Die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf

Insbesondere beim Immobilienkauf ist die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes obligatorisch. Sie gibt Auskunft darüber, ob der Antragssteller seinen Steuerpflichten nachgekommen ist. Dabei ist sie grundsätzlich zeitlich unbefristet, da nur Auskünfte über die Vergangenheit gegeben werden können.

Welche Bedeutung ihr beim Immobilienerwerb sowie der Finanzierung einer Immobilie zuteilwird, wo sie ausgestellt und wie sie beantragt wird – all diese Fragen werden im Folgenden geklärt.

Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, auch genannt „Bescheinigung nach Steuersache“, gibt Auskunft über das Steuerverhalten einer Person. Sie bescheinigt also, ob ein Steuerpflichtiger regelmäßig seine Steuererklärung einreicht und ob Rückstände bei einer Steuerforderung vorhanden sind. Die Bescheinigung ist dabei im Steuerrecht verankert und insbesondere für den Immobilienkauf und -Verkauf notwendig. Ausgestellt wird sie vom zuständigen Finanzamt und gibt im Falle einer Immobilie Auskünfte über Zahlung der Grunderwerbssteuer.

Noch allgemeiner gefasst ist die Unbedenklichkeitserklärung ein Dokument, welches nachweist, dass ein Antragsteller einen im Zusammenhang mit einem Antrag notwendigen Nachweis erbracht hat. Die am häufigsten benötigten Auskünfte sind die folgenden:

  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes bei Immobilienübertragung oder der Vergebung eines Auftrags durch öffentliche Hand sowie bei der Gaststättenkonzession
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung im Erbrecht, wenn ein Berechtigter kein deutscher Staatsbürger ist
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung einer Universität beim Hochschulwechsel
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung der Krankenkasse über regelmäßige Beitragszahlungen des Arbeitgebers
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung der Berufsgenossenschaft, die über veranlagte Unternehmensteile, Höhe der Arbeitsentgelte und die Zahlung der Beiträge und Vorschüsse informiert. Dies ist sinnvoll, wenn Hauptunternehmen als Auftraggeber ein anderes Unternehmen als Auftragnehmer mit einer (Bau-)Dienstleistung beauftragt.

Gesetzesgrundlage

Als Grundlage für die Unbedenklichkeitsbescheinigung als auch für die Grunderwerbsteuer allgemein dient das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Paragraph 22 des Gesetztes regelt, dass eine Eintragung des Immobilienkäufers erst dann ins Grundbuch eingetragen werden kann, wenn die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt. Diese wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist sowie bei Steuerfreiheit.

Die Grunderwerbsteuer fällt in Deutschland beim Kauf eines Grundstücks oder Grundstückteilen an. Eine etwaige Bebauung spielt dabei keine Rolle. Die Steuer wird von jedem Bundesland individuell geregelt und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. In Baden-Württemberg liegt sie beispielsweise bei fünf Prozent, in Bayern nur bei 3,5 Prozent und in Nordrhein-Westfahlen bei 6,5 Prozent. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Unterschiede, je nach Steuersatz an:

Bundesland Kaufpreis Steuersatz Grunderwerbsteuer
Bayern 300.000 Euro 3,5% 10.500 Euro
Baden-Württemberg 300.000 Euro 5% 15.000 Euro
Nordrhein-Westfahlen 300.000 Euro 6,5% 19.500 Euro

Die Grunderwerbsteuer wird beim Eigentümerwechsel erst fällig, wenn der Grunderwerb rechtswirksam ist. Somit muss die Zahlung erst dann erfolgen, wenn die Genehmigung der Verkäufer oder der Hausverwalter vorliegt.

