Was man als Mieter über die Mietkaution wissen sollte
Die Mietkaution übernimmt den Zweck einer Sicherungsabrede zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Sie ist im Regelfall vor Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zu zahlen. Schwierigkeiten ergeben sich insbesondere daraus, dass die Kaution gesetzlich nicht geregelt ist. Daher finden die allgemeinen Vorschriften über Verträge Anwendung. Viele Grundsatzfragen mussten zudem durch Gerichte beantwortet werden. Vor allem juristische Laien haben häufig Probleme, die Materie zu überblicken. Andererseits zählt die Kaution vor den Gerichten zu den umstrittensten Vertragspunkten, insofern es während oder nach dem Mietverhältnis zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter kommt.
Die Rechte und Pflichten des Vermieters
Der Vermieter darf die Gültigkeit des Mietvertrages von der Bedingung abhängig machen, dass der Mieter eine Kaution einzahlt. Die Höchstgrenze liegt bei 3 Nettokalt-Monatsmieten. Fordert der Vermieter hingegen 4 Nettokalt-Monatsmieten, kann der Mieter den Differenzbetrag zurückfordern. Dies gilt sogar dann, wenn er den Mehrbetrag deswegen geleistet hat, weil er die Wohnung unbedingt anmieten wollte.
Das wichtigste Recht des Vermieters ist das Verwertungsrecht, dass dem Sinn und Zweck einer Kaution innewohnt. Im Regelfall kennt der Vermieter den Mieter nicht persönlich, so dass er sich vor allem vor finanziellen Nachteilen schützen muss. Zahlt der Mieter beispielsweise keinen Mietzins oder hat er die Wohnung während der Mietzeit nicht vertragsgemäß genutzt, entstehen dem Vermieter regelmäßig Kosten, um den Schaden zu kompensieren. Sobald sich der Mieter vertragsuntreu verhält, und daraus ein finanzieller Schaden für den Vermieter resultiert, kann dieser seine Ansprüche unter Umständen durch die Mietkaution befriedigen. Das bedeutet jedoch im Umkehrschluss, dass der Vermieter seine geltend gemachten Ansprüche möglicherweise darlegen und beweisen muss. Wurde die Wohnung exemplarisch während der Mietzeit vom Mieter beschädigt bzw. nicht regelmäßig renoviert, muss der Vermieter dem Schuldner unter Umständen eine Frist zur Nachbesserung gewähren, bevor er sich an der einbezahlten Mietkaution bedient.
Die Rechte und Pflichten des Mieters
Während der Dauer des Mietvertrages stehen dem Mieter grundsätzlich keine Rechte an der Mietkaution zu. Die Einzahlung soll lediglich den Vermieter und seine Interessen schützen. Das bedeutet andererseits für den Mieter, dass er sich vertragstreu verhalten muss, wenn er nach dem Ende des Mietvertrages die geleistete Kaution in voller Höhe zurückerhalten möchte.
In der Vergangenheit haben einige Mieter den Vermieter, wenn sie beispielsweise mit der Mietzinszahlung in Verzug geraten sind, auf die Kaution verwiesen. Dies ist jedoch nicht möglich, da der Mieter während der Vertragsdauer insofern keine Dispositionsrechte genießt. Er kann schlichtweg über die Kaution nicht verfügen. Andererseits kann sich der Vermieter freiwillig an der Kaution bedienen. Der Mieter ist in diesem Fall jedoch dazu verpflichtet, den Differenzbetrag auf das Kautionskonto einzuzahlen. Könnte der Mieter die Kaution beispielsweise „abwohnen“, wäre darin möglicherweise eine Umgehung der Kündigungsrechte zu sehen. Denn während das Guthaben noch nicht verbraucht ist, könnte der Vermieter dem Mieter nicht fristlos kündigen, obgleich dieser seine Hauptpflicht (Zahlung des vereinbarten Mietzinses) verletzt. Dies wird jedenfalls von der Rechtsprechung nicht toleriert, so dass nur etwas anderes gelten kann, wenn der Vermieter die Verwertung aus der Kautionszahlung aus autonomen Motiven vornimmt.
Allerdings kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass seine angezahlte Kaution auf einem inländischen Bankkonto angelegt wird. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat er daher nicht nur einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, insofern dem Vermieter seinerseits keine Gegenansprüche zustehen, sondern auch auf Auszahlung der angefallenen Zinsen. Die Kaution soll schlussendlich nicht das Vermögen des Vermieters mehren. Er ist daher verpflichtet, das Guthaben auf einem Sonderkonto zu verzinsen.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter dem ehemaligen Mieter die eingezahlte Kaution jedoch nicht unmittelbar zurückzahlen. Er darf sich insofern Zeit einräumen, um die Wohnung auf Mängel zu untersuchen. Von der Rechtsprechung wird daher eine Rückzahlungsdauer von 3-6 Monaten akzeptiert. Der Mieter sollte sich jedoch schon bei der Abnahme quittieren lassen, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Leider haben einige Vermieter in der Vergangenheit die Chance genutzt, um nachträgliche Fehler zu installieren. Ohne ein „sauberes“ Abnahmeprotokoll wird es dem Mieter regelmäßig schwer fallen, einen erfolgreichen Gegenbeweis zu führen.
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