Mietausfallwagnis

Mietausfallwagnis

Was sich hinter diesem Zungenbrecher verbirgt

Es ist ein Zungenbrecher. Doch wer sich mit der Immobilienbewertung beschäftigt, kommt um das sogenannte Mietausfallwagnis nicht herum. Vor allem Käufer von Immobilien, die sich durch deren Erwerb und Vermietung hohe Renditen versprechen, sollten sich vorher mit diesem Ausfallwert auseinandersetzen, der den Reinertrag beeinflusst.

Denn bei vermieteten Immobilien besteht immer die Gefahr, dass die Erträge der Miete aus verschiedenen Gründen ausbleiben. Daher ist das Mietausfallwagnis ein wichtiger Richtwert rund um den Kauf, Verkauf, Finanzierung und Vermietung von Immobilien. Was Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten wissen müssen, wie sich das Mietausfallrisiko berechnet und wie man sich vor ausfallenden Mieterträgen schützen kann – das verraten wir in den folgenden Zeilen.

Definition: Das bedeutet das Mietausfallwagnis

Die rechtliche Definition des Mietausfallwagnisses ist im Paragraf 29 des zweiten Wohnungsbaugesetzes festgehalten. Hier steht geschrieben: „Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten, Vergütungen und Zuschlägen oder durch Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht.“

Das Wagnis bezeichnet also das Risiko, weniger Erträge mit einer Immobilie zu erzielen, wenn die Miete ausfällt. Und das kann aus verschiedenen Gründen geschehen, die nicht immer vorhersehbar sind oder sich aufhalten lassen.

Gründe für ausbleibende Mietzahlungen

Einerseits kann die Miete ausbleiben, wenn der Mieter diese nicht mehr zahlen kann. Hier können Verlust des Arbeitsplatzes, Verschuldung oder gar Engpässe durch Krisen wie beispielsweise die Corona-Pandemie dahinter stecken.

Doch auch so mancher Mieter will gar keine Miete zahlen. Hier wird von Mietnomaden gesprochen, die für jeden Vermieter meist ein Albtraum sind. In der Vergangenheit führten auch organisierte Mietstreiks zum Mietausfall, wie beispielsweise in den Jahren 1919 und 1932 in Berlin.

Ein weiterer Grund dafür, dass der Vermieter nicht die gesamte Miete erhält, können rechtlich zulässige Mietminderungen sein. Hier gibt es verschiedene Regelungen, bei welchen Mängeln und Beeinträchtigungen die Miete seitens des Mieters gekürzt werden darf.

Aber auch Leerstand ist ein Grund für das Ausbleiben der Miete. Dies ist oft vor einer Neuvermietung der Fall – denn nicht immer gelingt es, die Wohnung oder Gewerbeimmobilie nahtlos nach Auszug des alten an einen neuen Mieter zu übergeben. Renovierungen sind ebenfalls ein Grund für Leerstand in der Überbrückungszeit bis zur Neuvermietung.

Verwendung: In diesen Bereichen kommt das Mietausfallwagnis zur Anwendung

Rund um den Erwerb von Immobilien zur Vermietung ist daher das Mietausfallwagnis eine wichtige Größe zur Renditeberechnung. Der Wert findet seine Anwendung bei verschiedenen Vorgängen, beispielsweise:

  • beim Kauf einer Immobilie
  • beim Immobilienverkauf
  • bei der Immobilienfinanzierung
  • bei der Vermietung selbst (Mietzins-Festlegung)

Generell werden vermietete Immobilien im Ertragswertverfahren bewertet, bei denen auch die Bewirtschaftungskosten einbezogen werden. Das Mietausfallwagnis gehört zu diesen Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren.

Verwendung beim Immobilienkauf

Wer plant, eine vermietete Immobilie zu kaufen, oder die Immobilie vermieten will, muss das Mietausfallwagnis unbedingt in seine Kalkulationen der Renditeberechnung einbeziehen. Oft dient solch ein Kauf zu Erwirtschaftung von Renditen, die sich aber durch dieses Ausfallrisiko mindern. Vor allem wenn das Mitausfallrisiko hoch ist, sollte der Käufer entsprechende Rücklagen einplanen.

Verwendung beim Immobilienverkauf

Auch beim Verkauf von zu vermietenden Immobilien ist das Mietausfallwagnis ein wichtiger Faktor, denn es wirkt sich auf den Verkehrswert der Immobilie aus – wie viel sie auf dem Markt aktuell wert ist. Diese Größen zeigen sich im Verkaufspreis.