Relevanz beim Immobilienverkauf und -Kauf

Nach dem unterschriebenen Kaufvertrag ist der Immobilienkäufer längst noch nicht der offizielle neue Eigentümer. Zunächst muss der Kaufvertrag beurkundet werden. Wurde dies erledigt, veranlasst der mitwirkende Notar die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Des Weiteren ist der Notar verpflichtet, eine sogenannte Veräußerungsanzeige auf den Weg zu bringen. Diese ist ein schriftlicher Hinweis über den Verkauf eines Grundstücks, der beim Finanzamt hinterlegt werden muss.

In diesem Zusammenhang wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Im Anschluss wird der Grunderwerbssteuerbescheid durch das Finanzamt ausgestellt. Nun hat der Käufer einen Monat Zeit, um die Steuer zu bezahlen. Erst im Anschluss erfolgt die Erteilung der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese kostet zwischen fünf und 15 Euro und bestätigt, dass der Käufer seine Steuerschulden beglichen hat.

Im Anschluss legt der Notar dem Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung vor und veranlasst, dass die Auflassungsvormerkung gelöscht und der Käufer endgültig als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

Zusammen mit den Notarkosten, etwaigen Gerichtsgebühren, der Maklerprovision sowie Kosten für den Grundbucheintrag gehört die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten. Diese werden einmalig beim Haus- oder Grundstückskauf erhoben. Dabei ist die Grunderwerbssteuer nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, auch Grundbesitzabgaben genannt. Diese fällt vierteljährlich für den Immobilienbesitzer an und bezeichnet im Allgemeinen die Steuer auf das Eigentum.

Um den Immobilienkauf zu beschleunigen, lassen sich viele Käufer die Zahlung der Steuer durch die Bank quittieren, um den Zahlungsbeleg dem Finanzamt schnellstmöglich selbst vorzulegen. Dies beschleunigt das Ausstellungsverfahren der Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Relevanz bei der Immobilienfinanzierung

Zumindest indirekt spielt die Unbedenklichkeitsbescheinigung auch bei der Finanzierung einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Die Zahlung des Kaufpreises der Immobilie wird von der Bank erst dann veranlasst, wenn die Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch vermerkt ist. Dies geschieht jedoch erst dann, wenn der Käufer und Auftraggeber der Finanzierung als Eigentümer im Grundbuch steht. Eine Eintragung erfolgt jedoch nicht ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Gleiches gilt im Übrigen bei einem Bauvorhaben. Auch zur Finanzierung des Hausbaus benötigt das gewählte Kreditinstitut eine vom Finanzamt ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst dann kann das Darlehen mit einer Grundschuld besichert werden, welche der Bank als Sicherheit dient.

Welche Rolle spielt die Veräußerungsanzeige?

Beim Grundstückserwerb sowie dem Hausbau ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung obligatorisch. Außerdem wird sie bei einer Gaststättenkonzession benötigt, welche zur Eröffnung einer Gaststätte vorliegen muss. In manchen Fällen wird die Bescheinigung außerdem bei Erbschaften benötigt.

Daneben ist jedoch auch eine sogenannte Veräußerungsanzeige unabdingbar, um die sich der Notar kümmert. Dieser reicht innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle sowohl den beurkundeten Kaufvertrag als auch eine Anzeige über den Rechtsvorgang an sich ein. Auch wenn ein Vorgang keiner Grunderwerbssteuer unterliegt oder steuerfrei ist, bleibt die Pflicht der Anzeige bestehen.

Wann ist keine Unbedenklichkeitsbescheinigung nötig?

Es gibt einige wenige Fälle, in denen Sie keine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes benötigen, da es zu keiner Erhebung der Grunderwerbssteuer kommt. Diese sind im Folgenden gelistet:

  • Der Kaufpreis übersteigt eine Summe von 2.500 Euro nicht.
  • Der Ehegatte des Veräußerers erwirbt die Immobilie.
  • Der frühere Ehepartner erwirbt die Immobilie nach der Scheidung im Wege der Vermögensauseinandersetzung.
  • Der Erwerber ist mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt (Kind, Elternteil, Großeltern, Enkelkinder).
  • Der Erwerb erfolgt von Todes wegen oder durch Schenkung unter Lebenden im Sinne des Erbschaftssteuer- oder Schenkungssteuergesetzes.
  • Beim Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstückes erfolgt durch einen Miterben die Teilung des Nachlasses.

