Das Leitungsrecht

Nicht alle Grundstücke können direkt an das Strom-, Wasser- oder Gasnetz angeschlossen werden, sodass in manchen Fällen eine Versorgung über den Nachbarn erfolgen muss. Eine mündliche Zustimmung kann jederzeit widerrufen werden, weshalb sich Grundstücksbesitzer darauf nicht verlassen sollten.

Um Rechtssicherheit zur Erlaubnis für das Verlegen von Versorgungsleitungen zu erhalten, bietet sich das Leitungsrecht als eingetragene Dienstbarkeit im Grundbuch an. Um was es sich dabei handelt und worauf Sie als Besitzer des belasteten oder berechtigten Grundstücks achten sollten, stellen wir Ihnen im Folgenden näher vor.

Was ist ein Leitungsrecht?

Leitungsrecht bietet mehr Rechtssicherheit

Ein Leitungsrecht ist eine privatrechtliche Verpflichtung, die von einem Grundstückseigentümer (dienendes Grundstück) gegenüber einer anderen Person, in den meisten Fällen dem Besitzer eines Grundstücks (herrschendes Grundstück), eingegangen wird. Das Recht zum Verlegen von Versorgungsleitungen wird nicht auf der eigenen Fläche, sondern auf dem Nachbargrundstück eingetragen und erfolgt zugunsten des berechtigten Grundstücks.

Das dienende Grundstück verpflichtet sich, einem Versorgungsunternehmen zu erlauben, die nötigen Leitungen für das herrschende Grundstück über die Fläche verlegen zu lassen. Dadurch wird eine Fortleitung von Strom eines Energieversorgungsunternehmens, Telefonleitungen eines Telekommunikationsunternehmens oder der Wasserversorgung gewährleistet, auch wenn kein direkter Zugang des berechtigten Grundstücks besteht.

Durch das Festschreiben können die Nutzungsrechte im Notfall auf dem Rechtsweg eingeklagt werden und sind ohne Zustimmung des Berechtigten nicht einfach löschbar. Möglich ist es zu vereinbaren, dass die Leitungen über eine bestimmte Fläche, den sogenannten Schutzstreifen, laufen, die für den Versorger erreichbar gehalten werden muss. Dadurch bleibt der Rest des dienenden Grundstücks unberührt.

Ohne die Eintragung des Leitungsrechtes können Leitungen, die über das Nachbargrundstück verlaufen, selbst nach mehr als 30 Jahren entfernt werden. Eine mündliche Zustimmung kann jederzeit widerrufen werden, weshalb nur das Leitungsrecht eine wirkliche Absicherung bietet. Dies wurde vom Oberlandesgericht Oldenburg (OLG) im Urteil vom 30. Januar 2014 (Aktenzeichen 1 U 104/13) festgehalten.

Eintrag im Grundbuch als Grunddienstbarkeit oder beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Eine Eintragung des Leitungsrechts ist als Grunddienstbarkeit oder als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch möglich. Bei der Grunddienstbarkeit gilt üblicherweise der Eigentümer des herrschenden Grundstücks als Berechtigter, während bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit eine bestimmte private oder juristische Person als Begünstigte ausgewählt wird. Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird zum Beispiel gewählt, wenn ein Stromversorgungsunternehmen die Erlaubnis für die Errichtung von neuen Trassen benötigt, die keinem speziellen Grundstück dienen sollen.

Normalerweise ist die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar, wobei für juristische Personen wie Unternehmen eine Ausnahme gilt und auch deren Rechtsnachfolger die Berechtigung erhalten. Die Grunddienstbarkeit läuft hingegen weiter und muss bei einem Verkauf des Grundstücks vom neuen Eigentümer ebenfalls übernommen werden.

Für welche Leitungen zählt die Dienstbarkeit?

