Hauswert ermitteln – Worauf Sie achten sollten

Hauswert ermitteln – Worauf Sie achten sollten

Den Wert eines Hauses zu ermitteln, ist meistens erforderlich, wenn man dieses zu einem angemessenen Preis verkaufen möchte. In den meisten Fällen wird ein Makler mit der Hausbewertung beauftragt, aber auch ein Sachverständiger kann den Immobilienwert ermitteln.

Das Haus und auch das Grundstück bzw. der Bodenwert werden durch den Immobilienexperten bei der Ermittlung genaustens unter die Lupe genommen und dabei eventuelle Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt. Der Sachverständige ermittelt nach der Begehung den Marktwert und den möglichen Verkaufspreis bei dem Bewertungsverfahren.

Wann benötigt man eine Hausbewertung?

In den meisten Fällen ist eine Hausbewertung vor Ort sinnvoll, wenn man seine Immobilie veräußern möchte, doch es gibt noch einige andere Gründe, warum Immobilienbesitzer die Hilfe eines Maklers für ein Wertgutachten benötigen.

  • Zur Offenlegung beim Finanzamt
  • zu Versteigerungszwecken der Immobilie
  • bei Erbschaftsstreitigkeiten vor einem gerichtlichen Mahnverfahren
  • vor dem Kauf eines Hauses, um den Gebäudesachwert zu ermitteln
  • bei Hausverkauf, da eine Scheidung ansteht

Gibt es Unterschiede bei einem Verkehrswertgutachten?

Ist es erforderlich, dass die Bewertung Ihres Hauses dokumentiert werden soll, dann benötigen Sie ein ausführliches, schriftliches Wertgutachten. Ein solches ist oftmals erforderlich, wenn man dem Finanzamt gegenüber Stellung nehmen soll. Des Weiteren ist ein solches Gutachten zu empfehlen, wenn es sich um eine Erbschaft einer Immobilie, bzw. eines Einfamilienhauses, handelt oder man dem Ehepartner gegenüber auskunftspflichtig ist. In der Regel unterscheidet man zwischen vier Gutachten.

  1. Vollwertgutachten durch einen Sachverständigen, der vereidigt wurde
  2. schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert, auch als Kurzgutachten bezeichnet
  3. professionelle, kostenpflichtige Wertermittlung
  4. Bewertung nach der Wertermittlungsverordnung, auch als ImmoWertV bezeichnet

Vollwertgutachten durch einen vereidigten Sachverständigen

Ein Vollwertgutachten, welches später beispielsweise vor Gericht eingesetzt werden soll, kann nur durch einen vereidigten Sachverständigen erfolgen. Die Kosten für ein solches Gutachten sind nicht festgelegt, hier hat der Sachverständige freie Hand, daher sollte man vor der Erstellung eines solchen Wertgutachtens mit dem Sachverständigen den Preis verhandeln. In der Regel liegen die Kosten für ein solches Vollwertgutachten bei 0,5 bis 1 Prozent des Marktwertes der Immobilie.

Kurzgutachten zur Bewertung eines Hauses

Ein Kurzgutachten ist ähnlich aufgebaut, wie ein Vollwertgutachten oder auch als Verkehrswertgutachten bezeichnet, es ist jedoch nur für den eigenen Gebrauch geeignet. Eine Gültigkeit vor Gericht oder bei anderen Behörden hat ein solches Gutachten nicht. Die Kosten für ein solches Kurzgutachten, welches ebenfalls durch einen Immobiliensachverständigen erstellt wird, liegen zwischen 100 und etwa 500 Euro.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Der Sachverständige schaut sich nicht nur die Immobilie an und kontrolliert diese auf Mängel, sondern bei der Hauswertermittlung spielen noch einige Faktoren mehr eine große Rolle. Wie beispielsweise die Lage des Hauses, die Außenanlagen, die Art und Größe der Immobilie, aber auch die eventuell vorhandenen Ausbaumöglichkeiten.

Umgebung und Lage der ImmobilieArt und Zustand der Immobilie
Befindet sich die Immobilie in einer angesagten Wohngegend?Über welche Energieeffizienzklasse verfügt die Immobilie?
Um welche Art von Immobilie handelt es sich?Ist die Ausstattung der Immobilie hochwertig?
Ist die Immobilie leerstehend oder vermietet?Sind Mängel oder Bauschäden zu beseitigen?
Gibt es Ausbaumöglichkeiten?Aus welchem Baujahr stammt die Immobilie?
Sind öffentliche Einrichtungen fußläufig zu erreichen?Handelt es sich um einen Neu- oder Altbau?

Die Lage einer Immobilie spielt bei der Hausbewertung eine sehr große Rolle. Sie spiegelt sich zudem in den Bodenrichtwerten, die festgelegt wurden, wider. Lärm in unmittelbarer Nähe, kann beispielsweise zu einer Wertminderung führen.

Wer kann eine Immobilie bewerten?

