nur Vorteile verbunden.

Der Grundstücksbesitzer schließt mit dem Erbbaurechtsnehmer einen Erbpachtvertrag ab und räumt ihm ein Nutzungsrecht ein. Im Vertrag wird die Laufzeit der Erbpacht sowie der Erbbauzins festgelegt. Dieser wird entweder monatlich, quartalsweise oder jährlich entrichtet. Für die Höhe des Erbbauzinses, also die Pachtgebühr, gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. In der Regel liegt er allerdings zwischen vier und sechs Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Der Erbpachtzins wird als Reallast in das Erbbaurechtsgrundbuch eingetragen.

Das Erbbaurecht gibt es schon seit über 100 Jahren. Die rechtlichen Grundlagen sind im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) festgelegt.

Wer vergibt Erbbaugrundstück?

Prinzipiell kann auf jedes Grundstück ein Erbbaurecht bestellt werden. Häufig vergeben Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen Erbbaurechte, aber auch Privatpersonen können Erbbaurechtsgeber sein. Gemeinnützige Grundeigentümer vergeben teilweise Vergünstigungen, beispielsweise für besonders kinderreiche Familien. Erbbaurechte von Kommunen werden neben Wohnhäusern auch für Geschäftshäuser, Sportplätze oder Hotels vergeben. Dabei spielt es keine Rolle, ob bereits eine Immobilie auf dem Grundstück steht oder nicht. Erforderlich ist allerdings, dass ein Bauwerk errichtet wird, falls sich noch keines darauf befindet. Somit kann nach Baufertigstellung das Eigentum von Gebäude und Grundstück getrennt werden.

Das Erbbaurecht wird zum einem beim Amtsgericht im Erbbaugrundbuch sowie als zusätzliche Belastung im normalen Grundbuch eingetragen. Genau wie beim Grundstückskauf muss auch die Erbpacht notariell beurkundet werden.

Wie lange dauert das Erbbaurecht und was passiert danach?

Es gibt keine gesetzlichen Festschreibungen für die Erbpacht, in der Praxis werden die meisten Verträge zwischen 50 und 99 Jahre geschlossen. Eine möglichst lange Laufzeit ist dabei empfehlenswert, damit die Erbpacht erst nach dem Tod des Erbpachtnehmers ausläuft. Auf der anderen Seite trägt die lange Vertragslaufzeit das Risiko eines deutlich höheren Erbpachtzinses, denn dieser kann an die Inflation angepasst werden.

Die Höchstdauer beträgt 99 Jahre, danach geht die Immobilie an den Erbpachtgeber, also den Grundstückseigentümer, zurück. Ein Erbpachtnehmer erhält im Gegenzug eine Entschädigung für die Immobilie, die vertraglich im Vorfeld festgelegt wurde. Zumeist liegt diese in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswerts des Grundstücks.

Das Erbbaurecht kann verlängert werden, allerdings sollte man sich bereits frühzeitig darum kümmern. Die Verlängerung sollte in jedem Fall vor Ablauf der Erbpacht ins Grundbuch eingetragen werden. Doch Vorsicht: Einen rechtlichen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht. Ist die Gemeinde oder Kirche Erbbaurechtgeber, stehen die Chancen auf der Verlängerung in der Regel sehr gut.

Ein Erbbaurechtsvertrag kann grundsätzlich nicht vor Ablauf der Laufzeit des Pachtvertrags gekündigt werden. Allerdings hat der Eigentümer in einigen Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Der sogenannte Heimfall kann eintreten, wenn der Erbpachtnehmer gegen die vertraglichen Verpflichtungen verstößt, z. B. wenn er die Erbpacht nicht mehr bezahlt oder das Grundstück verwahrlosen lässt.

Für wen lohnt sich das Erbbaurecht?

Gerade in Phasen, in denen die Bauzinsen und Grundstückspreise hoch sind, könnte ein Erbpachtgrundstück für den ein oder andere möglicherweise eine gute Alternative zum Haus- und Grundstückkauf sein. Folgende Vorteile ergeben sich daraus:

• Es ist weniger Eigenkapital notwendig, da die Kosten für das Grundstück als Einmalzahlung entfallen
• Eine niedrigere Kreditsumme sorgt für niedrigere Zinszahlungen
• Geringere monatliche Kosten und schnellere Kredittilgung durch niedrige Kreditsumme
• Je nach Region Zugang zu Grundstücken in einer attraktiven Lage
• Je nach Verpächter erfolgt die Vergabe anhand sozialer Kriterien, bei kirchlichen Grundeigentümern ist das beispielsweise häufig der Fall

Wer sich für das Erbpachtgeschäft interessiert, kann sich Hilfe bei einem Experten holen, denn das Thema Erbpacht ist vielschichtig. Ob sich das Erbpachtgeschäft am Ende lohnt, kommt immer auf den Einzelfall an.

Gibt es Nachteile?

