Leibrente – sichere Altersvorsorge für Immobilienbesitzer?

Immer beliebter wird bei Rentnern das Konzept der Leibrente, die im Gegenzug für den Verkauf der Immobilie eine Zusatzrente bis zum Lebensabend auszahlt. Doch obwohl das Konzept recht einfach erscheint, gibt es bei der Veräußerung des Grundbesitzes für monatliche Rentenzahlungen viele Fallstricke, die zu Problemen führen können.

Daher ist es wichtig, dass sich Immobilieneigentümer im Voraus über die einzelnen Aspekte der Immobilienrente informieren, bevor sich fehlende Informationen nachteilig auswirken.

Was ist eine Leibrente?

Eine Leibrente beschreibt eine wiederkehrende Zahlung, meistens monatlich, die bis zu einem festgelegten Ereignis geleistet wird. Damit steht Sie im Gegensatz zu einer Zeitrente, die über einen bestimmten Zeitraum geleistet wird, während bei der Leibrente der Zeitraum fast immer bis zum Tod des Rentenempfängers reicht.

Während mit der Leibrente fast immer die Unterart Immobilienleibrente gemeint ist, gibt es weitere Arten von Leibrenten. Dazu gehören unter anderem bestimmte Rentenarten, die von der gesetzlichen Rentenversicherung an Privatpersonen gezahlt werden. Im Folgenden erklären wir die verschiedenen Leibrenten-Typen näher, um Ihnen die Unterschiede aufzuzeigen.

Immobilien-Leibrente

Bei dieser Art Leibrente verkauft der Eigentümer Haus oder Wohnung und erhält dafür, anstelle des Kaufpreises, eine Leibrente. Diese Auszahlung muss der Käufer monatlich an den Verkäufer bis zu dessen Tod leisten und gesteht ihm zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht zu.

Da kaum ein Rentner aus der eigenen Immobilie ausziehen möchte, lässt sich dies mit der Leibrente für Immobilienbesitzer lösen. So dient der eigene Grundbesitz als Wohnsitz und Altersvorsorge zugleich. Das Wohnungsrecht bis an das Lebensende wird jeweils in das Grundbuch eingetragen, so dass alle Rechte des Verkäufers durch einen Notar festgelegt sind.

Als reines Finanzprodukt unterscheidet sich die Umkehrhypothek von der Leibrente und beinhaltet die Aufnahme eines neuen Kredits. Bei Umkehrhypotheken sind die monatlichen Ratenauszahlungen an die Vertragslänge gekoppelt, so dass bei Auslauf des Vertrags ein Umzug im hohen Alter erzwungen werden kann.

Sonstige Leibrenten

Da die Definition einer Leibrente allgemein gehalten ist, trifft diese Rentenform nicht nur auf die Immobilienrente zu. So fallen unter die Form der Leibrente vor allem auch Leistungen, die vom Gesetzgeber an Rentenberechtigte gezahlt werden. Dazu gehören beispielsweise die Erwerbsminderungsrente, Witwenrente, Waisenrente oder Erziehungsrente, die an Rentenempfänger geleistet werden.

Wie man am Beispiel der Waisenrente sehen kann, muss eine Leibrente nicht immer bis zum Lebensende gezahlt werden, denn die Rente für Waisenkinder wird nur bis zur Volljährigkeit bzw. bis zum 27. Lebensjahr während einer Ausbildung gezahlt.

Wer steht als Käufer für eine Immobilienleibrente zur Verfügung?

Während häufig bei der Immobilienrente nur an institutionelle Investoren wie die Deutsche Leibrenten AG gedacht wird, ist dies nur ein Teil der möglichen Käuferinteressenten. So können Sie das Konzept der Immobilienleibrente beispielsweise auch für einen Verkauf an Ihre Kinder einsetzen.

Im Vergleich zu einer Schenkung lassen sich dabei je nach Einzelfall durchaus hohe Steuersummen sparen. Da dies jedoch auf Ihre persönliche Situation und das entsprechende Steuerrecht ankommt, sollten Sie diese Möglichkeit unbedingt mit einem Steuerberater besprechen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Fall Sie einen Käufer außerhalb des Bekannten- oder Familienkreises suchen, können Sie dafür beispielsweise einen Makler ansprechen oder diverse Internetportale besuchen, um Kontakte mit Kaufinteressenten zu knüpfen.

