Makleralleinauftrag – darauf müssen Sie achten!

Makleralleinauftrag – darauf müssen Sie achten!

Den Begriff „Makleralleinauftrag“ haben Sie vielleicht schon öfter gehört oder gesehen, aber häufig ist Verkäufern nicht ganz klar, was der Auftrag genau bedeutet. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, ist es fast immer sinnvoll, einen qualifizierten Makler mit dessen Fachwissen zu beauftragen anstatt selbst nach einem Käufer zu suchen. Denn durch die entsprechenden Kontakte ist es für Immobilienmakler einfacher Käufer zu finden und dank der Marktkenntnisse zu gängigen Preisen kann oft ein höherer Verkaufspreis erzielt werden.

Als Verkäufer können Sie dabei nicht nur einen Makler einschalten, sondern die Immobilie auch von mehreren Immobilienmaklern verkaufen lassen. Falls Sie sich dafür entscheiden, Ihr Objekt von nur einem Makler vermarkten zu lassen, sollten Sie diesem einen Alleinauftrag erteilen.

Was ist ein Makleralleinauftrag?

Ein Makleralleinauftrag beschreibt nach Maklerrecht einen Vertrag, der festlegt, dass nur ein Makler für den Verkauf Ihrer Immobilie zuständig ist. Sie dürfen nach der Erteilung des Auftrags keine weiteren Immobilienmakler beauftragen. Je nach Typ des Alleinauftrags und des Immobiliengeschäfts dürfen Sie selbst nach einem Käufer suchen, müssen aber eventuell dennoch eine Maklerprovision zahlen.

Ziel des Makleralleinauftrags sind stärkere Bemühungen und ein höherer Anreiz des Immobilienmaklers, der bei einem Verkauf mit einer sicheren Provision rechnen kann. Der Immobilienverkäufer hofft darauf, dass die größere Motivation in einem kurzen Verkaufszeitraum resultiert. Allerdings gibt es zwei Arten des Makleralleinauftrags, deren Unterscheidung wichtig ist.

Einfacher Makleralleinauftrag

Der einfache Makleralleinauftrag legt fest, dass nur ein Makler Ihre Immobilie verkaufen darf, erlaubt aber, dass Sie selbst nach einem Käufer suchen dürfen. Falls also jemand privat an Ihrer Immobilie Interesse anmeldet oder Sie Kenntnisse im Immobilienbereich besitzen, können Sie die Verhandlungen selbst führen und den Kauf alleine mit dem Interessenten abschließen.

Ihr Makler erhält dafür keine Provision, da das Immobiliengeschäft ohne dessen Zutun abgewickelt wurde. Falls Sie über Personen in Ihrem beruflichen oder privaten Bekanntenkreis verfügen, die möglicherweise als Kaufinteressenten in Frage kommen, wäre der einfache Makleralleinauftrag eine gute Idee.

Qualifizierter Makleralleinauftrag

Den besten Vertrag für Makler stellt der qualifizierte Makleralleinauftrag dar, denn hier darf der Makler exklusiv die Immobilie verkaufen. Selbst wenn der Verkäufer ohne Hilfe einen Käufer findet, muss der Verkauf trotzdem über den Makler abgewickelt werden, so dass dieser die festgelegte Provision erhält. Aufgrund der Vorteile für den Makler durch den qualifizierten Makleralleinauftrag ist dies der gängige Maklervertrag, den Verkäufer unterzeichnen sollen, und wird Mitgliedern des Immobilienverbands IVD empfohlen.

Lassen Sie sich allerdings nicht ohne Recherche dazu drängen, sondern überlegen Sie, welche der beiden Formen des Makleralleinauftrags für Ihre Immobilie am besten ist. Zudem können Sie in der Verhandlung mit dem Makler entscheiden, welche Klauseln im Makleralleinauftrag festgehalten werden sollen.

Wieso ein Makleralleinauftrag statt dem gewöhnlichem Maklerauftrag?

Ein häufiger Grund für einen Makleralleinauftrag besteht darin, dass viele Makler allgemeine Makleraufträge ablehnen. Denn ein Makler steckt möglicherweise viel Arbeit in die Verkaufsbemühungen einer Immobilie, um dann gegenüber einem anderen Makler den Kürzeren zu ziehen. Doch auch für Verkäufer besitzt der einfach Maklerauftrag Nachteile, denn er enthält für gewöhnlich keine Pflichten für den Makler, die Immobilie zu vermarkten.