In erster Linie scheint Erbpacht eine günstige Alternative zum Grundstückskauf zu sein, allerdings gilt die Devise: Es ist nicht alles Gold, was glänzt. Denn das Erbbaurecht hat nicht nur Vorteile. Erbpachtnehmer sollten die Restlaufzeit des Erbpachtvertrages beispielsweise stets im Hinterkopf behalten. Ist das Ende beinahe erreicht, kann zwar eine Verlängerung beantragt werden, der Verpächter muss dieser aber nicht zustimmen. Insbesondere private Erbbaugeber haben möglicherweise ein eigenes Interesse am Grundstück und schlagen die Verlängerung daher eher aus.

Außerdem sollten Sie wissen, dass Verpächter generell ein sehr großes Mitspracherecht haben, da das Grundstück immer noch ihm gehört. Das betrifft beispielsweise die folgenden Fälle:

• Verpächter können bestimmen, ob Erbpachtnehmer ein Grundstück vermieten oder vererben dürfen.
• Erbbaurechtsgeber haben auch bei geplanten Umbaumaßnahmen oder Hypothekenbelastungen ein Mitspracherecht.
• Erbpachtgeber können den Vertrag wegen Eigenbedarfs oder bei Verwahrlosung des Grundstückes kündige Allerdings müssen sie Erbbaurechtnehmer in diesem Fall entschädigen.
• Erbbaurechtgeber können den Erbzins während der Laufzeit anhand der Wertsicherungsklausel Grundlage hierfür ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. In der Regel geschieht die Anpassung alle fünf Jahre.

Daneben gibt es noch weitere Risiken und Nachteile. Häufig ist die Baufinanzierung nämlich deutlich teurer als bei Eigenheimen mit eigenem Grundstück, da Erbpachtgrundstücke für die Banken ein höheres Risiko darstellen. Zudem kommen Erbpachtnehmer um Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und viele weitere Kosten nicht herum. Genaueres dazu im nächsten Abschnitt.

Welche Kosten fallen bei der Erbpacht an?

Neben dem Erbbauzins – der vertraglich festgelegten Zahlung an den Grundstückseigentümer – gibt es noch einige weitere Kosten, die Erbbaurechtsnehmer im Hinterkopf behalten sollten:

• Grunderwerbsteuer: Auch wer durch das Erbbaurecht nicht Eigentümer des Grundstückes ist, muss Grunderwerbsteuer bezahlen, da durch die Eintragung ins Grundbuch Nutzungsrechte am Grundstück an den Erbbauberechtigten übergehen und die Pacht dem Eigentumsrecht ähnelt.
• Grundsteuer: Wer ein Haus auf das gepachtete Grundstück baut, muss Grundsteuer bezahlen.
• Erschließungskosten bei Neubau, wenn das Grundstück an technische Netze wie Wasser- oder das Stromnetz angeschlossen wird
• Anfallende Kosten für Instandhaltungen
• Kosten für Gebäudeversicherung und weitere zur Erbpacht abgeschlossenen Versicherungen
• Mögliche weitere Kosten wie Anliegerleistungen, Gebühren, Beiträge, Verkehrssicherungspflichten etc.

Was sollten Interessenten noch beachten?

Bauherren, die auf einem gepachteten Grundstück bauen möchten, müssen sich nicht alles gefallen lassen. Gerade bei Erbpacht bei einem öffentlichen Erbpachtgeber gibt es häufig einen gewissen Spielraum:

• Kommt es zu einer Vertragsverlängerung sollten Erbpachtnehmer eine Zinsberechnung auf Basis des Altvertrages vereinbaren
• Vorkaufsrecht einräumen, falls der Erbbaurechtsgeber später verkaufen möchte, denn Erbbaurechtsnehmer haben generell keinen Anspruch auf ein Vorrecht für den Kauf des Grundstückes. Im Vertrag sollte bei eingetragenem Vorkaufsrecht dann aber festgeschrieben sein, dass für sie die gleichen Konditionen gelten sollen wie für alle anderen potentiellen Käufer
• Im Verkaufsfall sollten sich Pächter nicht auf eine Ankaufspflicht einlassen
• Bei einem Heimfall – der Rückübertragung des Erbbaurechts bei einem vorzeitigen Ende des Erbbauvertrages – gilt in der Regel eine Zwei-Drittel-Entschädigung. Sollte eine höhere Entschädigung beansprucht werden, muss diese zuvor im Vertrag so festgeschrieben worden sein.

Zusammenfassung

Mit der Erbpacht können Erbpachtnehmer sich den Traum eines Eigenheims erfüllen, ohne das zugehörige Grundstück kaufen zu müssen – somit wird der Eigentum des Grundstücks und dem darauf befindlichen Gebäude getrennt. Zwar hat das Erbbaurecht einige Vorteile, es sind allerdings auch zahlreiche Risiken und Nachteile damit verbunden. Denn ein Haus auf einem gepachteten Grundstück ist nicht krisensicher und kann im Zweifel deutlich höhere Kosten verursachen als der Kauf von Haus und Grundstück in einem.