In erster Linie ist wichtig, dass man sich Gedanken darüber macht, ob die Bewertung für den eigenen Gebrauch gedacht ist oder ebenfalls Behörden vorgelegt werden soll. Wer eine schnelle vorab Einschätzung benötigt, der kann den Vergleichswert über einen sogenannten Hauswert-Rechner online und absolut kostenlos ermitteln lassen. Die Beurteilung einer solchen Bewertung ist nicht zu 100 % gegeben, denn es handelt sich hierbei lediglich um einen ungefähren Richtwert. Es ist zu empfehlen, gerade, wenn man sein Haus verkaufen möchte, dieses von einem Experten vor Ort schätzen zu lassen.

In den meisten Fällen wenden sich Immobilienbesitzer an einen Makler, da dieser über die erforderliche Expertise verfügt. Er kann den Verkehrswert der Immobilie professionell bewerten und einen möglichen Angebotspreis für den Verkauf darlegen. Benötigen Sie jedoch ein professionelles Wertgutachten, welches vor Gericht zur Verwendung kommen soll, so ist es unumgänglich, dass Sie sich an einen Wertgutachter wenden. Ein solcher Sachverständiger achtet auf die kleinsten Details, erstellt ein professionelles Wertgutachten, welches vor Gericht oder bei Behörden Akzeptanz findet. Eine solche Wertermittlung durch einen Wertgutachter ist jedoch mit Kosten verbunden.

Welche Unterlagen sind für eine professionelle Hausbewertung erforderlich?

Ist Ihnen eine möglichst exakte Immobilienbewertung wichtig, dann sollten Sie einige Unterlagen dem Sachverständigen vorlegen können.

  • Eine vorab erstellte Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Grundbuchauszug
  • Grundriss Ihrer Immobilie
  • einen Auszug der Flurkarte
  • bei einem vermieteten Haus eine Auflistung der Bewirtschaftungskosten
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • mögliche Nachweise von Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen

Haben Sie gerade erst Ihr Badezimmer renoviert, dieses auf den neusten Stand gebracht und viel Geld investiert, so spiegelt sich dieser Wert nicht automatisch im Verkaufspreis wider. Nicht jeder potenzielle Käufer hat den gleichen Geschmack, wie Sie und ist bereit die Kosten zu tragen.

Was ist mehr wert, ein Altbau oder ein Neubau?

So interessant ein Altbau für viele Menschen auch sein mag, es verliert mit den Jahren an Wert auf dem Immobilienmarkt. Die meisten Käufer sind heutzutage auf der Suche nach einem modernen, großzügig geschnittenen Haus in bester Lage. Ein Altbau kann in vielen Fällen, die meisten Wünsche von potenziellen Käufern, nicht mehr erfüllen. Es müssen oftmals Sanierungsarbeiten vorgenommen werden, wie beispielsweise die Erneuerung von Leitungen oder der Austausch von Sanitäranlagen.

Bei einem Neubau kann sich der potenzielle Käufer sicher sein, dass dieses Haus nach neusten Standards erbaut wurde und den geltenden Vorschriften unterliegt. Es ist dennoch empfehlenswert, auch bei einem Neubau eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen durchführen zu lassen.

Was prüft ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter oder Sachverständiger ermittelt den noch geltenden Verkehrswert einer Immobilie. Dies kann er bei Altbauten, ebenso wie bei Neubauten machen. Er ist zudem dafür verantwortlich ein Grundstück auf seinen Wert zu prüfen, also auch eine einfache Garage bei Bedarf. Der ermittelte Verkehrswert gibt gleichzeitig den zu veranschlagenden Verkaufspreis an. Das Wertgutachten gilt jedoch nicht für unbestimmte Zeit, denn die Immobilie verändert sich über die Jahre und der Wert nimmt ab oder kann in manchen Fällen auch zunehmen.

Der Sachverständige hat die Möglichkeit ein Immobiliengutachten mittels drei unterschiedlicher Verfahren zu erstellen. Hier wird unterschieden zwischen dem Vergleichsverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Bevor der Gutachter jedoch ein Urteil über die Immobilie abgeben kann, muss er sich vorab einen detaillierten Überblick verschaffen. Hierbei spielen der Zustand des Hauses oder auch der Eigentumswohnung und die vorhandene Ausstattung eine große Rolle. Insbesondere prüft der Gutachter folgende Punkte:

  • die Lage der Immobilie
  • den Bodenrichtwert
  • den technischen und baulichen Zustand
  • den Energiekennwert
  • die Marktlage
  • den Erschließungsgrad
  • eventuell vorhandene Grundstückslasten

Woran erkennt man einen qualifizierten Immobiliengutachter?

