Grundflächenzahl

Wer ein Haus baut, wird schon bald mit dem Begriff der Grundflächenzahl konfrontiert. Die Grundflächenzahl bedeutet generell eine Kennzahl auf dem Bebauungsplan. Der Bebauungsplan zeigt das Verhältnis von Haus und Grundstück. Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Bereich des Grundstücks bebaut werden darf, wie viel Raum also die Immobilie einnehmen kann, und wo dieser Platz situiert ist, denn es müssen auch rechtliche Abstände zum Nachbarn eingehalten werden.

Obwohl das Verständnis von Grundstück, Bebauungsplan und Grundflächenzahl intuitiv sehr einfach ist, gibt es beim Immobilienverkauf immer wieder Fragen dazu. Im Folgenden haben wir eine kleine Übersicht zusammengestellt, die die wichtigsten Fragen und Antworten sowie Regeln und Gesetze zum Thema Grundflächenberechnung zusammenfasst.

Was bedeutet Grundfläche?

Der amtliche Bebauungsplan des Baugrundstücks zeigt die Grundstücksfläche und Grundstücksgröße und gibt außerdem an, welche Fläche in Quadratmetern bebaut werden kann, und wo diese angesiedelt ist. Letzteres ist die Grundflächenzahl, auch abgekürzt GRZ. Die Grundflächenzahl wird generell als Dezimalzahl angegeben und bezeichnet somit durch die Ziffer hinter dem Komma die genaue Verteilung in Prozent der Fläche, die bebaut werden darf.

Eine Grundflächenzahl von 1,0 würde in einer Beispielrechnung bedeuten, dass das ganze Gelände überbaut werden darf – was in der Praxis des Bauens fast nie vorkommt, da die Festsetzung der bebaubaren Fläche meist geringer ist. Üblicher sind Grundflächenzahlen von 0,30 oder 0,50 – das würde bedeuten, dass ein Drittel oder die Hälfte des Grundstücks bebaut werden darf. Zusätzlich gibt es auch die Baumassenzahl (BMZ): sie dient zur Ermittlung des Werts, wie viele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

Die städtebauliche Baunutzungsverordnung, abgekürzt BAUNV (oder baunvo), ist in Deutschland essentiell und die Einhaltung darf keinesfalls umgangen werden. Naive Bauherren, die entgegen der Baunutzungsverordnung „drauflos gebaut“ haben, mussten schon häufiger einen Neubau oder Anbauten wieder abreißen, um den Vorgaben zu genügen.

Wie berechnet man eine Grundfläche?

Grundsätzlich sind für den Bauherrn zwei Zahlen wichtig, bevor er sein Traumhaus Gestalt annehmen sehen kann: die Grundstücksgröße und die Grundflächenzahl. Die Grundstücksgröße zeigt das Gesamt seines Eigentums an – die Grundflächenzahl die mögliche Größe seines zukünftigen Eigenheims inklusive Außenmauern ebenerdig (auf nur einer Etage). Beide Zahlen, Grundstücksfläche in Ar oder Quadratmetern und Grundflächenzahl, werden miteinander multipliziert und ergeben in Summe die Fläche in Quadratmetern auf dem Gelände, die mit einer Immobilie bebaut werden darf.

Formel: Grundstücksgröße x Grundflächenzahl (GRZ) = zulässige Grundfläche

600 x 0,3 = 180 Quadratmeter

Diese Formel kann auf alle Bebauungspläne in Deutschland angewendet werden. Im Ausland gibt es andere Regeln zur Errechnung der Grundflächen.

Die Grundfläche von 180 Quadratmetern bedeutet nicht, dass insgesamt nur 180 Quadratmeter gebaut werden dürfen. Wenn eine mehrgeschossige Bebauung erlaubt ist, steht einem Haus mit mehreren Etagen – und mehr Wohnfläche – nichts im Weg. Entscheidend ist hier die Erstellung von Fundament und Erdgeschoss zur Berechnung, nicht die Wohnfläche von höheren Geschossen.

Was gehört alles zur Grundfläche?

Es gibt zwei Arten von Grundflächenzahl: GRZ I und GRZ II. Die Unterscheidung und Berechnung sind in der Praxis des Bauens etwas komplizierter als die einfache Rechenformel von eben, denn es gehören verschiedene Teile der Immobilie dazu. Zur bebaubaren Grundfläche gehört nicht nur das Haus selbst samt Außenmauern, Terrassen, Balkonen und Kellerabgängen (das gehört zur GRZ I), sondern auch die Grundflächen von Carports, Parklätzen, Stellplätzen und ihren Zufahrten, Garagen, Wegen, Gartenhäusern, Öltanks, Nebenanlagen und von baulichen Anlagen unter der Erde (das bedeutet GRZ II) – Gewerke, die sich hinsichtlich der Fläche gewaltig summieren können.

Da diese Unterteilung ebenso wichtig wie schwierig ist, übernimmt meist ein erfahrener Architekt der Bauträger die Umsetzung der Berechnung von GRZ I und GRZ II. Denn wer bei der Grundflächenberechnung lediglich den Raum für das Haus selbst einkalkuliert hat, gerät schnell an die räumlichen und rechtlichen Grenzen.