Es bleibt alleine dem Makler überlassen, welchen Aufwand er zum Verkauf der Immobilie unternimmt. Sollte außerdem ein Interessent sehen, dass das Wohnobjekt von mehreren Maklern angeboten wird, wirkt dies oft abschreckend auf das Kaufinteresse. Es gibt also gute Gründe von normalen Makleraufträgen abzusehen.

Vorteile des Makleralleinauftrags

Schaut man sich die Vorteile des Makleralleinauftrags an, so lohnt sich dieser sowohl für Verkäufer als auch für Makler. Beide Parteien profitieren von einem Alleinauftrag, denn alle Details können schriftlich fixiert werden und es bleiben keine offenen Fragen.

Immobilienmakler erhalten eine garantierte Provision bei Verkauf

Wenn ein Makler einen Makleralleinauftrag abschließt, kann er sich sicher sein, dass ein erfolgreicher Verkauf der Immobilie mit einer entsprechenden Provision belohnt wird. Es lohnt sich daher für den Makler, sich für den Verkauf ins Zeug zu legen und einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Mit einer schlechten Vermarktung oder fehlenden Besichtigung schneidet sich der Immobilienmakler ins eigene Fleisch und reduziert seine Provision.

Verkäufer können sich auf den Makler verlassen

Aus Sicht des Auftraggebers profitieren Sie von der Kenntnis des Immobilienmaklers, der sich aufgrund der garantierten Provision bei Verkauf für Besichtigung und Vermarktung des Objekts besonders anstrengen wird.

Zu den Vorteilen für Verkäufer gehören vor allem:

  • Allen Interessenten steht ein qualifizierter Ansprechpartner für die Verhandlung zur Verfügung, der sich bestens mit dem Verkaufsobjekt auskennt
  • Ein Makler hat einen stärkeren Anreiz die Immobilie zu verkaufen, da dann eine Provision garantiert ist. Außerdem möchte der Makler genau wie der Verkäufer einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen, da so die Provision des Auftrags steigt.
  • Die Kosten für den Verkäufer bezüglich der Provision des Immobiliengeschäfts stehen im Voraus fest

Nachteile, wenn Sie einen Makleralleinauftrag abschließen

Ein Nachteil bei Alleinaufträgen ist die Angabe einer Laufzeit des Vertrags, so dass der Vertrag bei Nichtverkauf der Immobilie nach diesem Zeitraum endet. Möglich ist jedoch die erneute Beauftragung des Maklers, wenn Sie mit diesem zufrieden sind. Allerdings ist dafür wieder ein beidseitig unterzeichneter Vertrag nötig und somit etwas Aufwand für beide Parteien nötig.

Während eine Provision nur bei Abschluss des Verkaufsauftrags anfällt, hat der Auftraggeber bei einem Makleralleinauftrag die Verpflichtung, den Aufwand und die Kosten des Maklers zu entlohnen. Dem Makler steht aufgrund dessen Bemühen und Verhandlungen eine Aufwandsentschädigung zu, die der Verkäufer begleichen muss. Somit fallen bei Makleralleinaufträgen auch dann Kosten an, wenn der Verkauf eines Objektes nicht abgeschlossen wurde. Die Aufwandsentschädigung kann dabei, je nach Aufwand des Immobilienmaklers, durchaus hoch ausfallen.

Diese Eckpunkte sollte ein Makleralleinauftrag enthalten

Wenn Sie einen Makleralleinauftrag abschließen, sollten Sie darauf achten, dass der Vertrag alle wichtigen Punkte zur Vermittlung Ihrer Immobilie beinhaltet. Denn nur die im Vertrag festgehaltenen Pflichten müssen vom Makler eingehalten werden. Überlegen Sie sich daher vorher, welche Maklerleistung Sie schriftlich festlegen möchten, bevor die Erteilung des Alleinauftrags erfolgt.

Enthält Ihr Vertrag…

  1. eine Beschreibung der Immobilie
  2. Näheres zum Eigentümer
  3. Daten zum Makler
  4. wie die Vermarktung ablaufen soll (z. B. Umfang der Werbemaßnahmen)
  5. welche Provision bei Verkauf anfällt
  6. die Laufzeit des Vertrags und die Kündigungsfrist

Schließen Sie den Vertrag in schriftlicher Form ab. Obwohl mündliche Verträge die gleichen Rechte und Pflichten wie schriftliche Verträge beinhalten, ist ein Beweisnachweis mit der Schriftform deutlich einfacher. Auf der sichersten Seite sind Sie mit der Einschaltung eines Anwalts für die Abwicklungsmodalitäten, der eine unzulässige Klausel schnell entdeckt.