Festgelegt werden die Kabel oder Rohre, die durch ein Leitungsrecht vom dienenden Grundstück hingenommen werden müssen, unter anderem im Telekommunikationsgesetz (TKG) oder durch die gängige Rechtsprechung. Zum Beispiel Wasser-, Abwasser-, Strom- oder Telefonleitungen gelten als nötige Anschlüsse, die durch das Leitungsrecht abgedeckt sind. Neben der Errichtung von neuen Fortleitungen muss das belastete Grundstück zudem eine spätere Modernisierung hinnehmen, falls diese nötig ist. Ein Zugang zu den Leitungen muss auch für Reparaturen freigehalten werden, sodass eine Versorgung des herrschenden Grundstücks jederzeit gewährleistet werden kann.

Beispiele für Versorgungsleitungen:

• Telekommunikationsleitungen
• Wasserleitungen
• Kanalisation
• Stromleitungen
• Fernwärme

Was ist der Unterschied zu einer Baulast?

Das Leitungsrecht ist eine privatrechtliche Verpflichtung gegenüber einem anderen Grundstückseigentümer oder einer privaten/juristischen Person, während die Eintragung einer Baulast, zum Beispiel als Erschließungsbaulast, eine öffentlich-rechtliche Pflicht gegenüber der Bauaufsicht entspricht. Zwar besteht in beiden Fällen eine Beeinträchtigung der Nutzungsrechte des Besitzers, aber bei Ersterem kann nur der Berechtigte einer Löschung zustimmen, während die Baulast durch die Zustimmung der Bauaufsicht entfernt werden kann. Deshalb bietet das Leitungsrecht für Berechtigte mehr Kontrolle und Sicherheit.

Was bedeutet der Eintrag der Dienstbarkeit im Grundbuch?

Wert des Grundstücks sinkt

Für Grundstückseigentümer, bei deren Fläche ein Leitungsrecht eingetragen ist, kann der Immobilien- oder Bodenwert erheblich sinken. Ein Grundstückverkauf kann dadurch schwieriger werden, was große Nachteile mit sich ziehen kann. Die entsprechende Immobilienbewertung erfolgt auf Basis der Wertermittlungsrichtlinien (WertR). Wenn zum Beispiel ein Schutzstreifen für das Verlegen von Leitungen dem berechtigten Grundstück gewährt wurde, wird der Verkehrswert für gewöhnlich um diese Fläche gemindert, da sie nicht frei genutzt werden kann.

Denn auch zukünftige Besitzer müssen das Verlegen von Leitungen durch Telekommunikationsunternehmen oder andere Versorgungsbetriebe auf dem Schutzstreifen ermöglichen. Falls dem neuen Eigentümer bei einem Grundstücksverkauf eine lastfreie Fläche versprochen wurde, muss der Verkäufer sogar Schadensersatz leisten, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 6. März 2009 (Aktenzeichen V ZR 103/08) feststellte.

Aufgrund der starken Auswirkungen auf das eigene Grundstück sollte ein Leitungsrecht nie als einfache nachbarliche Hilfe, sondern nur nach Absprache mit einem Experten eingetragen werden.

Welche Pflichten erwachsen aus der Dienstbarkeit?

Die Eintragung des Leitungsrechts wird empfohlen, da sich daraus grundbuchrechtliche Pflichten für das dienende Grundstück ergeben. Sie dürfen sich einer Nutzung Ihres Grundstücks für das Verlegen von neuen oder modernisierten Leitungen nicht verschließen, wenn Sie dem Leitungsrecht zugestimmt haben. Dadurch werden die Nutzungsrechte Ihres Grundstücks deutlich eingeschränkt.

Das herrschende Grundstück wiederum kann sich auf die Eintragung im Grundbuch berufen und steht auf der sicheren Seite. Sollte sich das dienende Grundstück trotz eingetragenem Leitungsrecht weigern, den Versorgungsunternehmen das Verlegen von Leitungen zu ermöglichen, sind Schadensansprüche des herrschenden Grundstücks möglich.

Was ist der Unterschied zwischen Wegerecht und Leitungsrecht?

