Grundschuld ohne Brief

Die Eintragung einer Grundschuld zur Absicherung des Kreditgebers ist in der Regel Voraussetzung für die Auszahlung eines Darlehens. Als Alternative zum Grundpfandrecht mit Brief können Sie sich für die Grundschuld ohne Brief entscheiden. Welche Vorteile sich mit dieser Variante für Immobilieneigentümer ergeben und wie sich die beiden Arten der Grundschuldeintragung unterscheiden, finden Sie hier näher erklärt.

Wann wird eine Grundschuld eingetragen?

Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch erfolgt, um die Baufinanzierung durch ein Kreditinstitut abzusichern. Als Sicherheit für die Bereitstellung eines Immobilienkredits werden das Grundstück oder die Immobilie des Schuldners genutzt. Grundlage dafür ist § 1191 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der die gesetzlichen Regelungen für die Eintragung der Grundschuld festlegt. Kann ein Immobilieneigentümer die vereinbarte Hypothek nicht zurückzahlen, darf die Bank eine Zwangsvollstreckung einleiten. Die jeweiligen Rechte des Gläubigers sind durch die Eintragung im Grundbuch sehr gut abgesichert.

Möchten Sie ein Darlehen für den Bau oder Kauf einer Immobilie aufnehmen, wird eine Auszahlung der Kreditsumme von der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch abhängig gemacht. Ohne die Absicherung des Kreditinstituts durch das Grundpfandrecht wird eine Baufinanzierung nicht an die Antragsteller ausgezahlt. Erst mit der fertigstellten Grundbucheintragung hat sich die Bank gegenüber einer möglichen Zahlungsunfähigkeit abgesichert und kann die Darlehenssumme plus Grundschuldzinsen durch eine Zwangsversteigerung zurückerhalten.

Sowohl bei der Brief- als auch bei der Buchgrundschuld wird vom Gläubiger ein Grundschuldzins eingetragen, der nur bei einer Zahlungsunfähigkeit zum Tragen kommt. Die Grundschuldzinsen, die deutlich höher als normale Darlehenszinsen liegen, darf das Kreditinstitut bei einer Zwangsversteigerung ansetzen, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu begrenzen.

Was ist eine Grundschuld ohne Brief?

Für die Grundschuld hat der Gesetzgeber eigentlich festgelegt, dass zur Hypothek ein entsprechender Brief erteilt wird. Dadurch erhält der Gläubiger zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch einen Grundschuldbrief, der als Wertpapier und Nachweis des Grundpfandrechts dient. Aber nach § 1116, Abs. 2 BGB besteht ebenfalls die Möglichkeit einer brieflosen Grundschuld. Dafür müssen alle Parteien zustimmen und die entsprechenden Angaben zur Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden.

Die Eintragung im Grundbuch ohne Brief wird auch als Buchgrundschuld bezeichnet, denn alle Informationen über den Gläubiger sind im Grundbuch verzeichnet. Sollen Änderungen an der Grundschuldeintragung vorgenommen werden, muss ein Antrag beim Grundbuchamt gestellt werden. Zur Kennzeichnung der brieflosen Grundschuld wird im Grundbuch ein Vermerk eingetragen, sodass an den Bezeichnungen „brieflos“ oder „ohne Brief“ der Verzicht auf einen Grundschuldbrief ersichtlich ist.

Was sind die Vorteile einer brieflosen Grundschuld?

Verkürzte Dauer bis zur Grundbucheintragung

Ein Vorteil der Grundschuldbestellung ohne Brief ist der kürzere Zeitraum, den Sie im Vergleich zur Buchgrundschuld abwarten müssen. Der Grundbucheintrag kann schneller vollzogen werden, denn die Ausstellung des Briefs entfällt. Vom notariellen Antrag bis hin zur Eintragung im Grundbuch können bei der Briefgrundschuld bis zu 4 bis 6 Wochen vergehen. Die Buchgrundschuld kann diesen Zeitraum verkürzen, denn es muss kein Grundschuldbrief ausgestellt und an den Gläubiger übergeben werden. Mit einer Eintragung innerhalb von wenigen Tagen sollten Sie jedoch auch bei der brieflosen Grundschuld nicht rechnen und Wartezeiten von mehreren Wochen als Puffer einplanen. Der genaue Zeitraum, bis das Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wird, hängt vom jeweiligen Grundbuchamt ab.

