Nießbrauchrecht: Nutzen, Recht und Pflichten

Unter Nießbrauchrecht versteht man ein unverkäufliches und nicht vererbbares Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Wobei dieses Recht sowohl für bestimmte Teile einer Immobilie als auch für den gesamten Grundbesitz vergeben werden kann. Ebenso kann es zeitlich begrenzt werden oder ein Leben lang gelten. Wichtig zu wissen ist jedoch, dass der Eigentümer der ursprüngliche Besitzer der Immobilie oder des Gegenstandes bleibt. Der Nießbraucher bekommt das Nießbrauchrecht jedoch nicht einfach so.

Bei Bedarf kann der Eigentümer dafür Geld verlangen und sich somit die Schenkungssteuer sparen. Doch was genau versteckt sich hinter dem Nießbrauchsrecht? Wie unterscheiden sich Nießbrauch und Wohnrecht? Und welche unterschiedlichen Arten von Nießbrauch gibt es?

Was ist ein Nießbrauchrecht und welche Arten gibt es?

Laut § 1030 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist ein Nießbrauch ein unverkäufliches und nicht vererbbares Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Der Nießbraucher oder auch Nutznießer, der das Nießbrauchrecht erhält, darf das fremde Eigentum nutzen und wirtschaftliche Einnahmen aus einer Immobilie ziehen (Fruchtziehung). Das Nießbrauchrecht greift vor allem für Güter wie ein Grundstück, Immobilien, Fahrzeuge, Rechte, Anteile, Vermögen und Wertpapiere. Das Nießbrauchrecht kann zeitlich begrenzt oder lebenslang erteilt werden. Bevor das Nießbrauchrecht greift, sollte allerdings ein Nießbrauchvertrag von beiden Parteien unterschrieben werden.

Während ein Nießbrauch auf eine Immobilie sogar ins Grundbuch eingetragen wird, genügt bei Nießbrauch an beweglichen Sachen eine formlose Einigung zwischen Beteiligten und die anschließende Übergabe der Sache. Es gibt mehrere Arten von Nießbrauch. Am häufigsten kommen jedoch folgende Nießbraucharten vor:

• Zuwendungsnießbrauch ist, wenn ein Eigentümer ein Nutzungsrecht für einen Dritten bestellt. Die Nutzung erfolgt entweder unentgeltlich oder sie ist an ein Entgelt geknüpft. Jedoch ist auch eine teilentgeltliche Nutzung möglich. Bei einer teilentgeltlichen Nutzung gibt der Nießbraucher dem Eigentümer zum Beispiel die Hälfte der Mieteinnahmen ab.
• Ein Vorbehaltsnießbrauch liegt vor, wenn der bisherige Eigentümer den Nießbrauch beim Nießbrauchsvorbehalt an einen Dritten überträgt, sich aber selbst eine Nutzung der Sache vorbehält.
• Beim Vermächtnisnießbrauch ordnet ein Erblasser in seiner letztwilligen Verfügung einen Nießbrauch an. Die Erben sind in diesem Fall verpflichtet, einem Dritten die Nutzung eines bestimmten Nachlassgegenstandes einzuräumen.
• Außerdem gibt es den Totalnießbrauch an einer ganzen Sache, den Bruchteilsnießbrauch an einem Bruchteil der Sache, einen Quotennießbrauch an der gesamten Sache, aber nur zu einem bestimmten Teil und einen nachrangigen Nießbrauch.

Das an den Eigentümer gezahlte Entgelt kann vom Nießbraucher in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

So legen Sie einen Nießbrauch fest

Wer als Eigentümer ein Nutzungsrecht für einen Dritten oder sich selbst anordnen möchte, benötigt einen Nießbrauchvertrag. Damit es zwischen den beiden Parteien nicht zu Streitigkeiten kommt, müssen einige Dinge im Voraus geklärt werden. Da das Nießbrauchrecht für verschiedene Güter ausgesprochen werden kann, ist die Bestellung an unterschiedliche Formalitäten gebunden. Die Formalitäten richten sich nach dem jeweiligen Gegenstand, der mit einem Nießbrauch belastet werden soll. Bei unbeweglichen Sachen wie Grundstücke, Liegenschaften oder Immobilien ist eine Einigung zwischen Eigentümer und Nießbraucher notwendig.