Sowohl das Wegerecht als auch das Leitungsrecht können als Grunddienstbarkeit eingetragen werden, bezeichnen jedoch unterschiedliche Pflichten. Die erste Dienstbarkeit gibt den Nachbarn das Recht zur Durchfahrt, während zweitere das Verlegen von Versorgungsleitungen erlaubt. Allerdings deckt das Leitungsrecht die Fahrt der zuständigen Versorgungsunternehmen über das belastete Grundstück ab, denn ansonsten wäre das Verlegen der Leitungen unmöglich. Für das berechtigte Grundstück ergibt sich aus dem Leitungsrecht aber keine Erlaubnis zur Durchfahrt.

Überlegen Sie sich vor dem Eintragen des Leitungsrechts auf einem anderen Grundstück genau, ob noch weitere Dienstbarkeiten für die vollständige Nutzung Ihres Grundstücks nötig sind und tragen Sie diese ebenfalls im Grundbuch ein.

Wie funktioniert das Eintragen des Leitungsrechtes?

Wer darf die Dienstbarkeit eintragen?

Die Eintragung des Leitungsrechtes auf einem fremden Grundstück ist selbstverständlich verboten, weshalb nur der Eigentümer die Grunddienstbarkeit oder persönlich beschränkte Dienstbarkeit akzeptieren kann. Dazu müssen Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein und können anschließend über einen Notar das Leitungsrecht beantragen. Durch einen Lageplan wird festgehalten, ob für das Verlegen von Leitungen nur eine bestimmte Fläche reserviert werden soll und wo die Rohre oder Kabel verlaufen sollen.

Was kostet ein Leitungsrecht?

Eine Grunddienstbarkeit erfordert die Beurkundung durch einen Notar, wodurch Kosten für die Eintragung anfallen. Die Preise dafür richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotkG) und hängen davon ab, welcher Wert dem Leitungsrecht zugeschrieben wird. Außerdem muss das herrschende Grundstück häufig eine Entschädigung leisten, die jedoch separat zwischen den beiden Parteien verhandelt werden kann.

Die Bundesnotarkammer stellt einen Gebührenrechner bereit, mit dem Sie anhand des Werts des Leitungsrechts schnell die fälligen Kosten ermitteln können.

Wann muss man das Leitungsrecht beantragen?

Das Leitungsrecht muss vor dem Verlegen der Leitungen eingetragen sein, weshalb sich Bauherren, die Versorgungsleitungen über das Grundstück der Nachbarn laufen lassen möchten, rechtzeitig darum kümmern sollten. Sollten Sie vor dem Kauf eines Grundstücks stehen, dessen Leitungen über ein anderes Grundstück laufen müssen, kann eine Eintragung des Leitungsrechts vor Unterzeichnung des Kaufvertrags Sinn ergeben.

Wer übernimmt die Haftung für die verlegten Leitungen?

Die Haftung dafür, dass die Fläche für die verlegten Leitungen bzw. der Schutzstreifen ordnungsgemäß genutzt werden kann, liegt ohne separate Vereinbarung aufseiten des dienenden Grundstücks. Die Leitungen selbst sind hingegen Eigentum der Versorgungsunternehmen und müssen von den Firmen gewartet werden. Dafür muss vom dienenden Grundstück der freie Zugang für Reparaturen und Modernisierungen gewährleistet werden.

Ein versperrter Zugang oder das Zerstören von verlegten Leitungen kann zu Schadenersatzansprüchen des Berechtigten führen. Achten Sie deshalb immer auf die Einhaltung Ihrer Pflichten durch das Leitungsrecht.

Gibt es eine Entschädigung für das Leitungsrecht?

Aufgrund der Auswirkungen auf die alleinige Hoheit als Grundstücksbesitzer und eine Wertminderung bei einem Immobilienverkauf wird ein Eintrag des Leitungsrechts häufig mit einer Entschädigung belohnt. Die Beeinträchtigung des dienenden Grundstücks wird mit einem Geldbetrag abgegolten, damit der andere Grundstücksbesitzer zur Übernahme der Dienstbarkeit bereit ist. Die Summen, die für die Zustimmung der Nachbarn zur Belastung der Fläche nötig sind, hängen dabei von den individuellen Bedingungen und den Einschränkungen ab. Besprechen Sie dies am besten mit einem Experten, um einen angemessenen Betrag für die Belastung Ihres Grundstücks zu finden.

