Was steckt hinter der Grunddienstbarkeit?

Der Kauf einer Immobilie ist in Planung? Bevor der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wird, sollte man unbedingt einen genaueren Blick ins Grundbuch werfen. Schließlich kommt es immer mal wieder vor, dass eine sogenannte Grunddienstbarkeit eingetragen wurde. Dabei bekommt der Eigentümer eines anderen Grundstücks auf dem eigenen Grundstück bestimmte Rechte eingeräumt. Für einige Immobilienkäufer kann dies zum Problem werden, denn das Recht ist an das Grundstück gebunden und die neuen Eigentümer müssen sich dementsprechend an die Regeln halten. Was müssen Käufer im Falle einer Grunddienstbarkeit wissen?

Definition der Grunddienstbarkeit

Bei einer Grunddienstbarkeit handelt es sich um das Einräumen von Rechten. Es handelt sich um ein dingliches Recht eines Grundstückseigentümers zur beschränkten und unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks (§§ 1018 ff. BGB). Dementsprechend kann die Grunddienstbarkeit auch auf den Begriff „dienendes Grundstück“ reduziert werden. Bei der Grunddienstbarkeit wird der Nachbar, dem die Dienstbarkeit eingeräumt wird, begünstigt. Während die Grunddienstbarkeit beim anderen Immobilienbesitzer eher eine Belastung im Grundbuch darstellt.

Da das Grundstück bei Eintragung einer Grunddienstbarkeit als belastet angesehen wird, mindert sich natürlich auch der Marktwert. Die Grunddienstbarkeit wird beim Kauf eines Objekts mit übernommen, weshalb sich ein gründlicher Blick ins Grundbuch lohnt. Schließlich ist es durchaus denkbar, dass dem Nachbarn einige Rechte eingeräumt wurden, die nach dem Eigentümerwechsel immer noch gelten. Alle Informationen zur Grunddienstbarkeit werden im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Nicht selten wird die Grunddienstbarkeit mit dem Nießbrauchrecht verwechselt.

Beim Nießbrauchrecht sind die Nutznießer Personen. Außerdem werden dem Nießbraucher volle Nutzungsrechte an einem Grundstück eingeräumt. Bei der Grunddienstbarkeit werden dem Eigentümer lediglich vereinzelt Rechte zugesprochen oder Handlungen werden ausgeschlossen. Eine andere Dienstbarkeit ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bekommt eine andere Person ein genau festgelegtes Recht, wie sie das fremde Grundstück für sich nutzen darf. Diese Dienstbarkeit ist auch bekannt als Wohnrecht.

Beispiele für die Grunddienstbarkeit

Welche Rechte stehen dem Eigentümer des begünstigen Grundstückes zu? Die Rechte können zwischen den beiden Parteien individuell vereinbart werden. Dennoch gibt es typische Beispiele für die privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten.

• Beim Leitungsrecht wird dem Eigentümer des Nachbargrundstücks gewährt, Strom-, Wasser-, Abwasser- oder Telekommunikationsleitungen durch das dienende Grundstück verlegen zu lassen.
• Mit dem Wegerecht sichert sich der Nachbar des herrschenden Grundstücks die Zufahrt über das Nachbargrundstück. Das Durchfahrtsrecht kommt vor allem bei Hinterliegergrundstücken zum Tragen, da das Grundstück nicht unmittelbar an die öffentlichen Verkehrswege angeschlossen ist. Der Gesetzgeber schreibt sogar im Notwegerecht (§§ 917 und 918 BGB) vor, dass der Eigentümer des vorderen Grundstücks verpflichtet ist, den Zugang zum anderen Grundstück zu dulden.
• Beim Überbaurecht darf der Eigentümer des begünstigten Grundstücks Teile seiner Bebauung über das Grundstücks des Nachbarn ragen lassen.
• Bei einer Grunddienstbarkeit nicht nur Rechte eingeräumt. Eine Grunddienstbarkeit kann auch mit der Duldung einer Einschränkung verbunden sein. Dementsprechend kann festgelegt werden, dass dem Eigentümer des betreffenden Grundstücks bestimmte Bereiche zur Bebauung nicht zur Verfügung stehen.
• Liegt ein Grundstück direkt neben einem landwirtschaftlichen Betrieb, muss der Eigentümer die Immissionen dulden und darf sich nicht über Lärm oder Schmutz beschweren.

Neben den privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten gibt es jedoch auch noch öffentlich-rechtliche Grunddienstbarkeiten. Diese Grunddienstbarkeiten sind auch als Baulasten bekannt. Beispiel hierfür sind die Abstandsflächenbaulasten, die Vereinigungsbaulasten, die Stellplatzbaulasten, die Zuwegungsbaulasten und die Baulasten für Kinderspielflächen. Im Gegensatz dazu ist die Grunddienstbarkeit ein zivilrechtliches Rechtsinstitut.