Außerdem muss eine anschließende Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Jedoch kann der Grundbucheintrag erst dann Rechtswirksamkeit erlangen, wenn der Nießbrauchvertrag im Voraus in schriftlicher Form notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben wurde. Nach § 1032 BGB genügt bei beweglichen Sachen eine formlose Einigung zwischen den Beteiligten sowie die anschließende Übergabe des Gegenstandes. Bei den übertragbaren Rechten ist das jeweilig betroffene Recht von Bedeutung. Beim Vermögen an Nachlass, Unternehmen oder anderem muss für jeden Gegenstand der Nießbrauch gesondert erklärt werden.

Das Nießbrauchrecht hat teilweise auch Auswirkungen auf die steuerliche Betrachtung von Nießbrauchsberechtigtem und Besteller. Dementsprechend hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) einen Nießbrauchserlass herausgebracht. In diesem Erlass wird die steuerliche Behandlung des Nutzungsrechts festgelegt sowie die Bedeutung der Vervielfältiger, welche die Steuerbelastung beeinflussen.

Was gehört in einen Nießbrauchvertrag?

In einem Nießbrauchvertrag muss festgehalten werden, wofür das Nutzungsrecht gelten soll. Soll das Recht lediglich für einen Teil des Grundstücks oder einer Immobilie gelten oder für das gesamte Haus? Außerdem muss in einem Nießbrauchvertrag stehen, ob die Nutzung an ein Entgelt geknüpft ist. Teilweise kann es jedoch auch sein, dass die Nutzung unentgeltlich erfolgt. In einem Nießbrauchvertrag steht auch, ob das Nießbrauchrecht zeitlich begrenzt ist oder lebenslang besteht.

Zu guter Letzt muss in einem Vertrag stehen, welche Rechte und Pflichten der Nießbrauchberechtigte sowie der Eigentümer haben. In der Regel gibt es für den Vertrag keine Vorgaben. Wenn es sich jedoch um Recht an einem Grundstück handelt, unterliegt der Nießbrauch der notariellen Form. Musterverträge aus dem Internet sollte man mit Vorsicht genießen. Im Interesse beider Parteien sollte deshalb ein Fachanwalt den Vertrag aufsetzen.

So funktioniert das Nießbrauchrecht bei Immobilien

Die häufigste Form des Nießbrauchs ist das Recht, eine Immobilie zu bewohnen sowie alle Nutzungen aus dieser zu ziehen. Oft kommt diese Art bei Eltern vor, die ihren Kindern die eigene Immobilie noch zu Lebzeiten schenken und trotzdem in der Immobilie nach der Schenkung wohnen bleiben wollen. Die Eigentümerschaft wird durch die vorweggenommene Erbfolge an die Kinder übertragen, sodass die Eltern selbst zu Nießbrauchern werden. Mit dem Nießbrauchrecht findet keine Eigentumsübertragung an den Nießbraucher statt. Vielmehr gehen nur die Rechte zur Nutzung und Fruchtziehung auf den Nießbrauchsberechtigten über.

Das Verfügungsrecht bleibt unberührt, sodass der Nießbraucher die Immobilie nicht verkaufen kann. Wichtig ist, dass das Nießbrauchrecht stets durch einen notariell beglaubigten Nießbrauchvertrag festgelegt wird. Dabei sollten stets die Erbschaftssteuer-Freibeträge berücksichtigt werden, um die Kosten im Gegensatz zur herkömmlichen Erbschaft zu verringern. Im Erbfall tritt das Erbrecht in Kraft. Erblasser und Erbe sollten sich über die einzelnen Aspekte genau informieren. Gewerbliche Anbieter sind hingegen ein wenig strikter und bieten meist nur ein Wohnrecht, wie bei der sogenannten Leibrente.

Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Das Nießbrauchrecht wird häufig mit dem Wohnrecht verwechselt. Wobei Nießbrauch und Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen werden und zu einer Belastung führen. Außerdem sind beide Rechte nicht vererbbar und bleiben auch im Falle eines Eigentümerwechsels bestehen. Beim Wohnrecht verfügt der Begünstigte lediglich über das Recht, die Immobilie lebenslang zu bewohnen. Dem Begünstigten stehen jedoch keine weiteren Rechte zu.

So darf er keine wirtschaftlichen Einkünfte erzielen. Beim Nießbrauchrecht darf der Begünstigte die Immobilie vermieten oder verpachten. Es besteht also ein Recht zur Fruchtziehung. Dieses Recht besteht jedoch nur, wenn eine Vermietung in dem Vertrag nicht ausgeschlossen wurde.

Die Rechte und Pflichten von Eigentümern & Nießbrauchern

Die Rechte und Pflichten können sowohl vom Nießbrauchberechtigten als auch vom Eigentümer festgelegt werden. Allerdings bestehen einige Rechte und Pflichten, die auch ohne vertragliche Regelungen gelten. Neben den Rechten der Nutzung sowie der Fruchtziehung hat der Nießbraucher gemäß der Einigung der Verfügungsgewalt über die Erträge sowie das Recht auf Schadensersatz bei Verletzung des Nießbrauchsrechts. Jedoch muss der Nießbraucher im Gegenzug die Immobilie erhalten, versichern und ordnungsgemäß bewirtschaften. Zudem muss er die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer selbst tragen.

Modernisierungsmaßnahmen gehören nicht zu den Pflichten des Nießbrauchers. Dies ist Sache des Eigentümers. Ein Nießbraucher darf außerdem die Immobilie nicht umgestalten oder verändern. Müssen Verbesserungen vorgenommen werden, muss er dies dem Eigentümer unverzüglich mitteilen. Der Eigentümer hat das Recht, die Nutzung durch den Nießbrauchvertrag zeitlich oder wohnlich zu beschränken.

Jedoch muss diese Beschränkung bereits bei der Bestellung des Nießbrauchs vermerkt werden. Außerdem behält der Eigentümer das Verfügungsrecht über die Sache oder die Immobilie. Somit hat er die Möglichkeit, die Immobilie oder die Sache jederzeit zu veräußern. Das Nießbrauchrecht bleibt davon allerdings unberührt. Zudem ist der Eigentümer dazu verpflichtet, die außergewöhnlichen Unterhaltungskosten zu übernehmen. Kommt er seinen Pflichten nicht nach, macht er sich dem Nießbraucher gegenüber schadensersatzpflichtig.

Wann endet das Nießbrauchrecht?

Bereits bei Erteilung des Nießbrauchrechts wird festgelegt, wann der Nießbrauch endet. Es gibt dementsprechend mehrere Möglichkeiten, wann das Ende des Nießbrauches ist:

• In vielen Fällen endet das Nießbrauchrecht bei Tod des Nießbrauchers. Es wird also ein Nießbrauchrecht auf Lebenszeit vereinbart. Laut § 1061 BGB endet das Nießbrauchrecht also mit dem Lebensende des Nießbrauchers. Wichtig zu wissen ist, dass das Recht auf Nießbrauch nicht vererblich oder verkäuflich ist. Das bedeutet, dass der Immobilieneigentümer keine Nachfolger zu berücksichtigen hat.
• Da ein Nießbrauch zeitlich begrenzt werden kann, kann das Nießbrauchrecht durch eine zeitliche Befristung enden. Dies geschieht, wenn sich alle beteiligten Parteien einig sind. Mit einem Nießbrauchrecht auf Zeit können Wartezeiten etwa auf einen Platz im Wohnheim überbrückt werden.
• Ein Nießbrauch endet auch, wenn eine Löschung des Nießbrauchs aus dem Grundbuch vorgenommen wird. Da ein Eintrag ins Grundbuch rechtlich sicher ist, kann das Nießbrauchrecht nicht einfach vom neuen Eigentümer aufgehoben werden. Die Löschungsbewilligung geschieht meist in beiderseitigem Einvernehmen. Der Nießbraucher jedoch kann das Nießbrauchrecht einseitig aufheben.