Kann man das Leitungsrecht verweigern?

Das Erzwingen des Leitungsrechts ist durch den Rechtsanspruch des Eigentümers auf das eigene Grundstück nach § 903BGB in den meisten Fällen nicht möglich, da die Einwirkungen zu groß sind. Ausnahmen gibt es allerdings durch Gesetze wie die Niederdruckanschlussverordnung (NDAV), die eine unentgeltliche Nutzung von privaten Grundstücken durch Versorgungsunternehmen ermöglichen.

Schwierig wird es bei Rechtsfragen, wenn die Leitungen bereits über das Grundstück des Nachbarn verlegt sind, aber kein Leitungsrecht eingetragen ist. In diesem Fall hat die Rechtsprechung schon zum Nachteil des Nachbarn entschieden, der Änderungen an den Leitungen auch ohne eingetragene Grunddienstbarkeit dulden musste. Der BGH beruft sich dafür auf ein Notleitungsrecht, dass jedoch durch den Schutz des Eigentums laut § 14 des Grundgesetzes (GG) strengen Auflagen unterliegt.

Wann erlischt das Leitungsrecht?

Ein Erlöschen des Leitungsrechtes ist lediglich in seltenen Fällen möglich. Ein Grund wäre der Tod des Berechtigten bei einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Dann würde das Leitungsrecht gelöscht werden, da die Verpflichtung nur für diese Person galt. Möglich ist außerdem ein Erlöschen des Leitungsrechtes bei einer Zwangsversteigerung, wenn die Forderungen des Gläubigers im Vorrang eingetragen sind.

Im Falle eines normalen Grundstücksverkaufs bleibt das Leitungsrecht weiterhin bestehen. Bei Grunddienstbarkeiten ist das Leitungsrecht an den Besitzer des herrschenden Grundstücks gebunden und geht bei Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Auch die beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann bei juristischen Personen auf den Rechtsnachfolger übertragen werden. In allen anderen Fällen ist für ein Löschen des Leitungsrechtes die Zustimmung des aktuellen Berechtigten nötig, um die Belastung für das dienende Grundstück zu entfernen.

Kann man das Leitungsrecht entziehen?

Wenn Nachbarn das Leitungsrecht rückgängig machen oder löschen möchten, benötigen sie dafür die Zustimmung des Berechtigten. Wenn Sie auf einmal Ihre Meinung nach dem Eintrag ins Grundbuch ändern, aber der Berechtigte dem Erlöschen nicht zustimmt, müssen Sie dies akzeptieren. Deshalb ist das Leitungsrecht eine gravierende Einwirkung auf Grundstückseigentümer, die Sie sich im Voraus gut überlegen sollten.

Wann wird kein Leitungsrecht benötigt?

Keine Erlaubnis durch den Grundstückseigentümer ist nötig, wenn die Arbeiten in „solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat“ (§ 905 BGB). Dies ist der Fall, wenn Kabel oder Leitungen tief oder hoch genug verlegt werden, wodurch die Rechte des Besitzers keine Anwendung mehr finden. Dann ist kein Leitungsrecht notwendig und die Arbeiten können dennoch fortgeführt werden. Ebenfalls ohne Leitungsrecht kommen Versorgungsunternehmen durch Gesetze und Verordnungen wie die erwähnte NDAV aus. In der Praxis ist dies allerdings höchstens in Ausnahmefällen möglich, sodass bei der Verlegung von Kabel und Leitungen für gewöhnlich ein Leitungsrecht benötigt wird.

Zusammenfassung

Das Leitungsrecht ermöglicht es dem herrschenden Grundstück oder Versorgungsunternehmen, rechtssicher Leitungen über ein anderes Grundstück zu verlegen. Nach dem Eintrag ins Grundbuch muss das dienende Grundstück die Errichtung oder die Modernisierung von Wasser-, Strom- oder Internetleitungen hinnehmen. Als Grunddienstbarkeit oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, stellt das Leitungsrecht eine große Belastung dar und kann zu einer Wertminderung führen, für die Sie sich vom Berechtigten entschädigen lassen sollten.