Wohnungseigentumsgesetz: Notwendigkeit, Aufbau und Nutzen

Wohnungseigentumsgesetz: Notwendigkeit, Aufbau und Nutzen

Wer eine Wohnung kaufen will, kommt am Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht vorbei. Denn in diesem Gesetz sind alle wichtigen Sachverhalte rund um eine Wohnung und deren Eigentümergemeinschaft geregelt.

Denn im Gegensatz zum eigenen Haus befinden sich mehrere Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Tür an Tür. Ein Immobilieninteressent kauft hier nicht nur eigenes Eigentum, sondern auch Gemeinschaftseigentum. Das macht die Verhältnisse komplizierter – viele Immobilieneigentümer kommen in einer Gemeinschaft hier zusammen.

Beispielsweise Gartenflächen, Keller und Treppenhaus werden dann zwischen den Miteigentümern aufgeteilt. Es braucht eine Verwaltung, Eigentümer von Wohnungen müssen Hausgeld beispielsweise für Instandhaltungsrücklagen zahlen und können nicht einfach bauen oder eine Modernisierung starten, wie sie wollen.

Das Gesetz regelt das gesamte Miteinander: die Verhältnisse, Gebrauchsregelungen, Rechte und Pflichten. Die folgenden Zeilen zeigen die wichtigsten Punkte und verschaffen einen schnellen Überblick über das Wohnungseigentumsgesetz.

Das ist das Wohnungseigentumsgesetz

Über zehn Prozent der Deutschen besitzen eine Eigentumswohnung – 4,5 Millionen wohnen selbst darin. Welche Rechte und Pflichten sie haben, regelt das „Gesetz über das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht“ – kurz Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das im Jahr 1951 eingeführt wurde. Es beinhaltet Bestimmungen zur Verwaltung und Aufteilung einer Immobilie sowie unterscheidet zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Das Gesetz gliedert sich in insgesamt vier Teile, die alle einen unterschiedlichen Bereich regeln – von den Definitionen, über die Pflichten und Rechte bis hin zur Verwaltung und Kommentaren sowie Ergänzungen.

1. Teil des WEGs

Dieser Teil umfasst 30 Paragrafen und betrifft das Wohnungseigentum. Hier gibt es zudem eine weitere Untergliederung – ebenfalls vier Abschnitte. Zunächst befasst es sich mit Entstehung und Begründung von Eigentum, enthält aber auch Regelungen zur Teilungserklärung, Bildung von Grundbüchern für Wohn- und Teileigentum, Aussagen zum Wohnungserbbaurecht sowie Rechte und Pflichten von Eigentümern und Verwaltung. Die Aufteilung ist wie folgt:

  • § 2 – 9 WEG: Regelungen zur Begründung von Wohneigentum (§§ 2 bis 9 WEG)
  • § 10 – 19 WEG Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
  • § 20 bis 29 WEG Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • 30 WEG Wohnungserbbaurecht

2. Teil des WEGs

In diesem Teil des Wohnungseigentumsgesetzes geht es um das Dauerwohnrecht, das hier einerseits gesetzlich definiert und andererseits ausgestaltet wird. Der Bereich umfasst die Paragrafen 31 bis 42.

3. Teil des WEGs

In diesem Bereich geht es um Verfahrensvorschriften bei Klagen einzelner Eigentümer – es regelt Zuständigkeiten, Verfahrensweisen, Zustellungen und Kostenverteilung. Diese werden in den Paragrafen 43 bis 50 erläutert.

4. Teil des WEGs

Im vierten und letzten Teil des Wohnungseigentumsgesetzes werden Ergänzungen aufgeführt. Hier geht es um Informationen über das Inkrafttreten, um Zusätzliches und die Überleitung in bereits bestehende Rechtsverhältnisse.

Die Entwicklung und Geschichte des Wohnungseigentumsgesetzes

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde im Jahr 1951 erstmals eingeführt, doch die Fassung von heute entspricht nicht mehr vollständig dieser von vor einem halben Jahrhundert. In den Jahren 1973, 2007 und 2014 wurde das WEG ergänzt und reformiert und auch im Jahr 2020 steht eine neue Reform an.

