Wohnflächenberechnung – Das unverzichtbare Wissen beim Mieten oder Immobilienkauf

Wohnflächenberechnung – Das unverzichtbare Wissen beim Mieten oder Immobilienkauf

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft oder mietet, interessiert sich – neben Lage und Architektur – in erster Linie für die Wohnfläche, denn auf diesen Quadratmetern wird sich in Zukunft sein Leben abspielen. Die Wohnflächenberechnung gehört daher zu den unverzichtbaren Details vor dem Kauf einer Immobilie. Der Gesetzgeber hilft in Deutschland insofern, als die Wohnflächenverordnung klare Richtlinien für die Berechnung von Grundfläche und anderen nutzbaren Bereichen zum Wohnen enthält, hinzu kommen Berechnungshilfen für die Wertung von architektonischen Eigenheiten wie Balkon, Loggia, Wintergärten, Dachgärten oder Dachschräge und deren Quadratmeterzahl.

Meist ist die Ermittlung der Wohnungsgröße oder Nutzfläche aufgrund dieser Orientierungshilfen in der Praxis recht einfach. Dennoch lohnt es sich, vor dem Erwerb einer Immobilie einen Überblick über dieses spannende und nicht ganz einfache Gebiet der „Mathematik des Wohnens“ zu erlangen, denn die Flächenangaben und Berechnungsmethoden können schwanken. Wir zeigen Ihnen im Folgenden gern, was es bei der Berechnung der Wohnfläche zu bedenken gibt, und auch, wie man als kluger Kaufinteressent so manchen möglichen Fehler in Immobilienannoncen und Exposés erkennt.

Die Rechtslage zu Beginn

Die Ermittlung der Quadratmeterzahl von Immobilien gehört zu deren stabilen Eckdaten, insofern ist es von Gesetzgeberseite her wichtig, dass hier korrekte Daten erfasst werden, damit das Haus oder die Wohnung auf dem Immobilienmarkt richtig ausgepreist werden kann. Jeder Bauherr, aber auch ein Mieter in spe sollte darüber informiert sein, wie groß das Traumhaus wirklich ist. Für Bauherren ist die exakte Ermittlung der Wohnfläche laut Flächenplan und Bauzeichnung Voraussetzung für den Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde, dem Bauamt, und für Mieter ist es eine Garantie dafür, dass sie nach ihrer Unterschrift unter den Vertrag genau das bewohnen werden, was sie anmieten.

Die deutsche Wohnflächenberechnungsverordnung, auch genannt WoFIV, hilft, den Überblick zu bewahren. Hier heißt es, dass zur Wohnfläche folgende Räume gehören: Esszimmer, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer, Kaminzimmer, Küchen, Bäder, WCs, Nebenräume und Abstellräume oder Zubehörräume innerhalb der Wohnung oder innerhalb des Hauses.

Doch die Regelung bezieht sich nicht strikt auf die nach Außen „abgeschlossene“ Immobilie, sondern kann unter Umständen auch Anbauten und Außenanlagen teilweise umfassen, je nach deren Lage und Ausstattung. Auch Bauteile wie Balkone, Loggien, Schwimmbäder und Wintergärten können laut Wohnflächenverordnung als Berechnungsgrundlage der Grundfläche hinzugerechnet werden.

Es gibt auch Negativberechnung bei Wohnflächenberechnungen. Bestimmte Vorsprünge im Raum, Pfeiler, Raumteiler, Fensternischen, Türnischen, Wandnischen, Vormauerungen und Verkleidungen im Raum mit mehr als 0,1 Quadratmetern Größe sowie Treppen werden negativ berechnet. Zum anrechenbaren Raum gehören sie zwar, doch sie werden von der Grundfläche abgezogen.

Nutzfläche oder Wohnfläche – was ist was?