Wie lange läuft ein Makleralleinauftrag?

Ein Makleralleinauftrag gilt üblicherweise als befristeter Vertrag und sollte daher Beginn und Ende der Laufzeit enthalten. Zwar gibt es theoretisch auch unbefristete Aufträge, doch diese bieten für Verkäufer keine Vorteile und werden daher kaum verwendet. Die gängigste Vertragslaufzeit beträgt 6 Monate, die dem Makler ausreichend Zeit bieten, um einen Käufer für das Wohnobjekt zu finden. Sollte dieser Zeitraums nicht für die Vermittlung Ihrer Immobilie genügen, können Sie eine Verlängerung des Verkaufsauftrages mit dem Makler vereinbaren.

Provisionsanspruch auch nach Ende der Laufzeit möglich. Auch nach Ablauf von Makleralleinaufträgen ist es möglich, dass Sie Maklern noch eine Provision zahlen müssen. Dies gilt dann, wenn die wichtigsten Maklerleistungen bereits für den Auftraggeber bereits erledigt wurden und lediglich der Abschluss des Immobilienverkaufs in die Zeit nach Ablauf des Maklervertrags fällt.

Die Provision

Bereits im Makleralleinauftrag verpflichten Sie sich zur Zahlung einer vereinbarten Provision, falls der Makler einen Käufer findet. Nach Abschluss des Immobiliengeschäfts und Unterzeichnung des Kaufvertrags fällt im Gegenzug die Provision für den Makler an, der damit seine Pflichten aus dem Maklervertrag erfüllt hat. Nach der Rechnungslegung beträgt das Zahlungsziel für die Provision üblicherweise 14 Tage, wobei Sie mit Ihrem Makler einen abweichenden Zahlungszeitraum vereinbaren können. Bedenken Sie, dass dem Makler bei Abschluss eines Auftrags, auch wenn kein Immobiliengeschäft zustande kommt, eine Aufwandsentschädigung für dessen Kosten und Arbeit zusteht.

So können Sie einen Makleralleinauftrag kündigen

Als spezifischer Vertrag mit einer festen Laufzeit unterliegt der Makleralleinauftrag klaren Regeln und lässt sich daher nicht einfach kündigen. Sollten Sie keinen triftigen Grund für die Kündigung des Vertrags haben, müssen Sie das Ende der Laufzeit von zumeist 6 Monaten abwarten. Als triftiger Grund gilt das Verletzen von Pflichten, die in den Maklerverträgen festgelegt wurden.

Zulässige Gründe für die Kündigung:

  1. Der Makler beschädigt das Vertrauensverhältnis mit dem Käufer (z. B. durch eigene Kaufinteressen)
  2. Es werden keine Besichtigungen der Immobilie seitens des Maklers durchgeführt
  3. Dem Makler fehlt es an der notwendigen Gewerbezulassung
  4. Es wurden wissentlich falsche Angaben bei Abschluss des Auftrags gemacht
  5. Die vertraglich festgelegten Pflichten werden vom Makler nicht erfüllt (z. B. fehlendes Bewerben der Immobilie)

Wenn Sie den Makleralleinauftrag ohne triftigen Grund einseitig kündigen, sind Sie möglicherweise schadensersatzpflichtig gegenüber dem Makler. Es empfiehlt sich, die Kündigung des Auftrags im Voraus mit einem Anwalt zu besprechen, um sicherzustellen, dass ein zulässiger Kündigungsgrund vorliegt.

Zusammenfassung

Mit Hilfe eines Makleralleinauftrags profitieren Verkäufer bei Immobiliengeschäften von den Marktkenntnissen eines Maklers und machen sich dessen Expertise zu Nutzen. Für beide Parteien bieten Alleinaufträge mehr Vor- als Nachteile, allerdings sollten Sie sich im Vorhinein über die genauen Rechte und Pflichten informieren, damit der Verkauf Ihrer Immobilie ohne Probleme vollzogen wird.

Artikelbild: © fizkes / Bigstock.com

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