Manchmal dürfen Bauherren die bebaubare Fläche laut Bebauungsplan für solche Nebenflächen wie Wege oder einen überdachten Carport um 50 Prozent überschreiten. Es hängt jedoch von der Gemeinde, der Lage der Immobilie und der allgemeinen Besiedelungsdichte ab, ob diese Regel zum Überbauen zutrifft oder ob es andere Vorschriften oder örtliche Ausnahmen gibt.

Was sind Vorteile und Nachteile eines Grundstücks mit hoher Grundflächenzahl?

Zunächst: jeder will ein Grundstück mit hoher Grundflächenzahl kaufen. Denn ein solches Grundstück erlaubt eine starke Bebauung und somit eine maximale Nutzung, eine Optimierung von Wohnfläche und den Bau eines großen Hauses. Das ist wichtig für Eigentümer in spe, aber auch für Erwerber, die ein Renditeobjekt bauen sollen, das natürlich umso lukrativer ist, je mehr Quadratmeter Wohnfläche erstellt und vermietet werden können: große Baumasse, großer Gewinn bei Eigennutzung oder Vermietung sowie auch bei einem etwaigen späteren Verkauf.

Ungünstig sind für viele Käufer von Immobilien die Grundstücke mit kleiner Grundflächenzahl oder einem schlechten Verhältnis von Grundstücksgröße und GRZ. Diese Gelände sind nicht für eine rentable Nutzung gedacht, weil nur kleine Renditeobjekte auf einem solchen Gelände gebaut werden dürfen, die weniger Miete einbringen.

Auch für Selbstnutzer ist ein Grundstück mit kleiner Grundflächenzahl, mag es noch so idyllisch gelegen sein und Raum für einen großen Garten bieten, meist nicht attraktiv, da es beim Hausbau doch zu viele maßgebende Einschränkungen, Vorgaben und Vorschriften gibt, die ein freies Bauen nach den eigenen Vorstellungen, was Situation und Größe angeht, schwierig bis unmöglich machen.

Ein weiterer Faktor ist die Baumassenzahl: sie gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind. Hierbei berechnet man, von den Außenmaßen ausgehend, die Fläche vom Fußboden des Untergeschosses oder Erdgeschosses bis zur Decke des höchsten Geschosses.

Was ist die Geschossflächenzahl?

Grundsätzlich ist auf dem Bebauungsplan auch die Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben. Die GFZ ist eine weitere Kennzahl, die mit der Gesamtfläche der zu erstellenden Immobilie (meist dem Hauptgebäude) und deren Nutzraum zu tun hat. Die Geschossflächenzahl gibt an, welche Höhe ein Gebäude haben darf und wie viel Wohnraum dort entsteht, also wie viel Fläche nach der Kalkulation der Vollgeschosse und weiterer Flächen insgesamt bebaut werden darf.

Aktuell werden zunehmend höhere Häuser mit mehr Etagen zur Nutzung avisiert, doch nicht alle derartigen Bauvorhaben finden die Baugenehmigung, da die Gesamt-Geschossfläche mitunter mit der Bauordnung kollidiert. Auch hier gibt es eine einfache Formel zur Berechnung:

Formel: Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche.

Hohe Geschossflächenzahlen bedeuten, dass Hochhäuser gebaut werden dürfen oder zumindest hohe mehrgeschossige Gebäude. In manchen Innenstadtlagen ist das durchaus erwünscht, da Wohnen auf kompakten Raum Lösungen erfordert, die in der Architektur der Immobilie mehr in die Höhe als in die Breite gehen, und raumgreifende, langgestreckte flache Gebäude der Nachfrage nach Wohnraum nicht entsprechen.

Im kleinstädtischen und ländlichen Bereich geht man jedoch aktuell vermehrt zu niedrigen Geschossflächenzahlen über und reduziert die Erlaubnis für zulässige Nebenanlagen, was oft zu einer Bebauung mit eingeschossigen oder maximal zweigeschossigen Häusern führt. Dadurch soll verhindert werden, dass den Nachbarn Sicht und Sonne genommen wird – und gerade am Stadtrand die Vision der Enge entsteht.

Zusammenfassung

Eine Grundflächenzahl (GRZ) ist ein wichtiger Wert beim Bauen, denn sie gibt an, wieviel Wohnraum entstehen darf – sie zeigt die Fläche an, die bebaut werden darf. Berechnet wird die tatsächliche Größe der bebaubaren Grundstücksfläche aus der Multiplikation der Grundflächenzahl als Dezimalzahl und der Grundstücksgröße in Quadratmetern. Der entstehende Wert gibt die Verhältnismäßigkeit der Immobilie zum Rest des Grundstücks an.

Zur exakten Berechnung werden jedoch zwei Arten von Grundflächen kalkuliert, GZR I und GRZ II, wobei die erste das Haus selbst meint, die zweite meint Nebengebäude wie Garagen, Gartenhäuser, Gewächshäuser, Carports und auch Wege. Zudem ist die Geschossflächenzahl und die Zahl der Vollgeschosse entscheidend, damit dem Bauvorhaben aus rechtlicher Sicht nichts im Weg steht.