Der Beginn: Entstehung und Bedarf

Das Gesetz ist aus einem Bedarf heraus entstanden. Bis zum Jahr 1951 gab es keine gesetzlichen Regelungen zum Wohnungseigentum. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hat keine Definition von Eigentum von Gebäuden, zu denen Wohnungen gehören, lediglich das Wohnrecht ist danach geregelt.

Nach dem Zweiten Weltkrieg stieg jedoch der Bedarf an Wohnraum und bei der Finanzierung wurde für die Eigentumswohnungen eine gesetzliche Lücke offenbart. Mit dem neu geschaffenen Wohnungseigentumsgesetz wurde erklärt, dass auch Teile von Gebäuden als Eigentum eingegrenzt werden können.

Die Anpassung in den vergangenen Jahren

Das Gesetz wurde im Laufe der Vergangenheit bereits dreimal angepasst: 1973, 2007 und 2014. Grundlegung war jedoch die Reform im Jahr 2007, die am 1. Juli 2007 in Kraft trat. Mit ihr wurden den Eigentümergemeinschaften einer Wohnanlage das Teilrecht zugesprochen. Seitdem gibt es die bestimmte Rechte und Pflichten für Eigentümer in einer Gemeinschaft.

Das betrifft unter anderem die Eröffnung eines Girokontos seitens der Gemeinschaft und dass für Beschlüsse in der Eigentümerversammlung nicht mehr der einfache Mehrheitsbeschluss, sondern die Dreiviertelmehrheit notwendig ist. Letzte Änderungen wurden im Jahr 2014 vorgenommen.

Geplante Reform des Gesetzes im Jahr 2020

Trotz der zahlreichen Anpassungen gibt es immer noch gesetzliche Lücken, die schließlich nun mit der Reform 2020 geschlossen werden sollen. Mit dieser Reform sollen unter anderen:

  • die Verwalter mehr Kompetenz erhalten (der Rahmen wird von den Eigentümern abgesteckt)
  • der Verwalter unbeschränkte Vertretungsmacht bekommen
  • die Rechte der Eigentümer durch Berichtspflicht des Verwalters erweitert werden
  • eine Förderung von Elektromobilität, Barrierefreiheit und Einbruchschutz erreicht werden
  • bauliche Veränderungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss möglich sein
  • die Wohnungseigentümerversammlung durch keinerlei Hürden für Beschlussfähigkeit aufgewertet werden
  • die Verwaltung effizienter und weniger Streitfälle vor Gericht erreicht werden
  • der Verwaltungsbeirat gestärkt werden
  • Wohnungseigentums- und Mietrecht angeglichen werden

Am 23. März 2020 hat das Bundeskabinett die Reform beschlossen, die größtenteils einem Referentenentwurf und einem Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe entspricht. Dem Gesetz muss nicht vom Bundesrat zugestimmt werden, es wird in den Bundestag zur weiteren Beratung und Beschlussfassung eingebracht. Ein Abschluss wird für Sommer 2020 erwartet.

Definition von Wohneigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Ein wichtiger Teil des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Definition von Eigentum. Dies kann auf zwei verschiedene Weisen geschehen:

  • durch die vertragliche Vereinbarung: § 3 des WEGs besagt, dass Miteigentum an einem Grundstück durch das Einräumen von Sondereigentum per Vertrag erfolgen kann
  • durch eine Teilungserklärung: § 8 des WEGs besagt, dass Wohnungseigentum durch die Teilung eines Grundstücks ermittelt werden kann. Dazu gibt es eine Teilungserklärung.

In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden – die gegenüber dem Grundbuchamt mitgeteilt werden müssen, damit es entsprechend im Grundbuchblatt eingetragen werden kann. Das gemeinschaftliche Eigentum sind Teile, die nicht direkt einem Eigentümer zugeordnet werden können. Es gehört allen Eigentümern einer WEG. Das können unter anderem das Treppenhaus, Gartenflächen oder die Waschküche im Keller sein.

Beim Gemeinschaftseigentum kann auch ein Sondernutzungsrecht durch Gebrauchsregelungen vorliegen. Dies ist die Befugnis, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen und anderen Eigentümer von der Nutzung auszuschließen.

Sondereigentum hingegen sind die Flächen, die nur einem Eigentümer individuell gehören. Das ist unter anderem die Eigentumswohnung, aber auch ein zugewiesenes Kellerabteil. Jede Wohnung bekommt bei der Entstehung ein eigenes Grundbuchblatt.