Wie es in vielen Branchen der Fall ist, tummeln sich auch in der Immobilienbranche immer wieder schwarze Schafe. Woran aber kann man einen guten und qualifizierten Gutachter erkennen, der seine Aufgabe ernst nimmt und ein Gutachten erstellen kann? Ein Immobiliengutachter braucht für seine Arbeit keine Ausbildung und auch kein Studium. In Deutschland kann sich jede beliebige Person als Immobiliengutachter bezeichnen. Es handelt sich hierbei somit um keine geschützte Berufsgruppe.

Es ist jedoch erforderlich, wenn man ein Immobiliengutachten durch einen Sachverständigen erstellen lassen möchte, welches zudem bei Gericht oder anderen Behörden vorgelegt werden kann, dass dieses nur durch einen geprüften Sachverständigen ausgestellt werden darf. Daher ist anzuraten, dass Sie sich vor der Erteilung eines Gutachtens von dem Sachverständigen vorhandene Qualifikationen vorzeigen lassen. Nicht nur nachweisliche Erfahrungen sind in diesem Fall ausreichend, sondern hinzukommen eine Ausbildung, sowie Fortbildungen in dem Bereich der Sachverständigen.

Öffentlich bestellte oder staatlich anerkannte Sachverständige sind oftmals im Bereich der Bauingenieure oder Architekten zu finden. Ebenso finden Sie geeignete Sachverständige im Bereich der Immobilienmakler und freien Bausachverständigen.

Wann benötigen Sie welches Gutachten?

Es ist nicht immer einfach das für sich passende Gutachten oder den richtigen Gutachter ausfindig zu machen. Hier möchten wir Ihnen eine kleine Übersicht geben, wann Sie welches Gutachten für Ihre Zwecke benötigen.

Grund für das GutachtenSachlageBenötigtes Gutachten
Verkauf einer ImmobilieSie möchten für sich persönlich wissen, was Ihre Immobilie noch wert ist?Kurzgutachten
Kauf einer ImmobilieSie interessieren sich für eine Immobilie und möchten den genauen Wert kennen?Kurzgutachten
Scheidung, einvernehmlichMöchten Sie Ihren Partner auszahlen und möchten den Wert Ihrer Immobilie ermitteln?Kurzgutachten
Rechtsstreit bei einer ScheidungIst es notwendig den Wert einer Immobilie durch das Gericht festlegen zu lassen?Verkehrswertgutachten
Baumängel oder VersicherungsschadenSie müssen Baumängel geltend machen oder einen Schaden Ihrer Versicherung melden?Schadengutachten

Wann ist eine Renditekalkulation erforderlich?

Wer über ein Mehrfamilienhaus verfügt und dieses verkaufen möchte, der sollte vor dem Verkauf eine Renditekalkulation durchführen. Diese gibt preis, welche Einnahmen der Immobilieninhaber monatlich durch seine Mieter verbucht. Es ist nicht verkehrt, wenn man beim Hausverkauf diese Einnahmen ebenfalls bewirbt, denn so lässt sich ein höherer Preis erzielen.

Die Rendite einer Immobilie lässt sich mittels einer einfachen Formel ermitteln. Sie müssen hier die Kaufnebenkosten zu dem Kaufpreis addieren, dann subtrahieren Sie die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten von der Nettokaltmiete und erhalten so den Jahresreinertrag. Zum Schluss müssen Sie noch den Jahresreinertrag durch die anfallenden Investitionskosten dividieren. Das Ergebnis ist Ihre Rendite.

Was ist steuerlich zu beachten beim Hausverkauf?

Wer ein Haus erworben hat, der erhält vom Staat eine Spekulationsfrist. Diese läuft über einen Zeitraum von zehn Jahren. Der Eigentümer verpflichtet sich hiermit, dass er seine Immobilie die nächsten zehn Jahre nicht veräußert. Beachtet werden muss hier, sollte ein früherer Verkauf stattfinden, dass man in der jährlichen Steuererklärung diesen Hausverkauf als privates Veräußerungsgeschäft angeben muss. Die Spekulationssteuer wird dann vom Finanzamt gefordert. Hier kann man jedoch keinen pauschalen Betrag angeben, sondern die Kosten hängen von unterschiedlichen Faktoren ab.

  1. Wie viel Wert hat die Immobilie zum Zeitpunkt der Veräußerung noch?
  2. Wo liegt Ihr Einkommenssteuersatz?
  3. Ist die Immobilie vermietet?
  4. Gab es bereits zu einem früheren Zeitpunkt Abschreibungen von Immobilien?

Zusammenfassung

Wer seinen Hauswert ermitteln möchte, der sollte einen erfahrenen Makler mit der Wertermittlung beauftragen. Es ist zudem darauf zu achten für welchen Bedarf das Gutachten ausgestellt werden soll. Benötigt man ein solches zur Vorlegung bei Gericht oder einer Behörde oder ist das Gutachten lediglich für den eigenen Bedarf. Des Weiteren können Kosten für das Immobiliengutachten anfallen, die in den meisten Fällen zwischen 0,5 und 1,0 Prozent des Immobilienwertes betragen.

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