Notarielle Beurkundung

Der Notar erfüllt eine wichtige Rolle, wenn es zum Kauf von Haus, Wohnung oder Grundstück kommt: erst mit dem Notartermin wird der Kaufvertrag gültig. Oft wird in der Praxis der vorläufige Kaufvertrag, der durch den Makler übermittelt oder informell zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt wurde, am Tag des Notartermins zum endgültigen Kaufvertrag.

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Hierbei berät der Notar die Beteiligten am Vertrag auch über mögliche Risiken, Bindungen und Verpflichtungen, die aus der Unterzeichnung der Urkunde entstehen können, und leitet die Informationen aus der Urkunde auch an die zuständige Steuerbehörde weiter, wozu er verpflichtet ist. Die notarielle Beurkundung ist dann zuletzt der notwendige Schritt, der den Kaufvertrag gültig macht und es rechtlich sicherstellt, dass eine Immobilie den Besitzer wechselt.

Im Folgenden sehen Sie in Kürze einen informativen Überblick über alles Wissenswerte zum Thema „notarielle Beurkundung“, insbesondere bezogen auf Immobilien.

Was ist eine Urkunde?

Die Gesetzgebung versteht unter einer Urkunde ein schriftliches Dokument, welches beglaubigt ist und einen bestimmten Sachverhalt darlegt. Im Unterschied zur „konkludenten“ Vertragsform, die auch mündlich sein kann und auf der informellen Darstellung zweier Willensbekundungen gründet, ist die Urkunde immer schriftlich und existiert nicht in mündlicher Form. Urkunden sind also Willensbekundungen oder Sachverhaltsaussagen auf Papier.

Diese Urkunden können sich grundsätzlich auf unterschiedliche Sachverhalte und Bereiche des menschlichen Lebens beziehen, wie auf Eigentumsverhältnisse, Leistungen oder Beziehungen, weshalb der Begriff der „Urkunde“ rechtlich und sachlich weit gefasst ist. Auch kann prinzipiell jeder Bürger eine Urkunde bezeugen, zum Beispiel ein Meister seinem Lehrling die bestandene Prüfung oder ein Trainer dem Teilnehmer am Wettlauf den Gewinn attestieren.

Eine notarielle Urkunde jedoch ist ein Sonderfall der Urkunde, und sie ist notariell insofern, als ein Notar derjenige ist, der das Dokument bezeugt und mitunterschreibt. Durch die notarielle Beglaubigung der Urkunde erhält diese überhaupt erst ihre Rechtsform und dadurch ihre Gültigkeit. Notarielle Beurkundungen werden in vielen Bereichen des zivilen Lebens eingesetzt, zum Beispiel bei Erbschaftsangelegenheiten, Eheverträgen, Schenkungen und Kaufverträgen von Immobilien.

Auch wenn es explizit „notarielle Beurkundung“ heißt – in Ausnahmefällen kann auch eine andere Urkundsperson unterzeichnen. Denn nicht nur ein Notar ist eine Urkundsperson, auch ein Gericht oder vom Gericht Bevollmächtigter kann eventuell eine Urkunde unterfertigen. Bei Kaufverträgen von Immobilien jedoch besteht in Deutschland eine notarielle Beurkundungspflicht.

Was bewirkt die notarielle Beurkundung?

Eine notarielle Beurkundung dient grundsätzlich der Rechtssicherung – insbesondere, wenn es sich um kostspielige Investitionen handelt, wie etwa einen Hauskauf. Durch die notarielle Beurkundung eines Hauskaufs wird folgende Sicherheit gewährleistet:

Gültigkeitsfunktion: Die notarielle Beurkundung macht das Rechtsgeschäft überhaupt erst gültig.
Warnfunktion: Der Unterzeichnende kann vor Bindungen, die aus dem Vertrag entstehen, gewarnt werden.
Beweisfunktion: Die schriftliche, gezeugte Abfassung soll den Sachinhalt genau und unmissverständlich benennen, auf den sich bezogen wird.
Beratungsfunktion: Die notarielle Beurkundung fungiert als Nachweis darüber, dass eine Beratung der Beteiligten stattgefunden hat.
Kontrollfunktion: In manchen Fällen kann durch die notarielle Beurkundung auch eine Informationsweiterleitung an Behörden geschehen. Dies ist dann der Fall, wenn bestimmte beurkundungspflichtige Rechtsgeschäfte Steuerpflichten der Beteiligten bewirken.

Zum letzten Aspekt, den Steuerpflichten, ist Folgendes zu konkretisieren: bei einem Schenkungsversprechen wird die sogenannte Schenkung- oder Erbschaftsteuer fällig, beim Grundstückskaufvertrag die Grunderwerbsteuer. Der Grundstückskaufvertrag muss aufgrund der entstehenden Steuerschuld vom Notar nach § 18 GrEStG unverzüglich nach der Beurkundung dem zuständigen Grunderwerbsteuerfinanzamt mit allen im Vertrag enthaltenen Bedingungen übersandt werden. Dies gehört zu den beruflichen und standesrechtlichen Pflichten des Notars und ist nicht verhandelbar, da der Notar als Urkundsperson hier mit Behörden kooperieren muss.