Zudem wird im WEG auch zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum unterschieden. Das Wohnungseigentum ist das Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichen Bereiche. Das Teileigentum wird wichtig bei Gebäuden, die ein Wohn- und Geschäftshaus darstellen. Es entspricht dem Wohnungseigentum, jedoch werden hier nur Flächen zugeordnet, die nicht zu Wohnzwecken dienen.

Die Begriffe Wohneigentum und Wohnungseigentum dürfen nicht miteinander verwechselt werden. Wohneigentum ist weiter gefasst und kann zum Beispiel auch eine Genossenschaftswohnung sein. Es dient unter anderem als Grundlage für die Berechnung von Renten.

Wichtige Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes

Neben der Definition, was Wohnungseigentum ist, werden im WEG auch die Rechte und Pflichten sowie Struktur und Veränderungen geregelt. In den folgenden solchen die wichtigsten Grundsätze vorgestellt werden.

Rechte und Pflichten im Wohnungseigentumsrecht

Jeder Wohnungseigentümer muss sich an gewisse Regeln halten, die unter anderem in der Gemeinschaftsordnung (GemO) festgelegt sind. Der Begriff Gemeinschaftsordnung kommt als solches nicht im Wohnungseigentumsgesetz vor, wird aber in der Praxis und in der Fachliteratur oft verwendet. Synonyme dafür sind unter anderem „Vereinbarung“, „Miteigentumsordnung“, „Satzung“ oder „Statut“.

Ein Hausgeld gehört unter anderem zu den Pflichten eines Eigentumswohnungsbesitzers – und steht auf der Einnahmenseite des Wirtschaftsplans. Es wird zur Erfüllung von laufenden Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft verwendet: wie beispielsweise die Verwaltungskosten, aber auch Betriebskosten oder Aufwendungen für die Instandhaltung.

Bei der Gestaltung sind ebenfalls Vorschriften zu beachten. In der Regel kann ein Wohnungseigentümer frei über die Gestaltung und Lebensweise innerhalb seiner vier Wände entscheiden. Dennoch ist er nicht komplett ungebunden. Veränderungen am Sondereigentum anderer dürfen nicht vorgenommen werden, ebenso wenig, wenn das Erscheinungsbild der gesamten Wohnanlage verändert wird.

Einfach einen Wintergarten aus dem Balkon zu machen, ist daher nicht zulässig – die Optik des Komplexes wird dadurch anders. Andere Beispiele sind eine neue Heizungsanlage, wenn dazu ins gesamte Heizungssystem eingegriffen werden muss.

Solche Veränderung brauchen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Hier gelten unterschiedliche Mehrheiten – je nach Art und Ausmaß der Veränderung. Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr geschehen.

Verwaltung in Eigentumsgemeinschaften

Der § 21 WEG besagt, dass eine Eigentümergemeinschaft zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohneinheit verpflichtet ist. Hier wird nicht zwingend ein Verwalter vorgeschrieben, der dafür eingestellt werden muss. Jedoch ist dies gängige Praxis.

Die Verwaltung umfasst zahlreiche Aufgaben (beispielsweise das Aufsetzen einer Hausordnung, die Erhebung einer Sonderumlage oder Bildung von Instandhaltungsrücklagen), die meist zu umfangreich sind, als dass sich eine Eigentümergemeinschaft selbst darum kümmern könnte. Zudem fehlt vielen Eigentümern das fachliche Wissen. Daher wird empfohlen, eine Hausverwaltung zu installieren.

Ein Verwalter ist jedoch kein zentrales Machtorgan und hat nur sehr wenige eigene Befugnisse. Generell unterliegt er der Weisung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn ein Eigentümer einen Hausverwalter verlangt, weil die Selbstverwaltung zu Fehlern führt oder nicht ausreichend ist – dann kann der Verwalter zudem zur Pflicht werden.

Auch ein Verwaltungsbeirat kann zur Verwaltung zusätzlich bestimmt werden. Der Beirat besteht laut § 29 WEG aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

Teilungserklärung und Immobilienverkauf

Ein wichtiger Bestandteil des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Teilungserklärung, die im § 8 WEG geregelt ist und in der Praxis meist durch notarielle Beurkundung zustande kommt. Sie legt fest, was Teilungseigentum und was Wohnungseigentum ist. In vielen Fällen erlaubt erst diese Teilungserklärung, was genau zur Eigentumswohnung gehört.

