Löschungsbewilligung

Notwendigkeit, Aufwand und Nutzen
Der Traum vom Eigenheim lässt sich in den seltensten Fällen mit der vollen Kaufsumme realisieren. Die meisten Hauskäufer nehmen dafür einen Immobilienkredit auf. Grundbedingung von der Bank dafür ist meist eine Eintragung in das Grundbuch, mit der sich Kreditinstitute vor Zahlungsunfähigkeit seitens des Kreditnehmers schützen. Ist die Baufinanzierung oder das Kaufdarlehen dann abbezahlt – ist die Freude oft groß und der Eintrag kann mit einer Löschungsbewilligung wieder entfernt werden.

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Doch nicht immer ist solch eine Löschung aus dem Grundbuch wirklich sinnvoll. In manchen Fällen ist es nützlich, die Grundschuld eingetragen oder in eine Eigentümergrundschuld umwandeln zu lassen. Die folgenden Zeilen erklären, was eine Löschungsbewilligung ist, wozu sie gebraucht wird, wann sie erlangt werden kann und in welchen Fällen der Grundbucheintrag nicht gelöscht werden sollte.

Das ist eine Löschungsbewilligung

Die Löschungsbewilligung ist das Zugeständnis eines Kreditinstituts, dass ein eingetragenes sogenanntes dringliches Recht im Grundbuch entfernt werden kann. Umgangssprachlich ist die Löschbewilligung meist auf die Grundschuld oder die Hypothek rund um den Abschluss eines Kredits eingeengt. Doch auch die Aufhebung von weiteren Grundpfandrechten wie die Rentenschuld oder Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und Vormerkungen sind Ziel der Löschungsbewilligung.

Durch diese Bewilligung wird das Grundstück als offiziell lastenfrei erklärt. Sie verhindert, dass die Immobilie zwangsversteigert werden kann. Voraussetzung für eine Löschungsbewilligung ist die vollständige Tilgung eines Kredits. Sie braucht eine notarielle Form. Die Grundschuld wird nach abgeschlossener Finanzierung nicht automatisch entfernt – sie muss daher beantragt werden – wozu die Löschungsbewilligung notwendig wird. Es reicht nicht nur die Zustimmung des Eigentümers, auch die Bank muss ihre Erlaubnis zur Löschung und damit den Verzicht auf Grundpfandrechte erteilen.

Die Urkunde enthält:

Bewilligung des Gläubigers zur Löschung der Grundschuld
Zustimmung des Eigentümers zur Löschung
eine Aufhebungserklärung nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs

Die Aufhebungserklärung eines Rechts an einem Grundstück ist im § 875 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Weitere Regeln zur Löschungsbewilligung sind in der Grundbuchordnung (GBO) vorhanden – hier sind die formalen Kriterien festgelegt.

Zugriffsrechte: Deswegen wird eine Bewilligung notwendig

Hintergrund der Löschungsbewilligung ist die Eintragung von Rechten (Grundschuld, Hypothek, Dienstbarkeiten) im Grundbuch. Damit sichern sich Kreditinstitute beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung gegen eventuelle Zahlungsunfähigkeiten ab – dies ist die Sicherheit der Banken.

Mit dem Grundbucheintrag wird gewährleistet, dass die Bank Zugriff auf die Immobilie hat, wenn der Schuldner seinen Zahlungspflichten nicht mehr nachkommen kann. Dann bekommt der Kreditgeber das Recht, auf die Immobilie zurückzugreifen und sie gegebenenfalls zwangsversteigern zu lassen, um sein Geld zurückzubekommen. Durch den Verkaufserlös der Zwangsversteigerung kann die Restschuld zurückgezahlt werden.

