Spekulationsgewinne aus Immobilien – so senken Sie Ihre Steuerlast

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und mit der Veräußerung einen Gewinn erzielen, ist der Verkaufserlös gegenüber dem Fiskus steuerpflichtig. Viel Geld sparen können Sie, wenn der Veräußerungsgewinn durch das Einhalten von Spekulationsfristen steuerfrei bleibt. Wann der Spekulationsgewinn nicht versteuert werden muss und wie hoch die Spekulationssteuer für Immobilien ist, stellen wir Ihnen hier näher vor.

Was gilt als Spekulationsgewinn bei Immobilien?

Als Spekulationsgewinn bei einem Immobilienverkauf zählt die Differenz des Verkaufspreises zu den Anschaffungskosten, Kaufnebenkosten und Verkaufsnebenkosten. Ein daraus resultierender positiver Betrag muss als Gewinn gegenüber dem Finanzamt versteuert werden. Ein Spekulationsgewinn entsteht erst dann, wenn die Einnahmen aus dem Verkauf einer Immobilie die entstandenen Kosten übersteigen. Für den Verkaufspreis wird die angegebene Summe im Kaufvertrag als Grundlage für die Berechnung des Spekulationsgeschäfts betrachtet.

Wann fällt Spekulationssteuer bei Immobilien an?

Die Spekulationssteuer fällt beim Verkauf von Immobilien aller Art an, wenn ein Wertgewinn erzielt wurde. Entsprechende Beträge sind sowohl für Häuser, Wohnungen und Firmengebäude als auch für ein Grundstück zu versteuern. Zahlen müssen Sie die Spekulationssteuer erst, wenn der Hausverkauf abgeschlossen wurde. Ein Buchgewinn, bei dem Ihre Immobilie an Wert gewonnen hat, aber sich noch in Ihrem Besitz befindet, ist nicht steuerpflichtig.

Spekulationssteuer auf einen Verkaufsgewinn ist auch abzuführen, wenn Immobilie oder Grundstück durch eine Schenkung oder von einem Erblasser in Ihren Besitz gelangt sind. Als Datum für die Spekulationsfrist gilt der Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie durch den Schenkenden oder Erblasser.

Wann entfällt die Spekulationssteuer?

Ausschöpfen des Freibetrags bei weniger als 600 Euro Gewinn im Jahr

Die Besteuerung auf Gewinne bei Veräußerungsgeschäften von Immobilien entfällt, wenn der Spekulationsgewinn für das Jahr unterhalb von 600 Euro liegt. In diesem Fall müssen die Gewinne nicht gegenüber dem Fiskus versteuert werden und fließen vollständig auf Ihr Konto. Angesichts des jüngsten Booms bei Immobilien wird der Freibetrag, der effektiv bei 599 Euro liegt, von den meisten Verkäufern überschritten. Dann müssen die erzielten Spekulationsgewinne voll mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden.

Der Steuerfreibetrag von unter 600 Euro gilt für alle Spekulationsgeschäfte innerhalb eines Jahres und bezieht sich nicht ausschließlich auf den Verkauf von Immobilien. Auch Gewinne durch Kryptowährungen, Edelmetalle oder Kunstwerke sind für den Freibetrag miteinzuberechnen. Die Veräußerung von Wertpapieren gehört nicht mehr zu den privaten Veräußerungsgeschäften und wird separat über die Abgeltungssteuer abgedeckt. Für die Grenze von 599 Euro gelten Veräußerungsgewinne aus Aktien nicht.

Nach Ablauf von Zehnjahresfrist

Steuerfrei sind Einkünfte aus der Veräußerung einer Immobilie nach § 23 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) ebenfalls, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist. Liegen Kauf und Verkauf mindestens 10 Jahre und einen Tag auseinander, sind erzielte Gewinne steuerfrei. Als Beginn der Zehnjahresfrist zählt das Datum des notariellen Kaufvertrags und als Ende die Beurkundung des Verkaufsvertrags.

Deshalb sollten Sie genau darauf achten, dass die 10 Jahre nach der Anschaffung der Immobilie abgelaufen sind, damit Spekulationsgewinne steuerfrei sind. Relevant ist die Zehnjahresfrist, vor allem, wenn das Objekt vor dem Hausverkauf vermietet wurde. Wenn Sie zu Wohnzwecken selbst im Haus leben, können Sie bei Veräußerungsgeschäften von einer verkürzten Spekulationsfrist von 3 Jahren profitieren.

