Wohnrecht auf Lebenszeit

Wohnrecht auf Lebenszeit

Bekommt man ein Wohnrecht auf Lebenszeit zugesprochen, dann hat man das Recht, bis zu seinem Lebensende im besagten Gebäude, Gebäudeteil oder in der Wohnung zu leben.

Als Wohnberechtigter kann man laut § 1093 BGB sogar bestimmen, dass der Immobilienbesitzer nicht in diesem Haus oder in der zugesprochenen Wohnung leben darf.

Das Wohn- und Mitbenutzungsrecht laut § 1090 BGB ist dagegen nicht ganz so umfassend geregelt. So kann zum Beispiel ein Dauerwohnrecht gemäß §§ 31 ff WEG (Wohneigentumsgesetz) vererbt oder gar verkauft werden. Somit ist das Wohnungsrecht von der Benutzungsdienstbarkeit zu unterscheiden.

Laut § 1018 BGB umfasst die Dienstbarkeit nur einzelne Punkte, wie zum Beispiel ein Wegerecht. Hat man das Wohnrecht, dann gilt ein vollständiges Nutzungsrecht.

Wohnrecht auf Lebensdauer wird folgendermaßen im Gesetzbuch erklärt:

  • das dingliche Wohnrecht wird als Belastung im Grundbuch eingetragen – das Wohnrecht ist kostenlos. Der Mieter ist jedoch zur Zahlung der Nebenkosten verpflichtet. Diese Eintragung erfolgt meist mit anderen notariellen Beurkundungen (Schenkung)
  • das lebenslange Wohnrecht wird als Mietvertrag auf Lebenszeit schriftlich fixiert – das Wohnrecht ist nicht kostenlos
  • es besteht eine Vereinbarung beiden Vertragsparteien, die Räume auf Lebenszeit kostenlos zu überlassen – schuldrechtlicher Leihvertrag

Vielfach wird das Wohnrecht auf Lebenszeit als Eigentumsübertragung zwischen Eltern und Kindern vereinbart, um im Erbfall anfallende Erbschaftssteuern zu sparen und somit den Freibetrag zu erhöhen.

Welche Kosten entstehen beim Wohnrecht auf Lebenszeit?

Um die Veranlassung des Wohnrechts auf Lebensdauer wirksam zu machen, benötigt man in jedem Fall einen Rechtsanwalt und einen Notar. Dabei sind die Notar- und Gerichtsgebühren im Vorfeld festgelegt, denn diese orientieren sich am Wert des Wohnrechts. Der Wert hierbei richtet nach dem Alter des Begünstigten sowie dem Jahreswert der bewohnten Räumlichkeiten.

Grundsätzlich kann jedoch der Vertrag, der das Wohnrecht auf Lebensdauer regelt, handschriftlich und eigenständig aufgesetzt werden. Damit es jedoch nicht zu Form- und Verfahrensfehlern kommt, die sich später nachteilig auswirken könnten, sollte man immer einen Anwalt zurate ziehen. Diese Investition lohnt sich auf jeden Fall.

Wurde während der kompletten Rechtsberatung das entsprechende Schriftstück zur Zufriedenheit erstellt, kann man sich die Kosten für den Notar sparen. Dieser muss nämlich dann nur noch die Unterschriften der beiden Vertragsparteien (Vermieters und der Person mit dem Wohnrecht) beglaubigen. Hierfür fallen meist Kosten in Höhe von 20 bis 70 Euro an.

Wohnrecht auf Lebenszeit – wie wird es wirksam?

Es gibt nur wenig Möglichkeiten, das Wohnrecht auf Dauer des Lebens später zu annullieren bzw. Zu kündigen. Aus diesem Grund sollte man die Ausfertigung des Wohnrechtvertrages möglichst einem Rechtsanwalt überlassen. Danach muss das Schreiben von einem Notar beglaubigt werden. Außerdem muss diese sogenannte Abmachung auch in das Grundbuch des entsprechenden Gebäudes eingetragen werden. Erst wenn der Grundbucheintrag und die Beglaubigung erfolgt sind, ist das Wohnrecht auf Lebenszeit gesichert.