Bei Wohnflächenberechnungen wird man immer wieder auf die Begriffe der Nutzfläche und der Wohnfläche aufmerksam. Beide Begriffe sind unverzichtbar, aber nicht identisch. Als Nutzfläche wird oftmals die gesamte Fläche der Immobilie, z.B. der Mietwohnung, gezählt, auch Balkon, Loggia und gegebenenfalls Gemeinschaftseigentum, wenn es etwa einen von mehreren Parteien im Haus genutzten Eingang oder Zugang oder eine gemeinschaftlich genutzte Terrasse gibt.

Als anrechenbare Wohnfläche im engeren Sinn dient laut WoFIV jedoch nur das Sondereigentum der entsprechenden Eigentumswohnung/ Mietwohnung abzüglich der Gemeinschaftseigentumsanteile, und innerhalb des Sondereigentums gilt nur das als Wohnfläche, was nach der gängigen Verordnung als solche in Quadratmetern berechnet worden ist – Räume unter Dachschrägen zum Beispiel zählen grundsätzlich weniger, als Räume, in denen man aufrecht stehen kann.

Das Thema „Dachschräge“ ist umstritten, obwohl es eigentlich von der Wohnflächenverordnung klar geregelt ist: Zimmerhöhen zwischen ein und zwei Meter zählen halb bei der Berechnung, Höhen unter einem Meter gar nicht. Argumentiert wird hier damit, dass der entstehende Raum nur eingeschränkt eine Nutzfläche, und schon gar keine anrechenbare Fläche zum Wohnen sei.

Luxuriöse Extras: Das kommt laut Berechnungsverordnung hinzu

Wintergärten und Räume für Schwimmbäder, die voll beheizbar sind, werden zu hundert Prozent bei der Wohnflächenberechnung hinzugenommen. Handelt es sich aber um Räumlichkeiten, die nicht beheizbar sind, gelten sie zur zu fünfzig Prozent für die Ermittlung der Quadratmeteranzahl einer Immobilie. Also, ein Bungalow auf einer Grundfläche von 160 Quadratmetern laut Bauzeichnung mit angebautem 20 Quadratmeter großen beheizbaren Wintergarten hat insgesamt 180 Quadratmeter Gesamtfläche, doch wenn der Anbau unbeheizt ist, verringert sich die Flächenberechnung um die Hälfte und man gibt die Gesamtfläche statt mit 180 mit 170 Quadratmetern an.

Die entsprechende Argumentation des Gesetzgebers lautet, bei beheizbaren Gebäudeteilen kann eine ganzjährige Nutzung erfolgen und daher eine echte Wohnfläche etabliert werden, während der Nutzwert einer halbjährig wegen Kälte unbenutzbaren Fläche der Wohnungsgröße sich halbiert.

Ein Gutachter hilft Ihnen im Zweifelsfall, die Wohnflächenberechnung akkurat und nach dem neusten Stand der Verordnungen und Berechnungsarten durchzuführen. Ganz billig ist er nicht, denn sein Einsatz kostet zwischen 160 und 250 EUR für rund zwei Stunden (für das Ausmessen eines Hauses, bei Wohnungen gilt entsprechend weniger Zeit und Honorar).

Ab wann zählt eine Fläche nicht mehr als Wohnfläche?

Wer gern in luftiger Höhe wohnt und unter Dachschrägen logiert, muss in Deutschland Abzüge bei der Wohnflächenberechnung hinnehmen. Denn ab unter einem Meter Höhe gilt eine Fläche hier nicht mehr als normal bewohnbar und wird daher nicht in die Kalkulation der Gesamtfläche einer Immobilie miteinbezogen. Voll anrechnungsfähig sind nur Räume und Raumteile ab zwei Metern Deckenhöhe. Wie bereits dargestellt, gelten Deckenhöhen zwischen zwei und einem Meter als hälftig anrechenbare Fläche, und daher werden z.B. sich dort befindende Raumteile wie Schlafzimmer, Büros oder Kinderzimmer unter einer Dachschräge mit 1,80m Höhe halb angerechnet.

