Grundbuchauszug

Wenn man plant, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu kaufen, dann gehört es dazu, sich ausgiebig über das jeweilige Objekt zu informieren. Dazu gehört ein Blick ins Grundbuch. Schließlich möchte man unliebsame Überraschungen nach dem Kaufvertrag möglichst vermeiden. Im Grundbuchauszug sind allerdings nicht nur die Eigentumsverhältnisse festgeschrieben, sondern auch Besonderheiten wie Grunddienstbarkeiten. Doch was steht noch im Grundbuchauszug? Wer darf einen Grundbuchauszug anfordern und wer hat Einsicht?

Ob beim Kauf einer Immobilie oder bei einem anderen Sachverhalt, früher oder später kommt man um einen Grundbuchauszug nicht mehr herum.

Was beinhaltet ein Grundbuchauszug?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Grundstücksverzeichnis. Dieses wird vom Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichtes, in dem sich das Grundstück befindet, geführt. Ein Grundbuch besteht aus mehreren Abschnitten. Während auf der Aufschrift das zuständige Amtsgericht, der Band und das Blatt des Grundbuchs vermerkt sind, findet man im Bestandsverzeichnis Angaben zur Lage und Größe der Immobilie. Doch auch Wohnungseigentum, das Erbbaurecht oder Wegerechte wurden hier festgehalten. In Abteilung I findet man die Eigentumsverhältnisse und in Abteilung II die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks.

In Abteilung III werden alle Grundpfandrechte eingetragen. Im Grundbuch bekommt jedes Grundstück einen eigenen Grundbucheintrag mit entsprechender Blattnummer. Dabei werden die einzelnen Blätter des Grundbuchs nach einem Grundbuchbezirk in Bändern gebündelt. Diese Bänder bilden das Grundbuch. Auf einem Grundbuchblatt werden die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken und Immobilien sowie die darauf liegenden Belastungen festgehalten.

Gleichzeitig können mit dem Eigentum verbundene Rechte auf dem Auszug vermerkt sein. Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Ein Grundbuchauszug liefert dementsprechend Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Nießbrauch, Hypotheken, Grundschulden oder Grundpfandrechte. Auch erfährt man bei Grundbucheinsicht, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Aus diesem Grund ist es enorm wichtig, sich bei einem Immobilienverkauf gründlich über das angebotene Objekt zu informieren.

Doch auch Banken fordern einen Grundbuchauszug an, wenn man die Finanzierung eines Grundstücks plant. Schließlich kann man durch den Auszug sehen, ob der Verkäufer tatsächlich auch der Grundstückseigentümer ist oder ob Wohnrechte vermerkt sind. Für die Baufinanzierung sind allerdings eher die Grundpfandrechte entscheidend. In diesem Fall ist es für die Bank sehr bedeutend, auf welchem Finanzierungsrang das Objekt steht. Im ersten Rang stehen Darlehen bis 60 Prozent des Beleihungswertes.

Im Falle einer Zwangsversteigerung haben die Banken im ersten Rang zuerst Anspruch auf erlöste Gelder. Ein Grundbuchauszug ist also eine Abschrift der Eintragungen im Grundbuch, bezogen auf ein bestimmtes Grundstück. Die Abschrift des Grundbuchblattes kann entweder beglaubigt oder unbeglaubigt sein.

Wann benötigt man einen Grundbuchauszug?

Einen Grundbuchauszug benötigt man aus unterschiedlichen Gründen:

• Einen Grundbuchauszug benötigt man für den Immobilienverkauf. Neben einer professionellen Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler benötigt man für den Verkauf auch den aktuellen Grundbuchauszug. Kaufinteressenten können anhand der Abschrift feststellen, ob auf dem Grundstück die Rechte Dritter Ein beglaubigter Grundbuchauszug muss im Rahmen des Verkaufs einer Immobilie auch dem Notar vorgelegt werden. Schließlich muss sich dieser von der rechtmäßigen Eigentümerschaft überzeugen.
• Einen Grundbuchauszug benötigt man außerdem für die Beleihungsprüfung. Die Voraussetzung für einen Immobilienkredit ist ein beglaubigter Auszug aus dem Grundbuch. Dieser Auszug muss der Bank vorgelegt werden. Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu veräußern. Dementsprechend wird in erster Linie die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers überprüft. Danach wollen sich die Banken in der Regel immer im ersten Rang des Grundbuchs eintragen lassen, damit sie im Falle einer Zwangsversteigerung als Gläubiger zuerst bedient werden.
• Auch im Erbfall sollte zwingend ein Grundbuchauszug angefordert werden. Schließlich gehen mit dem Erbe nicht nur neue Besitzverhältnisse über, sondern auch mögliche Verbindlichkeiten und Belastungen.

Als Käufer einer Immobilie sollte man unbedingt im Voraus einen Grundbuchauszug anfordern. Dieser Grundbuchauszug sollte beim Kauftermin nicht älter als 14 Tage sein.

Wer hat Einblick ins Grundbuch?

Da die Daten, die in einem Grundbuchauszug stehen, äußerst sensibel sind, hat der deutsche Gesetzgeber den Zugriff auf die Grundbücher beschränkt. Schließlich geben die Grundbücher Auskunft über die Vermögens- und Schuldenverhältnisse der Eigentümer.