Nicht bei jeder notariellen Beurkundung müssen, abgesehen von der ersten und zentralen, der Gültigkeitsfunktion, alle genannten Funktionen wie Warnfunktion, Beweisfunktion, Beratungsfunktion und Kontrollfunktion erfüllt sein. Es kommt auf die Komplexität des Vertrags und den konkreten Einzelfall an.

Wie läuft eine notarielle Beurkundung ab?

Viele Bürger, die zum ersten Mal ein Haus oder ein Grundstück kaufen, fragen sich, wie eine notarielle Beurkundung überhaupt abläuft und was einen in der Kanzlei erwartet. Zuerst das Wichtigste: wie im Fernsehen ist es nicht. Man braucht nicht im edelsten Zwirn zu erscheinen und es gibt auch keine Wortgefechte, stattdessen aber wohl eine Vorlesung der Urkunde durch den Notar oder die Notarin und eine Belehrung über mögliche Rechtsfolgen.

Der Notartermin beim Kauf einer Immobilie läuft immer, unabhängig von der jeweiligen Kanzlei, nach einem stereotypen Schema ab, das in seiner Chronologie und den Inhalten die Berufspflichten der Notarzunft widerspiegelt. Das sind die üblichen Teilelemente beim Kauf einer Immobilie:

Die am Vertrag beteiligten Personen erscheinen persönlich.
Sofern die Beteiligten nicht persönlich erscheinen können, lassen sie sich vertreten durch eine entsprechende Person mit Vollmacht für den Hausverkauf durch die Beteiligten vor dem Notar.
Der Notar prüft die Identität und Geschäftsfähigkeit der beteiligten Personen.
Der Notar belehrt die Beteiligten über ihre aus dem Vertrag entstehenden legalen Konsequenzen, die Rechte und Pflichten.
Der Notar nimmt die Erklärungen der Beteiligten in einer Urkunde auf.
Der Notar liest die Niederschrift der Erklärungen komplett vor.
Die Beteiligten genehmigen die Niederschrift.
Die Beteiligten unterschreiben die Niederschrift.
Der Notar unterschreibt die Erklärung ebenso und bestätigt mit seiner Unterschrift als Urkundsperson, dass die Erklärungen ihm gegenüber so abgegeben wurden, wie er sie in der Urkunde niedergeschrieben hat.

Durch diese Abfolge des Beratungsprozesses und Beurkundungsprozesses wird die Erstellung einer rechtskräftigen Urkunde zum Eigentumsübergang ermöglicht.

Die notarielle Beglaubigung ist etwas anderes als die Beurkundung, auch wenn das oft verwechselt wird – bei der Beglaubigung durch den Notar handelt es sich nur um die Bestätigung der Echtheit einer Unterschrift unter einer Urkunde. Kaufverträge von Immobilien unterliegen nach deutschem Recht jedoch nicht nur der Beglaubigungspflicht, sondern der Beurkundungspflicht.

Was kostet die notarielle Beurkundung?

Grundsätzlich können sie als Faustregel rechnen, dass das Honorar eines Notars oder einer Notarin in Deutschland etwa ein Prozent des Kaufpreises der Immobilie beträgt: bei einem Haus für 300.000 Euro wären dies also um die 3000 Euro Notarkosten. Diese Rechnung ist sehr einfach – doch sie geht nicht immer auf, da sie eben nur eine grobe Schätzung darstellt und der Komplexität einzelner Urkunden und Sachverhalte nicht gerecht wird.

Generell gibt es keine Überraschungen bei Notarkosten, denn diese sind einheitlich geregelt: die Vergütung des beauftragten Notars richtet sich nach § 17 BNotO und § 34 GNotKG. Im Einzelfall ist es jedoch nicht ganz einfach, die exakten Kosten einzuschätzen, denn im Gesetz zur Notarvergütung findet sich kein fester Prozentsatz (anders als in der informellen Faustregel), sondern eine Gebührentabelle.

Die Gebühren in einem konkreten Kaufprozess werden allgemein degressiv berechnet, das heißt, bei teureren Immobilien werden die Kosten für den Notar als Urkundsbeamten nicht automatisch höher, was bei den gegenwärtig steigenden Preisen für Haus und Grund eine große Entlastung für den Käufer darstellen kann. Durch die degressive Steigerung der Notargebühren soll einer Unverhältnismäßigkeit von Aufwand, Preis und Rechtsakt vorgebeugt werden.

Die notarielle Beratung zu dem zu beurkundenden Vertrag ist kostenfrei. Der Notar muss Sie hier also gratis über Risiken aufklären. Auch wenn Sie hierzu mehrfach anrufen sollten, steigt sein Honorar dadurch nicht. Entscheidend ist jedoch zuletzt das Honorar in Abhängigkeit zum Kaufvertrag.

Zusammenfassung

Eine notarielle Beurkundung dient allgemein der Rechtssicherheit im Rechtsverkehr. Gerade bei kostspieligen Investitionen wie dem Immobilienkauf hat der Gesetzgeber in Deutschland die notarielle Beurkundung als zwingend zur Rechtsgültigkeit des Vertrags vorgeschrieben. Notarkosten betragen aktuell im Mittel um ein Prozent des Kaufpreises einer Immobilie, können aber im konkreten Fall variieren.