Wo liegen die Vorteile bei der Leibrente?

Wie bei allen Geschäften mit zwei Vertragsparteien gibt es auch bei der Immobilienrente Vorteile für Verkäufer und Käufer. Im Idealfall können beide Parteien von der Veräußerung des Eigenheims für monatliche Auszahlungen profitieren. Dabei unterscheiden sich die Vorteile, die aus dem Geschäft gezogen werden.

Wohnrecht auf Lebenszeit mit Zusatzrente für den Verkäufer

Aufbesserung des Einkommens

Während fast 50% der deutschen Rentner in der eigenen Immobilie leben, müssen viele Ruheständler jeden Monat auf Ihre Ausgaben achten. So stehen für knapp 2 Millionen Immobilieneigentümern im Ruhestand nicht einmal Einkünfte von 1000€ pro Monat zur Verfügung.

Angesichts von Reparaturkosten, verbleibenden Kreditraten oder medizinischen Ausgaben bleibt davon oft nicht viel übrig. Hier bietet sich durch die Immobilienrente die Möglichkeit, die goldenen Rentenjahre zu genießen und sich Träume zu erfüllen, die mit der normalen Rente nicht möglich wären. Je nach Situation kann die zusätzliche Rente durch die Immobilie eine vierstellige Höhe erreichen.

Lebenslanges Wohnrecht

Den Hausverkäufern wird bei einer Leibrente ein Wohnrecht, das lebenslang gilt, zugesichert und notarisch in das Grundbuch eingetragen. Diese Absicherung des Rentners garantiert, dass dieser zu Lebzeiten nicht aus dem eigenen Zuhause ausziehen muss.

Damit steht dieser Umstand der Immobilienrente im Gegensatz zum normalen Hausverkauf, bei dem ein Auszug von Immobilienbesitzern nötig ist. Da kaum ein Besitzer von Immobilien freiwillig aus dem Wohnobjekt ausziehen möchte, ist dies eine interessante Alternative zu einem gewöhnlichen Verkauf der Immobilie.

Käufer profitiert bei einem vorzeitigen Ableben

Zahlungen entfallen bei frühem Tod

Etwas makaber ist der erste Vorteil des Käufers, denn dieser besteht darin, dass der Verkäufer früh sterben könnte und die Leibrente daraufhin entfällt. Dies ist der Fall, weil die Rentenbasis für die Zahlungen unter dem Aspekt der durchschnittlichen Lebenserwartung berechnet wird.

Sollte der Hausverkäufer vorher sterben, verdient der Anbieter der Leibrente dadurch Geld und muss die verbleibenden Zahlungen nicht leisten, falls keine Rentengarantiezeit vereinbart wurde.

Geringe Zahl von Kaufinteressenten bei Leibrente

Der zweite Vorteil für Käufer besteht darin, dass ein Eigenheim mit lebenslangem Wohnrecht auf dem Immobilienmarkt kaum Interesse hervorruft. Wenn der Rentenberechtigte das Immobilieneigentum daher nicht verlassen möchte, wird es kaum Interessenten für einen Kauf des Objektes geben.

Somit lassen sich hierbei für Käufer durchaus Immobilien akquirieren, für die es andernfalls einen großen Bieterwettbewerb gegeben hätte. Gerade bei normalerweise teuren Objekten in großen Städten ist dies ein interessanter Aspekt.

Teilzahlungen strecken den Kaufpreis

Und nicht zuletzt ist für Immobilienkäufer von Interesse, dass, abgesehen von Einmalzahlungen, der Kaufpreis an den Rentenberechtigten über einen langen Zeitraum ausgezahlt werden kann. Der komplette Preis für die Immobilie muss also nicht sofort zur Verfügung stehen, sondern kann über viele Jahre gestreckt werden.

Welche Risiken gibt es bei der Leibrente?

Während sich das Konzept der Leibrente in der Theorie recht einfach anhört, gibt es in der Praxis durchaus komplexe Probleme. Grund dafür ist vor allem, dass sich jedes Leibrenten-Geschäft unterscheidet, da es vom Immobilieneigentümer und dem Wert des Objekts abhängt. Einfache Rechenbeispiele können Sie daher nicht einfach auf Ihre persönliche Situation übertragen, sondern müssen für Ihren individuellen Fall planen.

