Grundschuld löschen – so wird das Grundpfandrecht aus dem Grundbuch entfernt

Grundschuld löschen – so wird das Grundpfandrecht aus dem Grundbuch entfernt

Um ein Immobiliendarlehen abzusichern, wird von Kreditinstituten ein Grundpfandrecht im Grundbuch verzeichnet. Wurde der Kredit vollständig zurückgezahlt, können Sie die Grundschuld löschen. Was Sie bei der Löschung der Grundschuld beachten müssen und wieso ein Löschvermerk nicht immer sinnvoll ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

Wie kann eine Grundschuld gelöscht werden?

Eine Grundschuld wird als Absicherung für die Hypothek bei einem fremdfinanzierten Grundstück oder einer Immobilie im Grundbuch eingetragen. Kommt es zu Problemen bei der Abbezahlung des Kredits, erhält die Bank das Recht, eine Zwangsversteigerung einzuleiten. Wird das Darlehen gemäß den vereinbarten Konditionen abbezahlt und es bestehen keine Verbindlichkeiten mehr gegenüber den Gläubigern, darf die Grundschuld gelöscht werden.

Dafür ist eine Löschungsbewilligung nötig, die der Kreditgeber erteilen muss. Für die Löschungsbewilligung selbst darf das Finanzinstitut keine Gebühren verlangen (Bundesgerichtshof 08.05.2012, XI ZR 61/11). Bei einem verbrieften Grundpfandrecht erhalten Sie außerdem noch den Grundschuldbrief nach Abzahlung Ihres Darlehens.

Die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt sein und kann danach vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht werden. Nach einer Überprüfung der Dokumente auf deren Richtigkeit wird ein Löschungsvermerk vorgenommen und das Grundpfandrecht aus dem Grundbuch entfernt. Erst mit diesem Schritt ist die Grundschuld endgültig aus dem Grundbuch gelöscht.

Eine Grundschuldbestellung kann nach § 1116, Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch brieflos erfolgen. Im Gegensatz zur Briefgrundschuld wird kein Grundschuldbrief erstellt und die Löschungsbewilligung genügt zum Entfernen der Grundschuld aus dem Grundbuch.

Welche Dokumente benötigt man für die Grundschuldlöschung?

Die wichtigste Urkunde für die Löschung der Buchgrundschuld ist die Löschungsbewilligung, die Sie nach Abbezahlung des Immobilienkredits vom Kreditgeber erhalten. Entweder wird Ihnen das Dokument automatisch zugesendet oder Sie beantragen die Bewilligung bei der Bank nach der Tilgung des Darlehens selbst.

Handelt es sich nicht um ein briefloses Grundpfandrecht, wird zusammen mit der Löschungsbewilligung auch der Grundschuldbrief geschickt. Ist die Grundschuld verbrieft, muss der Brief ebenfalls dem Grundbuchamt zugestellt werden. Wurde ein Grundschuldbrief ausgestellt, ist aber nicht auffindbar, muss vor der Löschung der Grundschuld erst ein Aufgebotsverfahren durchlaufen werden.

Kann man eine Grundschuld ohne Notar löschen?

Nein, das Löschen der Grundschuld ist ohne Notar nicht möglich. Bereits die Unterschrift bei der Bewilligung der Löschung muss notariell beglaubigt sein. Erst nach der Beglaubigung kann der Antrag über den Notar beim Grundbuchamt eingereicht werden. Dort werden die Dokumente überprüft und der Grundbucheintrag für Grundstück oder Immobilie angepasst. Die Notarkosten für die Grundschuldlöschung können Sie deshalb nicht sparen.

Wann ist es sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen?

Bei einer vollständigen Tilgung der Baufinanzierung ist keine Kreditsicherheit mehr für den Gläubiger erforderlich. Allerdings ergeben sich für den Immobilieneigentümer selbst keine unmittelbaren Vorteile, wenn die Grundschuld gelöscht wurde. Sinnvoll ist eine Grundschuldlöschung allerdings beim Immobilienverkauf, denn die meisten Käufer möchten eine Immobilie lastenfrei erwerben. Deshalb sollte in diesem Fall die Eintragung aus dem Grundbuch entfernt werden, damit Grundstück oder Immobilie attraktiver für mögliche Kaufinteressenten sind.