Zudem legt die Teilungserklärung die Grundlage für die Anteile der Stimmen. Auch beim Verkauf einer Wohnung ist sie ein wichtiges Instrument. In ihr ist festgelegt, ob eine Verwalterzustimmung notwendig ist. Braucht es die Verwalterzustimmung, kann ein Wohnungseigentümer nicht einfach an jeden Interessenten verkaufen. Die Verwalterzustimmung muss notariell beglaubigt werden.

Bauliche Veränderungen am Sondereigentum

Wie bereits erwähnt, dürfen manche bauliche Veränderungen nicht ohne Zustimmung der Gemeinschaft durchgeführt werden. Diese werden im § 21 WEG geregelt. Demnach braucht es die vollständige Zustimmung, wenn es sich um eine generelle bauliche Veränderung handelt, die den Gesamteindruck der Anlage verändert. Alle Eigentümer müssen also an einem Strang ziehen, wenn beispielsweise eine Mobilfunkantenne ans Fenster einer einzelnen Wohnung oder ein neuer Balkon der Fassade hinzugefügt werden soll.

Wenn durch die Veränderung die Rechte anderer Eigentümer nicht eingeschränkt werden, kann bei manchen Baumaßnahmen auch auf deren Stimme verzichtet werden – dann braucht es keine Einstimmigkeit.

Wird ein Antrag auf bauliche Veränderung durch die Eigentümergemeinschaft abgelehnt, kann der Antragsteller dies anfechten. Hier gilt eine Monatsfrist. Diese Anfechtung ist im § 46 Absatz 1 WEG geregelt.

Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Sollen bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden, muss dies ebenfalls von der Eigentümerversammlung beschlossen werden (§ 22 Absatz 1 WEG). Dazu gehören unter anderem bauliche Maßnahme, die eine Abweichung vom Aufteilungsplan herbeiführen. Das kann beispielsweise das Anlegen von Stellplätzen verursachen! Aber auch der Einbau eines Aufzuges braucht die Zustimmung aller Miteigentümer.

Keine Einstimmigkeit braucht es bei modernisierenden Instandsetzungen oder bei einer modernisierenden baulichen Veränderung – wie eine Sanierung. Hier wird die sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit benötigt – eine Dreiviertelmehrheit nach Köpfen, wenn eine Anpassung an moderne Technik inkludiert ist. Beispiele für solche Maßnahmen sind unter anderem der Einbau einer Gegensprechanlage oder die Installation einer Alarmanlage.

Bei anderen modernisierenden Instandsetzungen – wie der Einbau von Isolierfenstern – braucht es nur eine einfache Mehrheit. Kein Eigentümer darf benachteiligt werden.

Gewerbliche Nutzung nach dem Wohnungseigentumsgesetz

In der Teilungserklärung kann auch festgelegt werden, dass ein Haus in private und gewerbliche Nutzung unterteilt werden kann – in der Zweckbestimmung des Sondereigentums. Wird hier festgelegt, dass Eigentum nur Wohnungseigentum ist, darf es nicht für gewerbliche Zwecke, sondern nur für Wohnzwecke verwendet werden. Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum definiert, ist der Eigentümer in der Nutzung relativ frei.

Auch hier gibt es Ausnahmen und Sonderformen. Die Nutzung des Sondereigentums muss nach § 15 WEG mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abgesprochen sein. Daher können Miteigentümer mitreden, wenn eine Wohnung auch zur gewerblichen Zwecken verwendet wird. Hier kommt es in der Praxis immer wieder zu Streitfällen und Urteile vor Gericht, wenn Miteigentümer in einem Haus sich von der gewerblichen Nutzung anderer gestört fühlen – beispielsweise durch regen Besuchsverkehr.

Zusammenfassung

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde nach dem 2. Weltkrieg notwendig, da mehr Bedarf an Wohnraum bestand. Eigentumswohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern, daher wurden Regelungen zu Miteigentumsverhältnisse, Definitionen von Wohneigentum, Rechte und Pflichten, Verwaltung und baulichen Veränderungen notwendig. Im Jahr 2020 erfährt das Gesetz eine weitere Reform, in der die Rechtsverhältnisse an moderne Anforderungen angepasst werden sollen.

Artikelbild: FreedomTumZ / Bigstock.com

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