Die Eintragung von Grunddienstbarkeiten

Sind sich zwei Nachbarn einig geworden, stehen ihnen zwei Möglichkeiten zur Verfügung, um die Vereinbarung festzuhalten. Die Parteien haben die Möglichkeiten, die Grunddienstbarkeit in Form eines Vertrages oder in Form eines Vertrages mit anschließender Eintragung auf dem Grundbuchblatt der belasteten Immobilie festzuhalten. Ein einfacher Vertrag ist nicht auf eine andere Person übertragbar und nach Weiterverkauf der Immobilie ungültig. Ein Grundbucheintrag einer Grunddienstbarkeit ist hingegen dauerhaft an die Immobilie gebunden. Es sei denn, es wurde eine Befristung der Unterlassung oder der Verpflichtung vereinbart.

In diesem Fall muss der neue Eigentümer die Vereinbarung akzeptieren. Oft wirkt sich dies jedoch negativ auf den Marktwert aus, da der neue Eigentümer dem Nachbarn eine Berechtigung zur Mitbenutzung einräumt. Eine Abgrenzung der Grundstücke muss deshalb eindeutig geregelt werden, sodass es gar nicht erst zu Streitigkeiten kommen kann. Die Grunddienstbarkeit wird von einem Notar abgewickelt. Dieser formuliert die festgehaltenen Vereinbarungen gesetzeskonform, beglaubigt die Vertragsunterzeichnung und bestellt die Grundbucheintragung beim Grundbuchamt. Die Kosten für den Notar sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit kann beim Verkauf des belasteten Grundstücks zu einer gewissen Wertminderung führen.

Die Pflichten der beteiligten Parteien

Der Eigentümer des mit der Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks muss dafür sorgen, dass der Eigentümer des begünstigten Grundstücks die ihm zustehenden Rechte ausüben kann. So darf er den Fahrweg zum Grundstück nicht durch ein Hindernis belegen. Jedoch muss der Begünstigte seine Rechte auch auf schonende Art und Weise ausüben. Dies ist ebenfalls unter § 1020 im Bürgerlichen Gesetzbuch nachzulesen. Auch ist es möglich, dass beide Parteien eine Entschädigung vereinbaren.

So muss der Begünstigte dem Eigentümer des belasteten Grundstücks eine Gebühr bezahlen. Nachträgliche Änderungen müssen von beiden Seiten akzeptiert werden. Die Gebühr nennt man im Übrigen auch Nutzungsentgelt. Dennoch müssen bei der Nutzung des Nachbargrundstücks einige Dinge beachtet werden. Die Einhaltung der vereinbarten Zahlungen zählt ebenfalls zu den Pflichten.

Erfolgen die Zahlungen nicht, kann der Zahlungsempfänger die Zahlungen klageweise einfordern. Auch die Pflege sowie die Instandsetzungsmaßnahmen gehören zu den Pflichten des Begünstigten. Wie die Pflege aussieht, sollte vorab festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Eine umfassende Definierung der Grunddienstbarkeit kann hier Abhilfe schaffen. Falls zur Aufgabe der Grunddienstbarkeit sogar eine Anlage gehört, kann im Vertrag bestimmt werden, dass der Eigentümer des Grundstücks die Anlage unterhalten muss. Es besteht also eine Unterhaltungspflicht.

Wie kann eine Grunddienstbarkeit beendet werden?

Ist ein Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belastet, kann die Beendigung dieser nur erfolgen, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks einverstanden ist. Allerdings ist in einigen Fällen eine Beendigung auch ohne Zustimmung möglich.

• Wurde eine befristete Grunddienstbarkeit vereinbart, wird diese mit Ablauf des Zeitraumes
• Sollten die Vorteile des herrschenden Grundstücks wegfallen, dann erlischt auch die Grunddienstbarkeit. Wurden zum Beispiel die Bodenbestandteile vollkommen ausgeschöpft, nachdem man ein Bodenbaurecht im Grundbuch festgelegt hat, endet die eingetragene Grunddienstbarkeit vorzeitig.
• Gibt es ein Hindernis für die Dienstbarkeit und hat der Nachbar es über Jahre akzeptiert, ist das Recht verjährt. Akzeptiert der Nachbar das Hindernis für 30 Jahre, obwohl er zum Beispiel den Fahrweg zum Grundstück gar nicht mehr nutzen kann, hat er keinen Anspruch mehr auf die Dienstbarkeit. Kann er den Weg zum Grundstück nur noch eingeschränkt nutzen, hat er drei Jahre Zeit, eine Forderung an den Bundesgerichtshof (BGH) zu schicken, dass das Hindernis beseitigt wird.
• Wird eine Grunddienstbarkeit beendet, kann der Grundbucheintrag gelöscht werden. Dazu benötigt der Eigentümer die Zustimmung des Betroffenen in Form einer Löschungsbewilligung. Der Notar gibt den Auftrag weiter, sodass die Löschung der Grunddienstbarkeit beim Grundbuchamt erfolgen kann.

Eine Löschung der Grunddienstbarkeit kann nur erfolgen, wenn die Zustimmung des Eigentümers des begünstigen Grundstücks erfolgt ist.

Zusammenfassung

Eine Grunddienstbarkeit räumt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks Rechte an einem benachbarten Grundstück ein. Die Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen, sodass die Rechte auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen bleiben. Hauptsächlich handelt es sich bei den Grunddienstbarkeiten um Wegerechte, bei dem der Begünstigte einen genau definierten Weg über das dienende Grundstück nutzen darf, um zu seinem Grundstück zu gelangen.