Doch nicht nur die Raumhöhe entscheidet über den Wert und den Faktor einer anrechenbaren Wohnfläche. In der DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ werden nicht direkt die Raumhöhen zur Bemessungsgrundlage gemacht, sondern die Nutzwerte: hier werden Nutzflächen, Funktionsflächen, Technikflächen und Verkehrsflächen einer Immobilie akkurat ausgemessen. Das Ausmessen muss natürlich exakt geschehen, damit diese Methode Erfolg hat und laut den gültigen Wohnflächenverordnungen zur korrekten Angabe der Wohnflächen führt.

Was gehört zur Wohnfläche?

Nicht alles, was Mieter und Eigentümer gern nutzen, ist Teil der Wohnfläche: Waschküchen, Garage, Kellerräume, Heizungskeller, Trockenräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Speicher gehören nicht dazu (Pauschalabzug). Es mag sein, dass ein Mietvertrag die Nutzung solcher Räume für die Mietparteien explizit erlaubt; Teil der Wohnflächenberechnung dürfen sie aber nicht sein, denn die angemietete oder gekaufte Immobilie wird laut Urteil von ihrer Quadratmeterzahl nur exklusive dieser Räume berechnet, die zwar zur Grundfläche, aber nicht zur Wohnfläche gehören.

Unter Umständen gibt es Abweichungen bei der Wohnflächenabgabe in Ihrem Mietvertrag und der tatsächlich nutzbaren Fläche, z.B., wenn ein Vermieter fälschlich Kellerräume hinzuberechnet hat. Das darf er nach Gesetzeslage nicht und ist zur Neuberechnung der Quadratmeteranzahl in der Mietsache verpflichtet, andererseits dürfen Mieter eine Mietminderung durchführen.

Was tun, wenn die Wohnfläche falsch angegeben ist?

Ist im Mietvertrag die Wohnfläche falsch angegeben, kann das ein Grund für Mietminderung oder einen Abzug bei der monatlichen Miete sein. Denn in diesem Fall bezöge sich der Vertrag auf eine Nutzfläche oder Wohnfläche, die nicht im angegebenen Umfang zur Verfügung stünde, das heißt, der Vertrag beruhte auf teilweise unwahren Angaben. Grundsätzlich wäre ein solcher Vertrag laut BGH ungültig, doch in den meisten Fällen einigen sich Mieter und Vermieter bei Wohnflächenabweichung nicht vor Gericht, sondern der Mieter verlangt eine gültige Neuberechnung der anrechenbaren Wohnfläche vom Vermieter und darf bis dahin eine Mietminderung durchführen.

Als rechtliche Faustregel gilt hier: der Abzug bei der monatlichen Mietzahlung darf so groß sein, wie die Wohnflächenberechnung (in Prozent) falsch ist. Wird also die Gesamtwohnfläche einer Wohnung mit 100 Quadratmetern angeben und sind hierbei 20 Quadratmeter Waschküche, Kellerräume und Heizungsräume, die nicht anrechenbar sind, darf der Mieter 20 Prozent abziehen.

Wird die Wohnflächenberechnung hingegen nicht in einer Mietsache, sondern im Bauantrag falsch ausgeführt, und stellt sich heraus, dass Bauherren inkorrekte Daten ausmessen, kann der Bauantrag zurückgewiesen werden. Übrigens sollte hier ein Gutachter auf jeden Fall tätig werden. Hierbei spielt die Berechnungsmethode keine Rolle: die beiden gängigen Verfahren nach WoFIV und nach DIN-277 sind gleichermaßen anerkannt, auch wenn sie im Ergebnis durchaus auch zu Abweichungen führen können. Wohnflächenberechnungen durch vereidigte Sachverständige sind gerichtsverwertbar.

Die falsch angegebene Wohnfläche beim Kauf

Ein weiteres Problem entsteht nach dem Kauf einer Immobilie. Stellt sich nach dem Erwerb heraus, dass die Wohnflächenberechnung falsch war, ist es mitunter schwierig, Schadensersatz zu fordern. Hier entscheiden deutsche Gerichte sehr unterschiedlich, zumal nicht immer eine Absicht (Vorsatz) z.B. des Maklers nachgewiesen werden kann. Umso wichtiger ist es, dass ein Kaufinteressent sich vor dem Hauskauf eingehend über die Grundfläche informiert – und im Zweifel den Sachverständigen oder Gutachter die Flächenanzahl ausmessen lässt, damit keine Missverständnisse entstehen.

