Das Vorverkaufsrecht – was ist das?

Das Vorkaufsrecht wird in der Regel in Abteilung II im Grundbuch eingetragen. Darin wird festgelegt, ob einer bestimmten Person ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde, welche vorrangig das Kaufrecht auf ein Grundstück, Eigentumswohnung oder einer Immobilie hat. Bei Vertragsabschluss sollte deshalb unbedingt geklärt werden, ob ein solches Vorverkaufsrecht vorliegt. Ist jemand vorkaufsberechtigt, so steht ihm damit der vorrangige Anspruch des Erwerbs zu.

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Hier gibt es aber trotzdem einiges zu beachten, denn auch ein Vorkaufsrecht kann unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam werden. Welche Voraussetzungen das sind und wie ein Verkauf mit Vorkaufsrecht abläuft, hat unser Magazin in Erfahrung gebracht.

Definition Vorkaufsrecht für Immobilien

Das Vorkaufsrecht ist im BGB geregelt. Diese Regelung ermöglicht eine vertragliche Absprache zwischen zwei Parteien, die einerseits durch die gesetzliche Grundlage gestützt ist und auf der anderen Seite durch einen gültigen Vertrag. Dieses sogenannte Vorkaufsrecht begünstigt einer dritten Partei, die offerierte Immobilie im Verkaufsfall vorzugsweise zu erwerben. Dieses Vorkaufsrecht ist auch auf mobile Güter anwendbar, so könnte beispielsweise auch ein Kraftfahrzeug ein solches Recht innehaben.

Die Begrifflichkeiten Vorkaufsrecht und Vorverkaufsrecht werden oftmals im selben Kontext verwendet. Das Bürgerliche Gesetzbuch BGB führt nur die Bezeichnung Vorkaufsrecht. So wird im Paragraph 463 auch nur auf das Vorkaufsrecht abgestellt.

Was bedeutet das Vorkaufsrecht?

Wird eine Immobilie, die mit einem Vorkaufsrecht belastet ist verkauft, so muss der Kaufvertrag unmittelbar nach Vertragsabschluss dem Vorkaufsberechtigten vorgelegt werden, damit dieser über den Verkauf in Kenntnis gesetzt wird. Verschiedene Interessen könnten für die Vorkaufsberechtigten dabei von Bedeutung sein. Erben behalten sich oftmals das Recht vor, die Immobilie als Eigenbedarf zu nutzen. Kirchen oder Gemeinden sichern sich in bestimmten Gebieten Vorkaufsrechte, wenn Aspekte für die Stadtentwicklung sprechen oder eine Eigennutzung angestrebt wird.

Ein Vorkaufsberechtigter hat das Recht, sein Vorkaufsrecht anzuwenden, sobald er von dem Hausverkauf in Kenntnis gesetzt wurde. Zudem ist sicherzustellen, dass dieselben Konditionen gelten, die zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Erstkäufer vereinbart wurden.

Das macht insbesondere dann Sinn, wenn im Vorfeld bereits bekannt ist, dass sich möglicherweise mehrere Interessenten gleichzeitig für das Grundstück oder bestimmte Immobilien interessieren.

Formen des Vorkaufsrechts

Grundsätzlich können Vorkaufsrechte aus unterschiedlichen rechtlichen Varianten entstehen. Das öffentlich-rechtliche, das schuldrechtliche und das dingliche Verkaufsrecht sind die anwendbaren Formen, die unterschieden werden.

Das dingliche Vorkaufsrecht
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

1. Das dingliche Vorkaufsrecht

Dinglich bedeutet vereinfacht gesagt: Das Recht an einer Sache betreffend. Mit dieser automatischen Verfügungssperre wird sichergestellt, dass das Vorkaufsrecht im Grundbuch festgeschrieben wird und öffentlich einsehbar zur Verfügung steht. Das dingliche Recht versteht sich auf unbewegliche Sachen, also nur auf das Grundstück und nicht auf die darauf befindlichen Gebäude. Ein Schadensersatzanspruch ist bei Veräußerung nicht vorgesehen.

Gemäß § 1098 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann das Vorkaufsrecht auch dann ausgeübt werden, wenn beispielsweise der Insolvenzverwalter die Immobilie aus freier Hand verkauft. Das Recht auf Übertragung des Eigentums ist mit der Wirkung einer Vormerkung dem Dritten gegenüber gesichert. Damit soll verhindert werden, dass die Übertragung des Grundstücks an den Erstkäufer veräußert wird, bis das Vorkaufsrecht des Vorkaufsberechtigten ausgeschlagen wird.