Deshalb sollten Sie sich als Privatperson der Nachteile des Geschäfts bewusst sein, bevor Sie einen entsprechenden Vertrag unterzeichnen. Gerade Verbraucherschützer sehen die Immobilien-Leibrente eher kritisch und raten für Immobilienbesitzer häufig davon ab. Wenn Sie aber die Umstände der Immobilienleibrente genau abgewogen haben, ist dies für Eigentümer, die nicht im hohen Alter umziehen möchten, eine sinnvolle Alternative.

Die häufigsten Probleme bei der Immobilien-Leibrente sind:

  1. Es wurde kein Nießbrauchrecht vereinbart und das lebenslange Wohnrecht erlischt bei Auszug
  2. Der Käuferkreis für die Immobilie ist aufgrund des Wohnrechts stark begrenzt
  3. Kann der Käufer der Immobilie die Immobilie nicht mehr bezahlen, kommt es, je nach Vertragssituation, zur Zwangsversteigerung oder Rückabwicklung

Der Ertragsanteil der Leibrente muss versteuert werden. Der Ertragsanteil bezeichnet den einkommenssteuerpflichtigen Anteil der Leibrente und hängt vom Alter des Rentners bei Rentenbeginn sowie der Rentenart ab. Informieren Sie sich über die Steuerlast, um den Wert der Leibrente korrekt einschätzen zu können.

Wie hoch fällt die Leibrente aus?

Die Höhe der Leibrente hängt vom Wert Ihrer Immobilie, der Laufzeit des Vertrags und dem Zins ab. Weiterhin spielen Ihr Alter und Geschlecht eine Rolle bei der Berechnung des monatlichen Betrags. Sollten Sie Wert auf eine Einmalzahlung oder eine Rentengarantiezeit, die an Erben übergeht, legen, wirkt sich dies ebenfalls auf die Summe der Leibrente aus. Daher gibt es keine allgemeinen Beträge, mit denen Sie rechnen können, sondern die Summe hängt von Ihrer Immobilie, Lebenserwartung, usw. ab.

Es lohnt sich, viele Anbieter zu vergleichen. Bevor Sie sich für einen Leibrenten-Anbieter entscheiden, sollten Sie die Angebote der verschiedenen Firmen genau vergleichen. Angesichts der hohen Differenzen lassen sich mit dem richtigen Käufer schnell mehrere Tausend € sparen.

Rechenbeispiel für die Leibrente:

Damit Sie dennoch einen Überblick erhalten, wie eine Immobilienleibrente berechnet wird, stellen wir Ihnen ein Beispiel vor. Wir gehen von einem 75-jährigen Rentner aus, der seine Immobilie für 300.000€ verkauft und neben den monatlichen Zahlungen eine Einmalzahlung von 50.000€ möchte, um verbleibende Schulden an die Bank abzuzahlen. Die statistische Restlebenserwartung des Seniors liegt laut der Sterbetafel des statistischen Bundesamts bei 11 Jahren.

Um die monatliche Rentenzahlung zu berechnen, nehmen wir den Immobilienwert von 300.000€ und ziehen davon die Einmalzahlung plus Verzinsung (50.000€ + 17.000 Zinsen) sowie das Wohnrecht ab. In diesem Fall kann man das Wohnrecht und Instandhaltung, den sogenannten Mietwert, mit 1020€ pro Monat ansetzen, wodurch 134.640€ wegfallen und schließlich 98.360€ für die Leibrente als verrentender Betrag verbleiben.

Teilt man diese Summe durch die 11 Jahre Lebenserwartung mal 12 Monate erhält man einen monatlichen Betrag von 745€. Sie sehen also, es kommt auf viele Variablen bei der Immobilienverrentung an, die Sie im Vorhinein genau prüfen sollten, ob sich dieses Geschäft für Sie als Eigenheimbesitzer lohnt.

Allgemeine Berechnung der Leibrente:

Kaufpreis – (Einmalzahlung + Verzinsung) – Wohnrecht (Mietwert * Lebenserwartung in Monaten) = zu verrentender Betrag oder Gesamtwert der Leibrente

Zu verrentender Betrag / Lebenserwartung laut Sterbetafeln in Monaten = Monatlicher Beitrag der Leibrente

Für unser konkretes Beispiel gilt:
300.000€ – (50.000€ + 17.000€) – (1020€ * 132 Monate) = 98.360€

98.360€ / 132 Monate = 745,15€ Leibrente pro Monat

Diese Punkte sollten im Vertrag geregelt werden

Wer übernimmt die Reparatur- oder Nebenkosten?