Wird ein Verkauf vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshandel gewertet, gilt die Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht. Dafür wird zumeist ein Verkauf von 3 Objekten innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren als Richtwert angenommen, aber auch bei weniger Verkäufen kann bereits ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen.

Bei Eigennutzung seit Fertigstellung oder Anschaffung

Keine Spekulationssteuer müssen Sie für Gewinne beim Immobilienverkauf zahlen, wenn § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 1 EStG zutrifft. Laut Gesetzgeber entfällt die Steuer auf Spekulationsgewinne bei „Wirtschaftsgüter[n], die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken […] genutzt wurden“. Sind Sie direkt in Ihr Haus nach Fertigstellung oder nach dem Kauf eingezogen, müssen Sie keine Spekulationsfrist beachten. Schon bei einem Umzug nach kurzer Zeit bleibt der Spekulationsgewinn vollständig steuerfrei.

Zu beachten ist die Wortwahl des Gesetzgebers, sodass eine zwischenzeitliche Vermietung die Nutzung des Ausnahmefalls für die Spekulationssteuer unmöglich macht. Nur wenn eine gebaute oder gekaufte Immobilie im gesamten Zeitraum für eigene Wohnzwecke genutzt wurde, muss keine Einkommensteuer auf Gewinne aus dem Verkaufserlös gezahlt werden. Trifft dies nicht zu, müssen Sie auf einen anderen Ausnahmefall zurückgreifen oder das Ende der Zehnjahresfrist abwarten, damit keine Spekulationssteuer anfällt.

Bei Eigennutzung in drei zusammenhängenden Kalenderjahren

Nicht steuerpflichtig ist der Veräußerungsgewinn ebenfalls, wenn die Immobilie zuletzt über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei Jahren für die Eigennutzung verwendet wurde. Für die Berechnung der Spekulationsfrist werden die Kalenderjahre gezählt, sodass Immobilienbesitzer, die Ende 2021 in das eigene Haus gezogen sind, bereits Anfang 2023 steuerfrei verkaufen können.

Wie der Bundesfinanzhof (BFH) im Urteil mit dem Aktenzeichen IX R 10/19 klarstellte, darf das Objekt im ersten oder dritten Jahr vermietet werden, wenn die Kriterien für das selbstgenutzte Eigentum erfüllt bleiben. Wurde die Immobilie den letzten drei zusammenhängenden Kalenderjahren zu Wohnzwecken benutzt, muss kein Spekulationsgewinn gegenüber dem Finanzamt versteuert werden.

Für die Selbstnutzung muss die Immobilie nicht als Erstwohnsitz registriert sein, sondern auch bei einer Zweit- oder selbst genutzten Ferienwohnung entfällt die Spekulationssteuer nach der Spekulationsfrist von drei Jahren. Dies hat der BFH in einem vergleichbaren Fall 2017 entschieden (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16).

Wie hoch ist die Spekulationssteuer auf Immobilien?

Trifft keine der oben genannten Ausnahmen auf Ihre Veräußerung einer Immobilie zu, muss der entstandene Gewinn gegenüber dem Fiskus versteuert werden. Dazu werden die Gewinne aus einem Veräußerungsgeschäft von Immobilien mit dem persönlichen Einkommensteuersatz abgerechnet. Für eine Beispielrechnung beträgt der maximale Satz für die Einkommenssteuer laut § 32a EStG beträgt 45 Prozent, wenn Sie ein Einkommen von mindestens 277.826 für das aktuelle Jahr erreichen.

In größeren Städten ist ein Gewinn in Höhe dieser Summe möglich, denn die Preise beim Wohnungsverkauf sind in den letzten Jahren rasant gestiegen. Je nach Spekulationsgewinn aus der Immobilie wird die Steuerlast auch durch ihr normales Einkommen aus Arbeit beeinflusst. Deshalb müssen Sie Ihr gesamtes Einkommen zusammenrechnen, um herauszufinden, wie hoch die Spekulationssteuer für den Erlös bei Immobilien ausfällt.

Wie kann man den Spekulationsgewinn ausrechnen?