Die Angaben zur Löschungsbewilligung

Die Einwilligung bedarf nicht nur der notariellen Form zur Einrichtung beim Grundbuchamt, sie unterliegt auch weiteren Formalien, die ein gültiges Formular enthalten muss. Dazu gehören unter anderem:

Stadt des kreditgebenden Instituts
Grundbuchband & Grundbuchblatt
Flur & Flurstück
Laufende Nummer
Höhe der Grundschuld (nummerisch & alphabetisch)
Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers
Zustimmung zur Grundschuldlöschung durch den Eigentümer
Ort, Datum und Unterschrift des Eigentümers

Im Regelfall verfügen Banken über eine entsprechenden Vordrucke für die Löschungsbewilligung, die nur noch vollständig ausgefüllt und vom Notar beglaubigt werden muss. Diese Vorlagen beinhalten bereits alle wesentlichen Angaben.

Der Ablauf der Löschung einer Grundschuld

Die Bewilligung zur Löschung ist nur der erste Schritt, um eine Grundschuld aus dem Grundbuch entfernen zu lassen. Für das vollständige Verfahren braucht es folgende Schritte:

Löschungsbewilligung bei der Bank beantragen
Die Einwilligung vom Notar beglaubigen lassen
Die Löschung beim Grundbuchamt einreichen

Der erste Weg nach Abzahlung eines Immobilienkredits oder einer Baufinanzierung führt daher zur Bank. Mit den vorgefertigten Formularen, die sowohl Schuldner als auch Kreditvergeber unterzeichnen, kann danach zum Notar gegangen werden. Dieser ist gesetzlich vorgeschrieben. Er fast alle benötigten Dokumente zu einer beglaubigten Urkunde zusammen. Diese Unterlagen umfassen:

Bewilligung zur Löschung des eingetragenen Gläubigers
Antrag auf Löschung der Grundschuld bzw. Zustimmung zur Löschung des Eigentümers
Grundschuldbrief oder Hypothekenbrief bei Briefrechten (Briefgrundschuld)

Die notarielle Beurkundung kann anschließend beim Grundbuchamt eingereicht werden. Dort wird geprüft, ob all formellen Voraussetzungen erfüllt sind. Ist dies der Fall, wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht.

Die Löschung bedeutet nicht, dass die ehemalige Schuld spurlos verschwindet. Das Grundbuchamt legt nach Genehmigung der Löschungsbewilligung einen entsprechenden Löschungsvermerk an.

Die Kosten einer Löschung aus dem Grundbuch

Eine Löschung für im Grundbuch eingetragene Rechte zu veranlassen, ist jedoch nicht kostenlos. Im gesamten Verfahren fallen einige Kosten an, die es bei der Löschungsbewilligung zu berücksichtigen gilt. Das ist zum einen das Honorar des Notars, der für die Beglaubigung benötigt wird. Aber auch das Grundbuchamt verlangt Gebühren. Diese Kosten werden den Kaufnebenkosten zugeordnet.

Die Notarkosten können nach § 34 Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) 0,2 Prozent der Grundschuld betragen. Das Grundbuchamt kann den gleichen Betrag erheben – lieht die Grundschuld höher, kann dieser jedoch niedriger sein. Daher liegen die Gesamtkosten für die Löschung eines Grundbucheintrages zwischen 0,2 und 0,4 Prozent der Grundschuld.

Ein Beispiel: Die Grundschuld, die bei der Immobilienfinanzierung eingetragen wurde, liegt bei 200.000 Euro. Der Notar darf davon 0,2 Prozent Kosten für seine Arbeit verlangen – das sind 400 Euro. Erhebt das Grundbuchamt ebenfalls den gleichen Betrag, würde in diesem Fall die Löschungsbewilligung 800 Euro Kosten verursachen.

Pro und Kontra – nicht immer ist eine Löschung sinnvoll

Nicht immer ist es sinnvoll, eine Löschungsbewilligung zu erlangen und beim Grundbuchamt einzureichen. In manchen Fällen reicht die Einholung der Einwilligung von der Bank und der Grundbucheintrag kann dennoch bestehen bleiben. Hier müssen Immobilienbesitzer Kosten und Nutzen abwägen.