Ein hohes Mietausfallwagnis schreckt potenzielle Käufer oft ab. Bei solchen Immobilien lohnt sich der Verkauf eher, wenn sie bereits vermietet sind. Das trifft beispielsweise auf schlecht zu vermietende Gewerbeeinheiten zu. Ist das Mietausfallrisiko gering, kann auch der Verkauf einer freien Immobilie lohnenswert sein. Denn dann kann der Käufer auch auf die Selbstnutzung zurückgreifen.

Verwendung bei der Immobilienfinanzierung

Wird eine Immobilie mithilfe einer Finanzierung erworben, interessieren sich auch die Banken für das vorliegende Mietausfallwagnis. Denn ausbleibende Mieten können verursachen, dass der Kreditnehmer möglicherweise seine Raten nicht zahlen kann. Daher ermitteln Banken den Ertragswert solch einer Immobilie ebenfalls unter Berücksichtigung des Mietausfallwagnisses. Denn hier bestünde die Gefahr, dass die Jahresmieten und Mietzins nicht reichen, um Bewirtschaftungskosten und Finanzierungskosten (Kreditrate und Kreditzins) zu stemmen.

Verwendung bei Festlegung des Mietzinses

Auch bei der Erhebung des Mietzinses für die Vermietung spielt das Mietausfallwagnis eine Rolle. Vermieter können hier die Miethöhe so ansetzen, dass potenzielle Ausfälle verkraftbar sind.

Die Umlage des Mietausfallwagnisses ist jedoch nur im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für Gewerbeimmobilien zulässig. Bei Wohnraum darf dies nicht in den Betriebskosten auftauchen – Vermieter können den potenziellen Mietausfall nur auf die Kaltmiete (auch Nettomieteinnahmen oder Grundmiete genannt) aufschlagen. Ausnahmen gibt es hier nur für den sozialen Wohnungsbau!

Diese Faktoren erhöhen das Mietausfallwagnis

Jede Immobilie ist anders. Daher stellt sich auch das Risiko ausfallender Mieten unterschiedlich hoch dar. Schon weit vor dem Kauf können Interessen diese Gefahr einschätzen. Denn es gibt einige Faktoren, die die Höhe des Mietausfallwagnisses beeinflussen. Eine gute Mieterstruktur, eine gute Lage und eine flexible Nutzung der Immobilie verringern die Gefahr. Über diese Faktoren sollten sich Käufer vor dem Erwerb informieren.

Dazu gehören unter anderen:

  • Nutzung der Immobilie: Je weniger vermietet, desto höher das Wagnis
  • Anzahl der Mietparteien: Je weniger Mieter, desto höher die Ausfallgefahr
  • Miethöhe bzw. Mietfläche: Je höher, desto größer auch der Ausfall
  • Lage der Immobilie: je ungünstiger, desto höher die Mietausfallwahrscheinlichkeit
  • Einschränkung der Nutzung: Je stärker, desto höher das Mietausfallwagnis
  • ungünstige Mieterstruktur: je höher die Fluktuation, desto höher das Risiko (auch für Zahlungsunwilligkeit)

Berechnung des Mietausfallwagnisses

Doch wie wird nun das Risiko für ausfallende Mieten genau berechnet, um diesen Wert rund um Immobilienkäufe und -verkäufe einzubeziehen? Wie das Wort Wagnis bereits sagt, kann der möglicherweise auftretende Mietausfall nicht genau beziffert werden. Hier gibt es jedoch Faustregeln, die an einen reellen Wert so nah wie möglich herankommen sollen. Diese Richtwerte lauten:

  • 2 Prozent der Bruttomieteinnahmen pro Jahr bei Wohnimmobilien
  • 4 – 5 Prozent der Bruttomieteinnahmen pro Jahr bei Gewerbeimmobilien.

Das Mietausfallwagnis wird generell auf die Bruttomiete im Mietverhältnis und nicht auf die Jahresnettomiete berechnet. Denn wenn Mieteinnahmen wegfallen, muss auch mit dem Ausfall der Nebenkosten nach der Jahresmiete gerechnet werden.

Zudem sind auch die Kosten wichtig, die ein Vermieter einkalkulieren muss, um Zahlungen einzufordern oder die finanzielle Ertragsminderung zu reduzieren. Dazu gehören unter anderem Verfahrenskosten, Vollstreckungskosten, Aufwendungen für Rechtsverfolgung, Räumung oder Kündigung des Mietverhältnisses. Diese Kosten dürfen nach der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zum Mietausfallwagnis hinzugerechnet werden.