Selbst wenn der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen ist, kann der Vorkaufsberechtigte rückwirkend das dingliche Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen, wenn er Kenntnis über den Verkauf erlangt.

2. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Der Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht liegt darin, dass beim schuldrechtlichen
Vorkaufsrecht lediglich die Vorkaufsrechte zugesprochen werden, nicht aber ins Grundbuch eingetragen werden. Im Prinzip gilt hier nur die vertragliche Zusicherung ohne Grundbucheintrag. Anders als beim dinglichen Vorkaufsrecht ist die Beschränkung ausgeweitet, sodass auch die Sachen wie Häuser, Eigentumswohnungen und Anlagen unter dem Begriff bewegliche Sachen in die Konditionen fallen und nicht nur das Grundstück.

Bei dieser Form ist ein Anspruch auf vorrangige Eigentumsübertragung ausgeschlossen. Während beim dinglichen Vorkaufsrecht noch die Möglichkeit besteht, das Vorkaufsrecht anzuwenden, so kann beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht keine gesetzliche Grundlage zur Eigentumsübertragung herangezogen werden. Gesetzlich geregelt ist diese Form des Vorkaufsrechts in Paragraph 464 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Darin wird geregelt, dass mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zustande kommt, den die Berechtigten (Vorkaufsberechtigter und Verkäufer) unter gleichen Bedingungen zu vertreten haben, die der Verpflichtete mit dem Dritten (Erstkäufer) vereinbart hat,

Das Fehlen der Grundbuchsperrung kann unter Umständen zur Folge haben, dass das schuldrechtliche Vorkaufsrecht umgangen wird. Der Vorkaufsberechtigte hat in diesem Fall die Möglichkeit, Schadensersatz einzufordern.

Das Vorkaufsrecht ist noch vor der Grundbucheintragung auszuleben, aber erst nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Der Immobilieneigentümer ist verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten rechtzeitig über den Immobilienverkauf in Kenntnis zu setzen. Damit soll sichergestellt werden, dass ein möglicher Vorkauf ermöglicht wird.

3. Das öffentlich-rechtliche (gesetzliche) Vorkaufsrecht

Werden bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt, die aus dem BauGB und BGB hervorgehen, kann unter Umständen ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Vorkaufsbegünstigten gelten. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind eigenständig zu beachten. Eine automatische Recht Zusprechung ist nicht im Gesetz verankert.

Unter strenger Betrachtung kann aber bereits im Vorfeld festgestellt werden, ob ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht vorliegt. Auch wenn bereits der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, kann ein vorliegendes Vorkaufsrecht einer Person oder einer Gemeinde dem Grundstücks- oder Immobilienkauf noch im Wege stehen. Deshalb ist eine genaue Prüfung sehr wichtig.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Die Gemeinde hat das Recht, ein Grundstück zu denselben Konditionen zu erwerben, die in einem Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem potenziellen Käufer vereinbart wurden. Geregelt wird dieses sogenannte öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht in den §§ 24 bis 28 BauGB (Baugesetzbuch).

Im Denkmalschutzgesetz, Reichssiedlungsgesetz, Eisenbahngesetz und Naturschutzgesetz können ebenfalls rechtliche Grundlagen für ein Vorkaufsrecht enthalten. Erhaltungssatzungen enthalten Grundlagen des besonderen Städtebaurechts und werden aus dem Baugesetzbuch (BauGB) erlassen. Diese können auch ein Vorkaufsrecht einräumen.

Voraussetzung für das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

Ein wirksamer Kaufvertrag ist die wichtigste Voraussetzung für ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht. So bewirkt ein wirtschaftlich gleichkommendes Rechtsgeschäft, wie etwa ein Tauschgeschäft oder eine Schenkung kein Rechtsgeschäft, welches ein Vorkaufsrecht auslöst. Eine Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft oder eine Zwangsvollstreckung löst ebenfalls kein Vorkaufsfall aus.

Sind die Voraussetzungen erfüllt, so hat der Gesetzgeber festgelegt, dass der Gemeinde ein allgemeines Vorkaufsrecht zusteht. Dieses Recht gilt für alle bebaute und unbebaute Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit sie für die Nutzung für öffentliche Zwecke bestimmt sind. Laut Gesetzgebung muss der Bebauungsplan rechtsverbindlich sein. Weitere Bereiche sind dabei für die Gemeinde von Bedeutung:

Umlegungsgebiet: Grundstücke können durch Umlegung neu geordnet werden.
Sanierungsgebiet und Stadtentwicklungsbereich: Verbesserung der Gebiete durch Behebung städtebaulicher Missstände.
Geltungsbereich der Erhaltungssatzung: Erhaltung städtebaulicher Eigenart des Gebiets, Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und städtebauliche Umstrukturierungen

Weiter steht der Gemeinde auch bei unbebauten Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu. Dazu muss es sich um folgende Flächen handeln:

Eine Nutzung des Wohngebiets, soweit dafür das entsprechende Wohngebiet im Flächennutzungsplan eingetragen ist.
Flächen, die vorwiegend nach dem Bebauungsplan mit Wohngebäuden bebaut werden können.