Ist ein Erbe einer Immobilie kein deutscher Staatsbürger, müssen Sie eine durch das Finanzamt ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragen. Erst dadurch ist amtlich bestätigt, dass die fällige Erbschaftssteuer an das Finanzamt abgeführt wurde.

So wird die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erstellt

Wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt, sichergestellt oder gestundet wurde, wird im nächsten Schritt die Unbedenklichkeitsbescheinigung von der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes ausgestellt. Grundlage hierfür ist Paragraph 22 des Grunderwerbsteuergesetzes, kurz GrEStG. Die Bescheinigung macht deutlich, dass der Bewerber keine Steuergeheimnisse hat und keine steuerlichen Bedenken bestehen. Somit kann er sich als neuer Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen.

Im Übrigen muss der Notar das Finanzamt über die Veräußerung einer Immobilie oder eines Grundstücks auch dann in Kenntnis setzen, wenn der Eigentumsübertrag nicht der Grunderwerbssteuer unterliegt. Dies ist beispielsweise bei Erbschaften der Fall.

So funktioniert die Ausstellung

Jeder, der seiner steuerlichen Verpflichtung nachkommt und keine Steuerrückstände hat, kann eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt bekommen. Beim Hauskauf stellt in der Regel der bevollmächtigte Notar, welcher an der Abwicklung des Hauskaufs beteiligt ist, den Antrag. Dieser kann jedoch auch durch den Steuerpflichtigen selbst gestellt werden. Das Finanzamt stellt die Bescheinigung gegen eine geringe Gebühr aus.

Damit das Dokument zeitnah vorliegt, muss zunächst die Grunderwerbssteuer bezahlt werden. Anschließend gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten:

  • Sie können die Bestätigung über Zahlung der Grunderwerbsteuer bei dem betreffenden Finanzamt einreichen.
  • Sie können die Zahlungsbestätigung der Bank beim Grundbuchamt einreichen.

Zwar beschleunigt dies den Prozess, der ansonsten einige Wochen dauern kann. Es kann jedoch trotzdem noch mindestens einen Werktag dauern, da die Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt nicht elektronisch übermittelt werden darf, sondern über den Postweg verschickt wird.

Fallen Kosten an?

Für die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung fallen Kosten in Form von Gebühren an. Diese werden jedoch in der Regel in den Notarkosten und somit in den Kaufnebenkosten verrechnet. In der Regel übernimmt der Käufer der Immobilie alle entstehenden Nebenkosten. Inklusive Notarkosten, Grunderwerbsteuer, anfallenden Gerichtskosten sowie Maklergebühren liegen diese in der Regel – je nach Bundesland – bei etwa zehn Prozent des Kaufpreises.

Die Gebühr für die Ausstellung des amtlichen Dokuments ist jedoch überschaubar und beläuft sich auf maximal 15 Euro. Dieser Betrag gilt auch für eine Unbedenklichkeitsbescheinigung abseits des Hauskaufs. Ein weiterer Fall wäre ein Antrag für eine Gaststättenkonzession. In diesem Fall muss der Gastwirt selbst bei seinem Finanzamt vorstellig werden. Ähnlich sieht es bei der Beantragung eines solchen Dokuments aus, wenn ein Unternehmer einen Auftrag aus öffentlicher Hand übernehmen möchte.

Zusammenfassung

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung wird beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie benötigt, um einem Immobilienkäufer zu attestieren, dass er seinen Steuerpflichten nachgekommen ist. Erst wenn dem Grundbuchamt das Dokument vorliegt, kann der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Damit eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt werden kann, muss zuvor die Grunderwerbssteuer bezahlt werden.

Artikelbild: smolaw / Bigstock.com

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