Die beliebte Berechnungsmethode „Pi mal Daumen“ funktioniert als Bemessungsgrundlage von Wohnflächenberechnung nirgendwo, zumal nicht in der Bundesrepublik Deutschland, wo die Wohnflächenberechnungsverordnung WoFlv vom Bundesministerium einen sehr hohen Status hat. Selbst gut informiert ausmessen oder den Fachmann beraten lassen ist die beste Vorgehensweise.

Die Wohnflächenangaben nach Norm

Wohnflächenangaben werden in Deutschland nach Norm berechnet – entweder nach Din-277 oder nach der Wohnflächenverordnung, zwei unterschiedlichen Berechnungsverordnungen, die aber gleichermaßen anerkannt sind. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften und Normen sehen vor, dass die Wohnflächenangabe sich auf Raumteile mit einer sogenannten „lichten Höhe“ ab zwei Meter zur vollen Anrechnung bezieht, und hälftig auf Raumteile mit Höhen zwischen zwei und einem Meter. Balkonflächen und Loggien gehören hier dazu, beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder ebenfalls, nicht beheizbare hingegen nur hälftig. Waschküchen, Kellerräume und anderes gehört laut Wohnungsbaugesetz und gültigen Berechnungsverfahren nicht zur Wohnfläche.

Bei der korrekten Wohnflächenangabe – was zählt überhaupt als Wohnraum? – sind auch Details wie die Treppenhöhe zu beachten. Die Wohnraumberechnung ist auch für die Höhe der Nebenkosten und die Versicherung von Hausrat von Bedeutung. Unter Umständen kann eine Flächenabweichung hier höhere oder geringere Kosten verursachen (der Nebenkostenanteil oder die Versicherungsrate kann steigen oder fallen). Die Angaben bei der Hausplanung über die Größe der Wohnräume laut Aufmaß und Rohbaumaße im Bauantrag oder bei Mietvertragsparteien vor Mietvertragsabschlüssen müssen unbedingt stimmen. Wohnflächenermittlung und Grundflächenermittlung ist Pflicht!

Mietparteien können heute laut Bundesgerichtshof Minderungen der Miete durchsetzen, wenn es eine Flächenabweichung gibt zwischen dem, was als Wohnfläche in Quadratmetern im Mietvertrag angegeben ist, und dem, was sie oder ein Gutachter korrekt ausmessen kann. Das gilt generell für alle Mietparteien. Schwieriger wird es jedoch, wenn ein Kaufvertrag über eine Immobilie sich im Nachhinein als abweichend in Bezug auf die reale Wohnflächenberechnung herausstellt: hier müssen Käufer oft vor Gericht kämpfen um Schadensersatz oder Nachlass des Kaufpreises.

Auch vor Mieterhöhungen sollte eruiert werden, ob es eine Wohnflächenabweichung zwischen Mietvertrag und realer Wohnfläche und Nutzfläche gibt – im Fall einer Abweichung muss die Mieterhöhung nicht gezahlt werden. Allerdings gilt die Akkuratesse auf beiden Seiten: mitunter berechnen Vermieter aus Kulanz sogar anrechenbare Wohnflächen wie Balkone und Loggien nicht.

Zusammenfassung

Die Wohnflächenberechnung beweist, wie viele Quadratmeter eine Immobilie aufweist. Es gibt in Deutschland gesetzliche Regeln wie die Wohnflächenverordnung für die Erstellung einer genauen Berechnung der Wohnflächen bei Häusern und Eigentumswohnungen, wobei die Deckenhöhe, die Höhe der Dachschrägen, Negativflächen wie Erker, Fensternischen und Türnischen und vieles andere mit bestimmten Berechnungsmethoden berechnet und einkalkuliert werden.

Artikelbild: shawn_h / Bigstock.com

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