Die Wertermittlung als Grundlage – für Verkäufer und Käufer gleichermaßen bedeutsam

Deutsche Immobilienbesitzer profitieren derzeit von einem nahezu ganzheitlichen Anstieg der Marktwerte ihrer Anwesen, gemeinhin auch als Verkehrswert bezeichnet. Dabei bezieht sich die Statistik in diesem Fall vornehmlich auf Zwangsversteigerungen, gibt also nur einen bedingt kleinen Teil der Marktes wider. Auch wenn für viele Menschen ein ideeller Wert hinzukommt, so gibt es doch Mittel und Wege, eine Immobilie anhand objektiver Maßstäbe und weithin anerkannter Methoden zu bewerten. Das Ganze sollte auch vor dem Hintergrund der drohenden gesetzgeberischen Regulierung gesehen werden, vor allem in puncto Sanierung von Altbauten und Energieeffizienz.

Mit diesem Beitrag möchten wir Ihnen einen kleinen Überblick über das Thema Wertermittlung geben und auf die wesentlichen Punkte dabei aufmerksam machen.

Fundiert in die Verhandlungen einsteigen

Die Kenntnis des wahren Marktwertes einer Immobilie ist nicht nur hinsichtlich des letztlich zu erzielenden Verkaufserlöses wichtig, sondern auch schon für die dem Ganzen vorausgehende Verhandlung. Divergieren nämlich die tatsächliche und vermeintliche Marktentwicklung (Wertzuwachs), etwa in Großstädten wie Frankfurt am Main, zu stark auseinander, fehlt es Ihnen beim Verkauf an möglichen Verhandlungsstrategien. Das Risiko, hier zu große Abstriche hinzunehmen oder einen zu großen Preis gezahlt zu haben, ist folglich höher einzuschätzen.

Der Markt regelt Angebot und Nachfrage, sodass ein mitunter über mehrere Jahre angebotenes Haus sicherlich nur noch mit Abschlägen gehandelt werden kann – eine Konstellation, die häufig bei individuell gestalteten Einfamilienhäusern anzutreffen ist, wo Eigentümer aufgrund hochwertiger Elemente von einem wesentlich höheren Wert ausgehen und sich verschätzen.

Abhilfe schafft in erster Linie eine professionelle Wertermittlung, die von anerkannten Sachverständigen anhand der drei durch die Immobilienwertermittlungsverordnung definierten Verfahren stattfindet. Beim Vergleichswertverfahren ermittelt man den Verkehrswert durch Vergleich gleichartiger Immobilien. Das Sachwertverfahren bezieht sich stärker auf die reinen Herstellungskosten, immer unter Bezugnahme der Kosten für eine Neuerrichtung der Immobilie. Das Ertragswertverfahren findet hingegen eher bei Renditeobjekten statt, sodass Menschen für ihre Altersvorsorge auf die richtige Kalkulation setzen können.

Wichtige Begriffe in diesem Zusammenhang

Oftmals werden wissenschaftlich fundierte Methoden herangezogen, die sprachlich von Laien nicht unbedingt voneinander getrennt werden können. Da oftmals aber auch Banken mit im Spiel sind, für deren Kalkulationen die Wertermittlungsmaßstäbe eine übergeordnete Rolle spielen, sollte man als Käufer respektive Verkäufer zumindest die Grundlagen wissen.

• Verkehrswert: Dieser Wert definiert den objektiven Tauschwert, errechnet sich also aus dem reinen Sachwert und der derzeitigen Marktlage. Es geht darum, wie viel im jetzigen Marktumfeld tatsächlich erzielt werden kann. Spielt auch bei Zwangsversteigerungen eine Rolle.
• Ertragswert: Hierbei geht es darum, das langfristige Ertragspotential einer Immobilie in Kombination mit dem Bodenwert als einen Gesamtwert zu definieren. Langfristiges Ertragspotential ist etwa durch Mieteinnahmen gegeben, was stark von regionalen Komponenten abhängig ist. Im Ergebnis steht die Zeit, die zur Amortisation notwendig ist.
• Sachwert: Bei diesem Wert steht im Mittelpunkt, den objektiv messbaren Rahmen der Immobilie zu beziffern. Ermittelt wird der Sachwert aus dem Boden-, Anlage- und Außenanlagewert. Heutzutage spielen energetisch sinnvolle Anlagen und dergleichen eine Rolle. Im Zuge einer Finanzierung wird der Sachwert zur Ermittlung des Beleihungswertes herangezogen.

Harte Fakten bedeutsam

Verkäufer sehen die speziellen Details der Immobilie als Wertsteigerung, Käufer hingegen nehmen die Kosten eines Austausches oder einer Sanierung zum Maßstab und bringen diese in Abzug. Pauschal kann hier zwar kein Zusammenhang hergestellt werden, in den meisten Fällen werden starke bauliche Veränderungen (Kamin, Wintergarten, etc.) allerdings keinen spürbaren Effekt auf den Wert der Immobilie nehmen. Alte Heizungskessel müssen ausgetauscht werden, ältere Fenster und Türen weisen eine zu geringe Dämmung auf, das Dach zeigt offensichtliche Schäden und die Rohrleitungen sind über 30 Jahre alt – solche Details sind wichtig, denn sie bedeuten für Käufer greifbare Kosten zusätzlich zum Verkaufswert an sich.

Ein professionelles Gutachten schützt Verkäufer und Käufer gleichermaßen für zu großen Verlusten, in jedem Fall bietet es aber eine gute Verhandlungsgrundlage und ist die Investition wert.

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