Durch den Erlass von Satzungen kann die Gemeinde auch über das allgemeine Vorkaufsrecht hinaus ein besonderes Vorkaufsrecht einräumen:

Beispielsweise im Geltungsbereich aufgeführte unbebaute Grundstücke, die im Bebauungsplan vermerkt sind
Oder städtebauliche Maßnahmen, die vorsorglich in einem Bebauungsplan ausgewiesen werden.

Wenn das Interesse der Gemeinde zur Ausübung des Vorkaufsrechts bekundet wird, dann ist diese als Käuferin vorrangig in den bestehenden Kaufvertrag einzutragen. Das bedeutet, dass die Gemeinde unter denselben Vertragsbedingungen den vereinbarten Kaufpreis verpflichtend zahlen muss. Den Rücktritt vom Vorkaufsrecht kann die Gemeinde nur durch eine Verkaufsverzichtserklärung erklären.

Eingeschränktes und für die Gemeinden fakultatives Vorkaufsrecht

Im Grunde darf die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nur dann ausüben, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient. Hier muss also ein öffentliches Interesse vorliegen. Da die Gemeinde über einen Ermessensspielraum verfügt, muss diese die privaten und öffentlichen Belange genau abwägen und begründen.

Ein fakultatives Vorkaufsrecht kann dann ausgelebt werden, wenn der Gemeinde kein eigenes Bauland für preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung steht. Damit könnte die Gemeinde eine aktive Landpolitik betreiben, die sich positiv auf den preisgünstigen Wohnungsbaumarkt auswirken könnte.

Unter bestimmten Voraussetzungen hat die Gemeinde außerdem die Möglichkeit, dass ihr zustehende Vorkaufsrecht unter Beteiligung Dritter auszuüben. Das bedeutet, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht auch zugunsten eines Bauträgers ausüben darf. Die Voraussetzung dafür ist aber, dass die Wohnbaugrundstücke beispielsweise zugunsten eines sozialen Wohnungsbau– oder eines besonderen Wohnbedarfs zugeführt werden.

Kann ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht abgewendet werden?

Nur beim Verkauf des Vorkaufsgegenstandes tritt der Vorkaufsfall ein. Andere mögliche Rechtsgeschäfte werden dabei nicht berücksichtigt. Bei den folgenden Fällen entfällt der Vorkaufsfall – das Vorkaufsrecht.

Die Gemeinde muss innerhalb von zwei Monaten nach Kenntnisnahme über die Veräußerung das Vorkaufsrecht ausüben. Ein Verstreichen dieser Frist bewirkt, dass das Vorkaufsrecht erlischt. Zudem muss die Gemeinde den Verwendungszweck angeben und ihr Vorkaufsrecht im Sinne des öffentlichen Interesses begründen.
Bei Vermögensauseinandersetzungen, Erbschaft, Schenkung oder Tausch greift das Vorkaufsrecht nicht, da hier kein wirksamer Kaufvertrag oder eine Beurkundung über den Verkauf möglich ist.
Missstände an bauliche Anlagen auf einem Grundstück könnten ein Vorkaufsrecht begründen. Dieses kann aber abgewendet werden, wenn der Käufer innerhalb einer angemessenen Frist die Mängel beseitigt.
In privaten Bereichen könnte unter Umständen ein Todesfall des Vorkaufsberechtigen zum Erlöschen des Vorkaufsrechtes führen.
Bei Verwandtschaftsgraden in gerader Linie greift das gemeindliche Vorkaufsrecht nicht. So wäre beispielsweise bei einem Verkauf an den Ehegatten oder einer Person, die bis zum dritten Grad verwandt ist, das Vorverkaufsrecht ausgeschlossen.
Ein weiterer Ausschlussgrund des Vorkaufsrechts wäre begründet, wenn der Käufer binnen einer angemessenen Frist das Grundstück nutzt oder sich dazu verpflichtet, vor Ablauf der Frist das Grundstück entsprechend zu nutzen.
Ein eigenständiger Verzicht auf das Vorkaufsrecht bewirkt ebenfalls die Aufhebung des Vorkaufsrechts. In einigen Fällen kann der Eigentümer versuchen, noch vor Vertragsabschluss den Vorkaufsberechtigten um eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung zu bitten. Dieses könnte aber eine Abfindung zur Folge haben.