Die Vor- und Nachteile des Nießbrauchrechts

Die Vorteile des Nießbrauchrechts sind eindeutig. Schließlich kann man die Immobilie nach Verkauf immer noch weiter nutzen. Das Nießbrauchrecht ermöglicht dem Immobilieneigentümer den Verkauf seiner Immobilie, dabei behält er jedoch das Recht, die Immobilie als Nießbrauchberechtigter zu nutzen und die Früchte daraus zu ziehen. Mit dem Nießbrauchrecht kann man Steuern sparen. Allerdings ist das nur der Fall, wenn der Immobilienwert bei einer Schenkung über den Schenkungssteuerfreibetrag hinausgeht. Die Vorteile sind also vom Vermögen, der Sache und dem Gegenstand abhängig.

Jedoch hat das Nießbrauchrecht auch Nachteile. Denn mit einem eingetragenen Nießbrauchrecht kann der Immobilienverkauf erschwert werden. Schließlich ist die Nutzung durch den Käufer erst mal nicht möglich. In der Regel wollen Käufer nicht, dass Dritte das Recht haben, in ihrer Immobilie zu wohnen. Ein weiterer Nachteil ist die Wertminderung der Immobilie, da eine Belastung im Grundbuch eingetragen wurde.

Wussten Sie, dass mithilfe des Nießbrauchrechts im Falle einer Schenkung, die normalerweise anfallende Schenkungsteuer umgangen werden kann?

So berechnen Sie den Kapitalwert eines Nießbrauchs

Für die Berechnung der Steuer beim Nießbrauch muss zuerst der Kapitalwert des Nießbrauchrechts ermittelt werden. Schließlich mindert ein Nießbrauch den Wert einer Immobilie, weshalb der Kapitalwert von zum Beispiel der Erbschaftssteuer abgezogen werden kann. Um den Wert eines Nießbrauchrechts zu ermitteln, werden einige Faktoren herangezogen. Für die Berechnung müssen mögliche Mieteinnahmen, das Alter des Nießbrauchers sowie das Geschlecht des Nießbrauchers berücksichtigt werden. Die Daten spielen bei der Berechnung deshalb eine große Rolle, da die voraussichtliche Lebenserwartung des Nießbrauchberechtigten beeinflusst, wie lange die Immobilie mit dem Nutzungsrecht belastet ist.

Außerdem muss der Jahreswert berechnet werden. Dieser Wert beschreibt die Nutzung des Nießbrauchs innerhalb eines Jahres. Bei einer Immobilie berechnet sich der Jahreswert anhand der Jahresmiete. Dabei darf der Jahreswert nicht höher als der Verkehrswert der Immobilie sein. Ob tatsächliche Miete oder fiktive Miete spielt keine Rolle. Im nächsten Schritt wird der sogenannte Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts ermittelt. Diese Berechnung richtet sich nach der Dauer. Um nun den Kapitalwert zu berechnen, muss man den Jahreswert mit dem Vervielfältiger aus der Wertminderungstabelle multiplizieren.

Zusammenfassung

Das Nießbrauchrecht ist vor allem für Eigentümer relevant, die ihre Immobilie vererben oder verschenken wollen, denn mithilfe des Nießbrauchs lassen sich Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer sparen. Jedoch kann ein Nießbrauchrecht den Wert einer Immobilie erheblich mindern und somit den möglichen Verkaufsprozess erschweren.