Wann wird das Wohnrecht auf Lebenszeit erlöschen?

In der Regel erlischt das Wohnrecht auf Dauer des Lebens erst mit dem Tod des Nießbrauchers. Das Nießbrauchrecht kann jedoch zu einem früheren Zeitpunkt aufgehoben werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass beide Vertragspartner damit einverstanden sind. Die Aufhebung des Nießbrauchs muss ebenso wie die Beantragung mit einem notariellen Vertrag erfolgen.

Der Entzug des Wohnrechts

Ist man Vermieter, dann wünscht man sich sicherlich in manchen Fällen, dass das Wohnrecht auf Lebenszeit vor Ablauf der Lebenserwartung entzogen wird. In den meisten Fällen gilt dies, wenn die Person, die Wohnrecht auf Lebenszeit hat Vereinbarungen des Mietvertrages verletzt, weil sie die Räumlichkeiten verkommen lässt, Grund für Störungen ist oder mit den Mietzahlungen im Rückstand ist.

Als Immobilienbesitzer ist man da nicht ganz machtlos, denn es gibt Möglichkeiten wie man sein Rückforderungsrecht geltend machen kann. Die Kündigungsgründe sind:

  • das Gericht spricht dem Eigentümer Schadenersatz oder gar einen Unterlassungsanspruch zu
  • das lebenslange Wohnrecht ist von Anfang an nicht nur auf den jetzigen Mieter beschränkt, sondern durch einen Erbfall an den Lebenspartner übertragbar
  • es kommt zu einer Zwangsversteigerung oder Hausverkauf bedingt durch einen Schadensersatzanspruch an den Mieter und es findet eine Pfändung des Wohnrechts statt

Die Kündigung des Wohnrechtinhabers

Das Wohnrecht kann nicht gekündigt werden. Es erlischt nur durch Aufhebung oder Kraft dem Gesetz, sofern eine Ausübung des Rechts aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen dauerhaft ausgeschlossen werden kann. Man sollte in einem solchen Fall am Besten einen Anwalt kontaktieren, denn der kann beraten, ob ein solcher Fall tatsächlich vorliegt. Des Weiteren ist es auch kein Kündigungsgrund, wenn die Räume vom Bewohner mit Wohnrecht auf Lebenszeit nicht genutzt werden.

Kann das Wohnrecht auf Lebenszeit in Geldansprüche umgewandelt werden?

Ist eine Kündigung nicht möglich, dann fragt man sich wahrscheinlich, ob eine Umwandlung des Wohnrechts auf Dauer des Lebens in Geldansprüche möglich ist. Dies ist jedoch nur in den seltensten Fällen möglich, zum Beispiel wenn eine wesentliche Geschäftsgrundlage wegfällt oder eine Anpassung des Grundgeschäftes nur möglich ist, wenn die Änderungen oder Umstände nicht schon im Vorfeld vorhersehbar waren oder eingeräumt wurden.

Geregelt ist dies im BGH 2009, Az. 1348. Sollte also der Nutzer des Wohnrechts auf Lebenszeit in ein Pflegeheim umziehen und sein Wohnrecht nicht mehr ausüben können, handelt es sich allerdings nur um eine Störung der Geschäftsgrundlage, wenn der Aufenthalt im Pflegeheim dauerhaft erforderlich sein wird (keine Befristung) und die beiden Vertragsparteien beim Anschluss nicht mit diesem Umstand rechnen konnten. Jedoch kann der Vermieter eine Entschädigung geltend machen und die Zahlung einer Abfindung verlangen.

Schließt man einen solchen Vertrag mit Senioren, dann muss man damit rechnen, dass diese zu gegebener Zeit bzw. Lebzeiten pflegebedürftig werden. Ob dann eine ergänzende Vertragsauslegung möglich ist, um einen Geldanspruch zu begründen, sollte man mit einem speziellen Rechtsanwalt erörtern.