Was ist ein Negativzeugnis?

Wird kein Vorkaufsrecht ausgeübt, so hat die Gemeinde unverzüglich auf Antrag ein Negativattest über das nicht bestehende Vorkaufsrecht auszustellen. Das sogenannte Negativzeugnis wird für die Auflassung benötigt. Dieses Zeugnis ist für das Grundbuchamt sehr wichtig, denn erst mit Vorliegen des Negativzeugnisses erfolgt die Auflassung im Grundbuch. Vor einem Notar wird erklärt, dass das Grundstück oder die Immobilie an den Käufer übergeben wird und dieser den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen hat. Das ist die sogenannte Auflassung.

Hat ein Vorkaufsrecht Nachteile?

Grundsätzlich hängt der Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie von vielen Faktoren ab. Die Art des Vorkaufsrechts, der Zustand oder der aktuelle Grundstücksmarkt haben beispielsweise großen Einfluss auf das Objekt. Der Mehraufwand bei einem bestehenden Vorkaufsrecht könnte sich aber unter Umständen negativ auf den Wert des Objekts auswirken und das Interesse der potenziellen Käufer schmälern.

Flexibles Vorkaufsrecht

Wenn zwei Parteien ein Vorkaufsrecht in beidseitigem Einvernehmen eingehen, so kann es flexibel geregelt werden. Voraussetzung dafür ist, dass beide Parteien (Berechtigter Vorkäufer und Eigentümer) diesen Regelungen zustimmen und von einem Notar beurkunden und unterzeichnen lassen.

Wie kann ich einen Schadenersatz umgehen?

Sobald ein Vorkaufsrecht im Verkaufsfall ausgeübt wird, befindet sich der Eigentümer im Vertrag mit dem Drittkäufer und muss sich gleichzeitig an der Forderung des Vorkaufsberechtigten halten. Um einen Schadensersatzanspruch zu umgehen, kann sich der Verpflichtete noch vor vertraglichen Regelungen ein Rücktrittsrecht sichern. Damit wird der Drittvertrag aufgelöst und kann auf den Vorkaufsberechtigten übertragen werden.

Miterbe und Erbengemeinschaft – was ist damit gemeint?

Wenn ein Erblasser mehrere gesetzliche Erbfolgen beerbt, dann entsteht eine Erbengemeinschaft. Diese kann durch Unterzeichnung eines Testaments erfolgen, in dem die Anteile auch individuell festgehalten werden. Dieses kann aber auch automatisch passieren, wenn kein Testament aufgesetzt wurde.

Ein Miterbe kann alles erben, das vererbbar ist. Das können unter Umständen sogar Verpflichtungen oder Schulden sein. Diese können im schlimmsten Fall aber auch ausgeschlagen werden. Bei Uneinigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft kann jeder einzelne auch seinen Erbteil verkaufen. Laut Bürgerliches Gesetzbuch (§ 2033 BGB) sogar an Dritte. In diesem Fall können die übrigen Erben ihr Vorkaufsrecht ausüben. Damit soll sichergestellt werden, dass die übrige Erbengemeinschaft die Auseinandersetzung der Erbschaft weiterführen kann.

Laut einem Urteil vom Bundesgerichtshof kann der Pflichtteilsberechtigte sogar die Ermittlung der Nachlassmasse verlangen. Insbesondere dann, wenn die vorgelegten Unterlagen nicht zur adäquaten Bestimmung des Wertes beitragen. Das macht hauptsächlich dann Sinn, wenn der Nachlassgegenstand bereits verkauft wurde und der Pflichtteilsberechtigte so besser erkennen kann, ob der entsprechende Nachlass möglicherweise unter Wert veräußert wurde.

Zusammenfassung

Dritten Personen kann durch ein Vorkaufsrecht ein besonderes Privileg gewährt werden. Somit wird sichergestellt, dass dieser Person bei einem anstehenden Hausverkauf, Verkauf des Grundstücks oder der Immobilie vorrangig als potenzieller Käufer gilt. Ein Vorkaufsrecht kann sich aber auch negativ auf den Wert des Objekts auswirken. Eine Verzichtserklärung könnte dabei einen möglichen Schadenersatz aushebeln.