Zur Berechnung des Spekulationsgewinns ziehen Sie vom erzielten Verkaufspreis der Immobilie die für Sie entstandenen Veräußerungskosten ab. Dabei sind zuerst die Anschaffungskosten und Kaufnebenkosten zu berücksichtigen, während die Verkaufsnebenkosten ebenfalls geltend gemacht werden dürfen. Die daraus ermittelte Summe muss dann mit dem persönlichen Satz für die Einkommensteuer abgerechnet werden.

Anschaffungs- und Kaufnebenkosten abziehen

Als Erstes können Sie vom Veräußerungserlös die Anschaffungskosten abziehen, die den zu versteuernden Betrag in vielen Fällen deutlich reduzieren. Wurden über die Jahre Abschreibungen für das Objekt geltend gemacht, reduzieren sich die Anschaffungskosten um den entsprechenden Betrag. Den Gewinnanteil des Veräußerungserlöses können Sie weiterhin durch die Nebenkosten beim Kauf der Immobilie, zum Beispiel Grunderwerbsteuer oder Notarkosten, verringern.

Beispiel für Kosten beim Erwerb der Immobilie, die Ihren Spekulationsgewinn verringern:

• Anschaffungskosten für das Wohnobjekt
• Notarkosten (z. B. Beurkundung des Kaufvertrags oder Auflassungsvormerkung)
• Maklergebühren für den Kauf der Immobilie
• Kosten für Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch
• Grunderwerbsteuer
• Reparaturen/Modernisierungen (in den ersten 3 Jahren nach Kauf)

Verkaufsnebenkosten berücksichtigen

Kosten entstehen auch für den Verkäufer einer Immobilie, sodass Sie diese ebenfalls vom Verkaufsgewinn abziehen dürfen. Dazu gehören die Kosten für den Makler bei Suche nach einem Käufer oder für Inserate in Online-Portalen. Diese Posten dürfen in voller Höhe abgezogen werden, bevor am Ende der wirkliche Spekulationsgewinn steht.

Beispiele für Verkaufsnebenkosten bei der Veräußerung der Immobilie:

• Kosten für Inserate in Zeitungen oder Online-Portalen
• Maklergebühren für die Suche nach einem Käufer
• Vorfälligkeitsentschädigung

Nach einem Urteil des Finanzgerichts Münster (Az.: 5 K 2493/18) fällt das Inventar bei einem Immobilienverkauf nicht unter die Spekulationssteuer. Wird das Inventar mitverkauft und der Anteil im Kaufvertrag angegeben, ist die Summe nicht zu versteuern.

Persönlichen Einkommensteuersatz berechnen

Haben Sie nach Abzug aller Kosten den zu versteuernden Veräußerungsgewinn herausgefunden, können Sie nun durch Ihren persönlichen Einkommensteuersatz die Steuerlast ausrechnen. Beachten Sie dazu, dass neben dem Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie auch Ihr Einkommen aus Arbeit oder Gewinne aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften für das Kalenderjahr zählen.

Erst durch die Summe des Gesamteinkommens lässt sich herausfinden, welcher Steuersatz anzuwenden ist. Die entsprechenden Steuersätze für die Einkommensbereiche sind in § 32a EStG nachzulesen. Bei hohen Beträgen, die zu versteuern sind, kann sich die Beauftragung eines Steuerberaters lohnen, um die Steuerlast für das Jahr zu senken.

Wo trage ich Spekulationsgewinne in der Steuererklärung ein?

Spekulationsgewinne zählen als „Sonstige Einkünfte“ und sind in Anlage SO der Steuererklärung einzutragen. Über das Online-Portal Elster können Sie die Steuererklärung selbst im Internet abgeben oder sich an einen Steuerberater wenden. Als Arbeitnehmer oder Rentner können Sie sich unter Umständen auch von einem Lohnsteuerhilfeverein beraten lassen, wenn die zulässigen Grenzen für Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften eingehalten werden.

Zusammenfassung

Bei dem Verkauf von Immobilien, die zu einem Wertgewinn führen, muss der Betrag als privates Veräußerungsgeschäft versteuert werden. Ausnahmen bei der Spekulationssteuer bestehen für eine Einhaltung des Freibetrags, bei Eigennutzung seit Fertigstellung bzw. Anschaffung bis zum Verkauf, bei Eigennutzung in drei zusammenhängenden Kalenderjahren oder bei Ablauf der Zehnjahresfrist. Ihre Kosten dürfen Sie vom Spekulationsgewinn abziehen, um Ihre Steuerlast zu senken.