Eine weitere Möglichkeit das Wohnrecht in Geldansprüche zu wandeln besteht, wenn ein Untermieter gesucht wird. Die Mieteinnahmen werden dann als Ausgleichszahlung gesehen. Möchte man als Mieter mit Wohnrecht auf Lebenszeit weitervermieten, benötigt man die Genehmigung des Eigentümers.

Nicht betroffen davon ist jedoch das Aufnahmerecht, welches besagt, dass Personen der eigenen Familie (erster und zweiter Verwandtschaftsgrad) in die Räume aufgenommen werden dürfen. Dies gilt jedoch nicht für das Pflegepersonal. Somit wird klar, dass es schwer sein wird, das Wohnrecht auf Lebenszeit in Geldansprüche umzuwandeln. Möchte man dies jedoch unbedingt durchsetzen, sollte man eine Rechtsberatung in Anspruch nehmen und weitere Möglichkeiten erörtern.

Muss das Wohnrecht versteuert werden?

Zumeist bedeutet Wohnrecht, dass man in einer Immobilie wohnt, ohne dafür Miete zahlen zu müssen. Somit stellt das Wohnrecht einen Geldwert bzw. eine Vermögensübertragung dar, auf die vom Finanzamt Steuern erhoben werden. Den Wert des Wohnrechts kann man berechnen, indem man die Jahresmiete mit dem Kapitalwert multipliziert. Beim Kapitalwert handelt es sich um die noch zu erwartende Lebenserwartung bzw. Wohndauer des Berechtigten.

Kann das Wohnrecht auf andere Personen übertragen werden?

Es ist möglich, das Wohnrecht zu verkaufen, zu vererben oder auf anderem Weg an Dritte zu übertragen. Ohne eine dieser aktiven Handlungen erlischt das Wohnrecht, wenn

  • der Wohnberechtigte stirbt
  • die Räume nicht mehr bewohnbar sind
  • ein befristeter Vertrag ausläuft
  • bei einer vertraglichen Nichtnutzung die Bedingungen wegfallen

Was besagt die Sterbetafel?

Mit der Sterbetafel ist die durchschnittliche Lebenserwartung von Menschen gemeint. Grund hierfür ist, dass alle fiktiven Mieteinnahmen ab dem Bewertungsstichtag abgezinst werden bzw. Kapitalwerte bilden. Vom Gesetzgeber wird hier ein Zinssatz von 5,5 % vorgeschrieben.

Vollendetes Lebensalterstatistische Erwartung des Lebens Männer in JahrenKapitalwert in %statistische Erwartung des Lebens Frauen in JahrenKapitalwert in %
5029,514,83233,8615,633
6021,1612,66524,8513,743
7013,749,7316,4110,922
807,716,3189,067,18

Ein Beispiel hierzu:
Eine Frau mit 70 Jahren hat ein lebenslanges Wohnrecht. Die fiktive Miete liegt bei 10.000 Euro pro Jahr. Laut der Sterbetafel hat sie eine durchschnittliche Erwartung des Lebens von 16,41 Jahre. Anhand der Lebenserwartung und dem Zinssatz liegt der Kapitalwert bei 10,922. Somit hat das Wohnrecht einen Wert von 109,220 Euro (10.000 € x 10,922).

Zusammenfassung

Vielfach wird bei Erbschaftsangelegenheiten das Wohnrecht auf Lebenszeit zwischen Eltern und Kindern vereinbart. Dies spart in einem Erbschaftsfall die entsprechende Erbschaftssteuer und sorgt dafür, dass der Freibetrag erhöht wird. Eine Aufhebung des Wohnrechts auf Lebenszeit kann nur durch die Zustimmung beider Parteien erfolgen und muss in jedem Fall genau wie die Beantragung notariell beglaubigt sein.

Artikelbild: Poramate / Bigstock.com

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