Das Grundbuch ist kein öffentliches Register, denn die Neugier der Menschen ist einfach viel zu groß, sodass eine Einsicht nur unter gewissen Umständen erfolgen kann. Dementsprechend erhält nur ein beschränkter Personenkreis die Einsicht ins Grundbuch. Für die Einsichtnahme müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

Einsicht bekommen nur die Grundstückseigentümer, andere im Grundbuch eingetragene Personen und Personen, die ein berechtigtes Interesse an dem Grundstück nachweisen können. Folgende Personen können ein berechtigtes Interesse haben und einen Grundbuchauszug anfordern:

• Gerichte, Behörden, Notare und Makler können Einsicht nehmen.
• Auch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure können einen Grundbuchauszug anfordern.
• Kreditgeber können Antragsteller sein, wenn das Grundstück als Sicherheit des Kredites gelten soll.
• Gläubiger, die einen Vollstreckungstitel haben und eine Zwangsversteigerung veranlassen wollen, sind ebenfalls bevollmächtigt, einen Grundbuchauszug anzufordern.
• Käufer, die einen Vorverkaufsvertrag oder eine Vollmacht des Eigentümers vorlegen können, sind ebenfalls berechtigt, einen Grundbuchauszug anzufordern.

Wenn man einen Einblick ins Grundbuch haben möchte, benötigt man die Blattnummer I der Immobilie. Allerdings dürfen die Grundbuchämter nach eigenem Ermessen entscheiden, wer die Einsicht ins Grundbuch bekommt. Nicht selten lehnen die Grundbuchämter den Vorverkaufsvertrag ab und holen sich persönlich die Zustimmung des Eigentümers. Wird ein Mietvertrag vorzeitig wegen Eigenbedarfs gekündigt, haben sogar Mieter die Möglichkeit, einen Blick ins Grundbuch zu werfen.

Grundbuchauszug ganz einfach anfordern

Wenn man einen Auszug aus dem Grundbuch benötigt, muss man erst einmal herausfinden, welches Grundbuchamt für das Grundstück zuständig ist. Die Grundbuchämter sind den jeweiligen Amtsgerichten zugeordnet. Die entsprechenden Kontaktinformationen findet man auf der Webseite des Amtsgerichts. An welches Amtsgericht man sich wenden muss, kann man auch ganz einfach über das Justizportal des Bundeslandes herausfinden. Die Anforderung des Grundbuchauszuges kann persönlich oder auch schriftlich erfolgen.

Allerdings besteht die Möglichkeit, einen Grundbuchauszug über die nicht behördlichen Dienstleister im Internet anzufordern. Wenn man einen Grundbuchauszug beantragen möchte, muss man einige Angaben wie Name, Vorname, Geburtsdatum des Eigentümers, Vollmacht des Eigentümers oder Berechtigten mit Angaben zum Vollmachtgeber und zum Grundstück sowie Angaben zum Grundbuchblatt wie Flurstück, Gemarkung, Blattnummer machen.

Mittlerweile besteht die Möglichkeit, den Grundbuchauszug online anzufordern. Allerdings muss man beachten, dass die Anforderung auch über einen Drittanbieter möglich ist, also über eine externe Dienstleistungsfirma. Dies hat den Vorteil, dass man sich den Weg zum Amt der Stadt spart und kein anderes Schreiben aufsetzen muss.

Die Beantragung erfolgt einfach über ein Onlineformular. Allerdings birgt der Antrag über einen Drittanbieter auch Gefahren. Schließlich muss man dem Dienstleister viele persönliche Daten mitteilen. Während die Erstellung des Grundbuchauszuges auf elektronischem Weg lediglich ein paar Minuten dauert, dauert der schriftliche Antrag in der Regel zwei Wochen.

Erscheint man persönlich beim Grundbuchamt, muss man je nach Auslastung etwas Wartezeit mitbringen. Im Grunde ist die Anforderung eines Grundbuchauszuges kein komplizierter Verwaltungsakt und damit schnell und einfach zu erledigen.

Ob man einen beglaubigten oder unbeglaubigten Grundbuchauszug benötigt, entscheidet derjenige, der den Antrag stellt. Allerdings fordern die meisten Banken einen beglaubigten Grundbuchauszug. Wenn jemand aus persönlichem Interesse einen Auszug verlangt, genügt in der Regel eine unbeglaubigte Version.

Die Kosten für einen Grundbuchauszug

Die Kosten für einen Grundbuchauszug sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Demnach kostet ein Auszug ungefähr zehn Euro. Ein beglaubigter Abdruck kostet hingegen 15 Euro. Falls man lediglich ins Grundbuch schauen möchte, ist die bloße Einsichtnahme in das Grundbuch kostenlos.

Deutlich teurer sind allerdings die Grundbuchauszüge, die nicht direkt beim jeweiligen Grundbuchamt angefordert werden. So können Auszüge über einen darauf spezialisierten Online-Dienst auch mal 50 Euro kosten.

Möchte man aus Interesse wissen, was im Grundbuch steht, reicht in der Regel ein unbeglaubigter Grundbuchauszug. Verwendet man ältere Grundbuchauszüge, um Geld zu sparen, kann es sein, dass die darin enthaltenen Informationen bereits veraltet sind und nicht mehr den aktuellen Tatsachen entsprechen.

Zusammenfassung

Ein Grundbuchauszug erhält alle Informationen zu einem bestimmten Grundstück. Ein solcher Auszug besteht aus fünf Bereichen: Deckblatt, Bestandsverzeichnis, Angaben zum Eigentümer, Angaben zu Grunddienstbarkeiten und Angaben zu Grundpfandrechten. Einen Grundbuchauszug bekommt man beim Grundbuchamt, das Teil des Amtsgerichts ist. Dabei kann ein Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszuges nicht von jedem gestellt werden.