Geringere Kosten als bei der Briefgrundschuld

Wird für das Grundpfandrecht eine brieflose Grundschuld eingetragen, können Sie eventuell auch mit geringeren Kosten rechnen, denn die Gebühren für die Ausstellung des Grundbuchbriefs entfallen. Während Sie mit der brieflosen Grundschuld eine hilfreiche Zeitersparnis gegenüber der Briefgrundschuld erreichen können, ist der Verzicht auf den Brief aus Kostengründen kaum zu empfehlen. Zwar können die Gebühren des Grundbuchamts ohne die Ausstellung des Dokuments niedriger liegen, doch viel Geld lässt sich nicht sparen. Deshalb sollte bei der Wahl zwischen Brief- und Buchgrundschuld nicht die Frage nach den geringeren Kosten im Vordergrund stehen. Achten Sie stattdessen auf die anderen Vor- und Nachteile bei den beiden Varianten.

Kein Verlust des Briefs zu befürchten

Für Immobilienkäufer bietet sich die brieflose Grundschuld für ein Darlehen ebenfalls an, weil kein separates Dokument verwaltet werden muss. Geht der Grundschuldbrief verloren, muss vor einer Löschung der Grundschuld erst ein Aufgebotsverfahren durchlaufen werden. Bei der Buchgrundschuld sind hingegen die Informationen zum Immobilienkredit und dem Gläubiger im Grundbuch verzeichnet. Diese Angaben werden vom Grundbuchamt verwaltet und Sie müssen sich nicht weiter darum kümmern.

Was sind die Nachteile einer Eintragung ohne Grundschuldbrief?

Details zur Grundschuld für Dritte einsehbar

Zu den Nachteilen der brieflosen Grundschuld zählt die Eintragung der Details zum Kredit im Grundbuch. Durch einen Verzicht auf die Briefgrundschuld wird der Name des Gläubigers durch das Grundbuchamt verzeichnet und ist für andere Personen nachvollziehbar. Die entsprechenden Angaben über Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie sind bei berechtigtem Interesse auch für Dritte einsehbar. Bei der Briefgrundschuld sind diese Informationen hingegen auf dem Wertpapier verzeichnet, das bis zur Tilgung des Immobilienkredits bei der Bank verbleibt.

Änderungen im Grundbuch kostenpflichtig

Nachteile ergeben sich bei der Buchgrundschuld ebenfalls, wenn Änderungen am Darlehen vorzunehmen sind. Dafür müssen Sie die Gebühren beim Grundbuchamt sowie die Notarkosten für die Änderung zahlen. Bei der Briefgrundschuld lässt sich dies hingegen einfacher lösen, sodass zum Beispiel die Abtretung des Grundpfandrechts an ein anderes Finanzinstitut mit der Übergabe des Briefs leichter ist. Mit dem Grundschuldbrief als zusätzlichem Dokument sind Sie in diesem Fall flexibler.

Wie kann man eine Grundschuld ohne Brief löschen?

Löschungsbewilligung zum Löschen der Grundschuld erforderlich

Wenn für den Grundbucheintrag kein Grundschuldbrief ausgestellt wurde, gelten für die Löschung die gleichen Vorgaben wie bei der Briefgrundschuld. So muss das Immobiliendarlehen, das durch die Grundschuldbestellung abgesichert wurde, vom Kreditnehmer komplett abbezahlt sein. Nur die vollständige Tilgung der Darlehenssumme ermöglicht die Löschung der Grundschuld.

Bei einer abbezahlten Hypothek muss das Kreditinstitut, bei dem die Hypothek abgeschlossen wurde, eine Löschungsbewilligung ausstellen. Dieses Dokument erhalten Sie entweder automatisch zugesendet, nachdem der Kredit getilgt wurde, oder können die Bewilligung bei Ihrer Bank anfordern. Mit dieser Urkunde können Sie schließlich beim Grundbuchamt eine Löschung des eingetragenen Grundpfandrechts mithilfe eines Notars beantragen. Die notarielle Begleitung für die Beglaubigung ist Voraussetzung für die Löschung der Grundschuld. Bei einem erfolgreichen Antrag wird vom Grundbuchamt ein Vermerk zur Löschung vorgenommen.

Eigentümergrundschuld statt Fremdgrundschuld

Statt die brieflose Grundschuld des Kreditgebers zu löschen, können Sie den Grundbucheintrag auch in eine Eigentümergrundschuld umwandeln lassen. Soll die Immobilie womöglich in Zukunft als Sicherheit für einen neuen Kredit oder eine Umschuldung genutzt werden, kann der Darlehensnehmer Kosten sparen. Denn bei einer erneuten Eintragung einer Grundschuld für Grundstück oder Immobilie fallen Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt an. Diese Kosten sparen Sie sich, wenn im Grundbuch die Eigentümergrundschuld bestehen bleibt. Auch hierfür ist Voraussetzung, dass die vollständige Summe getilgt wurde.