Der Wechsel des Kreditinstituts, zum Beispiel für eine Anschlussfinanzierung, ist möglich, bevor der Kredit getilgt wurde. Hierbei erfolgt eine Abtretung der Grundschuld an den neuen Finanzpartner.

Entstehen Nachteile durch die Löschung des Grundpfandrechts?

Nachteile entstehen durch die Löschung der Grundschuld, wenn in Zukunft ein neuer Kredit mit dem Grundschuldeintrag abgesichert werden soll. Zur Neueintragung für ein Darlehen zur Modernisierung oder für den Kauf einer weiteren Immobilie kommen Notarkosten auf Sie zu, denn es muss eine erneute Grundbuchbestellung für den Kreditgeber mit Ihrer Zustimmung im Grundbuch festgehalten werden. Wenn Sie die Grundschuld nicht löschen, können Sie hingegen die verbleibende Eigentümergrundschuld zur Absicherung des Darlehens einfach an das Finanzinstitut abtreten.

Was passiert, wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird?

Nimmt der Kreditnehmer keine Grundschuldlöschung vor, wird das Grundpfandrecht nicht automatisch entfernt. Stattdessen entsteht daraus eine Eigentümergrundschuld, die im Grundbuch eingetragen bleibt, und den Eigentümer begünstigt. Dadurch kann bei einem zukünftigen Darlehen auf eine erneute Grundschuldbestellung verzichtet und stattdessen die Eigentümergrundschuld durch das Kreditinstitut genutzt werden.

Eine Löschungsbewilligung bzw. der Grundschuldbrief bei einer Briefgrundschuld kann auch sinnvoll sein, wenn Sie die Grundschuld nicht löschen möchten. Dadurch können Sie einfach nachweisen, dass Sie alleiniger Immobilieneigentümer sind und es seitens des Kreditgebers kein Recht mehr auf Zahlungen oder gar eine Zwangsvollstreckung gibt.

Was kostet es, eine Grundschuld zu löschen?

Die Kosten für die Löschung im Grundbuch trägt der Immobilieneigentümer und nicht der Kreditgeber. Durch die Notwendigkeit einer notariellen Beglaubigung für die Grundschuldlöschung müssen Notarkosten bezahlt werden. Die Höhe der Kosten für das Löschen der Grundschuld richtet sich nach den Gebühren von Notaren sowie dem Grundbuchamt und ist vom Betrag der Grundschuld abhängig.

Die Gebühren werden von Notar sowie Grundbuchamt geteilt und liegen zusammen bei etwa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld. Bei einem Immobilienwert von 500 000 Euro müssen Sie für die Löschung der Grundschuld mit etwa 500 € als Notarkosten und etwa 500 € als Gebühren für das Grundbuchamt rechnen.

Wie lange dauert es, eine Grundschuld zu löschen?

Hat man die Bewilligung für die Löschung der Grundschuld und bei Briefgrundschuld den zugehörigen Grundschuldbrief vom Kreditinstitut erhalten, wird der notarielle Antrag eingereicht. Danach muss man mit einer Bearbeitungszeit von mehreren Werktagen beim Grundbuchamt rechnen, bis die Dokumente auf Ihre Echtheit überprüft wurden. Im Anschluss wird ein Löschungsvermerk eingetragen und der Löschvorgang ist abgeschlossen.

Deutlich länger dauert eine Abtretung der Grundschuld an ein anderes Kreditinstitut, zum Beispiel für eine Anschlussfinanzierung. Hierbei müssen Sie mit mehreren Wochen rechnen, bis die Eintragung im Grundbuch vorgenommen wurde.

Fazit

Das Löschen der Grundschuld ist möglich, sobald die Hypothek für Grundstück oder Immobilie getilgt wurde. Mit einer notariell beglaubigten Löschungsbewilligung des Kreditgebers kann der Immobilieneigentümer beim Grundbuchamt einen Löschungsvermerk beantragen. Wird die Grundschuld nicht gelöscht, wandelt sich das Grundpfandrecht in eine Eigentümergrundschuld um, die Vorteile bei einem zukünftigen Darlehen bietet.

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