Teilungserklärung

Teilungserklärung beim Immobilienerwerb – So wird es gemacht
Eine Teilungserklärung oder Teilungsvereinbarung ist in Deutschland eine juristische Handlung, die jede Wohneigentümergemeinschaft betrifft. Im deutschen Rechts-Fachjargon bezeichnet die Teilungserklärung die rechtliche Grundlage für die Rechten und Pflichten einzelner Eigentümer an einer gemeinsamen Immobilie. Hierbei macht die spezifische Art der Immobilie den Unterschied: handelt es sich um ein im Grundbuch eingetragenes Grundstück, bezeichnet die ebenfalls vom Grundbuchamt vermerkte Teilungserklärung, welcher Eigentümer welchen Anteils welche Fläche in Quadratmetern am Grundstück besitzt.

Handelt es sich bei der zu teilenden Immobilie um ein Mehrparteienhaus, zum Beispiel um ein Haus mit mehreren Mietwohnungen zu Renditezwecken, beschreibt die Teilungserklärung, wer der jeweilige Wohnungseigentümer ist und welche Miteigentumsanteile wem zustehen. Zudem klärt die Teilungserklärung auch die Flächen von sogenanntem Sondereigentum (Eigentum, das nur der bezeichnete Erwerber des Anteils besitzt) und Gemeinschaftseigentum (Eigentum, das jedem im Grundbuch Benannten zukommt und der Gemeinschaftsordnung unterliegt).

In jedem Fall ist eine Teilungserklärung, die notariell eingetragen wird, als quantitativer Aufteilungsplan eine unverzichtbare Grundlage vor dem Kauf oder Verkauf von Immobilienanteilen, die einer größeren Gesamtimmobilie gehören.

Rechtliche Grundlagen zum Einstieg

Wer heute ein größeres Objekt im Immobilienbereich kaufen oder verkaufen will, das mehrere Gebäudeteile hat und daher auch mehreren Eigentümern gehört, kommt um das Studium der Teilungsvereinbarung nicht herum. Meist kann der Vorbesitzer oder der Makler Kaufinteressenten, neben der Bauzeichnung und der Benennung vom Verkehrswert, auch die Teilungserklärung vorlegen, bevor es zum Kaufvertrag beim Notar kommt. Spätestens muss jedoch zu diesem Termin der notariellen Beurkundung eines Kaufs die Teilungserklärung vorliegen, denn sie ist eine rechtliche Grundlage für die Rechtmäßigkeit eines Immobilienkaufs oder -verkaufs.

Die notarielle Erklärung über die Eigentumsverhältnisse von Wohneinheiten ist keine juristische Kür, sondern im Gegenteil eine Pflicht. Ohne gesetzliche Darstellung der Verhältnisse der jeweiligen Miteigentumsanteile kann in Deutschland kein Miteigentumsanteil an Immobilien gekauft oder verkauft werden: die Teilungserklärung ist die juristische „Visitenkarte“ des betreffenden Miteigentumsanteils und Voraussetzung für die separate Beurkundung von Eigentumsanteilen.

Paragrafendschungel, Behördendeutsch? Die deutschen Begriffe rund um die Teilungserklärung sind eigentlich sehr einfach zu verstehen. Im Grund geht es nur darum, eine Immobilie aufzuteilen und die entsprechenden Eigentumsanteile sachlich zu konkretisieren – Lage, Quadratmeterzahl – sowie sie namentlich zuzuordnen.

Die drei Elemente der Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung folgt im Prinzip immer demselben strukturellen Aufbau, denn sie hat drei Elemente: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung. Die Teilungsvereinbarung ist die rechtliche Basis für den Erwerb von Miteigentum und die Beurkundung solcher Eigentumsanteile muss notariell verschriftlicht werden.

Aufteilungsplan: Im Aufteilungsplan werden sachlich und quantitativ die Lage und Größe (Fläche) der Immobilie angegeben sowie der Eigentumsanteil des Erwerbers der Immobilie. Der Eigentumsanteil wird in Tausendstel bezeichnet, das bedeutet also: wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 65/1.000stel angegeben, gehören ihm 6,5 Prozent des gesamten Hauses. Die Zahl 65 benennt nicht auf die Quadratmeterzahl des Miteigentumsanteils, sondern die Relation zwischen dem im Eigentum erworbenen Gebäudeteil und der Gesamtgröße der Immobilie.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung erklärt, dass die einzelnen Teile des Gebäudes auch unabhängig und separat voneinander genutzt werden können. Diese Abgeschlossenheit bedeutet die sachliche Grundlage einer Aufteilung.

Gemeinschaftsordnung: Unter der Gemeinschaftsordnung versteht man, wie der Name schon sagt, ein Regelwerk zur Benennung der rechtlichen Verpflichtungen der Eigentümer im Verhältnis zueinander. Manchmal, aber nicht immer ist hier auch eine Hausordnung anhängig.