Die Gründe für eine Löschung im Grundbuch

Eine Löschung ist meist notwendig, wenn ein Haus verkauft werden soll. Denn die meisten Immobilienkäufer wollen ein Objekt erstehen, dass finanziell unbelastet ist. Daher verlangen zahlreiche Kaufinteressenten vor Unterschreiben des Kaufvertrags einen „sauberen“ Grundbucheintrag. Deswegen wird vor dem Immobilienverkauf meist die Löschungsbewilligung notwendig.

In der Praxis stellt eine nicht getätigte Löschung jedoch nicht automatisch ein Hindernis dar, sagen Immobilienexperten. Denn die Löschung der Grundschuld sei in einem Kaufvertrag eindeutig geregelt.

Die Gründe, die gegen eine Löschung sprechen können

Nachteile bei einer eingereichten Löschungsbewilligung sind die Kosten, die durch das Verfahren entstehen. Diese werden meistens vom Kreditinstitut an die Kunden weiter gegeben. Daher raten Experten dazu, die Notwendigkeit einer Löschung aus dem Grundbuchamt genau zu prüfen.

Dagegen kann auch sprechen, dass der Eigentümer trotz getilgtem Hauskredit die Grundschuld weiter nutzen kann. Hat der Kreditgeber der Löschungsbewilligung zugestimmt, muss diese nicht zur Löschung führen. Stattdessen kann mit der Grundschuld später leichter ein anderes Vorhaben realisiert werden – ein Darlehen für Modernisierung und Renovierung beispielsweise. Denn auch hier dient die Grundschuld als Sicherheit für Banken.

Auch beim Verkauf einer Immobilie muss der Verkäufer sich an den Kosten für eine Neueintragung beteiligen. Diese Kosten können ebenso gegen die Löschung im Grundbuch sprechen.

Bei einer Umschreibung einer Grundschuld können auch Kosten gespart werden, wenn der Immobilienbesitzer einen Kredit bei einer anderen Bank aufnimmt. Dann fallen nur Gebühren für die Umschreibung an, jedoch nicht für die Neueintragung!

Eigentümergrundschuld: Mit der Löschungsbewilligung zur Alternative

Statt der vollständigen Löschung der Schuld im Grundbuch kann auch eine sogenannte Eigentümergrundschuld weiter eingetragen bleiben. Hierzu braucht es die Einwilligung des Kreditinstituts, die der Aufhebung der bisherigen Rechte zustimmt – das bedeutet, der Eigentümer muss die Löschungsbewilligung von der Bank einholen.

Doch statt der Löschung im Grundbuch wird eine Umwandlung vorgenommen. Die Kreditforderung bleibt unabhängig bestehen – jedoch kann der Eigentümer frei über die Grundschuld verfügen – er schuldet sich quasi diese selbst.

Der Vorteil dieser Grundschuld, die nun dem Eigentümer selbst gehört, kann sich bei zukünftigen Vorhaben auszahlen. Zum Aufnehmen eines weiteren Darlehens beispielsweise für eine Modernisierung kann die eigene Grundschuld sich als nützlich erweisen.

Aber vor allem, um den Rang der Immobilie zu sichern, ist solch eine Eigentümergrundschuld vorteilhaft. Es wird im Grundbuch der 1. Rang in der Abteilung III somit „blockiert“, der bei einer eventuellen Zwangsversteigerung wichtig ist. Denn dabei werden die Gläubiger nach Rang befriedigt. Im privaten Bereich spielt solch eine Eigentümergrundschuld eher eine geringe Rolle – jedoch kann sie im gewerblichen Bereich lohnenswert sein.

Zusammenfassung

Die Löschungsbewilligung ist eine Verzichtserklärung nach Abbezahlung eines Immobilienkredits, die einen Löschungsvermerk im Grundbuch auslöst. Nach zurückgezahltem Kredit wird durch eine eingereichte notarielle Beglaubigung beim Grundbuchamt eine Immobilie lastenfrei. Jedoch kann es auch sinnvoll sein, trotz vorliegender Löschungsbewilligung, die Grundschuld bestehen zu lassen oder sie in eine Eigentümergrundschuld umzuwandeln.

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