Die Löschung einer Fremdgrundschuld lohnt sich vor allem, wenn Sie einen Kaufvertrag mit einem neuen Eigentümer aushandeln. Eine eingetragene Grundschuld, auch bei vollständiger Tilgung des Darlehens, wird nicht gerne gesehen. Achten Sie deshalb darauf, dass keine Belastungen für Immobilie oder Grundstück verbleiben.

Wie hoch sind die Kosten einer brieflosen Grundschuld?

Für die Eintragung des Pfandrechts ohne Brief müssen Sie zwar weniger Geld als für eine Briefgrundschuld zahlen, aber Kosten fallen dennoch an. Dabei sind für die brieflose Buchgrundschuld die Notarkosten sowie die Gebühren für die Eintragung beim Grundbuchamt zu beachten. Die Höhe der Kosten lässt sich anhand der notariellen Gebührenordnung bzw. den Angaben des Grundbuchamts im Voraus ermitteln. In der Regel müssen Sie mit Gebühren von 0,5 Prozent bis 2 Prozent der Grundschuld rechnen, die zwischen Grundbuchamt und Notar aufgeteilt werden. Bei einer Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro liegen die Kosten bei 500 bis 2.000 Euro, wobei Sie zumindest mit einem vierstelligen Betrag rechnen sollten.

Die Kosten für das Grundpfandrecht mit oder ohne Brief können bei einem Verkauf von Immobilie oder Grundstück als Kaufnebenkosten vom Veräußerungserlös abgezogen werden. Damit wird der Spekulationsgewinn und die zu versteuernde Summe gesenkt.

Wie lange dauert es, eine Grundschuld ohne Brief einzutragen?

Die normale Dauer für die Eintragung des Grundpfandrechts durch das Grundbuchamt liegt bei etwa 4 bis 6 Wochen, nachdem der notarielle Antrag eingegangen ist. Durch den Verzicht auf die Briefgrundschuld kann dieser Zeitraum bei der Buchgrundschuld eventuell leicht verkürzt werden. Dennoch ist mit mehreren Wochen Wartezeit zu rechnen, bis die Eintragung bestätigt und der Kredit des Finanzinstituts ausgezahlt wird.

Verkürzen lässt sich der Zeitraum unter Umständen durch eine Notarbestätigung, die dem Gläubiger versichert, dass das Grundpfandrecht beantragt wurde. Ob Ihre Bank die Darlehenssumme bereits gegen Vorlage dieser Bestätigung auszahlt, müssen Sie selbst erfragen. Wird die Notarbestätigung nicht akzeptiert, müssen Sie abwarten, bis die Eintragung der Buchgrundschuld im Grundbuch vorgenommen wurde.

Welche Alternativen gibt es zu einer Grundschuld ohne Brief?

Wenn die Bank vom Kreditnehmer eine Grundschuldeintragung verlangt, bleibt als Alternative zur Buchgrundschuld lediglich die Briefgrundschuld. Wesentliche Unterschiede bei der Art der Absicherung bestehen nicht, sodass sich die beiden Varianten der Grundschuld sehr stark ähneln. Welcher Type von Grundschuld für ein Darlehen möglich ist, sollten Sie bei Ihrem Kreditinstitut erfragen.

Möchten Immobilienkäufer keine Eintragung der Grundschuld als Sicherheit vornehmen, wird es schwierig, bei den Banken ein Darlehen zu erhalten. Bei guter Bonität erhalten Sie womöglich einen Blankokredit, der keine Sicherheiten erfordert. Dieser wird von Finanzinstituten allerdings nur für Summen im niedrigen bis mittleren fünfstelligen Bereich vergeben. Ein größerer Immobilienkredit für Haus oder Wohnung ist mit dem Blankdarlehen nicht möglich.

Als Alternative zur brieflosen Grundschuld können Sie der Bank die Abgabe einer Negativerklärung vorschlagen, um ein Darlehen zu erhalten. Dabei verpflichtet sich der Kreditnehmer, die Immobilie nicht gegenüber anderen Gläubigern zu belasten oder zu verkaufen. Auch die Negativerklärung beschränkt sich auf kleinere Darlehenssummen und ist für den Kaufvertrag einer Immobilie kaum geeignet. Stattdessen kommt die Erklärung für Renovierungen, die geringere Summen erfordern, infrage.

Zusammenfassung

Bei der brieflosen Grundschuld wird das Darlehen eines Gläubigers durch die Eintragung im Grundbuch abgesichert. Auf einen separaten Grundschuldbrief wird verzichtet, was den Zeitaufwand und die Kosten verringern kann. Ein Nachteil ist der höhere Aufwand, wenn Änderungen am Kredit oder der eingetragenen Bank vorgenommen werden sollen.