Da bei einer Immobilie immer wieder Reparaturen und Instandsetzungen nötig sind, die zu den normalen Nebenkosten hinzukommen, wird im Vertrag für die Leibrente üblicherweise vereinbart, wer diese Kosten zu tragen hat. Ansonsten kann es sein, dass Sie immer noch für die Kosten der Instandhaltung verantwortlich sind und entsprechend teure Reparaturkosten selbst bezahlen müssen.

Wenn bei Vertragsabschluss vereinbart wird, dass der Käufer Reparaturkosten in Zukunft tragen soll, wird dies üblicherweise für den Mietwert eingerechnet. Sie erhalten also nichts geschenkt, sondern dies reduziert Ihre monatlichen Auszahlungen.

Kann die Rente an einen Erben übergehen?

Dies hängt ganz von der Vertragsgestaltung mit dem Käufer ab. Sie können etwa eine Einmalzahlung vereinbaren, die bei einem vorzeitigen Ableben des Verkäufers vererbt wird. Außerdem können Sie eine Mindestlaufzeit oder Rentengarantiezeit vereinbaren, meistens 5 oder 10 Jahre, die bei Tod auf den Erben übergeht.

Wohnrecht bzw. Regelung bei Aufgabe des Wohnrechts

Natürlich sollte der Kaufvertrag einen der wichtigsten Aspekte der Leibrente beinhalten, das Wohnrecht auf Lebenszeit. Lassen Sie dieses Recht unbedingt in das Grundbuch eintragen, um dies rechtssicher festzulegen. Dadurch sind Sie auf der sicheren Seite und können Ihren Lebensabend im eigenen Zuhause verbringen. Gleichzeitig sollte im Vertrag geregelt sein, was passiert, wenn der Hausverkäufer aus der Immobilie auszieht.

Dies kann beispielsweise nötig sein, weil ein Umzug ins Pflegeheim durch einen Pflegefall unabdingbar ist und das Wohnobjekt nicht den nötigen Anforderungen, etwa durch fehlende Barrierefreiheit, entspricht. Hierzu sollte ein Nießbrauchrecht vereinbart werden, das die Vermietung des Wohnobjekts durch den Berechtigten erlaubt, während dieser im Pflegeheim lebt. Dies sollten Sie als separate Klausel in den Vertrag aufnehmen, da dieser Fall nicht durch das einfache Wohnrecht geregelt ist.

Zahlungsmodalitäten inklusive Wertsicherungsklausel

Alle wichtigen Zahlungsmodalitäten sollten im Vertrag angesprochen werden, um mögliche Probleme oder Unklarheiten zu vermeiden. Dazu gehört z. B. die Höhe der Einmalzahlung, falls diese in Anspruch genommen wird, die Höhe der monatlichen Zahlungen und das Zahlungsdatum. Ebenfalls sollte im Kaufvertrag stehen, was passiert, wenn der Käufer die Immobilien-Leibrente nicht mehr zahlen kann.

Dann kann die Immobilie entweder zwangsversteigert oder rückabgewickelt werden, weshalb Sie die Vorgänge dafür in Schriftform festhalten sollten. Ideal hierfür ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die diesen Fall regelt. Zudem besteht die Möglichkeit der Eintragung einer Reallast in das Grundbuch, um beispielsweise den Leibrentengeber persönlich in Anspruch zu nehmen.

Da die Inflation auch vor den Leibrenten nicht Halt macht, sollte im Vertrag eine entsprechende Wertsicherungsklausel festgelegt werden. Hierbei ist klar festgeschrieben, um wieviel Prozent sich der Betrag erhöhen soll. Häufig wird dies an die durchschnittliche jährliche Steigerung des Preisindexes des statistischen Bundesamts gekoppelt, um einen neutralen Wert zu verwenden und keine Partei zu benachteiligen.

Zusammenfassung

Eine Leibrente hilft Eignentümern im Ruhestand das magere Einkommen aufzubessern und im Alter das Leben zu genießen. Dabei verhindert das lebenslange Wohnrecht, dass Sie aus der Immobilie ausziehen müssen und macht die Immobilienrente zu einer interessanten Form der Altersvorsorge.

  • Hat Ihnen dieser Artikel weitergeholfen?
  • JaNein

Entspricht einer Bewertung von 4.6 / 5