Sie sind Wohnungseigentümer geworden, die Wohnung befindet sich aber in einem größeren Objekt mit mehreren Einheiten? Achten Sie darauf, was bei der Gemeinschaftsordnung in Ihrem Kaufvertrag für Ihr Wohneigentum vereinbart ist, denn wenn Sie als frischgebackener Besitzer von „Immobiliengold“ die Hausordnung nicht beachten, kann es Ärger geben.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt mit

Es ist logisch, dass ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten (Mehrfamilienhaus oder Mirtshaus), die unterschiedlichen Personen gehören, eine aktive und vielleicht auch nicht immer konsensuelle Eigentümergemeinschaft mit sich bringt. Wenn Sie einen Miteigentumsanteil an einer solchen Immobilie erwerben und ihn selbst bewohnen, ist es wichtig, dass Sie sich für bestimmte Handlungen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen. Dies gilt beispielsweise für die Nutzung von Gemeinschaftseigentum, die Gestaltung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechte.

Manchmal werden diese Details schriftlich im Rahmen der Teilungserklärung bezeichnet, manchmal müssen sie im Rahmen von Eigentümerversammlungen austariert werden. Diese Aspekte betreffen Punkte, die manchmal in der Hausordnung geregelt sind, manchmal über diese hinausgehen, wie z.B., darf ein Miteigentümer auf dem Gemeinschaftseigentum Terrasse die Wäsche aufhängen, darf er am Sondereigentum wie Fenster eigenmächtig eine andere Farbe anbringen als an anderen, oder gibt es Sondernutzungsrechte wie etwa einen Gartenzugang für einen gehbehinderten Eigentümer?

Nachträgliche Veränderungen von Gemeinschaftsordnungen sind zwar möglich, aber nicht immer einfach zu erreichen. Es lohnt sich auf jeden Fall, wenn Sie vor dem eigenen Wohnungskauf die entsprechenden Passagen in der Erklärung zur Aufteilung aufmerksam studieren, damit Sie im Nachhinein nicht sagen „damit habe ich nicht gerechnet“.

Was ist was: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Eine der ersten Fragen, die nach dem Kauf einer Wohnung in einem großen Mehrparteienhaus mit unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen auftreten, ist die nach dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum. Im Grunde sagt es schon der Begriff, dass das Sondereigentum zum Anteil des jeweiligen Immobilienbesitzers gehört und er entsprechend auch allein darüber entscheiden darf. Im Gegensatz dazu stellt das Gemeinschaftseigentum eine kollektiv genutzte und allen im Grundbuch Benannten gehörende Fläche dar, welche nur verändert oder durch Sondernutzung verwendet werden darf, wenn die Eigentümergemeinschaft auch ihren Segen dazu gibt.

Zum Sondereigentum gehört rechtlich zum einen die Wohnung des jeweiligen neuen Besitzers, der im Grundbuch eingetragen ist. Es ist möglich, dass dieser neben dem Anteil am Wohneigentum auch als anteiliger Grundstückseigentümer eingetragen ist, ebenfalls im Verhältnis zu einem Tausendstel. Zusätzlich kann sich das Sondereigentum auf Keller oder Kellerabteil, Stellplätze, Balkon, Loggia und Garage beziehen. Ferner gilt: eine Abgrenzung oder nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung eines Miteigentumsanteils gehören auch zum Sondereigentum und dürfen z.B. vom jeweiligen Inhaber des Eigentumsrechts ohne Zustimmung entfernt oder ausgebaut werden.

Das Gemeinschaftseigentum stellt den Teil des Gebäudes dar, welches rechtlich und sachlich nicht einem einzelnen Eigentümer gehören kann, wie z.B. das Treppenhaus, ein Vorplatz (sofern er nicht per Teilungserklärung explizit zur Wohnung gehört), Garten, tragende Wände, Wasserleitungen, Dachboden. Daraus folgt, dass nicht Einzelne, sondern nur die Gemeinschaft über Fragen entscheiden kann, welche das Gemeinschaftseigentum betreffen. Eine Dacheindeckung oder Reparaturen am Dach oder ein Anstrich der Treppe sollten also von der Eigentümerversammlung mit Zustimmung beschlossen werden – keinesfalls kann der Eigentümer Müller aus dem Parterre hier im Alleingang Entscheidungen treffen.

Einem Umbau oder einer kostspieligen Reparatur am Gemeinschaftseigentum müssen nicht nur alle Eigentümer zustimmen, sondern oft auch die finanzierenden Banken, welche als Gläubiger fungieren. Insofern rentiert es sich, wenn sich eine Eigentümerversammlung konsensuell einer Bank zuwendet für die Finanzierung von Umbau oder aufwändigen Sanierungen, um Dissonanz zu vermeiden.