Ein Rechenbeispiel einer Wirtschaftlichkeitsberechnung

Um die Berechnung einmal zu veranschaulichen, soll eine Beispielwohnung dienen. Diese erzielt eine Jahresbruttomiete von 25.000 Euro (also inklusive Betriebs- und Heizkosten). Das ist jedoch nicht der Reinertrag, mit dem bei der Wohnung gerechnet werden sollte – sondern die Jahresnettomiete abzüglich weiterer Kosten – darunter Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und auch das Mietausfallwagnis.

Bei Wohnungsimmobilien können zwei Prozent angesetzt werden, was in diesem Fall einem Mietausfallwagnis von 500 Euro bedeutet. Insgesamt sieht die Wertermittlungsrechnung dann wie folgt aus:

Rohertrag (Jahresnettomiete): 20.000 Euro

  • Instandhaltungskosten: 2.000 Euro
  • Verwaltungskosten: 1.000 Euro
  • Abschreibungen: 500 Euro
  • Mietausfallwagnis: 500 Euro (2 Prozent von der Jahresbruttomiete)

= Reinertrag: 16.000 Euro

Sonderfall sozialer Wohnbau: Umlageausfallwagnis

Wie bereits erwähnt, darf das Mietausfallwagnis bei Wohnimmobilien nicht im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umgewälzt werden. Bei Gewerbeimmobilien ist dies möglich.

Eine Ausnahme bei Wohnimmobilien stellen hier Objekte im sozialen Wohnungsbau dar.

Dies wird als Umlageausfallwagnis im sozialen, preisgebundenen Wohnungsbau bezeichnet – hier kann das Mietausfallrisiko ebenfalls zur Warmmiete unter Umständen dazu addiert werden. Hintergrund ist hier die höhere Gefahr für Leerstand, da Sozialwohnungen Bezugsberechtigten vorbehalten sind.

Generell werden auch hier maximal zwei Prozent für das Mietausfallwagnis berechnet und in der Betriebskostenabrechnung als Posten aufgelistet. Wir jedoch die Gefahr eines Mietausfalls durch andere Faktoren verringert, kann die Beteiligung des Mieters an diesem Risiko nicht mehr zulässig sein. Dies kann beispielsweise eine Bürgschaft leisten.

So kann man sich vor ausfallenden Mietzahlungen schützen

Besitzer von vermieteten Immobilien stehen jedoch nicht schutzlos dem Mietausfallwagnis entgegen. Denn es gibt auch Möglichkeiten, das Risiko zu mindern. Dies ist vor allem ratsam, wenn die oben genannten Faktoren die Mietausfallgefahr erhöhen. Zu den Schutzinstrumenten gehören unter anderem:

  • die Kaution
  • eine Mietausfallversicherung
  • das sogenannte Mietfactoring

Die Kaution ist ein übliches Mittel, um ein Teil des Risikos schon beim Einzug abzufedern. Denn sollten Mietzahlungen nicht geleistet werden können, kann die Kaution am Ende des Vertrags in Höhe der nicht gezahlten Leistungen einbehalten werden. Lediglich im sozialen Wohnungsbau ist die Einbehaltung zur Begleichung von Mietschulden nicht erlaubt.

Eine Mietausfallversicherung kann ebenfalls helfen, hat jedoch ihre Grenzen. So manche Policen greifen erst, wenn Mietforderungen durch Rechtsverfolgung nicht eingetrieben werden konnten. Bei Leerstand zahlt die Versicherung ebenfalls nicht. Zudem prüfen die Versicherer oft die Bonität des Mieters vor Abschluss, was datenschutzrechtliche Grenzen aufwerfen kann!

Beim sogenannten Mietfactoring werden ausstehende Forderungen an einen sogenannten Factor verkauft. Dahinter steckt meist ein Unternehmen, dass sich dann anschließend um die Begleichung von Mietschulden kümmert. Das kann schneller als eine Mietausfallversicherung sein, aber auch teurer. Bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters zahlen zudem viele Unternehmen nicht.

Zusammenfassung

Das Mietausfallwagnis bezeichnet das Risiko von ausfallenden Mieten für Immobilienbesitzer von vermieteten Objekten. Dieser Wert spielt vor allem beim Kauf, Verkauf, bei der Finanzierung und gar bei Festlegung der Mieteinnahmen eine wichtige Rolle.

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