Mögliche Fallstricke: Probleme in den Eigentumsverhältnissen

Obwohl die Teilungsvereinbarung eigentlich alle rechtlichen Probleme im Vorfeld schon eliminieren soll, geschieht das in der Praxis leider nicht immer. Schuld daran sind unklare oder lückenhafte Formulierungen im Text, aber auch oft Naivität beim Käufer, der den Wortlaut vielleicht nicht genau studiert oder der nicht versteht, welche Rechte und Pflichten sich konkret hinter bestimmten Beschreibungen von Räumlichkeiten, Verteilung, Vorgaben oder Öffnungsklauseln verbergen. Im Folgenden kommt ein kurzer Überblick über mögliche Besonderheiten in diesem Vertrag vom Notar, die sich als Nachteil oder sogar als Fallstrick herausstellen können.

1. Manche Gebäude werden als „gemischte Objekte“ verwendet, als Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien. In der Teilungserklärung muss explizit stehen, welcher Gebäudeanteil von welchem Mitglied der Eigentümergemeinschaft zu welchem Zweck verwendet werden darf, z.B. zu Wohnzwecken oder Gewerbezwecken.
2. Die Kosten für Sanierungen entfallen üblicherweise in Relation zum Miteigentumsanteil des jeweiligen Eigentümers – wer viele Anteile hat, zahlt auch entsprechend mehr. Allerdings darf im Vertrag auch davon Abweichendes formuliert werden – achten Sie darauf.
3. Es gibt manchmal einige versteckte Kosten nach dem Wohnungskauf, indem beurkundet wird, der neue Käufer für Schulden des Voreigentümers wie Wohngeldrückstände aufkommen muss – auch das kann im Vertrag mitaufgenommen werden.
4. Die Begründung für die Aufteilung in Wohnräume und die entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung muss eindeutig sein.

In der Rechtspraxis gilt das geschriebene Wort stets mehr als das gesprochene. Wenn es eine eingeschworene Eigentümergemeinschaft gibt und Sie nach dem Wohnungskauf als Neuling dazu stoßen, gelten vielleicht schon ungeschriebene Regeln im Haus – rechtlich haltbar ist aber nur das, was im Notarvertrag auch schriftlich festgehalten wurde.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kürze

In Deutschland regelt das Wohnungseigentumsgesetz, abgekürzt WEG, die Verhältnisse von Eigentumsanteilen in Mehrparteienhäusern und hilft den in der Teilungserklärung Benannten, ihre Rechte und Pflichten klar zu erkennen. Die Teilungserklärung bezeichnet das jeweilige Teileigentum und benennt den Grundstückseigentümer und den Wohnungseigentümer. Üblicherweise handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit unterschiedlichen Wohneinheiten, doch es gibt auch andere Verhältnisse.

Die Teilungserklärung im Grundbuchamt oder der Teilungsplan will juristisch beurkunden, wie sich Wohnanteile aufteilen. Beim Immobilienverkauf muss auch eine Beglaubigung vorliegen, dass die Anteile am Wohneigentum unabhängig voneinander zu erwerben sind.

Als Grundlage für eine individuelle Teilungserklärung etwa über eine Eigentumswohnung dienen Wohnungsgrundbücher, welche die Miteigentumsanteile genau ausweisen. Sie sind gleichsam die individuelle Ausprägung der Eintragung im Grundbuch und der Beurkundung beim Notar.

Was im Gegensatz zur eindeutigen gesetzlichen Regelung nach WEG einer freien Vereinbarung der Wohnungseigentümer gleichkommt, sind Passagen der Hausordnung oder Gemeinschaftsordnung, die sich auf die Kostenverteilung, Tierhaltung oder konkrete Beschlüsse beziehen. Auch hier gilt: ein Kaufinteressent sollte gerade diese Absätze im Vorfeld genau lesen.

Zuletzt: die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist in der Regel dann geben, wenn ein repräsentativer Mehrheitsbeschluss möglich wird. Auch die Hausverwaltung ist nicht allmächtig mit ihren Vorgaben, wenn eine Mehrheit der Wohnungseigentümer sie absetzen will. Wichtig ist jedoch, dass die Eigentümer der Anteile untereinander gut kommunizieren.

Keine Angst vor der Teilungserklärung! Sie soll das Leben für den Wohnungseigentümer einfacher machen. Beim Immobilienverkauf oder Immobilienkauf muss man jedoch Zeit investieren, um sich im Grundbuchamt genau über Wohnungsgrundbücher zu informieren.

Zusammenfassung

Bei einem Wohnungserwerb in einem Objekt mit mehreren Parteien und Eigentümern ist eine sogenannte Teilungserklärung im Grundbuch die rechtliche und sachliche Grundlage für die Regelung der Eigentumsverhältnisse. Im Idealfall erklärt sie lückenlos die exakten Rechte und Pflichten der Miteigentümer. Allerdings gibt es auch die Möglichkeit zusätzlicher Vereinbarungen, die der Notar in den Vertrag bei Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eintragen darf. Wer sich also bereits im Vorfeld über mögliche Fallstricke informiert, wird viel Freude an seinem Immobilienbesitz haben.

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